【2026年最新】横浜市鶴見区の不動産売却で高く売るコツ|不動産売却コラム| | 横浜市の不動産売却、査定・買取なら(株)あおぞら不動産
【2026年最新】横浜市鶴見区の不動産売却で高く売るコツ
「横浜市鶴見区のマンションや戸建ては、今いくらで売れる?」「鶴見駅周辺のマンションと、北西部の丘陵側にある戸建てでは、売り方を変えるべき?」
横浜市鶴見区は、市の北東部に位置し、北西部の丘陵地、鶴見川流域の低地、臨海部の埋立地という異なる地形と土地利用を持つ区です。横浜市の2026年7月1日現在の推計では、人口は298,200人、世帯数は150,569世帯。面積は33.21平方キロメートル、人口密度は8,979人/平方キロメートルです。
2023年住宅・土地統計調査では、居住世帯のある住宅145,050戸のうち、共同住宅は100,510戸・約69.3%、一戸建ては43,110戸・約29.7%でした。マンションの市場規模が大きい一方、丘陵側を中心に戸建て・土地の売却もあり、物件タイプによって比較すべき事例が変わります。
さらに、2025年3月末現在の市街化区域の用途地域別割合は、住居系40.2%、商業系14.8%、工業系45.3%です。臨海部には工業専用地域が広がり、内陸部にも住宅と工場・倉庫などが近接する住工混在地区があります。町名だけで「住宅地」と決めつけず、対象物件の用途地域、実際の土地利用、道路、地形、ハザード情報を住所ごとに確認することが欠かせません。
この記事では、横浜市公式統計、2026年地価公示、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の2025年取引データをもとに、横浜市鶴見区の不動産売却に必要な情報を、地域密着のあおぞら不動産がわかりやすく解説します。
・鶴見区の人口・交通・住宅・地形・用途地域の特徴
・鶴見区のマンション・戸建て・土地相場
・鶴見区で評価材料を示しやすい物件・販売に工夫が必要な物件
・鶴見区で不動産を高く売る5つのコツ
・あおぞら不動産の公開実例とモデルケース
「鶴見区の不動産を、区全体の平均や町名のイメージだけで判断せず、物件に合う買い手へ届けたい」と考えている方は、ぜひ最後まで読んでみてください。
第1章|横浜市鶴見区はどんな街?不動産売却前に知っておきたい基本情報
不動産の価格は、築年数や面積だけでなく、「どの駅・路線を使えるか」「低地か丘陵地か」「マンションか戸建てか」「どの用途地域にあるか」で変わります。鶴見区の不動産を高く売るには、まず区内の地域差を把握することが大切です。
約29.8万人が暮らし、共同住宅が約7割を占める区
横浜市「人口ニュース」によると、2026年7月1日現在の鶴見区の人口は298,200人、世帯数は150,569世帯です。面積は33.21平方キロメートル、人口密度は8,979人/平方キロメートルとなっています。
2023年住宅・土地統計調査では、居住世帯のある住宅は145,050戸、そのうち持ち家は78,040戸で、持ち家率は約53.8%です。住宅の建て方は、一戸建て43,110戸・約29.7%、共同住宅100,510戸・約69.3%でした。
1住宅当たりの延べ面積は66.67平方メートルです。共同住宅が多い一方で、戸建てや土地の取引もあるため、「鶴見区の平均」だけで査定せず、物件種別、面積、間取り、築年数、駅、用途地域をそろえて比較する必要があります。
JR・京急・バスを使い分ける交通ネットワーク
鶴見区では、JR京浜東北線・鶴見線・南武線、京急本線などを利用できます。区の中心となる鶴見・京急鶴見のほか、矢向、鶴見市場、花月総持寺、生麦、鶴見線各駅など、最寄駅によって通勤・通学先や生活動線が変わります。駅から離れた丘陵側ではバス便も重要です。
同じ「鶴見駅利用」でも、徒歩かバスか、駅まで平坦か坂道か、JRと京急を使い分けられるかで買い手の受け止め方は異なります。販売時には、駅名と所要時間だけでなく、実際のルート、高低差、バス停、買い物・通学・通院の動線まで具体的に示しましょう。
駅周辺・低地・丘陵側・臨海部で比較市場が違う
鶴見区の不動産市場は、大きく分けても次のような違いがあります。ここでの区分は売却戦略を考えるための目安です。同じ町内でも用途地域や周辺の土地利用が変わるため、最終的には対象住所と現地を確認します。
●鶴見・京急鶴見周辺
駅徒歩圏では、単身・DINKS向けのコンパクト住戸からファミリー向けマンションまで、面積や間取りの異なる物件が流通します。商業系の街区や幹線道路沿いもあるため、同じ駅距離だけでなく、築年数、管理状態、階数、向き、騒音、実際の生活動線を比較します。
●矢向・江ケ崎・市場・生麦方面
JR南武線や京急本線などを利用するマンション・戸建て・土地があります。ただし、住宅利用が中心の街区だけでなく、準工業地域・工業地域、幹線道路、工場や倉庫に近い場所も含まれます。「住宅地」と一括りにせず、用途地域と現地環境を物件ごとに確認します。
●北寺尾・馬場・東寺尾・獅子ケ谷など丘陵側
住居系用途地域にある街区では戸建て・土地・マンションが比較対象になります。一方、坂、高低差、擁壁、道路幅、駐車場、バス便が評価を分けます。町名全体を同じ条件とせず、対象物件がある街区の用途、接道、地形を確認しましょう。
●臨海部・鶴見線沿線
工場、研究施設、物流施設、港湾関連施設が立地し、工業地域・工業専用地域が広がります。一部に住宅利用がある街区もありますが、臨海部全体を住宅地として扱うことはできません。住宅、店舗併用、工場、倉庫、事業用地では買い手も査定方法も別市場です。
低地と丘陵側では確認するハザードが異なる
横浜市公式は、鶴見区を北西部の丘陵地、鶴見川流域の低地、臨海部の埋立地から形成される区と説明しています。そのため、対象物件の位置によって確認する情報が変わります。
鶴見川流域の低地や臨海側では洪水・内水・高潮、丘陵側や斜面地では土砂災害、擁壁、道路状況を、横浜市のハザードマップや行政地図で住所単位に確認します。
鶴見区全体が危険という意味ではありません。該当の有無、想定浸水深、建物階数、避難場所、擁壁の所有・構造、過去の工事資料などを正確に整理することで、買い手が物件固有の条件を判断しやすくなります。
工業系用途地域が45.3%あるため、町名だけで住宅地と断定しない
横浜市公式統計によると、2025年3月末現在、鶴見区の市街化区域の用途地域は、住居系40.2%、商業系14.8%、工業系45.3%です。四捨五入のため合計が100%にならない場合があります。
準工業地域や工業地域には住宅が建っている場所もありますが、工業専用地域には原則として住宅を建てられません。また、同じ工業系でも、周辺が住宅中心か、工場・倉庫・大型車の交通が多いかで、住宅の買い手と事業用不動産の買い手は変わります。
査定や販売では、用途地域、建ぺい率・容積率、建物用途、周辺の操業環境、騒音・振動・交通、過去の土地利用を対象物件ごとに確認します。鶴見区では、この確認を省いて町名だけで「静かな住宅地」「工業地」と断定しないことが重要です。
第2章|横浜市鶴見区の不動産相場【2026年最新データ】
ここからは、鶴見区の不動産がどのくらいの価格で取引されているのかを見ていきます。2026年7月時点で確認できる横浜市の地価公示資料と、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の2025年取引データを集計しました。
取引価格は、面積、築年数、駅距離、階数、道路、地形、用途地域、管理状態、賃貸状況、取引事情などで変わります。以下の中央値は査定額そのものではなく、ご自身の物件と近い事例を探すための基準としてご覧ください。
鶴見区の中古マンション売却相場
国土交通省「不動産情報ライブラリ」で、横浜市鶴見区の2025年中古マンション等データを確認すると、掲載件数は269件でした。面積20〜120平方メートル、価格1億2,000万円以下の245件では、価格の中央値は3,000万円、四分位レンジは2,000万円〜4,100万円、面積の中央値は60平方メートルです。
総額を面積で割った1平方メートル当たり価格の中央値は約55.0万円/平方メートルでした。ただし、この集計には、築年数、駅、間取り、階数、改装状況の異なる物件が含まれます。
間取り別では、代表条件内の3LDKが105件で、価格中央値は3,500万円、面積中央値は65平方メートル、平方メートル単価中央値は約55.0万円でした。1Kは35件で、価格中央値は1,600万円、面積中央値は20平方メートル、平方メートル単価中央値は約70.0万円です。
同じ鶴見区のマンションでも、コンパクト住戸とファミリー向け住戸では、総額、平方メートル単価、買い手、販売資料が異なります。同一マンション、近い間取り・面積・築年数を優先して比較しましょう。
最寄駅別の中央値は物件構成とセットで見る
同じ代表条件で、国交省データの最寄駅欄を集計すると、鶴見94件の価格中央値は3,000万円、京急鶴見26件は3,300万円、生麦31件は2,800万円、鶴見市場20件は2,950万円、尻手21件は4,400万円でした。
これは各駅の価格順位を示すものではありません。駅ごとに、間取り、面積、築年数、徒歩分数、取引されたマンションが異なります。特に件数が少ない駅や特定マンションの取引が多い駅は中央値が動きやすいため、査定では同じ駅だけでなく、同一マンション・近い築年数・面積・階数まで絞り込みます。
鶴見区の戸建て売却相場
2025年の「宅地(土地と建物)」データは165件でした。このうち、地域が住宅地、用途が住宅、土地面積50〜250平方メートル、価格1億5,000万円以下に絞った105件では、価格の中央値は4,500万円、四分位レンジは3,600万円〜5,100万円です。
土地面積の中央値は100平方メートル、延床面積の中央値は95平方メートルでした。
戸建ては、駅距離だけでなく、築年数、前面道路、再建築可否、駐車場、坂、擁壁、土地形状、境界、用途地域で価格差が出ます。工場・店舗・共同住宅などを含む全165件の中央値を住宅へそのまま当てはめず、住宅用途の比較事例を選ぶことが重要です。
鶴見区の土地売却相場
2025年の「宅地(土地)」データは65件でした。地域が住宅地、面積40〜300平方メートル、価格1億5,000万円以下に絞った51件では、価格の中央値は3,600万円、四分位レンジは2,850万円〜4,600万円です。
面積の中央値は100平方メートル、1平方メートル当たりの価格中央値は約32.9万円/平方メートルでした。
土地は、駅、道路幅、接道、セットバック、私道持分、高低差、擁壁、境界、土地形状、用途地域、過去の土地利用で価格が変わります。工業地や商業地、規模の大きい事業用地を、住宅地の比較事例に混ぜないようにしましょう。
2026年公示地価は住宅地・商業地・工業地で上昇
横浜市「令和8年地価公示のあらまし」によると、2026年1月1日時点の鶴見区住宅地の平均価格は31万円/平方メートルで、継続地点の平均変動率は前年比+4.1%でした。商業地の平均価格は60万8,600円/平方メートル、平均変動率は+7.0%です。
工業地は3地点の平均で25万円/平方メートル、平均変動率は+5.3%でした。これは工場等の敷地として選ばれた標準地の平均であり、住宅地の査定へそのまま使う数字ではありません。
公示地価は、国が選定した標準地の1平方メートル当たり価格であり、個別物件の成約価格ではありません。鶴見区では住宅地・商業地・工業地の比較市場が大きく異なるため、「区の地価が上がったから、どの物件も同じ割合で高く売れる」とは限りません。
データから見える鶴見区の売却戦略
2025年には、中古マンション等269件、土地付き建物165件、土地65件の取引価格情報が掲載されました。2026年公示地価も、住宅地・商業地・工業地の各用途で上昇しています。
一方、鶴見区には次の市場が混在します。
・1Kなどのコンパクトマンションと、3LDKなどのファミリー向けマンション
・鶴見・京急鶴見、矢向、鶴見市場、生麦など、異なる駅を使う物件
・鶴見川流域の低地、坂や擁壁がある丘陵側、工場・物流施設が立地する臨海部
・住居系、商業系、工業系の用途地域
したがって、鶴見区では「区の平均より高いか安いか」ではなく、物件と同じ用途・物件種別・駅・地形の市場を選んで比較することが、高値売却の出発点です。

第3章|横浜市鶴見区で「評価されやすい物件」と「工夫が必要な物件」
同じ鶴見区でも、物件の条件によって買い手の見方は変わります。ここでは、評価材料を示しやすい物件と、販売前に情報整理が必要な物件を分けて解説します。
鶴見区で評価材料を示しやすい物件の3条件
① 利用駅・交通手段・生活動線を具体的に説明できる物件
鶴見・京急鶴見の2駅利用、矢向・鶴見市場・生麦などの駅利用、バス便など、実際に使える交通手段を明確にします。徒歩分数だけでなく、平坦か坂道か、バスの本数、買い物・通学・通院の動線まで整理すると、暮らしのイメージを伝えやすくなります。
② 管理状況と買い手像が明確なマンション
ファミリー向けマンションでは、管理状態、長期修繕計画、大規模修繕履歴、階数、向き、収納、生活動線が判断材料です。コンパクトマンションでは、自己居住用か投資用か、賃貸中か空室か、賃料、管理費・修繕積立金などを整理します。
③ 用途・道路・境界・ハザードの資料がそろった戸建てや土地
戸建て・土地では、用途地域、前面道路の種類と幅員、接道、駐車場、境界、私道持分、セットバック、擁壁、建築確認、再建築可否が重要です。低地や丘陵側では、住所に合うハザード情報も準備すると、買い手が判断しやすくなります。
販売時に工夫が必要な物件と対策
① 区全体や駅別の中央値だけで価格を決めているマンション
2025年の代表データでは、3LDKの価格中央値は3,500万円、1Kは1,600万円でした。また、最寄駅別の中央値も2,800万円から4,400万円まで差があります。しかし、間取り、築年数、面積、徒歩分数、取引された建物が違うため、単純な価格順位にはできません。
同一マンション、近い間取り・面積・築年数・階数を優先し、その次に同じ駅・近隣駅の事例を使います。賃貸中なら、賃料や賃貸借契約も確認しましょう。
② 築年数の経った戸建て・狭い道路や擁壁が関係する土地
古い建物や道路幅が限られる物件は、すぐに解体や値下げをせず、道路種別、接道、セットバック、再建築可否、擁壁、境界、建物状態を確認します。現況利用、リフォーム、古家付き土地、解体後の更地を比較して売り方を決めます。
③ 洪水・内水・高潮・土砂災害などの説明が必要な物件
低地、臨海側、丘陵側を一律に不利と考える必要はありません。ただし、対象住所が想定区域に該当するか、想定浸水深、建物階数、避難場所、擁壁の所有・構造、過去の工事資料などを確認し、正確に説明する必要があります。
④ 商業系・工業系用途地域にある住宅、工場・倉庫・併用物件
用途地域だけで売れにくいと決まるものではありません。ただし、住宅、店舗併用、工場、倉庫、事業用地を同じ市場で査定することはできません。
対象物件の用途、周辺の操業環境、騒音・振動・大型車の交通、建ぺい率・容積率、将来の利用可能性を確認します。工場跡地や事業用地では、過去の土地利用や土壌調査の履歴も確認し、自己居住者、投資家、事業者など適切な買い手へ情報を届けましょう。
第4章|横浜市鶴見区で不動産を高く売る5つのコツ
鶴見区では、マンションの間取り、駅・交通手段、地形、道路、用途地域の違いを販売戦略へ落とし込むことが重要です。ここでは、高く売るために押さえたい5つのコツを紹介します。
コツ1:1K・3LDK・戸建て・土地・事業用を別市場として見る
鶴見区の中古マンション代表データでは、3LDKが105件、1Kが35件でした。同じ「鶴見区のマンション」でも、買い手、比較物件、総額と平方メートル単価の見方が違います。
3LDKなどは、専有面積、駅距離、学校・買い物動線、収納、管理状態を重視する買い手が想定されます。コンパクト住戸は、賃貸状況や管理コストを重視する投資家が検討する場合があります。戸建て・土地は道路や地形、事業用物件は用途と収益性・操業条件を中心に比較します。
コツ2:鶴見・京急鶴見・矢向・鶴見市場・生麦など駅ごとに比較する
区全体の中央値だけでなく、同じ最寄駅、近い徒歩分数、同じ物件種別の取引を確認します。鶴見駅をバスで利用する物件では、バス停までの距離、運行本数、所要時間、坂の有無も販売資料へ入れます。
駅別中央値は、取引された物件の構成で変わります。査定時には、採用した比較事例だけでなく、築年数や面積が違うため除外した事例の理由も、不動産会社へ確認しましょう。
コツ3:マンションの管理資料・賃貸資料を早めにそろえる
マンションでは、管理規約、重要事項調査報告書、長期修繕計画、総会議事録、大規模修繕履歴、管理費・修繕積立金、駐車場の資料をそろえます。
賃貸中のコンパクトマンションでは、賃貸借契約書、賃料、敷金、更新状況、管理委託内容も確認します。資料が不足したまま売り出すと、買い手が判断できず、商談途中の確認事項が増えやすくなります。
コツ4:用途地域・道路・擁壁・ハザード・過去利用を確認する
戸建て・土地では、用途地域、道路種別、幅員、接道、私道持分、セットバック、境界、越境、擁壁、建築確認を確認します。低地・臨海側では洪水・内水・高潮、丘陵側では土砂災害も住所単位で調べます。
工業系用途地域や事業用地では、建物用途、周辺の操業環境、過去の土地利用、必要に応じて土壌関係の資料も確認します。注意点を隠すのではなく、該当範囲、現況、対策、利用できる資料を整理することが大切です。
コツ5:鶴見区の土地利用と買い手像を説明できる会社に依頼する
鶴見区の売却では、「都心へ出やすい」「工業地帯がある」といった区全体の説明だけでは不十分です。物件ごとに、利用駅、バス、坂、マンションの買い手層、道路・擁壁、用途地域、周辺の工場・商業施設、ハザード情報を整理する必要があります。
査定価格だけで会社を選ばず、比較事例、想定する買い手、写真・間取り・広告の見せ方、売出し後の価格調整方針まで説明できる会社を選びましょう。

第5章|横浜市鶴見区での不動産売却事例(実例・モデルケース)
ここでは、あおぞら不動産が公開している鶴見区の実例1件と、鶴見区で想定される売却パターンを一般化したモデルケース2件を紹介します。モデルケースは特定のお客様、成約価格、成約期間を示すものではありません。
実例1:旗竿地の借地権を、地主・近隣との協議を経て売却
物件:横浜市鶴見区の借地権付き建物・旗竿地
状況:築約70年の実家を相続し、処分を検討
課題:借地権に加え、共有部分に近隣宅の水道管・下水管・ガス管があり、移設と関係者との協議が必要
対応:地主との条件交渉、近隣との移設協議、現地立会い、解体業者の手配を順序立てて実施
結果:約1年をかけて課題を整理し、地主へ借地権を売却
この事例では、査定価格だけでなく、借地権、旗竿地、埋設管、近隣・地主との協議を一つずつ解決したことがポイントです。詳しくは「旗竿地で借地物件でも地主と交渉して売却できたお客様の声」をご覧ください。
モデルケース2:鶴見・京急鶴見を利用する3LDKマンション
物件:築年数の経った3LDKマンション
状況:住み替えに伴い売却を検討
課題:区全体のマンション中央値に1Kなどのコンパクト住戸が含まれ、適正価格を判断しにくい
対応:同一マンション、近い築年数・面積・階数、3LDKの取引を優先して比較
販売戦略:管理・修繕資料、室内状態、JR・京急の利用動線、買い物・通学の利便性を整理
鶴見区全体の代表中央値3,000万円をそのまま当てはめず、3LDKの中央値3,500万円と、さらに条件が近い同一建物・近隣事例を確認することが重要です。
モデルケース3:丘陵側の築古戸建て
物件:坂や擁壁が関係する築古戸建て
状況:空き家となった住宅の売却を検討
課題:バス便、道路、駐車場、擁壁、境界、建物状態が価格へどう影響するかわからない
対応:用途地域、道路種別、接道、私道持分、境界、擁壁、建築資料、ハザード情報を確認
販売戦略:現況利用、リフォーム、古家付き土地、解体後の更地を比較し、費用対効果の高い方法を選ぶ
丘陵側でも、町名だけで住宅地の評価を決めません。同じ町内の住居系用途の街区、駅・バス、坂、道路、擁壁が近い事例を選び、物件固有の強みと注意点を整理します。
第6章|横浜市鶴見区の不動産売却でよくある質問
Q1:2026年は鶴見区の不動産を売るタイミングですか?
2026年地価公示では、鶴見区の住宅地の平均変動率は+4.1%、商業地は+7.0%、工業地は+5.3%でした。ただし、金利、物件状態、住み替え時期、相続手続き、税金によって適切なタイミングは変わります。区全体の上昇率だけで判断せず、近い取引事例と手取り額を確認しましょう。
Q2:鶴見駅と矢向・鶴見市場・生麦では、マンションの売り方が違いますか?
同じ方法とは限りません。各駅で取引されたマンションの間取り、面積、築年数、徒歩分数が異なります。同一マンション、近い間取り・面積・築年数を優先し、利用できる路線、駅までの実際のルート、周辺環境を買い手像に合わせて伝えます。
Q3:古い戸建ては、解体やリフォームをしてから売るべきですか?
必ずしも先に工事をする必要はありません。建物状態、再建築可否、道路、擁壁、土地需要、解体費、買い手の住宅ローン利用などを比較して決めます。まず現況で査定し、清掃、小修繕、インスペクション、解体の費用対効果を確認しましょう。
Q4:鶴見川沿い、臨海側、坂のある物件でも売却できますか?
売却できます。ただし、対象住所に応じて、洪水・内水・高潮・土砂災害、想定浸水深、建物階数、避難場所、擁壁、道路、駐車場を確認します。注意点とあわせて、駅・バスの動線、日当たり、眺望、生活利便性など物件固有の情報を正確に伝えることが大切です。
Q5:工業系用途地域が45.3%あると、住宅は売れにくいですか?
区全体の用途地域割合だけで、個別の住宅が売れにくいと決まるものではありません。準工業地域や工業地域には住宅がある一方、工業専用地域には原則として住宅を建てられません。対象物件の用途地域、実際の周辺環境、騒音・振動・交通、建物用途を確認し、自己居住者、投資家、事業者のどの層に合うかを判断します。
Q6:売却時に使える税制優遇はありますか?
ご自身が住んでいたマイホームの売却では、一定の要件を満たすと譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例を使える可能性があります。相続、賃貸利用、共有名義、買換え、住宅ローン控除との関係で結論が変わるため、売却前に税務署や税理士へ確認してください。
まとめ:横浜市鶴見区の不動産売却は「物件タイプ・駅・地形・用途」を分けて考える
横浜市鶴見区は、鶴見・京急鶴見を中心とする駅周辺、鶴見川流域の低地、北西部の丘陵側、京浜臨海部で地形と土地利用が異なります。コンパクトマンション、ファミリー向けマンション、戸建て、土地、工場・倉庫・事業用地など、異なる市場が同じ区内にあります。
2025年の国土交通省データでは、代表条件で中古マンションの価格中央値は3,000万円、戸建ては4,500万円、土地は3,600万円でした。2026年公示地価では、住宅地の平均価格が31万円/平方メートル、平均変動率は+4.1%です。
ただし、この数字だけで個別物件の価格は決まりません。鶴見区で高く売るためのポイントは、次の5つです。
① 1K・3LDK・戸建て・土地・事業用を別市場として見る
② 鶴見・京急鶴見・矢向・鶴見市場・生麦など、同じ駅・交通条件の事例を比較する
③ マンションの管理資料や賃貸資料を早めにそろえる
④ 用途地域、道路、擁壁、ハザード、過去の土地利用を住所単位で確認する
⑤ 鶴見区の土地利用と買い手像を説明できる会社を選ぶ
不動産売却の全体像を確認したい方は「横浜不動産売却・完全ガイド」、売却時の失敗を避けたい方は「横浜の不動産売却で失敗しないための完全マニュアル」もご覧ください。
あおぞら不動産は、横浜市内で売買件数900件以上の実績を持つ地域密着型の不動産会社です。横浜市鶴見区のマンション・戸建て・土地・借地権などについても、物件ごとの駅、地形、道路、用途地域、周辺の土地利用、買い手像を確認しながら売却をサポートします。
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