横浜で不動産売却を成功させるための3つの重要なポイント｜初心者でも安心の完全ガイド｜不動産売却コラム｜ | 横浜市の不動産売却、査定・買取なら（株）あおぞら不動産
横浜で不動産売却を成功させるための3つの重要なポイント｜初心者でも安心の完全ガイド
不動産売却は、人生で何度も経験することのない大きな出来事です。多くの方が初めての経験となるため、「どうやって進めればいいの？」「損をしないか心配」といった不安を抱えているのではないでしょうか。
実は、不動産売却で失敗する人の多くは、たった3つのポイントを知らないだけなのです。
この記事では、横浜エリアを中心に売却実績を持つあおぞら不動産が、初心者の方でも安心して不動産売却を進められるよう、絶対に知っておくべき3つの注意点を詳しく解説します。読み終わる頃には、あなたも自信を持って売却活動をスタートできるはずです。
あなたはどのタイプ？不動産売却でよくある2つのストーリー
Aさん（65歳・横浜市在住）の場合：
「父から相続した実家が空き家になって3年。固定資産税だけでも年間20万円程度※かかっているし、近所の目も気になる。でも、どの不動産会社に頼めばいいのか分からないし、税金がどれくらいかかるのかも心配で...」
※横浜市の場合：土地課税標準額315万円（住宅用地特例6分の1適用後）×1.4%＋家屋課税分で年額約20万円の試算例
Bさん（42歳・会社員）の場合：
「子どもの成長に合わせて、もう少し広いマンションに住み替えたい。でも住宅ローンがまだ残っているし、売却と購入のタイミングが合わなかったらどうしよう。失敗して損をするのは絶対に避けたい」
このように、不動産売却には様々な不安がつきものです。しかし、正しい知識を身につければ、これらの不安は解消できます。
ポイント1：不動産査定は必ず複数の会社に依頼する
不動産売却で失敗しないための最初のポイントは、査定を複数の不動産会社に依頼することです。「面倒だから1社だけでいいや」と考える方もいらっしゃいますが、これは大きな間違いです。
なぜ複数社に査定を依頼すべきなのか？3つの理由
理由1：より多くの買い手候補を見つけられる
不動産会社によって、得意な宣伝方法や顧客層が異なります。チラシ広告が得意な会社もあれば、インターネット広告に強い会社、地域の人脈を活用して買い手を見つけてくる会社もあります。複数の会社に依頼することで、より幅広いルートから買い手候補にアプローチできるのです。
理由2：高値売却の可能性が高まる
買い手候補が増えるということは、あなたの不動産に対する需要が高まることを意味します。複数の買い手が競合する状況になれば、価格交渉も有利に進めやすくなります。特に立地や条件の良い物件の場合、この効果は顕著に現れます。
理由3：悪徳業者の「囲い込み」を防げる
囲い込みとは、不動産会社が売主と買主の両方から手数料を得るために、他社からの買い手紹介を意図的に断る行為です。一社だけに依頼した場合、このような悪質な行為に巻き込まれるリスクがあります。複数社に依頼することで、このリスクを大幅に減らすことができます。
大手と地域密着型、どちらを選ぶべき？
よく「大手の方が安心だから」という理由で大手不動産会社だけを選ぶ方がいらっしゃいますが、これはもったいない選択です。
大手不動産会社の強み：
豊富な資金力を活かした広告展開、全国ネットワークを活用した買い手探し、充実したアフターサービスなどが挙げられます。
地域密着型会社の強み：
地域の事情に精通している、きめ細かな対応、地元の人脈を活用した買い手探しなどが特徴です。
最も効果的なのは、大手と地域密着型の両方に査定を依頼することです。それぞれの強みを活かすことで、より良い条件での売却が期待できます。
複数社依頼のデメリットと対処法
一方で、複数の不動産会社に依頼することにはデメリットもあります。それは、各社の売却に対するモチベーションが下がる可能性があることです。
これは「一般媒介契約」と呼ばれる契約形態で、不動産会社にとっては「せっかく頑張って宣伝しても、他社が売却してしまえば報酬がもらえない」という状況になるためです。
しかし、この問題は適切な不動産会社選びで解決できます。優秀な不動産会社は、一般媒介であっても熱心に売却活動を行ってくれます。なぜなら、そのような会社は「お客様に満足していただくことで、将来の紹介や口コミにつながる」ことを理解しているからです。
不動産一括査定サイトを活用すれば、あなたの物件売却を得意とする、やる気のある不動産会社と出会いやすくなります。
ポイント2：査定額が最も高い会社が良いとは限らない
複数の不動産会社から査定結果が届くと、多くの方が「一番高い査定額を出してくれた会社が良い会社だ」と考えがちです。しかし、これは非常に危険な落とし穴なのです。
高すぎる査定額の正体：「撒き餌査定」とは？
「うちなら3,000万円で売れますよ！」と他社より明らかに高い査定額を提示する会社があったとします。売主としては嬉しい話ですが、実はこれが「撒き餌査定」の可能性があります。
撒き餌査定とは、売主を自社に引き込むために、実際には売れる見込みの薄い高額な査定額を提示する行為です。契約を結んだ後で「なかなか買い手が見つかりませんね。価格を下げませんか？」と値下げを提案し、結果的に相場より安い価格で売却させられてしまうケースも少なくありません。
なぜ不動産会社によって査定額が異なるのか？
相場観の違い：
不動産会社によって、地域の相場に対する理解度が異なります。その地域での取引経験が豊富な会社ほど、より正確な相場観を持っています。
市場分析力の差：
最新の市場動向をどれだけ正確に把握しているか、今後の価格変動をどう予測しているかによって、査定額は変わってきます。
比較物件の選び方：
査定では、過去に売却された類似物件と比較して価格を算出しますが、どの物件を比較対象として選ぶかによって結果が大きく変わります。
営業戦略の違い：
前述の「撒き餌査定」のように、集客のために意図的に高い査定額を提示する会社もあります。
信頼できる不動産会社を見極める質問集
「この査定額の根拠を詳しく教えてください」
優良な不動産会社は、査定額の根拠を明確に説明できます。比較した物件の具体例、市場動向の分析結果、物件の特徴を踏まえた加点・減点要素などを詳しく教えてくれるはずです。
「この地域で最近売却された類似物件はありますか？」
実際の成約事例を豊富に持っている会社は、より正確な査定ができます。具体的な成約価格や売却期間を教えてもらいましょう。
「この価格で売却するための具体的な戦略は？」
査定額を提示するだけでなく、その価格で実際に売るための具体的な販売戦略を説明できる会社は信頼できます。
「もし3か月で売れなかった場合はどうしますか？」
現実的なリスクも含めて説明してくれる会社の方が、誠実で信頼できると言えるでしょう。
適正価格を見極めるコツ
極端に高い・低い査定額は除外する：
例えば、5社の査定額が2,800万円、2,850万円、2,900万円、2,950万円、3,200万円だった場合、3,200万円は除外して考えた方が良いでしょう。
査定額の根拠がしっかりしている会社を重視する：
価格の高低よりも、その根拠をきちんと説明できる会社の査定を重視しましょう。
地域の実情に詳しい会社の意見を参考にする：
横浜エリアの取引実績が豊富で、地域の特性を理解している会社の査定は信頼性が高いと言えます。
ポイント3：不動産売却にかかる費用・税金を事前に把握する
不動産売却では、売却価格がそのまま手元に入るわけではありません。様々な費用や税金が差し引かれるため、事前にこれらのコストを把握しておくことが非常に重要です。
売却時にかかる主な税金
譲渡所得税
譲渡所得税は、不動産を売却して利益が出た場合にかかる税金です。ただし、この「利益」の計算方法を正しく理解している方は意外と少ないのが現状です。
譲渡所得 = 売却価格 - 取得費 - 譲渡費用
取得費には、物件の購入価格だけでなく、購入時の仲介手数料、登記費用、不動産取得税なども含まれます。譲渡費用には、売却時の仲介手数料、印紙税、解体費用なども含まれます。
多くの場合、建物は築年数とともに価値が下がるため、実際に譲渡所得が発生するケースは限られています。しかし、土地の値上がりや、購入時より高値で売却できた場合は注意が必要です。
住民税
譲渡所得が発生した場合、翌年の住民税にも影響します。売却した翌年の5月頃に住民税の通知書が届き、1年間にわたって追加の税金を支払うことになります。
印紙税
不動産売買契約書には、契約金額に応じた印紙税がかかります。例えば、3,000万円の物件であれば1万円（軽減措置適用時）の印紙税が必要です。なお、この軽減措置は令和9年3月31日まで継続予定となっています。
売却にかかるその他の費用
仲介手数料
一般的に最も大きな費用となるのが仲介手数料です※。売却価格が400万円を超える部分については「売却価格 × 3% + 6万円 + 消費税」で計算されます。3,000万円の物件であれば、約105万円の仲介手数料がかかることになります。
※解体費用や大規模な測量が不要な都市部の一般的な売却の場合
登記費用
住宅ローンが残っている場合の抵当権抹消登記や、相続登記が必要な場合の費用などがあります。司法書士に依頼する場合、数万円から10万円程度の費用が必要です。
その他の費用
解体費用、測量費用、ハウスクリーニング費用など、物件の状況によって追加の費用が発生することもあります。
損失が出た場合も確定申告を忘れずに
「売却で損失が出たから確定申告は必要ない」と考える方がいらっしゃいますが、これは大きな間違いです。
特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例という制度があり、マイホームの売却で損失が出た場合、その損失を他の所得から差し引くことができます。さらに、一年で控除しきれない場合は、翌年以降3年間にわたって繰り越すことも可能です。
例えば、年収500万円のサラリーマンが、住宅ローン残債3,000万円の物件を2,500万円で売却した場合、500万円の損失が発生します。この損失を確定申告で申告すれば、給与所得から500万円を差し引くことができ、所得税や住民税の還付を受けられる可能性があります。
手取り額を事前にシミュレーションしよう
シミュレーション例（3,000万円で売却の場合）：
- ・売却価格：3,000万円
・仲介手数料：105万円
・印紙税：1万円
・登記費用：5万円
・その他費用：20万円
・手取り額：2,869万円
このように、売却価格の約4-6%程度※の費用がかかることを念頭に置いておきましょう。
※HOME4U等の不動産情報サイト調査による一般的な費用割合。詳細は各サイトの費用シミュレーションをご参照ください
税金や費用の計算は専門的な知識が必要な場合も多いため、不安な方は税理士や不動産会社に相談することをお勧めします。
実際に成功した横浜エリアの売却事例
ここまで理論的な話が続きましたが、実際に横浜エリアで成功した売却事例をご紹介します。これらの事例から、成功のポイントを学んでいただければと思います。
事例1：海外在住でも3週間で相続物件を売却成功
・お客様：E.K様（海外在住）
・物件：横浜市磯子区の戸建て
・売却期間：査定から引渡しまで3週間
E.K様は海外での仕事が多く、昨年ご両親が他界された後、相続した実家の管理が困難になったため売却を決意されました。「限られた期間で売却したいが、容易ではないと思っていた」とおっしゃっていたE.K様でしたが、あおぞら不動産の担当者がお客様の要望をしっかりと聞き取り、スピード売却を実現しました。
成功のポイント：
・海外在住というお客様の事情を理解した迅速な対応
・滞在時間が限られる中での効率的なスケジュール調整
・訪問査定から契約、引渡しまでの一貫したサポート
・お客様の要望を最優先に考えた柔軟な対応
「期待していた以上の良い体験でした。担当者の気配りと配慮は本当にプロでした」とのお言葉をいただき、結果として査定から引渡しまで僅か3週間での売却を実現。思い出のある実家を、新しい買主様へしっかりと引き継がせていただきました。
事例2：境界の問題も解決し、思い出の土地を納得価格で売却
・お客様：福田様（姉妹での相続）
・物件：横浜市旭区の土地
・課題：境界標の問題、感情的な迷い
福田様は、ご両親から相続した土地の売却を検討されていましたが、「姉も私もなかなか機会をつかめず踏み出せずにいました」という状況でした。2社に査定を依頼される中で、あおぞら不動産の誠実な人柄に触れ、売却を依頼していただくことになりました。
解決した課題と成功のポイント：
・土地境界標が1つ見つからない問題を担当者が自ら現場で解決
・作業服にシャベル・長靴姿で境界を調査し、問題の原因を特定
・お母様が大切にされていた庭のバラの移植までお手伝い
・親御様との思い出を大切にする気持ちに寄り添った対応
「高倉さんご自身が機敏に動いてくださり、おかげ様でスムーズに契約に進むことができました」とのお言葉をいただきました。単なる不動産売却ではなく、お客様の思いに寄り添い、最後まで心のこもったサービスを提供することで、ご納得いただける売却を実現できました。
事例3：5年越しの信頼関係で実現した住み替え成功
・お客様：Y.Y様
・物件：横浜市西区のマンション（横浜駅徒歩圏）
・特徴：5年前からの継続的な関係、住み替え目的
Y.Y様は仕事の都合で駅へのアクセスがより楽なマンションへの住み替えを検討されており、所有されていた横浜市西区のマンションの売却を決められました。実は5年前にも一度お問い合わせをいただいており、売却のタイミングで再度お声がけいただいたお客様でした。
成功のポイント：
・5年間にわたる継続的な信頼関係の構築
・マンション売却手続きに不慣れなお客様への丁寧なアドバイス
・転居先についても地の利を活かした情報提供
・引っ越し後のクリーニングまで含めた売却準備のサポート
「対応が迅速で丁寧でした。安心して活動を進められました。おかげで短時間で売却先を決めることができました」とお客様から評価いただきました。元々室内が綺麗だった物件でしたが、引っ越し後のクリーニングにより更に良い状態で売却活動を行うことができ、早期売却につながりました。
お客様からのメッセージ：
「マンションの購入や売却は、人生においてそう何回もあることではありません。経験や知識が豊富な会社にお願いすることをお勧めします。」
これらの実際の事例から分かるように、成功する不動産売却のポイントは、単に価格だけでなく、お客様一人ひとりの事情に寄り添い、最後まで責任を持って対応してくれる信頼できるパートナーを見つけることです。技術的な問題の解決から感情的なサポートまで、総合的な対応力が求められる不動産売却だからこそ、経験豊富で誠実な不動産会社を選ぶことが重要なのです。
よくある質問とその回答
不動産売却に関してよく寄せられる質問にお答えします。
専任媒介契約で3か月経っても売れない場合はどうすればいい？
「3か月前に専任媒介契約を結んだけれど、なかなか買い手が見つからない。別の不動産会社に変更したいけれど、違約金を取られるのでしょうか？」
このような相談をよくいただきますが、ご安心ください。専任媒介契約の期間は法律で最長3か月と定められており、期間が満了すれば自動的に契約は終了します。違約金を支払う必要もありませんし、他の不動産会社に依頼することも自由にできます。
ただし、契約期間中に解約したい場合は注意が必要です。一般的には違約金が発生する可能性がありますが、不動産会社が適切な販売活動を行わなかった場合や、定期的な報告義務を怠った場合などは、正当な理由として無償解約できることもあります。
もし現在の不動産会社の対応に不満がある場合は、まず担当者と率直に話し合ってみることをお勧めします。価格設定の見直しや販売戦略の変更で状況が改善することもあります。それでも解決しない場合は、契約満了のタイミングで他社への変更を検討しましょう。
不動産会社の買取と仲介、どちらを選ぶべき？
「急いで現金化したいので、不動産会社に直接買い取ってもらおうと思うのですが、何か注意点はありますか？」
買取は確実性とスピードが最大の魅力です。仲介のように買い手を探す必要がないため、最短1週間※から現金化が可能で、一般的には2週間から2か月程度で完了します。また、内覧の対応も不要ですし、仲介手数料もかかりません。
※最速事例。平均的には2-6週間程度
しかし、買取価格は市場相場の60-70%程度になることが一般的です。物件の状況や地域によっては70-80%程度になることもありますが、例えば仲介であれば3,000万円で売れる物件でも、買取では1,800万円から2,100万円程度になる可能性があります。この差額は決して小さくありません。
買取を検討する際は、複数の買取業者から見積もりを取ることが重要です。業者によって得意分野が異なりますし、買取価格にも差が出ることがあります。また、国土交通省のウェブサイトで宅建業者の行政処分歴を確認し、信頼できる業者かどうかをチェックしましょう。
相続で複数の相続人がいて早期現金化が必要な場合や、転勤で時間的余裕がない場合などは、多少価格が下がっても買取を選ぶメリットがあります。一方、時間的余裕があり、できるだけ高く売りたい場合は仲介を選択した方が良いでしょう。
査定は何社に依頼するのがベスト？
「査定を依頼したいのですが、何社くらいに頼めばいいのでしょうか？多すぎても大変だし、少なすぎても心配で...」
これは非常によくいただく質問です。私たちの経験では、3社から5社程度に査定を依頼されることをお勧めしています。
3社以上必要な理由は、適正価格を見極めるためです。1社だけだと、その査定額が高いのか安いのか判断できません。2社だと意見が分かれた時に困ってしまいます。3社以上あれば、おおよその相場感が掴めますし、極端に高い査定や低い査定を見分けることができます。
一方で、5社を超えると今度は情報処理が大変になります。それぞれの会社から詳しい説明を受け、提案内容を比較検討するのは時間も労力もかかります。また、あまり多くの会社に依頼すると、各社の売却に対するモチベーションが下がってしまう可能性もあります。
効果的な査定依頼のコツは、異なるタイプの不動産会社をバランス良く選ぶことです。例えば、全国展開している大手2社、地域密着型の中小2社、買取専門1社といった具合です。それぞれの強みを活かした提案を聞くことで、最適な売却方法を見つけることができます。
一括査定サイトを利用すると、一度の入力で複数社に依頼できるので便利です。ただし、査定額だけでなく、担当者の対応や提案内容もしっかりと比較することを忘れないでください。
あなたの不動産売却を成功に導くために
ここまで不動産売却の重要なポイントについて詳しく解説してきましたが、知識を得ただけでは成功は手に入りません。大切なのは、実際に行動を起こすことです。
不動産売却は確かに複雑で、専門的な知識も必要です。しかし、正しい手順を踏み、信頼できるパートナーと一緒に進めれば、決して怖いものではありません。むしろ、人生の新しいステージへの扉を開く、前向きなイベントと捉えることができます。
まず最初の一歩として、現在のあなたの不動産がどの程度の価値があるのかを知ることから始めてみませんか。無料の査定を受けることで、漠然とした不安が具体的な数字に置き換わり、次に何をすべきかが見えてきます。
査定を受けたからといって、必ず売却しなければならないわけではありません。「今は売るつもりはないけれど、将来のために価値を知っておきたい」という理由でも全く問題ありません。多くの方が、まずは情報収集から始められています。
横浜エリアの不動産事情を熟知した私たちが、あなたの状況に合わせた最適なアドバイスを提供いたします。相続の問題、住み替えの悩み、税金の心配など、どんな小さなことでも遠慮なくご相談ください。
売却を急いでいる方には迅速な対応を、じっくり検討したい方には時間をかけた丁寧なサポートを心がけています。お客様一人ひとりのペースに合わせて、最後まで責任を持ってお手伝いいたします。
最後に：成功する売却のための心構え
不動産売却を成功させるために最も大切なことは、正しい知識を身につけることと、信頼できるパートナーを見つけることです。この記事でお伝えした3つのポイントを実践していただければ、きっと満足のいく結果を得ることができるでしょう。
複数社への査定依頼で適正価格を知り、査定額の根拠をしっかりと確認し、事前に諸費用を把握する。この基本を忘れずに、焦らず慎重に進めていってください。
何よりも大切なのは、あなた自身が納得できる売却を実現することです。価格だけでなく、売却のタイミング、手続きの進め方、アフターフォローまで、すべてに満足できる取引を目指しましょう。
横浜での不動産売却をお考えの方は、まずはお気軽にご相談ください。豊富な実績と地域に根ざした知識で、あなたの大切な不動産売却を全力でサポートいたします。
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