横浜市の不動産売却ガイド｜相場・費用・査定から引渡しまでの流れ｜不動産売却コラム｜ | 横浜市の不動産売却、査定・買取なら（株）あおぞら不動産

横浜市で不動産売却を考えたとき、「今いくらで売れる？」「住宅ローンが残っていても大丈夫？」「まず何を準備する？」と迷っていませんか。

 

最初に整理したいのは、売却の目的・引渡しの希望時期・ローンと費用を差し引いた手取りです。高い査定額だけで会社を選ぶのではなく、その金額の根拠と、希望する時期までにどう売るかを一緒に確認しましょう。

 

この記事では、横浜市の公表データを使った相場の見方、査定前の準備、仲介と買取の違い、費用・税金、引渡しまでの流れを、あおぞら不動産がわかりやすく解説します。お住まいの地域を詳しく調べたい方には、区別の売却記事もご案内します。

 

※市場データ・制度の確認時点は2026年10月6日です。統計の対象時期は各項目に記載しています。個別物件の価格・売却期間・税額は条件により異なります。

 

 

第1章｜横浜市の不動産売却は何から始める？全体の流れ

 

最初に決めるのは「目的・期限・必要な手取り」

 

住み替えなら、新居の購入と今の家の売却をどう組み合わせるか。相続した不動産なら、所有者や荷物の整理をどう進めるか。売却の理由によって、先に相談すべきことは変わります。

 

査定を依頼する際は、次の3点を伝えると、価格だけではない売却計画を相談できます。

 

・売却の目的： 住み替え、相続、空き家の管理負担など、何を解決したいか。

 

・引渡しの希望時期： 転居日などの期限があるか。価格を優先して待てるか。

 

・資金の条件： 住宅ローン残高と返済に使える資金、新生活に残しておきたい金額。

 

条件がまだ決まっていなくても構いません。わからないことを整理する段階から、不動産会社へ相談しましょう。

 

査定から引渡しまでの6ステップ

 

仲介で売却する場合の基本的な流れは、次のように整理できます。

 

 

国土交通省の売主向け資料も、物件調査・価格査定から媒介契約、買主との交渉、売買契約、決済・引渡しという流れを示しています。税務相談や測量など、通常の媒介業務とは別に専門家への依頼が必要になるものは、担当範囲と費用を確認します。国土交通省「不動産の売却を検討される皆様へ」

 

売却期間は「買主探し」と「契約後の準備」を分ける

 

買主が見つかった日と、売却代金を受け取って引き渡す日は同じとは限りません。買主の融資手続き、売主の退去、境界の確認など、契約後に調整する項目もあります。

 

「横浜なら必ず何か月で売れる」とは決めず、担当者に販売活動に使える期間・契約から引渡しまでの期間・売れなかった場合の見直し日を分けて相談してください。引渡しの期限が厳しい場合は、買取も含めて条件を比べます。

 

第2章｜横浜市の不動産相場はどう見る？公的データと区別情報

 

公示地価・取引価格・売出価格・査定額を混同しない

 

ネットで見かける「相場」は、同じ意味の数字ではありません。

 

・公示地価・基準地価格： 特定の標準地・基準地について公表する土地価格の指標。建物込みの売却価格ではありません。

 

・取引価格・成約価格： 実際の取引に関する情報。対象地域、時期、物件条件、収集方法を確認します。

 

・売出価格： 販売中の物件に付いている価格。その価格で成約することを示すものではありません。

 

・査定額： 不動産会社が物件条件や事例を踏まえて示す価格の見込み。仲介の査定額は購入の約束ではありません。

 

国土交通省の不動産情報ライブラリでは、取引価格・成約価格や地価などを調べられます。不動産取引価格情報はアンケート回答をもとに加工した情報であり、掲載事例だけで市内の全取引を表すわけではありません。取引価格情報の制度説明

 

2026年の横浜市の地価動向

 

横浜市が公表した資料では、住宅地・商業地ともに平均変動率はプラスです。年初の地価公示と、年央の県地価調査は、調査地点や価格時点が異なるため別々に見ます。

 

 

地価公示は2026年3月18日、県地価調査は9月16日公表です。平均価格は各調査の地点価格の平均、平均変動率は継続地点の前年比の平均です。266,000円と274,000円の差を、そのまま半年間の値上がり率として計算してはいけません。横浜市「地価のあらまし」

 

地価の上昇は市場を見る材料ですが、自宅も同じ割合で高く売れるという意味ではありません。建物の状態、道路、面積、駅への経路などを踏まえて、対象物件に近い事例を確認します。

 

中古マンションと中古戸建ての成約データ

 

東日本不動産流通機構の「月例マーケットウオッチ・2026年8月度」には、横浜市単独の成約状況が掲載されています。

 

 

中古マンションの平均成約平方メートル単価は62.90万円。前年同月比で平均価格は＋3.1%、成約件数は－3.3%でした。中古戸建住宅は平均価格が－4.7%、成約件数が－0.6%です。「横浜の不動産はすべて上昇している」と一括りにはできません。東日本レインズ・2026年8月度データ

 

これはレインズに成約報告された、その月の物件の平均です。中央値ではなく、築年数や立地などの構成が変わる影響も受けます。自宅の価格を判断するときは、マンションなら同じ建物や近い条件、戸建てなら土地・建物・道路条件の近い事例まで絞って比較しましょう。

 

お住まいの区の記事で、地域ごとの確認点を調べる

 

同じ区や町名でも、駅への距離、坂、道路、周辺の土地利用は異なります。町名全体を「住宅地」「工業地」と決めつけず、所在地ごとに確認してください。用途地域などは横浜市のiマッピーで調べられます。

 

詳しい相場の集計条件や地域の確認点は、次の区別記事をご覧ください。各記事のデータ時点は記事内の表示を確認し、この総合ガイドと同じ時点とは限らないことに注意しましょう。

 

・保土ヶ谷区の相場と売却のコツ ／ 港北区の相場と売却のコツ ／ 港南区の相場と売却のコツ

 

・西区の相場と売却のコツ ／ 旭区の相場と売却のコツ ／ 金沢区の相場と売却のコツ

 

・南区の相場と売却のコツ ／ 神奈川区の相場と売却のコツ ／ 鶴見区の相場と売却のコツ

 

・泉区の相場と売却のコツ ／ 青葉区の相場と売却のコツ ／ 都筑区の相場と売却のコツ

 

・戸塚区の相場と売却のコツ ／ 中区の相場と売却のコツ ／ 磯子区の相場と売却のコツ

 

 

第3章｜横浜市で査定を受ける前に準備したいこと

 

手元の書類を集め、足りないものは相談する

 

書類をすべて揃えてからでなければ相談できない、ということではありません。まずは購入時の書類と、現在の状態がわかる資料を探してみましょう。

 

・共通の資料： 購入時の売買契約書・重要事項説明書、登記済証または登記識別情報、固定資産税の通知書、住宅ローン関係の書類。

 

・戸建て・土地の資料： 測量図や境界確認の書類、建築確認・検査済証、増改築や修繕の履歴など、手元にあるもの。

 

・マンションの資料： 間取り図、管理規約、管理費・修繕積立金、長期修繕計画、修繕の履歴など。

 

必要な資料は取引の段階や物件条件で変わります。測量図が見つからないだけで、新たな測量が必須と決めつける必要はありません。既存資料、境界の状況、買主との契約条件を確認して、必要な作業を決めます。

 

権利証などが見つからない場合も、それだけで売却できなくなるわけではありません。再発行できない書類もあるため、早めに司法書士や法務局へ手続きと費用を確認してください。法務省「権利証を紛失した場合について」

 

戸建て・土地は道路や境界、マンションは管理資料を確認

 

戸建て・土地は、前面道路、接道、境界、擁壁、増改築の状況などを確認します。見た目だけで建て替えの可否を判断せず、必要に応じて横浜市の窓口や専門家へ相談しましょう。

 

マンションは、室内だけでなく、管理費・修繕積立金、修繕計画、滞納の有無、管理組合の資料も整理します。「築年数が古いから価値がない」「室内がきれいなら管理資料は不要」とは決めつけず、査定の比較条件を確認します。

 

不具合と災害リスクは、わかる範囲を正確に伝える

 

雨漏り、設備の故障、過去の修繕、境界に関する話し合いなど、知っていることは担当者へ共有します。すべて先に直すのではなく、現状で売る場合と修繕する場合の費用・条件を比べましょう。修繕費をそのまま売却価格へ上乗せできるとは限りません。

 

浸水については、横浜市の浸水ハザードマップで洪水・内水・高潮の想定を確認できます。必要な確認は対象住所で行い、地図の想定と過去の浸水経験を混同しないようにします。マップに色がないことだけで、すべての災害リスクがないとは判断しません。

 

内覧前は、生活の様子を確認しやすい状態に

 

大規模なリフォームを始める前に、片付け、清掃、換気、照明の確認など、物件の状態を見てもらう準備から進めましょう。設備や修繕の記録も用意すると、見た目だけではわからない情報を伝えられます。

 

駅までの経路、買い物、日当たり、普段の騒音などは、実際に暮らして把握している範囲を伝えます。通勤時間や学校については、確認できる事実とご自身の感想を分けて説明してください。

 

＞横浜市の不動産売却について、無料査定・ご相談はこちら

 

第4章｜査定額だけで決めない会社選びと、仲介・買取の違い

 

査定は金額より「比較した物件と条件」を聞く

 

複数社に相談するときは、同じ物件情報と希望条件を伝え、次の項目を比べましょう。依頼数を決めること自体よりも、説明の違いを理解することが大切です。

 

・査定の根拠： どの時期・地域・物件の事例を使い、自宅との違いをどう調整したか。

 

・販売計画： 売出価格、写真や広告の準備、内覧の進め方、どの条件を訴求するか。

 

・見直し方針： 問い合わせや内覧が少ない場合に、何を確認し、いつ相談するか。

 

・費用と担当範囲： 仲介手数料、別途依頼する業務、報告方法、連絡の窓口。

 

仲介の高い査定額は、その価格で買うという約束ではありません。一方、会社の規模だけで提案の良し悪しを決めることもできません。価格・条件・進め方を具体的に説明してもらい、納得できる担当者を選びましょう。

 

仲介は買主を探す方法、買取は事業者が購入する方法

 

仲介では、不動産会社が買主探しや交渉を支援します。買取では、不動産会社などの事業者が買主になります。価格だけでなく、引渡し日、残す荷物、不具合への対応、費用負担を含めて比較します。

 

●仲介のメリット： 販売活動を通じて購入希望者を探し、価格や条件を交渉する選択肢を持てます。

 

●仲介の注意点： 買主が見つかる時期や成約価格は、売出時点では確定しません。内覧対応や、反響を見て計画を見直すことも必要です。

 

●買取のメリット： 買主となる事業者との合意により、価格や引渡し条件を具体的に決めて進められます。

 

●買取の注意点： 提示額、調査、荷物の扱い、契約上の責任、決済時期は事業者や物件によって異なります。「必ず何週間で売れる」「相場の何割」とは決めつけられません。

 

不動産会社が直接購入する場合と、別の買取事業者を紹介・仲介する場合は、取引の立場が異なります。誰が買主で、誰にどの費用を支払うのかを契約前に確認してください。買取であっても別の会社が仲介する取引なら、仲介手数料の確認が必要です。

 

媒介契約は、依頼先と報告のルールを確認する

 

仲介を依頼する媒介契約には、一般媒介・専任媒介・専属専任媒介があります。他社にも依頼できるか、自分で見つけた買主と直接契約できるか、報告やレインズ登録の扱いなどが異なります。

 

専任・専属専任媒介の契約期間は3か月以内です。標準媒介契約約款では、専任は2週間に1回以上、専属専任は1週間に1回以上の業務報告を定めています。更新・解除・費用請求の条件も、実際の契約書で確認してください。国土交通省・標準媒介契約約款

 

レインズに登録した場合は、交付された登録証明書を保管し、売主専用画面で登録内容や取引状況を確認します。査定を複数社に頼むことと、媒介契約後の販売状況を確認することは別の作業です。国土交通省・レインズの説明

 

会社選びや契約での失敗を避けるための詳しい確認点は、横浜の不動産売却で失敗しないための完全マニュアルをご覧ください。

 

第5章｜横浜市の不動産売却にかかる費用・税金と手取り

 

売却価格と、手元に残るお金は違う

 

手取りの見込みは、売却代金－住宅ローン返済額－売却に伴う支出－売却益に対する税金で整理します。支払う時期が異なる費用や税金もあるため、決済日の入金額と、最終的に使える金額を分けて考えましょう。

 

主な確認項目は、仲介手数料、契約書の印紙税、抵当権抹消などの登記費用、ローン完済に伴う費用、必要な測量・修繕・残置物処分の費用です。すべての物件に同じ作業や費用が発生するわけではありません。

 

仲介手数料は「上限」と「合意した額」を区別する

 

通常の売買仲介で、不動産会社が課税事業者であり、売買価格が400万円を超える場合の手数料上限は、消費税率10%なら（売買価格×3%＋6万円）×1.1です。計算の基礎となる売買価格に、建物にかかる消費税等が含まれる場合は、その税額を除きます。国土交通省・報酬額の告示

 

消費税がかからない個人の自宅を3,000万円で売る例では、上限は105万6,000円（税込）です。自動的に全件この金額になるという意味ではなく、実際の報酬と支払時期を媒介契約で合意します。

 

なお、2024年7月1日から、価格800万円以下の宅地・建物には、媒介に要する費用を勘案した特例があります。事前の説明・合意のもとで通常の上限を超える場合でも、依頼者一方から受け取る上限は33万円（税込）です。空き家かどうかだけでなく、価格や契約内容を確認してください。国土交通省「仲介手数料について」

 

3,000万円特別控除は、売却価格ではなく譲渡所得から引く

 

土地・建物を売ったときの譲渡所得は、原則として売却による収入金額－取得費－譲渡費用で計算します。建物の取得費は減価償却を反映するため、購入時の代金をそのまま使うとは限りません。住宅ローンを返済して残った手取りと、税金を計算する譲渡所得は別の金額です。国税庁「譲渡所得の計算のしかた」

 

マイホームの売却では、一定の要件を満たすと譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。ただし、「3,000万円で売れば誰でも税金ゼロ」ではありません。

 

以前住んでいた家は、原則として、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることなどが条件です。親子・夫婦など特別な関係のある相手への売却、過去の特例利用、買い替え先の住宅ローン控除との関係も確認が必要です。適用を受けるには、税額がゼロになる場合でも確定申告が必要です。国税庁「マイホームを売ったときの特例」

 

相続した家なら必ずこの特例を使える、というものでもありません。誰が住んでいたか、売主が誰かなどによって確認する制度が変わります。税制は2026年10月時点で確認した内容です。契約前に税務署・税理士へ個別の適用条件をご確認ください。

 

手取りの計算例｜3,000万円で売り、ローン1,800万円を返す場合

 

次は計算方法を示すための仮定の例であり、実際の成約事例や費用相場ではありません。個人の自宅売却と、課税事業者である不動産会社の仲介を想定し、仲介手数料は上限額を使います。

 

 

その他の支出30万円は、印紙・登記・完済手続き・片付けなどをまとめて置いた仮定です。別途、引越し代や新居の費用、必要な測量・解体などが発生する場合は追加します。税額は取得費や控除の適用によるため、この例では計算していません。固定資産税などの精算金も省略しています。

 

参考として、3,000万円の紙の不動産売買契約書の印紙税は、現行の軽減措置では1通につき1万円です。軽減の対象となる作成期限は2027年3月31日までです。国税庁・印紙税の軽減措置

 

【ワンポイント：相談時は「いくらで売るか」と「いくら残すか」をセットで】

 

査定額だけを見て住み替えの予算を決めず、ローン返済、売却費用、税金、新居への支出を並べて確認しましょう。価格の希望と引渡しの期限に無理がないかも、同じ時点で相談すると整理できます。

 

 

第6章｜横浜市の公開売却実例と、よくある質問

 

磯子区｜帰国中の引渡しを希望した相続不動産の売却

 

公開されているE.K.様の体験談では、海外滞在が多く、限られた帰国期間で相続不動産の売却を終えたいという事情が紹介されています。あおぞら不動産は買取事業者を紹介し、荷物の扱いや測量・境界の確認などを調整。査定から引渡しまで3週間で進んだ事例として掲載されています。E.K.様の短期売却体験談

 

大切なのは、通常の買主探しと同じ条件で早期売却を保証する例ではなく、買取事業者への売却と、個別の日程・条件調整による実例だという点です。価格だけでなく、期限や荷物の扱いまで相談する際の参考になります。

 

南区｜早期売却を希望し、買取価格と条件を比較したマンション売却

 

M.K.様の公開体験談では、南区のマンションについて早期売却を希望し、複数の会社が示す買取価格と条件を比較して依頼先を決めた経緯が紹介されています。M.K.様のマンション売却体験談

 

この実例から参考にしたいのは、金額だけでなく、担当者の説明や契約・引渡しまでの対応も比べたことです。地域密着の会社なら必ず他社より高く買い取れる、という一般的な保証ではありません。

 

Q1. 住宅ローンが残っていても売却できますか？

 

残っていることだけで売却が不可能になるわけではありません。売却代金や自己資金で完済し、抵当権を抹消する手続きを、金融機関・司法書士・不動産会社と調整します。

 

完済に足りない場合は、不足額と資金の用意を確認してください。自己資金でも補えない場合は、通常の売却と同じ前提で進めず、金融機関への相談が必要です。任意売却は債権者の承諾などを伴う別の手続きであり、売却すれば残債が自動的になくなる制度ではありません。住宅金融支援機構「融資住宅等の任意売却」

 

Q2. 住みながら売却できますか？

 

居住中のまま販売する方法もあります。内覧できる日時、家族の予定、荷物の整理、退去と引渡しの時期を担当者と相談しましょう。購入希望者に何を見てもらうかを決め、生活への負担と販売活動を調整します。

 

Q3. 古い家はリフォームや解体をしてから売るべきですか？

 

先に工事を決める必要はありません。現状での売却、必要な部分だけの修繕、解体して土地として売る場合などを、費用と契約条件を含めて比較してください。解体は税制の適用条件にも関係することがあるため、工事前に確認します。

 

Q4. 売り出しても反響が少ないときは、すぐ値下げですか？

 

まずは、問い合わせ数、内覧結果、比較されている物件、写真や広告の情報、案内できる日時を確認しましょう。価格が原因か、情報が足りないのかを整理してから、販売方法や価格の見直しを相談します。値下げ幅を一律に決めず、売却期限と必要な手取りも踏まえて判断してください。

 

Q5. 査定の相談をしたら、売却しなければいけませんか？

 

価格を調べる相談と、販売を依頼する媒介契約、買主と結ぶ売買契約は別です。相談の段階で何に申し込むのか、費用や契約の有無を確認しましょう。あおぞら不動産の無料査定については、査定・売却相談フォームからご相談いただけます。

 

第7章｜まとめ：横浜市の不動産売却は、相場と手取りを確認して一歩ずつ

 

初めての売却でも、最初からすべての専門用語を覚える必要はありません。まずは売却の目的と希望時期を整理し、物件の条件、費用、手取りを順に確認していきましょう。

 

・相場は近い条件で比較： 市全体の平均、土地の指標、販売中の価格を混同しない。

 

・査定の根拠と計画を確認： 提示額だけでなく、販売方法、報告、見直し方針を聞く。

 

・準備は相談しながら： 書類、不具合、境界、管理資料など、わかる範囲から整理する。

 

・仲介と買取は条件で選ぶ： 価格、期限、荷物、費用負担まで比較する。

 

・手取りと税金は別に計算： ローンと支出を差し引き、税制の適用は専門家に確認する。

 

あおぞら不動産は、横浜市の戸建て・マンション・土地の売却、住み替え、相続不動産の相談をご案内しています。支援内容や売却実例については、あおぞら不動産の公式サイトもご覧ください。

 

「まずは価格を知りたい」「売る時期も一緒に考えたい」という方も、現在の状況と気になっていることをお聞かせください。ご希望の条件を整理するところから、売却の進め方をご相談いただけます。

 

＞横浜市の不動産売却・無料査定のご相談はこちら