【2026年最新】横浜市中区の不動産売却で高く売るコツ｜不動産売却コラム｜ | 横浜市の不動産売却、査定・買取なら（株）あおぞら不動産

「横浜市中区のマンションや戸建ては、今いくらで売れる？」「関内の都心型マンションと、山手・本牧方面の戸建てを同じ相場で比べてよいの？」

 

横浜市中区は、関内・関外の業務・商業地、山下町・新山下、山手の丘陵地、本牧・根岸方面、港湾・臨海部など、性格の異なる市場が隣り合う区です。横浜市の2026年9月1日現在の推計では、人口は154,496人、世帯数は90,710世帯。面積は22.01平方キロメートル、人口密度は7,019人/平方キロメートルです。

 

2023年住宅・土地統計調査では、居住世帯のある住宅79,970戸のうち、持ち家は39,220戸・約49.0%、一戸建ては16,160戸・約20.2%、共同住宅は62,800戸・約78.5%でした。共同住宅の割合が高い一方、山手・本牧・根岸方面には戸建て・土地の取引もあります。

 

中区で特に注意したいのが、「中区は都心」「本牧は住宅地」といった一言で、町名や駅圏全体を決めつけないことです。2026年3月末現在、用途地域のうち近隣商業・商業地域は合計約34.7%、準工業・工業・工業専用地域は合計約31.9%です。住居、商業、物流、港湾・産業の土地利用が混在するため、対象住所・地番の用途地域や周辺環境を確認して査定する必要があります。

 

この記事では、横浜市公式統計、2026年地価公示、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の2025年取引データをもとに、横浜市中区の不動産売却に必要な情報を、地域密着のあおぞら不動産がわかりやすく解説します。

 

・中区の人口・交通・住宅・地形・土地利用の特徴
・中区のマンション・戸建て・土地相場
・中区で評価材料を示しやすい物件・販売に工夫が必要な物件
・中区で不動産を高く売る5つのコツ
・あおぞら不動産の公開実例と、マンション・戸建ての売却モデルケース

 

区全体の平均ではなく、ご自身の物件と同じ市場を見つけたい方は、ぜひ最後まで読んでみてください。

 

 

第1章｜横浜市中区はどんな街？不動産売却前に知っておきたい基本情報

 

不動産価格は、築年数や面積だけでなく、物件種別、利用駅、徒歩・バス、用途地域、道路、地形、ハザード、マンションの管理状態などで変わります。中区では、関内・関外、新山下、山手、本牧・根岸、港湾・臨海の各市場を一つにまとめないことが大切です。

 

約15.4万人が暮らし、共同住宅が約78.5%を占める区

 

横浜市「人口ニュース」によると、2026年9月1日現在の中区の人口は154,496人、世帯数は90,710世帯です。面積は22.01平方キロメートル、人口密度は7,019人/平方キロメートルとなっています。

 

2023年住宅・土地統計調査では、居住世帯のある住宅は79,970戸、そのうち持ち家は39,220戸で、持ち家率は約49.0%です。住宅の建て方は、一戸建て16,160戸・約20.2%、共同住宅62,800戸・約78.5%でした。1住宅当たりの延べ面積は60.77平方メートルです。

 

共同住宅が多い中区では、同じ建物、近い築年数・面積・階数・方角・管理状態の成約事例が重要です。戸建て・土地は、駅だけでなく道路、再建築可否、高低差、用途地域、境界までそろえて比較します。

 

JR・地下鉄・みなとみらい線・京急線を使えるが、駅ごとに物件構成が違う

 

中区には、JR根岸線、市営地下鉄ブルーライン、みなとみらい線、京急線の駅があります。横浜市中区の公式統計によると、2024年度の1日当たり乗車人員は、JR桜木町駅72,477人、JR関内駅53,011人、JR石川町駅30,041人、JR山手駅16,948人でした。みなとみらい線は馬車道駅21,532人、日本大通り駅13,764人、元町・中華街駅27,679人です。

 

ただし、乗車人員は交通特性を示す数字であり、個別物件の価格を直接決めるものではありません。関内駅周辺のコンパクト住戸、元町・中華街駅周辺のマンション、山手駅や本牧方面のファミリー向け物件では、面積、築年数、利用目的、徒歩・バス、道路、地形が異なります。

 

公式の5エリアを目安に、物件ごとの市場を分ける

 

横浜市都市計画マスタープラン・中区プランは、区内を「関内・関外」「新山下」「山手」「本牧・根岸」「港湾・臨海」の5エリアに区分しています。次の区分は売却戦略を考える目安であり、町名全体の用途や価格帯を断定するものではありません。

 

●関内・関外エリア

 

関内、桜木町、馬車道、日本大通り、伊勢佐木長者町、日ノ出町、阪東橋など複数の駅を利用でき、業務・商業機能と居住機能が共存するエリアです。1Kなどのコンパクト住戸とファミリー向け住戸を同じ総額で比べず、面積、間取り、築年数、駅、賃貸状況を分けて査定します。

 

●山下町・新山下周辺

 

横浜市の中区プランでは、新山下エリアについて商業・物流・居住機能のバランスを図る方針が示されています。山下町・新山下の町名だけで住宅地または商業・物流地と決めず、用途地域、建物用途、道路、周辺土地利用を住所ごとに確認します。

 

●山手エリア

 

丘陵地に戸建て、低層・中層の共同住宅、歴史的な街並みなどが見られます。眺望、日当たり、敷地規模が評価材料になる一方、坂、擁壁、接道、風致・景観・地区計画などのルールは物件ごとの確認が必要です。

 

●本牧・根岸エリア

 

横浜市の中区プランでは住宅が多いエリアと整理され、山手駅を利用する地域と、鉄道駅から離れバス路線を使う地域があります。一方で、丘陵、急傾斜地、狭あい道路、沿道商業など条件は一様ではありません。本牧・根岸という名称だけで同じ住宅市場とせず、徒歩・バス、道路、坂、用途地域を分けます。

 

●港湾・臨海エリア

 

港湾・物流・産業機能を担う区域です。中区の工業系用途地域の割合には、工業専用地域を含む港湾・臨海部が大きく影響しています。これを理由に中区全体や本牧・根岸の町名全体を「工業地域」と説明するのは適切ではありません。対象地が住宅売買の市場にあるのか、商業・物流・産業用途の市場にあるのかを地番単位で確認します。

 

低地・埋立地と台地状の丘陵地があり、ハザードと高低差を住所単位で確認する

 

横浜市の中区プランでは、中区の地形は低地、台地状の丘陵地、大岡川・中村川・堀川・千代崎川などの河川で構成されると整理されています。関内・関外や臨海部には埋立による低地が広がり、山手、本牧・根岸方面には丘陵や斜面があります。

 

低地・沿岸部では洪水・内水・高潮・津波・液状化、丘陵・斜面地では土砂災害警戒区域、擁壁、坂、避難経路を確認します。河川周辺、沿岸部、丘陵部にあるだけで一律に価格が下がるという意味ではありません。対象住所の該当状況、建物階数、避難場所、擁壁資料、過去の工事履歴を整理して説明することが大切です。

 

商業系約34.7%、工業系約31.9%を含むため、町名や駅名で用途を断定しない

 

横浜市公式統計によると、2026年3月末現在、中区の都市計画区域21.5平方キロメートルは全域が市街化区域です。用途地域21.3平方キロメートルのうち、第一種低層住居専用地域は約21.6%、近隣商業・商業地域は合計約34.7%、準工業・工業・工業専用地域は合計約31.9%です。

 

区全体の割合には港湾・臨海部や都心商業地が含まれます。同じ町名でも用途地域や建物用途が変わる場合があるため、都市計画図、登記事項証明書、公図、建築確認、道路、境界、給排水、賃貸借関係などを確認します。

 

第2章｜横浜市中区の不動産相場【2026年最新データ】

 

ここからは、中区の不動産がどのくらいの価格で取引されているのかを見ていきます。2026年9月時点で確認できる横浜市の地価公示資料と、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の2025年取引データを集計しました。

 

取引価格は、面積、間取り、築年数、駅、徒歩・バス、階数、眺望、道路、地形、用途地域、建築可否、賃貸状況、取引事情などで変わります。以下の中央値は査定額そのものではなく、条件の近い事例を探すための基準としてご覧ください。

 

中区の中古マンション売却相場

 

国土交通省「不動産情報ライブラリ」で、横浜市中区の2025年中古マンション等データを確認すると、掲載件数は366件でした。面積20〜120平方メートル、価格3億円以下に絞った335件では、価格の中央値は3,100万円、四分位レンジは2,300万円〜5,100万円、面積の中央値は40平方メートルです。総額を面積で割った1平方メートル当たり価格の中央値は約98.7万円/平方メートルでした。

 

ただし、この335件には投資用として検討されることもあるコンパクト住戸と、ファミリー向け・高価格帯住戸が混在します。1Kは116件で、価格中央値は2,400万円、面積中央値は20平方メートルでした。一方、40〜90平方メートルの170件では、価格中央値は4,850万円、四分位レンジは3,400万円〜6,700万円、面積中央値は60平方メートルです。

 

3LDKは56件で、価格中央値は5,500万円、面積中央値は70平方メートルでした。「中区のマンション中央値3,100万円」だけを見ず、間取り、面積、同一建物、築年数、階数、眺望、賃貸中か空室かを分けて比較しましょう。

 

中区の戸建て売却相場

 

2025年の「宅地（土地と建物）」データは94件でした。このうち、地域が住宅地、用途が住宅、土地面積40〜250平方メートル、価格2億円以下に絞った40件では、価格の中央値は4,450万円、四分位レンジは3,475万円〜6,100万円です。

 

土地面積の中央値は85平方メートル、延床面積の中央値は100平方メートルでした。

 

全94件には住宅以外の用途や大型・高額取引も含まれます。戸建ては、建築年、建物状態、再建築可否、前面道路、私道、セットバック、擁壁、土地形状、境界、用途地域で価格差が出るため、住宅向けの比較事例を選ぶことが重要です。

 

中区の土地売却相場

 

2025年の「宅地（土地）」データは39件でした。地域が住宅地、面積30〜300平方メートル、価格100万円以上3億円以下に絞った23件では、価格の中央値は5,000万円、四分位レンジは2,300万円〜6,600万円です。

 

面積の中央値は105平方メートル、1平方メートル当たりの価格中央値は約32.0万円/平方メートルでした。公表データには総額1,000円の取引が1件含まれていたため、一般市場の代表値から除外しています。

 

土地は件数が23件と限られ、山手、元町・中華街、根岸、石川町など利用駅も分かれます。用途地域、道路、再建築可否、擁壁、境界、古家の状態が違うため、中央値だけで売出価格を決めないようにします。

 

2026年公示地価は用途別で上昇率が異なる

 

横浜市「令和8年地価公示のあらまし」によると、2026年1月1日時点の中区住宅地の平均価格は40万5,800円/平方メートルで、継続地点の平均変動率は前年比+3.6%でした。商業地の平均価格は113万7,700円/平方メートル、平均変動率は+12.9%、工業地は24万9,000円/平方メートル、平均変動率は+6.8%です。

 

公示地価は、国が選定した標準地の1平方メートル当たり価格であり、個別物件の成約価格ではありません。特に中区は用途別の差が大きいため、商業地の上昇率を住宅へ当てはめず、対象地と用途・駅・道路条件の近い標準地や成約事例を確認します。

 

データから見える中区の売却戦略

 

2025年には、中古マンション等366件、土地付き建物94件、土地39件、林地1件の取引価格情報が掲載されました。マンションは1K116件、40〜90平方メートル170件と、物件構成が大きく分かれます。

 

したがって中区では、次の市場を分けて考えます。

 

・関内・関外のコンパクト住戸とファミリー向け住戸
・山下町・新山下の住宅、商業・物流などが混在する物件
・山手の丘陵地にあるマンション・戸建て・土地
・本牧・根岸方面の徒歩・バス、高低差が関係する物件
・港湾・臨海部や商業・工業系用途地域の事業用・複合用途物件

 

中区で高く売る出発点は、同じ区ではなく、同じ物件種別・面積・利用目的・駅・用途地域・道路・地形の市場を選ぶことです。

 

 

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第3章｜横浜市中区で「評価されやすい物件」と「工夫が必要な物件」

 

同じ中区でも、買い手が重視する条件は物件によって変わります。ここでは、評価材料を示しやすい物件と、販売前に情報整理が必要な物件を分けて解説します。

 

中区で評価材料を示しやすい物件の3条件

 

① 比較市場が明確なマンション

 

同一建物、近い築年数・面積・間取り・階数・方角・眺望の事例があり、管理規約、長期修繕計画、総会議事録、修繕積立金、大規模修繕履歴を提示できる物件です。賃貸中なら、賃料、契約内容、敷金、管理状況も整理します。

 

② 交通と生活動線を具体的に示せる物件

 

利用駅、徒歩ルート、複数路線、バス停・本数、買い物・通学・通院の動線を具体化します。駅名だけでなく、実際のルートと生活利便を示すと、買い手が暮らしや運用を判断しやすくなります。

 

③ 道路・建築・土地条件を資料で説明できる戸建て・土地

 

建築確認、検査済証、設計図書、修繕履歴、道路種別、私道持分、セットバック、境界、越境、給排水、擁壁、用途地域、再建築可否を整理します。難しい条件があっても、事実と対応方法を先に示せる物件は、条件に合う買い手へ届けやすくなります。

 

販売時に工夫が必要な物件と対策

 

① コンパクト住戸とファミリー住戸を区全体の中央値で比べている物件

 

中区の代表条件では1K中央値2,400万円、40〜90平方メートル中央値4,850万円でした。購入目的や面積が違うため、区全体の中央値だけで価格を決めず、同じ利用目的・面積帯・建物の事例を使います。

 

② 坂・擁壁・狭あい道路・再建築条件の説明が必要な物件

 

山手、本牧・根岸方面など丘陵や斜面がある地域では、坂、擁壁、接道、駐車場、土砂災害警戒区域を確認します。再建築不可やセットバックが必要な場合は隠さず、利用方法、改修履歴、融資、想定する買い手を整理します。

 

③ 商業・物流・港湾・工業系土地利用が近接する物件

 

中区全体を住宅地または商業地と決めず、対象住所の用途地域、建物用途、周辺道路、騒音・交通、昼夜の環境、ハザードを確認します。住宅として探す買い手と、事業・投資目的の買い手では評価軸が異なります。

 

④ 築年数の経ったマンション・戸建て

 

古いからといって、先に大規模リフォームや解体をする必要はありません。マンションは管理・修繕状況、戸建ては建物状態と再建築可否を確認し、現況、清掃・小修繕、インスペクション、改装、古家付き土地、解体後の更地を比較して決めます。

 

第4章｜横浜市中区で不動産を高く売る5つのコツ

 

中区では、都心・丘陵・バス利用・港湾の市場を分け、物件ごとの資料とリスクを具体化することが重要です。高く売るために押さえたい5つのコツを紹介します。

 

コツ1：物件種別・面積・利用目的から比較市場を決める

 

マンション、戸建て、土地を分け、マンションはコンパクト住戸、ファミリー住戸、賃貸中、自己利用を分けます。2025年の代表値は、マンション3,100万円、戸建て4,450万円、土地5,000万円ですが、これは売出価格の答えではありません。

 

比較事例を採用・除外した理由まで確認し、同一建物、面積帯、築年数、利用目的が近い順に査定します。

 

コツ2：公式の5エリアと駅・徒歩・バスを組み合わせて見る

 

関内・関外、新山下、山手、本牧・根岸、港湾・臨海という大きな区分に加え、利用駅、徒歩分数、バス便、坂、生活動線を確認します。

 

「山手駅が最寄り」「本牧にある」という説明だけでは不十分です。マンションは建物、戸建て・土地は道路・高低差・用途地域までそろえて比較します。

 

コツ3：管理・賃貸・建物・境界資料を早めにそろえる

 

マンションでは管理規約、重要事項調査報告書、長期修繕計画、総会議事録、修繕積立金、賃貸中なら賃貸借契約を準備します。戸建て・土地では建築確認、検査済証、図面、修繕履歴、境界、越境、給排水管、私道持分を整理します。

 

買い手が購入後の費用と権利関係を見通せる状態をつくり、価格だけの比較を避けます。

 

コツ4：道路・再建築可否・地形・ハザードを先に確認する

 

前面道路の種類と幅、接道、セットバック、私道持分、再建築可否、擁壁を確認します。低地・沿岸部は洪水・内水・高潮・津波・液状化、丘陵・斜面地は土砂災害の該当を住所単位で確認します。

 

注意点を隠さず、該当範囲、現況、改修履歴、避難場所、必要な対応を整理すると、契約直前の見直しや引渡し後のトラブルを防ぎやすくなります。

 

コツ5：中区の複数市場と難しい物件条件を説明できる会社を選ぶ

 

査定価格の高さだけで会社を選ばず、比較事例の選定理由、想定する買い手、再建築・道路・擁壁・用途地域への対応、写真・間取り・広告の見せ方、売出し後の価格調整方針まで確認します。

 

都心型マンションだけでなく、山手・本牧・根岸方面の戸建て、再建築不可、混合用途の土地にも対応できる会社であれば、物件の条件を弱点だけで終わらせず、合う買い手へ伝える方法を検討できます。

 

 

第5章｜横浜市中区の公開実例1件と売却モデルケース2件

 

ここでは、あおぞら不動産が公式サイトで公開している中区の売却実例1件と、中区で想定される売却パターンを一般化したモデルケース2件を紹介します。公開実例には掲載ページで確認できる事実だけを記載し、価格・期間など未公表の情報は補っていません。モデルケースは特定のお客様や実際の成約を示すものではありません。

 

公開実例：再建築不可でも、手入れと改修の価値を買い手へ伝えた戸建て

 

物件：横浜市中区の戸建て、築25年以内、専任媒介契約

 

状況：所有者様が海外赴任中に賃貸し、帰国後は近隣の相続地へ新居を建て、退去後に売却を決断

 

課題：再建築不可の条件があり、売却が難しいのではないかという不安があった

 

対応：内覧前の庭の草取りやモニター清掃などを行い、複数回のリフォームやウッドデッキを含む、所有者様が大切に手を入れてきた住まいの価値を丁寧に伝えた

 

結果：改修した部分を気に入った買い手へ引き継ぐことができた

 

この実例から分かるのは、再建築不可という条件だけで価値を決めず、現況利用、建物状態、改修履歴、想定する買い手を整理する重要性です。詳しい経緯は「再建築不可物件の売却を諦める前に：リフォーム済み戸建ての成約事例」で確認できます。

 

モデルケース1：都心部にある60平方メートル前後のマンション

 

物件：40〜90平方メートルに入る、60平方メートル前後のマンション

 

状況：住み替え、相続、または賃貸終了後の売却を検討

 

課題：同じ中区でも、1Kなどのコンパクト住戸とファミリー向け住戸、高価格帯住戸が混在する

 

対応：同一建物、面積、間取り、築年数、階数、方角、眺望、賃貸状況が近い取引と現在の競合を比較

 

販売戦略：管理・修繕資料、室内状態、複数路線、生活動線を整理し、自己利用か投資か想定する買い手を明確化

 

40〜90平方メートルの代表データ170件では、価格中央値は4,850万円、面積中央値は60平方メートルでした。ただし、この数字をそのまま査定額にせず、同一建物や条件の近い事例を優先します。

 

モデルケース2：山手・本牧・根岸方面にある土地85平方メートル前後の戸建て

 

物件：土地85平方メートル前後、延床100平方メートル前後の戸建て

 

状況：相続または住み替えで売却を検討

 

課題：徒歩・バス、坂、道路、擁壁、再建築可否、建物状態、用途地域、ハザードの説明が必要

 

対応：交通・生活動線、前面道路、建築確認、修繕履歴、境界、給排水、擁壁、都市計画、ハザードを確認

 

販売戦略：建物を使う買い手と土地として検討する買い手の両方を想定し、日当たり、眺望、改修履歴、土地・建築条件を具体化

 

戸建て代表条件40件の中央値4,450万円だけで判断せず、同じ駅・バス、道路、地形、用途地域、再建築条件の事例を選びます。

 

第6章｜横浜市中区の不動産売却でよくある質問

 

Q1：2026年は中区の不動産を売るタイミングですか？

 

2026年地価公示では、中区の住宅地の平均変動率は+3.6%、商業地は+12.9%でした。ただし、金利、物件種別、築年数、利用目的、住み替え時期、相続、税金によって適切な時期は変わります。商業地の上昇率を住宅へ当てはめず、近い成約事例と手取り額を確認しましょう。

 

Q2：中区のマンション中央値3,100万円を査定の目安にできますか？

 

入口としては使えますが、そのまま査定額にはできません。代表条件335件の面積中央値は40平方メートルで、1K116件が含まれます。40〜90平方メートルの中央値は4,850万円、3LDKは5,500万円でした。同一建物、面積、間取り、築年数、階数、方角、眺望を優先してください。

 

Q3：賃貸中のコンパクトマンションも売却できますか？

 

売却できます。ただし、自己利用向けの空室物件と、賃料収入を重視する投資用物件では買い手と評価方法が異なります。賃貸借契約、賃料、敷金、管理費、修繕積立金、更新・解約条件を整理し、収益性と建物管理の両方を示します。

 

Q4：坂や擁壁がある戸建て・土地は、どのように売ればよいですか？

 

坂があるだけで一律に売れにくいとは限りません。道路、駐車場、擁壁の所有・構造・工事資料、土砂災害警戒区域、日当たり、眺望、生活動線を確認します。注意点と物件固有の価値を同時に示し、条件を理解する買い手へ届けます。

 

Q5：再建築不可の物件でも売却できますか？

 

売却できる可能性があります。接道、道路種別、セットバック、建築時の経緯、現況利用、改修履歴、融資条件を確認します。中区の公開実例のように、建物を大切に使いたい買い手へ価値が伝わる場合もありますが、同じ結果や価格を保証するものではありません。

 

Q6：売却時に使える税制優遇はありますか？

 

ご自身が住んでいたマイホームの売却では、一定の要件を満たすと譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例を使える可能性があります。相続、賃貸利用、共有名義、買換え、住宅ローン控除との関係で結論が変わるため、売却前に税務署や税理士へ確認してください。

 

まとめ：横浜市中区の不動産売却は「同じ区」ではなく「同じ市場」で比べる

 

横浜市中区は、共同住宅が約78.5%を占める一方、山手・本牧・根岸方面には戸建て・土地市場もあります。関内・関外、新山下、山手、本牧・根岸、港湾・臨海で土地利用が異なり、用途地域は商業系約34.7%、工業系約31.9%を含みます。

 

2025年の国土交通省データでは、代表条件で中古マンションの価格中央値は3,100万円、戸建ては4,450万円、土地は5,000万円でした。マンションは1Kと40〜90平方メートルの住戸で価格帯が大きく異なります。

 

中区で高く売るためのポイントは、次の5つです。

 

① 物件種別・面積・利用目的から比較市場を決める
② 公式の5エリアと駅・徒歩・バスを組み合わせて見る
③ 管理・賃貸・建物・境界資料を早めにそろえる
④ 道路・再建築可否・地形・ハザードを先に確認する
⑤ 中区の複数市場と難しい物件条件を説明できる会社を選ぶ

 

不動産売却の全体像を確認したい方は「横浜不動産売却・完全ガイド」、売却時の失敗を避けたい方は「横浜の不動産売却で失敗しないための完全マニュアル」もご覧ください。

 

あおぞら不動産は、横浜市内で売買件数900件以上の実績を持つ地域密着型の不動産会社です。横浜市中区のマンション・戸建て・土地についても、物件ごとの利用目的、駅、徒歩・バス、用途地域、道路、地形、管理・建物状態、再建築条件、買い手像を確認しながら売却をサポートします。

 

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