築古マンションでも高く売れる？ 2025年最新制度と売却成功の秘訣を徹底解説！｜不動産売却コラム｜ | 横浜市の不動産売却、査定・買取なら（株）あおぞら不動産

築古マンションが売り時に！新築高騰で注目される理由とは？

「もう築30年以上だから、売るのは難しいかも……」と感じていませんか？ 長く住んだマンションは愛着もあるし、思い出もたくさん。だからこそ、「本当に買い手がつくの？」と心配になって当然ですよね。

 

実は今、築年数の古いマンションが思った以上に活況な市場になっています。その背景には、新築マンションの供給不足や住宅ローン控除の新ルールなど、複数の要因が関係しています。2025年までは特に「売れる条件」が整っていて、早めに知って行動すれば、より良い価格での売却チャンスに恵まれるかもしれません。

 

「でも、いきなり動くのは怖い」と思う方もいるはずです。築古ならではの注意点、例えば契約不適合責任や管理組合の問題など、実際に売却を進めるうえで押さえておきたいポイントはたくさんあります。

 

そこで本記事では、築古マンションが売りやすくなった背景や2025年時点の住宅ローン控除の最新情報、そして売却を成功させるための具体的なポイントをまとめて解説します。読んでいただければ、「売り時かもしれない……でも失敗は避けたい」という方でも、安心して次の一歩を踏み出せるはずです。

 

まずは、そもそもなぜ「築古マンションが売れやすくなっているのか？」という大きな疑問から解き明かしていきましょう。読めばきっと、「自分のマンションでも可能性はあるんだ」と感じられるはずです。

 

2025年の住宅市場で築古マンションが売れやすくなった3つの背景

ここでは、いま中古マンション市場がどのように動いているのかを具体的にご紹介します。実は、新築マンションの高騰や供給数の減少はもちろんですが、2025年に向けて施行される制度改正が売却市場に好影響を与えています。

 

住宅ローン控除の延長効果：中古マンションが買いやすくなる理由

もしあなたが「新しい家を買う」と想像したとき、多くの人は「新築一戸建て」や「新築マンション」を思い浮かべるでしょう。しかし、最近は新築の価格が驚くほど上昇しています。首都圏などは特に顕著で、新築マンションの平均価格が9,000万円以上なんてことも珍しくありません。

 

さらに、デベロッパー各社は建築コストの高騰や土地取得の難しさから、供給戸数を抑える傾向にあります。つまり、「そもそも新築が市場にあまり出てこない」状態です。それに伴い、中古マンションへの需要がシフトしているというわけですね。

 

若いファミリー層や共働き世帯だけでなく、シニア層も「新築を探していたけど、価格が合わず中古へ切り替えた」というケースが増えています。私たちのように、いわゆる「築古マンション」を所有している売主からすると、それは大きな追い風と言えるでしょう。

 

住宅ローン控除の延長効果：中古マンションが買いやすくなる理由

ご存知の方も多いですが、2022年以降の法改正で、住宅ローン控除の仕組みが変わりました。具体的には、以下のようなポイントがあります。

 

1. 控除率の引き下げ（1％→0.7％）

「これは改悪じゃないの？」と思うかもしれません。実際、新築・中古問わず控除率が下がった形にはなりますが、その一方で控除期間や適用要件が変更され、中古を含めて適用しやすくなった面があります。

 

2. 所得要件が3,000万円→2,000万円に

高所得層への適用は狭まりましたが、一方で年収が2,000万円以下なら、より確実に適用されるという形が明確になりました。実際のところ、2,000万円以上の年収の方はそう多くありませんので、多くの買い手が控除を受けられる状況です。

 

3. 築年数要件を実質撤廃：1982年（新耐震基準）以降ならOK

以前は「築25年以内」など、古いマンションほど住宅ローン控除が使いづらかったです。今は「1982年1月以降に建築されたマンション」なら、基本的には築何年でも適用が受けられる形になっています。


逆に、1981年以前の物件でも、耐震基準適合証明書や既存住宅売買瑕疵保険に加入するなど、一定の手続きを踏めば控除を受けられます。

 

これに加えて、2025年までの延長がすでに決定しており、2024年や2025年に入居する買い手にとっても安心です。「築年数が古いマンションだからローン控除が使えない」という昔の常識は変わりつつあるんですね。

 

高齢化×リノベブームが後押し！ 築古マンション需要が拡大中

最近、リノベーションという言葉をよく聞きませんか？「古い物件でも、内装や設備をそっくり新しくして、自分好みに快適な住まいを手に入れる」という発想です。実際に、リノベ前提で中古マンションを探す買い手は増えています。

 

また、定年退職後に利便性の高い場所へ引っ越す、あるいはバリアフリー性の高い住居へ移る。そんなシニア層の住み替えニーズも増えています。あなたが築古マンションを売却すれば、同じように「広さや駅距離よりも価格を重視し、あとでリノベを検討する」という買い手が見つかるかもしれません。

 

つまり、購入側のニーズが多様化しているのです。築年数が古いからといって「これはダメ」という時代ではなく、むしろ「立地や価格次第ではぜひ欲しい」と考える層が確実に存在します。これこそ、今が「売り時」と言われる大きな理由のひとつです。

 

ここまで読んでいただいて、「なるほど、築古でも需要があるんだな」と思われたかもしれません。でも次に気になるのは、具体的にどんな形で住宅ローン控除が利用できるのかということ。そして、2025年の最新ルールって結局どうなっているの？ という疑問ではないでしょうか。

 

次の章では、「2025年最新の住宅ローン控除」をより詳しくご説明します。もしご自身のマンションを買う人がどんな恩恵を受けられるのか分かれば、「なるほど、こんな魅力があるなら自分の物件でも買い手がつきそうだ」という発想になれるはず。ぜひ続けてご覧ください。
 

2025年版・住宅ローン控除をフル活用！中古マンション購入で得する仕組み

築古マンションの売却を考える上で、購入側が「どんな減税メリットを得られるか」を知っておくのはとても重要です。なぜなら、それを上手にアピールすれば、「古い物件でもローン控除が受けられるんだ。だったら買ってみようかな」と思ってもらえるからです。

 

ここでは、2025年まで延長されている住宅ローン控除を中心に、その要点を整理していきましょう。

 

控除率0.7％＆13年適用もOK！住宅ローン控除の改正ポイント

まずは控除率。以前は1％でしたが、今は年末ローン残高の0.7％が所得税・住民税から控除される仕組みです。「下がったから改悪だ」と言われがちですが、その一方で期間が中古で最大10年、新築など一定要件を満たす場合には13年に延長されています。

 

・所得制限：年収ベースでおよそ2,600万円前後（合計所得2,000万円）以内ならOK
・借入残高上限：
    - 一般の中古住宅なら2,000〜3,000万円
    - 長期優良住宅やZEH水準住宅、省エネ基準適合住宅だと3,000万円〜4,500万円など上乗せされるケースも

 

マンションを買う人にとっては、「年末のローン残高に対して0.7％」を最大10年間（物件によっては13年間）受けられるわけですから、総額で見れば数百万円近い節税効果になることもあるでしょう。

 

40㎡以上から適用可！？小さめ中古マンションが有利になる特例とは

加えて、2021年頃から導入された「40㎡以上50㎡未満」の住宅でも要件を満たせば控除対象になる特例が、2025年まで（正確には2024年末入居分まで）継続されています。これにより、都心部などでコンパクトな中古マンションを狙う層にも、住宅ローン控除がしっかりと適用されるのです。

 

もしあなたのマンションが「50㎡はないんだけど……」という場合でも、買主にとっては使える特例があるかもしれません。「うちの物件は狭いし無理」と最初から決めつけず、専門家と確認する価値は十分にあります。

 

築25年ルール撤廃！新耐震基準なら築年数を問わず住宅ローン控除OK

もうひとつ大事なのが、新耐震基準（1981年6月以降に建築確認）に適合していれば、築30年でも40年でも住宅ローン控除が受けられるという点です。これが「築25年ルール」と呼ばれるものの撤廃です。

 

ご自身のマンションが1982年1月1日以降に建築されているなら、それだけで買主は住宅ローン控除を利用しやすくなります。これは売却活動において、大きなアピール材料になるはずです。

 

もし「1981年以前の建築」だけど、後から耐震補強済みで耐震基準適合証明書が取得できたり、既存住宅売買瑕疵保険に加入できたりする場合は、依然として控除の可能性があります。そちらも、諦める前に専門家や不動産会社に相談してみるとよいでしょう。

 

数十万円も差がつく？具体的な控除額シミュレーションで見るメリット

例として、買主が中古マンションを3,000万円のローンで購入し、10年間返済を続けたとしましょう。

 

・初年度の控除額：年末残高が2,900万円なら → 2,900万円×0.7％＝約20.3万円
・10年間の合計：年々残高は減るものの、10年合計では150〜200万円程度の還付・減税効果が見込める

 

金利1％前後のローンであれば、実質的に「借入利息の大半が税金で補てんされる」イメージです。買主にしてみれば、「築年数が古くても、数百万円分お得に買える」と考える人が増えても当然でしょう。

 

ここまで読んで、「なるほど、住宅ローン控除がこれだけ使えるなら、確かに古いマンションでも買い手がつきそうだ」と感じていただけたかもしれません。実際、こうした制度の後押しがある今だからこそ、築古マンションが市場で注目を集めています。

 

とはいえ、制度面だけで「絶対に売れる」とは言い切れません。次の章では、実際に築古マンションが売れやすくなった具体的な事例や、どんなポイントが重視されているのかを整理してみましょう。そうすることで、「自分の物件なら、こういうアピールができそう」というヒントが得られるはずです。

【実例あり】築30年でも高値売却できたリアルな理由と成功ポイント

どうせなら、実際に「古い物件でも売れた」事例を見たいですよね。ここでは、いくつかの成功例や具体的なパターンを取り上げながら、その理由を探っていきます。

 

駅チカ×リノベ需要の相乗効果！買い手がすぐ見つかった理由

たとえば都心から電車で30〜40分圏内、徒歩10分以内の立地にある築30年のマンションが、希望額に近い価格で売却できた事例があります。購入者は30代の共働き夫婦。子どもはいないので部屋数よりも、駅近の利便性を重視していました。

 

「古いならば、その分予算を抑えられるし、リノベーションして自分好みの内装に変えたい」という考え方だったそうです。売り主としては「築30年だしどうかな……」と不安もあったようですが、蓋を開けてみると、「駅近」「管理状態が割と良い（修繕計画がしっかりしている）」「子どもがいない世帯にとっては広さ十分」といった条件が重なり、すんなり決まったそうです。

 

この事例が示すように、立地はやはり大きな武器です。築古といえど、駅までの距離や周辺環境が充実していれば、買い手は一定数存在します。特に、リノベ前提で探している人は内装の古さをあまり気にしません。

 

『管理状態が良好』は最高のアピール！築年数を感じさせない魅力とは

築年数が古くなるほど、管理組合の運営状況が売却価格を左右します。大規模修繕を計画的に行っていれば、外観や共用部分の老朽化も最小限に抑えられ、買い手が安心感を持ちやすいからです。

 

とあるマンション（築35年程度）では、管理組合が熱心に活動を続け、エントランスやエレベーターのリニューアルをこまめに実施していました。おかげで共用部が清潔感にあふれ、防犯対策やゴミ捨てルールも徹底されていたため、「築35年とは思えない」と内覧者たちから評価が高かったのです。

 

結果、そのマンション内の一室が想定より早く売却に至り、相場よりやや高めの価格がついたという事例があります。「自分の部屋のことばかりではなく、マンション全体の状態も大事」だと改めて感じるエピソードですね。

 

軽リフォーム＋ホームステージングで高印象！プチ投資が売却を後押し

もうひとつのパターンは、売り主が最低限のリフォームを行ってから売り出したケース。壁紙や床の貼り替え、あるいは水回り（キッチンやお風呂）の部分リフォームなどに数十万円〜百万円程度かけるだけでも、印象がガラッと変わります。

 

最近はホームステージングといって、家具やインテリアをモデルルームのように演出して見せる手法もあります。築古マンションでも、一目見たときのイメージが良ければ「ここでの生活を具体的に想像できる」という理由で買い手のハートをつかめるんですね。高額なフルリノベまではしなくても、こうしたライトな演出が効果的ということです。

 

こうした事例を見ると、築30年・40年を超えたマンションでも、立地・管理状態・軽微なリフォームなどの条件次第でしっかり売れていることが分かります。ただ、売りやすくなったとはいえ、やはり気をつけるべき法的リスクや注意点は存在します。

 

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費用を抑えつつ物件の魅力をアップさせる方法について具体的に解説した記事はコチラ

 

次章では、特に見落としがちな契約不適合責任やトラブル回避のポイントを詳しくお話しします。実はここを押さえておかないと、せっかくの売却があとあと面倒なことになりかねません。最後まで安心して進めるためにも、ぜひチェックしてくださいね。

築古マンション売却を失敗させない！2025年版・最重要4ポイントを徹底解説

「よし、いざ売ってみよう」と思ったときに、どんな点に注意すればいいのでしょうか。築古マンションならではの落とし穴もあるので、ここでは4つの重要ポイントに絞って解説します。

 

価格設定がすべて！相場分析と売り出しタイミングの戦略を学ぶ

まずは価格設定。これはシンプルですが、売却の成否を大きく左右する重要ポイントです。あまりに相場とかけ離れた価格で出してしまうと、内覧があっても「高すぎる」と敬遠されがち。逆に安すぎれば損をしてしまいます。

 

・不動産会社の無料査定を活用する


あなたの住む地域やマンションの相場、類似物件の成約事例を踏まえ、複数の業者に査定依頼を行うのがベストです。1社だけだと偏りがあるかもしれないので、最初は2〜3社程度に相談してみましょう。

 

・「管理状態」や「リフォーム可否」をセールスポイントに


築古の場合は、「新耐震基準である」「修繕積立金がしっかり積み立てられている」「エントランスや配管の状態が良い」などをきちんとPRすることが大切です。反対に、「リフォームが必要だけど、こういう部分に魅力がある」「その分、価格を抑えている」など、正直に伝えて買主に安心してもらう戦略もあります。

 

・売却戦略のタイミング


例えば、「◯月ごろに売り出して、◯月までには成約したい」というスケジュール感を持っておくとよいでしょう。年度末や転勤の時期など、需要が増える時期を狙うことも考えられます。

 

改正後の契約不適合責任とは？トラブル回避のための必須知識

2020年4月の民法改正によって、「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」に変わりました。ざっくり言えば、売却後に発覚した不具合が契約内容と違っていた場合、買主が修補や損害賠償を請求できるという仕組みです。

 

築古マンションは、経年劣化が進んでいるケースが多いですよね。そこで大切なのが、

 

・知っている不具合を正直に告知する


雨漏り歴や設備の故障など、把握している問題はすべて「付帯設備表」や「物件状況報告書」に記載し、口頭でもしっかり買主に伝えることです。売主が故意に隠していたとみなされると、後から高額な修理代を請求されるリスクがあります。

 

・免責特約をつける場合でも限界がある


中古物件の売買では「現状有姿の引き渡し」「引き渡し後は一切責任を負いません」等の文言を契約書に盛り込みがちですが、悪質な隠蔽は免責されません。最終的には、誠実な情報開示がいちばんのトラブル回避策といえます。

 

ホームインスペクションで安心感UP！物件評価を高める査定術

築古マンションの売却では、ホームインスペクション（建物状況調査）が買主だけでなく、売主にとっても心強い存在です。第三者機関による診断を受け、構造部分や設備の不具合の有無をチェックしてもらうことで、

 

・売主側も知らなかった不具合を事前に発見


もし大きな問題があるなら、修繕して引き渡すか、現状を開示して売却価格を調整するか検討できます。

 

・買主に安心を与え、価格交渉を有利に


「事前に診断済みの物件」「不具合がなければ保証もつけられる物件」はやはり印象が良く、買主が納得しやすいものです。なにより、後で知られざる不備が見つかり、契約不適合責任を問われるリスクを大幅に下げられます。

 

ホームインスペクションには数万円程度の費用がかかるケースが多いですが、トラブル予防・印象UPを考えると、費用対効果は十分だと言われています。

 

管理組合はマンションの心臓！修繕積立金情報で買い手の信頼を獲得

築年数が古いマンションでは、管理組合がどれほど機能しているかは非常に大きなポイントになります。買主が重視するのは、

 

1. 修繕積立金の残高 … 「大規模修繕の費用が足りているか」
2. 過去の修繕履歴 … 「どの部分をいつ修繕したか」
3. 今後の修繕計画 … 「次の大規模修繕はいつ予定か」
4. 管理規約の内容 … ペット可否、リフォームの制限など

 

「そんなの私が説明するの？」と思うかもしれませんが、売却前に管理組合に問い合わせて資料を取り寄せるのは売主の義務に近いものがあります。不動産会社と一緒に準備すれば難しくはありませんし、きちんと開示することで買主の信頼度がぐっと高まります。

 

いかがでしょうか。築古マンションを売るときは、価格設定から契約不適合責任、管理組合まで、押さえておくべきポイントが多いですよね。ただ、そのひとつひとつをクリアにすれば、むしろ買主にとって安心感のある物件としてアピールできるわけです。
 

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さて、次の章では「よくある質問（FAQ）」を通して、もう少し踏み込んだ疑問を解消していきましょう。読者の方からよく寄せられる「こんな場合はどうするの？」という疑問をまとめましたので、ぜひチェックしてみてください。

【FAQ】築古マンション売却に関するよくある質問

ここでは、実際に築古マンションの売却を検討中の方から多く寄せられる疑問にQ&A形式でお答えします。「これ、自分も気になっていたかも」と思うことがあれば、売却前にクリアにしておきましょう。

 

Q1. 「築30年以上」って、本当に買い手が付くのでしょうか？

A. 以前よりはるかに売れやすくなっています。

理由は主に2つ。ひとつは住宅ローン控除の緩和により、新耐震基準なら築年数を問わず控除を受けられるようになったこと。もうひとつはリノベーション需要の高まりです。駅近や管理状態が良好など、物件のポテンシャルさえあれば、買い手が見つかる可能性は十分あります。

 

Q2. 売却前に大規模リフォームをしたほうが高く売れますか？

A. 必ずしも高く売れるとは限りません。

大規模リフォームのコストを上乗せして売り出しても、その分が価格に反映されるかは物件次第です。最近は、買主が自分好みにリフォーム／リノベしたいというケースも多いため、下手に全面改装するよりも、気になるところだけ部分的に直すほうが効果的な場合があります。

 

もし大きな不具合があれば、修繕しておいたほうが売りやすいことは事実ですが、過度なリフォームに投資する際は、不動産会社と事前に損益を試算してから判断しましょう。

 

Q3. ホームインスペクションはどのタイミングですればいいですか？

A. 売り出し前に済ませてしまうのが理想的です。

ホームインスペクションをしておけば、不具合の有無を把握した上で売り出し価格を決められるため、買主との交渉がスムーズになります。後から買主の希望でインスペクションする場合もありますが、最初から「検査済み物件」として募集したほうが安心感を与えられます。

 

Q4. 契約不適合責任が怖いのですが、免責特約で全部カバーできますか？

A. 悪質な隠蔽はカバーできません。

たとえ「現状有姿」や「売主は一切責任を負わない」など特約を盛り込んでも、故意に問題を隠すなどの行為は免責されません。知らなかった不具合の場合も、後で見つかるとトラブルになることがあります。可能な限り事前に調査し、把握していることはすべて開示する姿勢が、最終的にはリスクを減らす近道です。

 

Q5. 税金や諸費用はどれくらいかかりますか？

A. 大きく分けて、仲介手数料・譲渡所得税・印紙税などがあります。

・仲介手数料：売却金額の3％＋6万円＋消費税が上限の目安
・譲渡所得税：所有期間が10年を超える場合は「長期譲渡所得」として税率が優遇。さらに3,000万円の特別控除などを適用すれば、場合によっては課税がゼロになることも。
・印紙税：売買契約書に貼る印紙が数千円～数万円程度
・抵当権抹消費用（ローンが残っていれば）など

 

不動産会社や税理士に相談すれば、具体的なシュミレーションが可能です。特に3,000万円控除を始めとする特例は見逃せません。

 

疑問は解消できたでしょうか？ もしここにない質問でも、ほとんどのケースで専門家や不動産会社がカバーしてくれます。大事なのは、「自分だけで抱え込まず、疑問点をしっかり尋ねること」です。

 

次はいよいよまとめに入りつつ、どのように行動すれば「築古マンションの売却」が成功に近づくのかを整理します。最後まで読んでいただくと、今すぐ始められる行動ステップがクリアになるはずです。

 

まとめ：築古マンション売却が今こそチャンス！専門家のサポートで安心＆高値を目指そう

ここまでお読みいただき、築古マンションが売れやすい背景や、2025年の住宅ローン控除のメリット、そして契約不適合責任などの注意点がなんとなくご理解いただけたのではないでしょうか。

 

・築古マンションが売れやすい理由

  1. 新築供給不足＆価格高騰 → 中古需要の高まり
  2. 住宅ローン控除の要件緩和 → 1982年以降の築年数なら買い手が控除を受けやすい
  3. リノベーション需要の拡大 → 古くても立地や価格が魅力なら十分売れる

 

・売却を成功させるポイント

  1. 適切な価格設定＆売却戦略を組む
  2. 契約不適合責任への備えとして、きちんと情報開示する
  3. ホームインスペクションで物件状態を明確にする
  4. 管理組合の資料を整え、修繕積立金の状況をしっかり説明

 

これらを実行するには、専門家や不動産会社のサポートが欠かせません。一人で全部を調べたり手続きを行ったりするのは正直大変ですから、信頼できる業者を見つけ、無料査定から始めてみましょう。とくにホームインスペクションの手配や、管理組合との連携はプロに任せたほうがスムーズです。

 

築年数の古いマンションは、老後の生活資金や住み替えに向けた大切な財産です。もし少しでも「売ってみようかな」という気持ちがあるなら、今がベストタイミングかもしれません。市場の状況と税制の後押しを受けられるうちに、ぜひ行動に移してみてください。

 

まずは無料査定を試してみる

「本当に売れるか分からないから、まだ動くのは早いかも……」と思っている方は、まず不動産会社の無料査定を受けてみましょう。おおよその相場観を知るだけでも、売却すべきかどうかの判断材料になります。今のマンションがどれほどの価値があるのか、数字で確認するのはとても大事です。

 

契約不適合責任や税金対策も同時に相談

実際に売却を検討するなら、契約不適合責任をはじめとする法律面の不安や、譲渡所得税などの税金にまつわる疑問が必ず出てきます。物件によっては、親族から相続した経緯があったり、住民税のシミュレーションが必要だったりすることもあるでしょう。

 

そうした細かい点も、宅地建物取引士や提携の税理士と連携している不動産会社なら、手厚くサポートしてくれます。「ネットで調べてもイマイチ分からない」という方こそ、対面や電話で直接相談してみるのがおすすめです。

 

あなたの「次の暮らし」を見据えて

老後に向けて住み替えを検討している方なら、売却後のプランも考えてみませんか。駅チカでコンパクトなマンションに買い替えるのか、あるいはお子さんの住む地域へ移転するのか。築古の住まいを売って得た資金をどう活かすかは、ライフスタイル次第です。

 

ここ数年は、物件価格の高騰が続いています。だからこそ今なら、思いのほか高めの値段で売れる可能性もあるわけです。もし「本当にこんなに古いのに？」と驚く結果が出たら、それだけで老後資金の計画に大きな余裕が生まれるかもしれません。

 

【最後に】築古マンション売却を成功させる一歩を踏み出そう

本記事では、築古マンションの売却が「思った以上に狙い目」である理由と、成功のために注意すべきポイントをたっぷり解説してきました。主なポイントを振り返ると、

 

1. 中古マンション需要が高まっている今がチャンス
2. 住宅ローン控除の緩和で築年数を問わず買い手が見つかりやすい
3. 契約不適合責任など法改正後のトラブルを回避するため情報開示を徹底
4. 管理組合や修繕積立金、ホームインスペクションなどのチェックが売却の鍵

 

「とはいえ、まだまだ不安……」という方も多いでしょう。だからこそ、プロに頼るのが一番です。もし本記事が少しでも「動いてみようかな」というきっかけになったなら、ぜひ気軽に無料査定や相談窓口を活用してみてください。

 

古くなったマンションでも、買う人がいる。そこにあるのは、「その物件に合った暮らし方」を求めている誰かとの出会いです。あなたのマンションが、これからの誰かの新しい生活を支えるかもしれません。ぜひ前向きに、“売却”という選択肢を検討してみてくださいね。