【2026年最新】横浜市南区の不動産売却で高く売るコツ｜不動産売却コラム｜ | 横浜市の不動産売却、査定・買取なら（株）あおぞら不動産

「横浜市南区のマンションや戸建ては、今いくらで売れる？」「弘明寺・井土ケ谷の駅利用物件と、六ツ川・永田方面の戸建てでは、売り方を変えるべき？」

 

横浜市南区は、市のほぼ中央に位置し、京急本線と横浜市営地下鉄ブルーラインを利用できる都心近接エリアです。横浜市の2026年7月1日現在の推計では、人口は198,934人、世帯数は109,710世帯。面積は12.65平方キロメートルで、人口密度は横浜18区で最も高い15,726人/平方キロメートルです。

 

ただし、南区の不動産市場を一括りにすることはできません。国土交通省の2025年取引データでは、南区の中古マンション等318件のうち、面積・価格を絞った代表データで1Kが107件、3LDKが83件でした。駅近のコンパクトマンションと、ファミリー向けマンション、丘陵部の戸建て・土地では、買い手も比較相場も異なります。

 

さらに、横浜市公式統計では、南区の用途地域は住宅系77.0%、商業系20.6%、工業系3.2%です。町名だけで「住宅地」と決めつけず、対象物件の用途地域、周辺環境、道路、地形を個別に確認する必要があります。

 

この記事では、横浜市公式統計、2026年地価公示、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の2025年取引データをもとに、横浜市南区の不動産売却に必要な情報を、地域密着のあおぞら不動産がわかりやすく解説します。

 

・南区の人口・交通・住宅・地形の特徴
・南区のマンション/戸建て/土地相場
・南区で評価されやすい物件・販売に工夫が必要な物件
・南区で不動産を高く売る5つのコツ
・あおぞら不動産の公開実例とモデルケース

 

「南区の不動産を、区全体の平均だけで判断せず、物件に合う買い手へ届けたい」と考えている方は、ぜひ最後まで読んでみてください。

 

 

第1章｜横浜市南区はどんな街？不動産売却前に知っておきたい基本情報

不動産の価格は、築年数や面積だけでなく、「どの駅を使えるか」「平坦地か丘陵地か」「マンションか戸建てか」「どの用途地域にあるか」で変わります。南区の不動産を高く売るには、まず区内の地域差を把握することが大切です。

 

約19.9万人が暮らす、横浜市内で人口密度が最も高い区

横浜市南区は、市のほぼ中央に位置し、東は中区、西は戸塚区、南は磯子区・港南区、北は西区・保土ケ谷区に接しています。

 

横浜市「人口ニュース」によると、2026年7月1日現在の人口は198,934人、世帯数は109,710世帯。面積は12.65平方キロメートル、人口密度は15,726人/平方キロメートルで、18区の中で最も高い水準です。

 

2023年住宅・土地統計調査を掲載した南区統計概要では、住宅総数は107,520戸、持ち家率は57.8%です。住宅の建て方は、一戸建て34.9%、共同住宅64.0%となっており、マンションと戸建ての両方に売却市場があります。

 

一方、1住宅当たりの延べ面積は64.87平方メートルです。南区では、ファミリー向け住宅だけでなく、単身者や投資家が検討するコンパクト住戸も多いため、物件タイプごとに販売戦略を分ける必要があります。

 

京急本線と市営地下鉄ブルーラインが交通の軸

南区内には、京急本線の黄金町、南太田、井土ケ谷、弘明寺の各駅と、市営地下鉄ブルーラインの阪東橋、吉野町、蒔田、弘明寺の各駅があります。

 

横浜市公式統計による2024年度の1日平均乗車人数は、京急の井土ケ谷駅が13,525人、弘明寺駅が12,989人、市営地下鉄の阪東橋駅が11,726人、蒔田駅が11,150人でした。

 

ただし、同じ駅を利用できても、駅までの徒歩分数、坂の有無、バス便、幹線道路への出やすさで評価は変わります。広告では「弘明寺駅利用」と書くだけでなく、京急と地下鉄のどちらを使えるか、駅までの高低差や生活動線まで具体的に伝えましょう。

 

弘明寺・井土ケ谷、吉野町・阪東橋、六ツ川・永田では比較市場が違う

南区の住宅市場は、大きく分けても次のような違いがあります。ここでの区分は売却戦略を考えるための目安であり、用途地域や地形は住所ごとに確認が必要です。

 

●弘明寺・井土ケ谷・大岡周辺
京急線や市営地下鉄を利用できる物件、商店街や生活施設へアクセスしやすい物件、戸建て・マンションが比較対象になります。同じ駅利用でも、平坦な徒歩ルートか坂道を含むか、京急と地下鉄の両方を使えるかで訴求点が変わります。

 

●蒔田・吉野町・阪東橋・南太田・黄金町周辺
駅近マンション、コンパクト住戸、ファミリー向け住戸、店舗や事業所を含む物件などが混在します。マンションは、自己居住用か投資用か、専有面積、間取り、築年数、管理状態、賃貸状況を分けて相場を見ることが重要です。

 

●六ツ川・永田・別所周辺
戸建てや土地の取引が見られる一方、坂、擁壁、バス便、道路幅、駐車場、境界などの条件差があります。「落ち着いた住宅地」といった印象だけでなく、建築・道路・地形の資料をそろえて説明しましょう。

 

大岡川沿いの低地と七つの丘を住所単位で確認する

横浜市南区の公式統計は、南区を「区の中心部を流れる大岡川と、それをはさむように連なる七つの丘から形成される」と紹介しています。

 

そのため、同じ南区でも確認すべきハザード情報は異なります。大岡川や水路に近い場所では洪水・内水、丘陵部では土砂災害や擁壁などを、横浜市の浸水ハザードマップ、土砂災害ハザードマップ、わいわい防災マップで住所単位に確認します。

 

南区全体が危険という意味ではありません。該当する想定区域、建物階数、避難場所、過去の対策、擁壁の資料などを正確に示すことで、買い手は冷静に判断しやすくなります。

 

工業系用途地域もあるため、町名だけで住宅地と断定しない

南区統計概要によると、2024年度末の用途地域は、住宅系が9.7平方キロメートル・77.0%、商業系が2.6平方キロメートル・20.6%、工業系が0.4平方キロメートル・3.2%です。

 

工業系用途地域の割合は大きくありませんが、ゼロではありません。また、商業系地域にも住宅、店舗、事務所などが混在します。査定や販売では、町名のイメージだけに頼らず、用途地域、建ぺい率・容積率、周辺の土地利用、建物用途を対象物件ごとに確認します。

 

第2章｜横浜市南区の不動産相場【2026年最新データ】

ここからは、南区の不動産がどのくらいの価格で取引されているのかを見ていきます。2026年7月時点で確認できる横浜市の地価公示資料と、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の2025年取引データを集計しました。

 

取引価格は、面積、築年数、駅距離、階数、道路、地形、賃貸状況、取引事情などで変わります。以下の中央値は査定額そのものではなく、ご自身の物件と近い事例を探すための基準としてご覧ください。

 

南区の中古マンション売却相場

国土交通省「不動産情報ライブラリ」で、横浜市南区の2025年中古マンション等データを確認すると、掲載件数は318件でした。面積20〜120平方メートル、価格1億2,000万円以下の277件では、価格の中央値は2,500万円、四分位レンジは2,000万円〜3,300万円、面積の中央値は45平方メートルです。

 

1平方メートル当たりの価格中央値は約73.8万円/平方メートルでした。ただし、この集計には面積の小さい1Kが多く含まれます。一般にコンパクト住戸は総額が低くても1平方メートル当たり価格が高く出る場合があるため、ファミリー向け住戸と単純比較しないようにしましょう。

 

間取り別では1Kが107件で最も多く、3LDKは83件でした。3LDKの価格中央値は3,500万円、面積中央値は65平方メートルです。

 

南区のマンション査定では、少なくとも「コンパクト・投資用」「ファミリー向け」「同一マンション」の3段階で比較対象を分けることが重要です。賃貸中の物件は、賃料、賃貸借契約、管理費・修繕積立金なども買い手の判断材料になります。

 

南区の戸建て売却相場

2025年の「宅地（土地と建物）」データは190件でした。このうち、地域が住宅地、用途が住宅、土地面積50〜250平方メートル、価格1億5,000万円以下に絞った112件では、価格の中央値は3,500万円、四分位レンジは1,900万円〜4,825万円です。

 

土地面積の中央値は100平方メートル、延床面積の中央値は90平方メートルでした。

 

戸建ては、駅距離だけでなく、築年数、前面道路、再建築可否、駐車場、坂、擁壁、土地形状、境界で価格差が出ます。建物が古い場合も、現況利用、リフォーム、古家付き土地、解体後の更地という選択肢を比較して売り方を決めます。

 

南区の土地売却相場

2025年の「宅地（土地）」データは80件でした。地域が住宅地、面積40〜300平方メートル、価格1億5,000万円以下に絞った58件では、価格の中央値は3,050万円、四分位レンジは1,725万円〜4,350万円です。

 

面積の中央値は105平方メートル、1平方メートル当たりの価格中央値は約29.8万円/平方メートルでした。

 

南区の土地は、道路幅、接道、セットバック、私道持分、擁壁、高低差、境界、土地形状、用途地域の影響を受けます。区全体の中央値だけでなく、同じ駅・同じ地形・近い道路条件の取引を優先して査定しましょう。

 

2026年の公示地価は住宅地・商業地ともに上昇

横浜市「令和8年地価公示のあらまし」によると、2026年1月1日時点の南区住宅地の平均価格は24万4,900円/平方メートルで、継続地点の平均変動率は前年比+3.0%でした。商業地の平均価格は50万600円/平方メートル、平均変動率は+9.2%です。

 

公示地価は、国が選定した標準地の1平方メートル当たり価格であり、個別物件の成約価格ではありません。南区では住宅地より商業地の上昇率が大きく、駅前・幹線道路沿い・住宅地などで条件が違うため、平均変動率だけを根拠に売出価格を決めないことが大切です。

 

データから見える南区の売却戦略

2025年には、中古マンション等318件、土地付き建物190件、土地80件の取引価格情報が掲載されました。2026年公示地価も住宅地・商業地ともに上昇しています。

 

一方、南区には次の市場が混在します。

 

・1Kを中心とするコンパクトマンションと、3LDKなどのファミリー向けマンション
・京急線・市営地下鉄の駅徒歩圏と、バスや坂道が関係する戸建て住宅地
・大岡川周辺の低地と、擁壁・高低差がある丘陵部
・住宅系、商業系、工業系の用途地域

 

したがって、南区では「区の平均より高いか安いか」ではなく、物件と同じ市場を選んで比較することが、高値売却の出発点です。

 

 

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第3章｜横浜市南区で「評価されやすい物件」と「工夫が必要な物件」

同じ南区でも、物件の条件によって買い手の見方は変わります。ここでは、評価材料を示しやすい物件と、販売前に情報整理が必要な物件を分けて解説します。

 

南区で評価材料を示しやすい物件の3条件

① 駅・坂・生活動線を具体的に説明できる物件

 

京急線や市営地下鉄の駅を利用しやすい物件は、交通の選択肢を伝えやすいのが強みです。徒歩分数だけでなく、坂の有無、商店街・スーパー・病院への動線、バス停、幹線道路への出やすさまで整理すると、暮らしのイメージが伝わります。

 

② 管理状況と対象となる買い手が明確なマンション

 

ファミリー向けマンションでは、管理状態、長期修繕計画、大規模修繕履歴、階数、向き、収納、生活動線が重要です。コンパクトマンションでは、自己居住用か投資用か、賃貸中か空室か、賃料、管理費・修繕積立金などを整理すると、買い手が比較しやすくなります。

 

③ 道路・境界・擁壁の資料がそろった戸建てや土地

 

六ツ川・永田・別所など丘陵地を含むエリアでは、前面道路の種類と幅員、駐車のしやすさ、境界、私道持分、セットバック、擁壁、建築確認、再建築可否が判断材料になります。注意点も先に資料で示すことで、価格の根拠を説明しやすくなります。

 

販売時に工夫が必要な物件と対策

① 1Kなどのコンパクトマンション

 

南区の2025年データでは、代表条件内の中古マンション277件のうち1Kが107件でした。コンパクト住戸は、自己居住用の買い手と投資家で確認項目が異なります。

 

賃貸中なら、賃料、賃貸借契約、敷金、管理委託、滞納の有無などを確認します。空室なら、室内状態、駅までの動線、周辺施設、管理状況を整理し、想定する買い手に合わせて見せ方を変えましょう。

 

② 築年数の経った戸建て・狭い道路に接する土地

 

古い建物や道路幅が限られる物件は、すぐに解体や値下げをするのではなく、道路種別、接道、セットバック、再建築可否、建物状態を確認します。現況利用、リフォーム、古家付き土地、更地のどの売り方が適するかを比較しましょう。

 

③ 洪水・内水・土砂災害・擁壁の説明が必要な物件

 

大岡川周辺や丘陵部を一律に不利と考える必要はありません。ただし、ハザードマップの該当状況、建物階数、避難場所、擁壁の所有・構造、過去の工事資料などを確認し、正確に説明する必要があります。

 

④ 商業系・工業系用途地域にある住宅や併用物件

 

商業系・工業系用途地域に住宅が建っている場合もあります。住宅地という表現だけで売り出さず、周辺の土地利用、騒音・交通、建ぺい率・容積率、建物用途、将来の利用可能性を確認し、自己居住者、投資家、事業者など適切な買い手へ情報を届けましょう。

 

第4章｜横浜市南区で不動産を高く売る5つのコツ

南区では、マンションの間取り、駅、地形、道路、用途地域の違いを販売戦略へ落とし込むことが重要です。ここでは、高く売るために押さえたい5つのコツを紹介します。

 

コツ1：1K・ファミリーマンション・戸建てを別市場として見る

南区の中古マンション代表データでは、1Kが107件、3LDKが83件でした。同じ「南区のマンション」でも、買い手、比較物件、価格の見方が違います。

 

コンパクト住戸は、賃貸状況や管理コストを重視する投資家が検討する場合があります。3LDKなどは、専有面積、駅距離、学校・買い物動線、収納、管理状態を重視する買い手が想定されます。戸建て・土地は、道路、駐車場、坂、擁壁、再建築条件を中心に比較します。

 

コツ2：弘明寺・井土ケ谷・蒔田・吉野町など駅ごとに比較する

区全体の中央値だけでなく、同じ最寄駅、同じ路線、近い徒歩分数、同じ物件種別の取引を確認します。弘明寺は京急と市営地下鉄で駅が分かれるため、どちらを使えるかも明確にします。

 

駅が同じでも、大岡川への距離、坂、幹線道路、商業地域、建物の築年数によって条件が変わります。査定時は、採用した比較事例と除外した事例の理由を不動産会社へ確認しましょう。

 

コツ3：マンションの管理資料・賃貸資料を早めにそろえる

マンションでは、管理規約、重要事項調査報告書、長期修繕計画、総会議事録、大規模修繕履歴、管理費・修繕積立金、駐車場の資料をそろえます。

 

賃貸中のコンパクトマンションでは、賃貸借契約書、賃料、敷金、更新状況、管理委託内容も確認します。資料が不足したまま売り出すと、買い手が判断できず、商談の途中で確認事項が増えやすくなります。

 

コツ4：道路・擁壁・ハザード情報を売出し前に確認する

戸建て・土地では、道路種別、幅員、接道、私道持分、セットバック、境界、越境、擁壁、建築確認、用途地域を確認します。大岡川や水路に近い場所では洪水・内水、丘陵部では土砂災害も住所単位で調べます。

 

注意点を隠すのではなく、該当範囲、現況、対策、利用できる資料を整理すると、買い手は検討しやすくなります。専門判断が必要な場合は、宅建士、土地家屋調査士、建築士などと連携しましょう。

 

コツ5：南区の地域差を説明できる会社に依頼する

南区の売却では、「駅に近い」「横浜中心部に近い」といった共通表現だけでは不十分です。物件ごとに、京急・地下鉄の使い分け、坂の有無、マンションの買い手層、道路・擁壁、用途地域、ハザード情報を整理する必要があります。

 

査定価格だけで会社を選ばず、比較事例、想定する買い手、写真・間取り・広告の見せ方、売出し後の価格調整方針まで説明できる会社を選びましょう。

 

 

第5章｜横浜市南区での不動産売却事例（実例・モデルケース）

ここでは、あおぞら不動産が公開している南区の実例1件と、南区で想定される売却パターンを一般化したモデルケース2件を紹介します。モデルケースは特定のお客様、成約価格、成約期間を示すものではありません。

 

実例1：相続後に空き家となった古家・土地を売却

物件：横浜市南区の古家付き土地

 

状況：ご両親が亡くなり、空き家となった不動産を相続

 

課題：古い建物への不安があり、解体や残置物処分の進め方もわからない

 

対応：建物解体と荷物処分の流れを説明し、周辺との関係にも配慮しながら売却を支援

 

結果：建物解体と荷物処分を含め、売却手続きを進めることができました

 

この事例では、価格査定だけでなく、空き家の片付け、解体、近隣対応を含めて手順を整理したことがポイントです。詳しくは「横浜市南区・土地売却のお客様の声」をご覧ください。

 

モデルケース2：弘明寺・井土ケ谷方面の3LDKマンション

物件：築年数の経った3LDKマンション

 

状況：住み替えに伴い売却を検討

 

課題：区全体のマンション相場に1Kが多く、平均値では適正価格を判断しにくい

 

対応：同じマンション、近い築年数・面積・階数、3LDKの取引を優先して比較

 

販売戦略：管理・修繕資料、室内状態、駅までの動線、買い物・通学の利便性を整理

 

南区全体の中古マンション中央値2,500万円をそのまま当てはめず、3LDKの中央値3,500万円と、さらに近い同一建物・近隣事例を確認することが重要です。

 

モデルケース3：六ツ川・永田方面の築古戸建て

物件：坂や擁壁が関係する築古戸建て

 

状況：相続後に空き家となり、売却を検討

 

課題：道路、駐車場、擁壁、境界、建物状態が価格へどう影響するかわからない

 

対応：道路種別、接道、私道持分、境界、擁壁、建築資料、ハザード情報を確認

 

販売戦略：現況利用、リフォーム、古家付き土地、解体後の更地を比較し、費用対効果の高い方法を選ぶ

 

築古戸建ては、「古いから解体」「坂があるから値下げ」と即断しないことが大切です。土地条件と建物の利用可能性を整理し、買い手が判断できる資料をそろえましょう。

 

第6章｜横浜市南区の不動産売却でよくある質問

最後に、南区で不動産売却を検討する方からよくある質問をまとめます。

 

Q1：南区全体の中央値を使えば、自宅の売却価格がわかりますか？

区全体の中央値は相場の入口として役立ちますが、査定額そのものではありません。マンションは1Kと3LDK、自己居住用と投資用を分け、同じ建物・築年数・面積・階数を比較します。戸建てや土地は、駅距離、道路、地形、擁壁、面積、用途地域が近い事例を優先します。

 

Q2：1Kマンションとファミリーマンションは、同じ方法で売れますか？

同じ方法とは限りません。1Kは自己居住者に加えて投資家が検討する場合があり、賃料、賃貸借契約、管理費・修繕積立金などが重要になります。ファミリー向けは、専有面積、間取り、収納、学校・買い物動線、管理状態などを重視して販売資料を作ります。

 

Q3：古い戸建ては、解体やリフォームをしてから売るべきですか？

必ずしも先に工事をする必要はありません。建物状態、再建築可否、道路、土地需要、解体費、買い手の住宅ローン利用などを比較して決めます。まず現況で査定し、清掃、小修繕、インスペクション、解体の費用対効果を確認しましょう。

 

Q4：大岡川の近くや坂のある物件でも売却できますか？

売却できます。ただし、洪水・内水・土砂災害などの該当状況、建物階数、避難場所、擁壁、道路、駐車場を住所単位で確認します。注意点とあわせて、駅までの動線、眺望、日当たり、生活利便性など、物件固有の情報を正確に伝えることが大切です。

 

Q5：工業系や商業系の用途地域にある住宅は売れにくいですか？

用途地域だけで売れにくいと決まるものではありません。実際の周辺環境、建物用途、交通量、騒音、建ぺい率・容積率、将来の利用可能性などを確認し、自己居住者、投資家、事業者のどの層に合うかを判断します。町名だけで住宅地と断定せず、都市計画図と現地を確認しましょう。

 

Q6：売却時に使える税制優遇はありますか？

ご自身が住んでいたマイホームの売却では、一定の要件を満たすと譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例を使える可能性があります。相続、賃貸利用、共有名義、買換え、住宅ローン控除との関係で結論が変わるため、売却前に税務署や税理士へ確認してください。

 

まとめ：横浜市南区の不動産売却は「物件タイプ・駅・地形・用途」を分けて考える

横浜市南区は、京急本線と市営地下鉄ブルーラインを利用でき、マンションと戸建ての両方が流通するエリアです。一方で、コンパクトマンション、ファミリー向けマンション、駅徒歩圏、丘陵部の戸建て、商業系・工業系用途地域など、異なる市場が同じ区内にあります。

 

2025年の国土交通省データでは、代表条件で中古マンションの価格中央値は2,500万円、戸建ては3,500万円、土地は3,050万円でした。2026年公示地価では、住宅地の平均価格が24万4,900円/平方メートル、平均変動率は+3.0%です。

 

ただし、この数字だけで個別物件の価格は決まりません。南区で高く売るためのポイントは、次の5つです。

 

① 1K・ファミリーマンション・戸建て・土地を別市場として見る
② 弘明寺・井土ケ谷・蒔田・吉野町など、同じ駅・路線の事例を比較する
③ マンションの管理資料や賃貸資料を早めにそろえる
④ 道路、擁壁、用途地域、ハザード情報を住所単位で確認する
⑤ 南区の地域差と買い手像を説明できる会社を選ぶ

 

不動産売却の全体像を確認したい方は「横浜不動産売却・完全ガイド」、売却時の失敗を避けたい方は「横浜の不動産売却で失敗しないための完全マニュアル」もご覧ください。

 

あおぞら不動産は、横浜市内で900件以上の売買実績を持つ地域密着型の不動産会社です。横浜市南区のマンション・戸建て・土地についても、物件ごとの駅、地形、道路、用途地域、買い手像を確認しながら売却をサポートします。

 

＞横浜市南区の不動産売却・無料査定はこちら