【2026年最新】横浜市都筑区の不動産売却で高く売るコツ｜不動産売却コラム｜ | 横浜市の不動産売却、査定・買取なら（株）あおぞら不動産

「横浜市都筑区のマンションや戸建ては、今いくらで売れる？」「港北ニュータウン内の物件と、区南部の土地を同じ相場で比べてよいの？」

 

横浜市都筑区は、市営地下鉄ブルーライン・グリーンラインの8駅を利用できる区です。横浜市の2026年8月1日現在の推計では、人口は213,506人、世帯数は89,063世帯。面積は27.87平方キロメートル、人口密度は7,661人/平方キロメートルです。

 

2023年住宅・土地統計調査では、居住世帯のある住宅86,090戸のうち、持ち家は48,650戸・約56.5%、一戸建ては25,480戸・約29.6%、共同住宅は54,580戸・約63.4%でした。マンションと戸建ての両方に市場がありますが、駅、築年数、面積、道路、地形、区域区分、用途地域によって比較すべき相場は変わります。

 

都筑区で特に注意したいのが、「港北ニュータウンのある区」という印象だけで町名全体を住宅地と決めないことです。2025年3月末現在、市街化調整区域は区面積の30.8%。市街化区域の用途地域では、第一種低層住居専用地域が45.1%を占める一方、準工業地域6.7%、工業地域13.0%もあります。横浜市公式ページでも、区南部には大規模な農地、鶴見川沿いには工業集積地域があると整理されています。

 

この記事では、横浜市公式統計、2026年地価公示、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の2025年取引データをもとに、横浜市都筑区の不動産売却に必要な情報を、地域密着のあおぞら不動産がわかりやすく解説します。

 

・都筑区の人口・交通・住宅・地形・土地利用の特徴
・都筑区のマンション・戸建て・土地相場
・都筑区で評価材料を示しやすい物件・販売に工夫が必要な物件
・都筑区で不動産を高く売る5つのコツ
・マンション・戸建て・土地の売却モデルケース

 

「ニュータウンの印象や区全体の平均だけで判断せず、物件固有の条件に合う買い手へ価値を伝えたい」と考えている方は、ぜひ最後まで読んでみてください。

 

 

第1章｜横浜市都筑区はどんな街？不動産売却前に知っておきたい基本情報

不動産の価格は、築年数や面積だけでなく、「どの駅を使えるか」「徒歩かバスか」「マンションか戸建てか」「用途地域、道路、地形、ハザードはどうか」で変わります。都筑区の不動産を高く売るには、ニュータウン、駅周辺、区南部、河川沿いを同じ市場として扱わないことが大切です。

 

約21.4万人が暮らし、共同住宅が6割を超える区

横浜市「人口ニュース」によると、2026年8月1日現在の都筑区の人口は213,506人、世帯数は89,063世帯です。面積は27.87平方キロメートル、人口密度は7,661人/平方キロメートルとなっています。

 

2023年住宅・土地統計調査では、居住世帯のある住宅は86,090戸、そのうち持ち家は48,650戸で、持ち家率は約56.5%です。住宅の建て方は、一戸建て25,480戸・約29.6%、共同住宅54,580戸・約63.4%でした。

 

1住宅当たりの延べ面積は82.93平方メートルです。マンションは同一建物や近い築年数・面積・階数、戸建てと土地は最寄駅、道路、土地面積、地形、用途地域までそろえて比較することが重要です。

 

市営地下鉄2路線・区内8駅を利用でき、駅ごとに市場が異なる

都筑区内には、ブルーラインの中川・センター北・センター南・仲町台、グリーンラインの川和町・都筑ふれあいの丘・センター南・センター北・北山田・東山田があります。重複するセンター北・センター南を除くと、区内の駅は8駅です。

 

横浜市の区勢便覧によると、2024年度の1日当たり乗車人員は、ブルーラインのセンター南駅24,129人、センター北駅19,260人、仲町台駅15,277人、グリーンラインのセンター北駅17,641人、センター南駅16,714人などです。

 

ただし、乗車人員だけで個別物件の価格は決まりません。同じ駅でも、路線、徒歩分数、バス便、坂、買い物・通学・通院の動線、マンションの管理状態、戸建て・土地の道路条件を組み合わせて説明します。

 

港北ニュータウン、駅周辺、区南部を一つの相場にしない

横浜市公式ページでは、港北ニュータウン区域は区のおおむね半分を占め、主に住宅・商業・業務系の土地利用がされていると説明されています。一方、区南部には大規模な農地があり、鶴見川沿いには市内有数の工業集積地域があります。ここで示す区分は売却戦略を考える目安であり、町名全体の用途や価格帯を断定するものではありません。

 

●センター北・センター南周辺

 

ブルーラインとグリーンラインが交わり、駅周辺には商業・業務・住宅の土地利用が見られます。マンションは同一建物、近い築年数・面積・階数・向き、戸建てと土地は駅距離、道路、土地面積、用途地域が近い取引を優先して比較します。

 

●中川・仲町台・北山田・東山田周辺

 

港北ニュータウン区域では、緑道や歩行者空間を生かした街区があります。ただし、同じ駅を利用する物件でも、徒歩経路、坂、幹線道路との位置関係、用途地域、築年数、管理状態は異なります。駅名だけで相場を一括りにしないことが大切です。

 

●都筑ふれあいの丘・川和町周辺

 

2025年の国交省データでは、マンション、土地付き建物、土地の取引が確認できます。駅徒歩のマンション、戸建て、土地では比較条件が異なるため、物件種別と面積を分け、道路、地形、用途地域までそろえて査定します。

 

●区南部・鶴見川沿い

 

農地、市街化調整区域、市街化区域の宅地、工業系用途地域などが混在します。同じ町内でも建築・利用条件が異なる場合があるため、「都筑区の住宅地」という平均だけで判断しません。都市計画、地目、接道、開発・建築の許可履歴、周辺土地利用を住所・筆ごとに確認します。

 

河川低地と丘陵・台地があり、ハザードや高低差を住所単位で確認する

横浜市公式ページによると、都筑区は、鶴見川水系沿いの低地、西側の多摩丘陵、東側の下末吉台地に分かれ、その間に小さな丘や谷があります。

 

鶴見川・早渕川周辺などでは、洪水ハザードマップと内水ハザードマップで対象住所の想定浸水深を確認します。丘陵部や斜面地では、坂、擁壁、土砂災害警戒区域への該当、駐車場への出入りを確認します。

 

河川周辺や斜面地にある物件が一律に危険という意味ではありません。該当の有無、建物階数、避難場所、擁壁の資料など物件固有の事実を整理し、日当たり、眺望、区画、道路、生活動線と一緒に説明することが大切です。

 

市街化調整区域30.8%、工業系用途地域19.7%を含むため町名で断定しない

横浜市公式統計によると、2025年3月末現在、都筑区の市街化区域は69.2%、市街化調整区域は30.8%です。市街化区域の用途地域では、第一種低層住居専用地域が45.1%を占める一方、準工業地域6.7%、工業地域13.0%で、工業系用途地域は合計約19.7%です。

 

このため、「港北ニュータウンだからすべて住宅地」「センター北に近ければ同じ価格帯」といった説明は適切ではありません。同じ地区名でも、住居系・商業系・工業系の用途地域、市街化調整区域、農地、幹線道路沿いなど条件が異なる可能性があります。

 

査定や販売では、都市計画図、登記事項証明書、公図、測量図、建築確認・開発許可等の資料、道路、上下水道、農地該当の有無を確認します。比較事例も、町名だけでなく区域区分、用途地域、建築・利用条件が近いものを選びます。

 

第2章｜横浜市都筑区の不動産相場【2026年最新データ】

ここからは、都筑区の不動産がどのくらいの価格で取引されているのかを見ていきます。2026年9月時点で確認できる横浜市の地価公示資料と、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の2025年取引データを集計しました。

 

取引価格は、面積、築年数、駅距離、道路、地形、区域区分、用途地域、建築可否、管理状態、取引事情などで変わります。以下の中央値は査定額そのものではなく、ご自身の物件と近い事例を探すための基準としてご覧ください。

 

都筑区の中古マンション売却相場

国土交通省「不動産情報ライブラリ」で、横浜市都筑区の2025年中古マンション等データを確認すると、掲載件数は156件でした。面積20〜120平方メートル、価格1億2,000万円以下の156件では、価格の中央値は5,000万円、四分位レンジは3,975万円〜6,225万円、面積の中央値は70平方メートルです。

 

総額を面積で割った1平方メートル当たり価格の中央値は約68.8万円/平方メートルでした。ただし、センター北・センター南・仲町台・中川など複数の駅圏と、異なる築年数・階数・改装状況の物件が含まれます。

 

間取り別では、3LDKが93件で、価格中央値は5,300万円、面積中央値は70平方メートル、平方メートル単価中央値は約70.7万円でした。区全体や駅別の中央値よりも、同一マンション、近い築年数・面積・階数・向きの事例を優先して比較しましょう。

 

都筑区の戸建て売却相場

2025年の「宅地（土地と建物）」データは120件でした。このうち、地域が住宅地、今後の利用目的が住宅、土地面積50〜250平方メートル、価格1億5,000万円以下に絞った93件では、価格の中央値は6,100万円、四分位レンジは4,700万円〜7,300万円です。

 

土地面積の中央値は155平方メートル、延床面積の中央値は105平方メートルでした。

 

戸建ては、建築年、建物状態、駅距離、前面道路、駐車場、坂、土地形状、境界、用途地域で価格差が出ます。代表条件93件のうち12件は市街化調整区域、3件は工業地域、2件は準工業地域と記録されています。同じ「住宅地」欄でも、住居専用地域の事例と無条件に比較しないようにします。

 

都筑区の土地売却相場

2025年の「宅地（土地）」データは72件でした。地域が住宅地、面積40〜300平方メートル、価格1億5,000万円以下に絞った46件では、価格の中央値は6,600万円、四分位レンジは4,325万円〜7,825万円です。

 

面積の中央値は180平方メートル、1平方メートル当たりの価格中央値は約36.4万円/平方メートルでした。

 

代表条件46件のうち5件は市街化調整区域、2件は準工業地域、1件は工業地域と記録されています。条件外には300平方メートルを超える土地や農地の取引もあります。土地は、区域区分、用途地域、地目、建築可否、接道、上下水道、造成、境界を確認してから比較事例を選びます。

 

2026年公示地価は住宅地・商業地ともに上昇

横浜市「令和8年地価公示のあらまし」によると、2026年1月1日時点の都筑区住宅地の平均価格は31万7,600円/平方メートルで、継続地点の平均変動率は前年比+4.0%でした。商業地の平均価格は42万2,300円/平方メートル、平均変動率は+7.8%です。

 

公示地価は、国が選定した標準地の1平方メートル当たり価格であり、個別物件の成約価格ではありません。商業地の上昇率を住宅地や区内すべての土地へ当てはめることもできません。対象地と用途・駅距離・道路条件の近い標準地や成約事例を確認しましょう。

 

データから見える都筑区の売却戦略

2025年には、中古マンション等156件、土地付き建物120件、土地72件、農地1件の取引価格情報が掲載されました。2026年公示地価では、住宅地・商業地ともに平均変動率がプラスです。

 

一方、都筑区には次の市場が混在します。

 

・センター北・センター南など2路線を利用できる駅周辺の物件
・ブルーライン、グリーンライン各駅の徒歩圏・バス利用の物件
・港北ニュータウン区域内のマンション・戸建て・土地
・市街化調整区域、農地、河川低地、高低差が関係する物件
・住居系だけでなく、商業系・工業系用途地域にある物件

 

したがって、都筑区では「ニュータウンだから」という平均論ではなく、同じ物件種別・駅・徒歩条件・区域区分・用途地域・道路・地形の市場を選んで比較することが、高値売却の出発点です。

 

 

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第3章｜横浜市都筑区で「評価されやすい物件」と「工夫が必要な物件」

同じ都筑区でも、物件の条件によって買い手の見方は変わります。ここでは、評価材料を示しやすい物件と、販売前に情報整理が必要な物件を分けて解説します。

 

都筑区で評価材料を示しやすい物件の3条件

① 利用駅・徒歩やバスの動線を具体的に説明できる物件

 

最寄駅と徒歩分数だけでなく、ブルーライン・グリーンラインの使い分け、乗換え、バス便、坂の程度、買い物・通学・通院の動線を整理します。複数駅を使える場合は、実際の所要時間とルートを示すと、買い手が暮らしを想像しやすくなります。

 

② マンションの管理資料、戸建ての建物・土地資料がそろった物件

 

マンションでは管理規約、長期修繕計画、総会議事録、修繕積立金、大規模修繕履歴を準備します。戸建てでは建築確認、検査済証、設計図書、修繕履歴、耐震、境界、道路、給排水の資料をそろえると、買い手が費用とリスクを判断しやすくなります。

 

③ 区域区分・用途地域・道路・地形を説明できる土地

 

土地では、市街化区域か調整区域か、用途地域、地目、建築可否、接道、道路幅、上下水道、境界、高低差を確認します。注意点を隠さず、使える用途と必要な手続きを資料で示せる物件は、条件に合う買い手へ正確に届けやすくなります。

 

販売時に工夫が必要な物件と対策

① 駅から距離がある、バス利用、坂がある物件

 

徒歩分数だけを前面に出すのではなく、バス停までの距離・本数、通勤時間帯の便、坂の程度、駐車場、自転車、買い物・学校・病院への動線を具体的に示します。土地面積、日当たり、静かな住環境など、物件固有の価値と組み合わせて訴求します。

 

② 築年数の経ったマンション・戸建て

 

古いからといって、すぐに大規模リフォームや解体をする必要はありません。マンションは管理・修繕状況、戸建ては建物状態と再建築可否を確認し、現況、清掃・小修繕、インスペクション、リフォーム、古家付き土地、解体後の更地を比較して売り方を決めます。

 

③ 洪水・内水・土砂災害や高低差の説明が必要な物件

 

対象住所がハザード区域に該当するか、想定浸水深、建物階数、避難場所、擁壁の所有・構造・工事資料を確認します。都筑区全体や河川周辺・丘陵部を一律に評価せず、物件固有の事実と対策を説明します。

 

④ 市街化調整区域、農地、工業系用途地域など条件確認が必要な物件

 

町名だけで住宅地と判断せず、区域区分、用途地域、登記地目、現況、接道、過去の開発・建築許可、周辺土地利用を確認します。住居専用地域の宅地相場をそのまま当てはめず、その条件を理解する買い手へ販売します。

 

第4章｜横浜市都筑区で不動産を高く売る5つのコツ

都筑区では、駅名やニュータウンの印象だけでなく、物件種別、徒歩・バス、区域区分、用途地域、道路、地形、管理・建物状態を販売戦略へ落とし込むことが重要です。ここでは、高く売るために押さえたい5つのコツを紹介します。

 

コツ1：区域区分と用途地域を住所・筆ごとに確認する

査定を始める前に、都市計画図、登記事項証明書、公図、現況を確認します。都筑区には住居系用途地域だけでなく、商業系・工業系用途地域、市街化調整区域、農地があります。

 

同じ地区名の取引でも、都市計画が違えば別の市場です。区や駅のイメージだけで比較せず、区域区分、用途地域、建築・利用条件が近い事例を選びます。

 

コツ2：同じ物件種別・駅・徒歩条件の成約事例で比較する

マンション、戸建て、土地を分け、同じ最寄駅、近い徒歩分数・バス条件、同程度の面積を優先して比較します。マンションは同一建物、戸建て・土地は前面道路、土地形状、高低差、用途地域まで確認します。

 

都筑区の2025年代表中央値は、マンション5,000万円、戸建て6,100万円、土地6,600万円ですが、これは売出価格を決める答えではありません。比較対象を採用・除外した理由まで確認しましょう。

 

コツ3：マンションの管理資料、戸建ての建物資料を早めにそろえる

マンションでは、管理規約、重要事項調査報告書、長期修繕計画、総会議事録、大規模修繕、管理費・修繕積立金を確認します。戸建てでは、建築確認、検査済証、図面、修繕履歴、耐震、インスペクション、設備の状態を整理します。

 

買い手が購入後の費用を見通せると、価格だけで比較されにくくなります。売却前の工事は、費用を回収できるか査定と販売計画を比べてから判断します。

 

コツ4：道路・高低差・ハザードを先に説明できる状態にする

丘陵部では、駅までの実際の坂、前面道路、駐車場、擁壁を確認します。河川周辺や低地では洪水・内水、斜面地では土砂災害について、対象住所がハザードマップに該当するかを調べます。

 

注意点を隠すのではなく、該当範囲、現況、調査・補修の履歴、避難場所、必要な対応を整理することで、契約直前の見直しや引渡し後のトラブルを防ぎやすくなります。

 

コツ5：都筑区の複数市場を説明できる会社に依頼する

「港北ニュータウンだから高い」「センター北・センター南に近いから売れる」という説明だけでは、適正な販売戦略になりません。物件ごとに、同一マンション、駅、徒歩・バス、区域区分、用途地域、道路、地形、現在の競合物件を整理する必要があります。

 

査定価格の高さだけで会社を選ばず、比較事例を採用・除外した理由、想定する買い手、写真・間取り・広告の見せ方、内覧準備、売出し後の価格調整方針まで説明できる会社を選びましょう。

 

 

第5章｜横浜市都筑区での不動産売却モデルケース3選

ここでは、都筑区で想定される売却パターンを一般化したモデルケースを紹介します。いずれも特定のお客様、実際の成約価格、成約期間を示すものではありません。売却方針を考えるための例としてご覧ください。

 

モデルケース1：センター北・センター南を利用する70平方メートル前後の3LDKマンション

物件：築年数の経った3LDKマンション

 

状況：住み替えに伴い売却を検討

 

課題：同じ駅圏でも、建物、築年数、階数、向き、管理、改装状況で価格差がある

 

対応：同一マンション、近い築年数・面積・階数・向きの取引と、現在の競合物件を優先して比較

 

販売戦略：管理・修繕資料、室内状態、2路線の使い分け、駅までの実際のルート、買い物・通学の動線を整理

 

都筑区の代表条件では、3LDK93件の価格中央値は5,300万円、面積中央値は70平方メートルでした。ただし、この数字をそのまま査定額にせず、同一建物の事例を優先します。

 

モデルケース2：地下鉄駅を利用する土地155平方メートル前後の戸建て

物件：土地155平方メートル前後、延床105平方メートル前後の戸建て

 

状況：相続後または住み替えで売却を検討

 

課題：築年数、建物状態、駅距離、道路、駐車場、高低差、境界の説明が必要

 

対応：建築確認、検査済証、修繕履歴、境界、道路、設備、ハザードを確認

 

販売戦略：建物を使う買い手と土地として検討する買い手の両方を想定し、交通・生活動線、土地面積、日当たりなどを具体化

 

代表条件の戸建て価格中央値6,100万円だけで判断せず、同じ駅・徒歩やバス・区域区分・用途地域・道路・高低差の事例を選びます。

 

モデルケース3：区南部で区域区分・用途地域の確認が必要な土地

物件：市街化調整区域、工業系用途地域、農地などの確認が必要な土地

 

状況：相続または資産整理で売却を検討

 

課題：住居専用地域の宅地と同じ相場を使えず、建築・利用条件や買い手が異なる

 

対応：都市計画、登記地目、現況、接道、境界、上下水道、過去の開発・建築許可、農地法上の手続きの要否を確認

 

販売戦略：住宅用に限定せず、法令上可能な利用方法と必要な手続きを整理し、その条件を理解する買い手へ情報を届ける

 

都筑区の土地代表条件46件には、市街化調整区域5件、準工業地域2件、工業地域1件が含まれます。町名や「住宅地」欄だけで判断せず、対象地の条件に近い事例を選ぶことが重要です。

 

第6章｜横浜市都筑区の不動産売却でよくある質問

 

Q1：2026年は都筑区の不動産を売るタイミングですか？

2026年地価公示では、都筑区の住宅地の平均変動率は+4.0%、商業地は+7.8%でした。ただし、金利、物件状態、駅距離、区域区分、用途地域、住み替え時期、相続手続き、税金によって適切なタイミングは変わります。区全体の上昇率だけで判断せず、近い取引事例と手取り額を確認しましょう。

 

Q2：センター北・センター南なら、どこでも高く売れますか？

駅名だけでは決まりません。同じ駅を最寄りとする物件でも、物件種別、徒歩分数、面積、築年数、道路、用途地域、マンションの管理状態で価格は変わります。町名や駅の印象ではなく、条件の近い成約事例と現在の競合物件を比較します。

 

Q3：港北ニュータウン内なら、すべて住宅地ですか？

一律には言えません。横浜市は港北ニュータウン区域を主に住宅・商業・業務系の土地利用と説明しています。また、都筑区全体には工業系用途地域、市街化調整区域、農地があります。対象住所の区域区分と用途地域を都市計画図で確認し、町名全体を一つの用途に分類しないことが大切です。

 

Q4：市街化調整区域、農地、工業系用途地域の物件も売却できますか？

売却自体は可能です。ただし、市街化調整区域では開発・建築が原則として制限され、既存建物の経緯、許可、地目、接道によって利用・再建築の条件が変わります。農地なら農地法上の手続きが必要になる場合があります。工業系用途地域では周辺土地利用も含め、条件に合う買い手と価格を検討します。

 

Q5：古いマンションや戸建ては、リフォームしてから売るべきですか？

必ずしも先に工事をする必要はありません。マンションは管理・修繕状況、戸建ては建物状態と再建築可否を確認し、現況、清掃・小修繕、インスペクション、リフォーム、解体の費用対効果を比較します。買い手が自分で改装したい場合もあるため、査定と販売計画を決めてから判断しましょう。

 

Q6：売却時に使える税制優遇はありますか？

ご自身が住んでいたマイホームの売却では、一定の要件を満たすと譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例を使える可能性があります。相続、賃貸利用、共有名義、買換え、住宅ローン控除との関係で結論が変わるため、売却前に税務署や税理士へ確認してください。

 

まとめ：横浜市都筑区の不動産売却は「物件種別・駅・用途地域」を分けて考える

横浜市都筑区は、市営地下鉄ブルーライン・グリーンラインの8駅を利用でき、共同住宅と戸建ての両方に市場がある区です。一方、区の30.8%が市街化調整区域で、市街化区域の用途地域には工業系用途地域が約19.7%あります。港北ニュータウン区域、区南部の農地、鶴見川沿いの工業集積地域、河川低地と丘陵・台地など、住所ごとに確認すべき条件があります。

 

2025年の国土交通省データでは、代表条件で中古マンションの価格中央値は5,000万円、戸建ては6,100万円、土地は6,600万円でした。2026年公示地価では、住宅地の平均価格が31万7,600円/平方メートル、平均変動率は+4.0%です。

 

ただし、この数字だけで個別物件の価格は決まりません。都筑区で高く売るためのポイントは、次の5つです。

 

① 区域区分と用途地域を住所・筆ごとに確認する
② 同じ物件種別・駅・徒歩条件の成約事例で比較する
③ マンションの管理資料、戸建ての建物資料を早めにそろえる
④ 道路・高低差・ハザードを先に説明できる状態にする
⑤ 都筑区の複数市場を説明できる会社を選ぶ

 

不動産売却の全体像を確認したい方は「横浜不動産売却・完全ガイド」、売却時の失敗を避けたい方は「横浜の不動産売却で失敗しないための完全マニュアル」もご覧ください。

 

あおぞら不動産は、横浜市内で売買件数900件以上の実績を持つ地域密着型の不動産会社です。横浜市都筑区のマンション・戸建て・土地についても、物件ごとの駅、徒歩・バス、区域区分、用途地域、道路、地形、管理・建物状態、買い手像を確認しながら売却をサポートします。

 

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