横浜市の不動産売却・失敗あるあるを徹底解説！損しないための5つのポイント｜不動産売却コラム｜ | 横浜市の不動産売却、査定・買取なら（株）あおぞら不動産
横浜市の不動産売却・失敗あるあるを徹底解説！損しないための5つのポイント
はじめに：横浜市の不動産売却で “よくある失敗” を知るメリット
横浜市で物件を売る山田さんのケース
「横浜市の青葉区に20年間住んできました。子どもも成長したし、そろそろ駅近のマンションに住み替えたいんです。でも、どの不動産会社に頼むべきか、相場はどのくらいか、全然わからなくて…。大きな金額が動くので、失敗だけはしたくないんですよね。」
これは、48歳の山田さん（仮名）が抱えるリアルな悩みです。山田さんのように、横浜市内で戸建てやマンションの売却を検討している方は少なくありません。横浜市は都内へのアクセスが良いわりに自然や観光スポットも多く、幅広い世代から支持される人気エリアです。だからこそ「ここならきっと高く売れるだろう」「すぐ売れるに違いない」と思いがち。しかし、実際にはいくつもの落とし穴が存在し、ちょっとした判断ミスが大きな損失につながることもあります。
人気エリア「横浜市」だからこそ潜む落とし穴
横浜市は広く、行政区によって地価や相場が大きく異なります。青葉区・都筑区などのニュータウンエリア、港北区・神奈川区などの都心近接エリア、南区・金沢区など海沿い・下町情緒あるエリア…。各エリアで需要はあるものの、それぞれ売り時や物件特性が違うのが現実です。さらに、不動産会社の対応や契約内容によっては
・ 思っていたほど高く売れない
・ トラブルが発生して売却後に揉める
・ 売りたいタイミングを逃してズルズル長引く
という事態にもなりかねません。
「人気エリアだけど、実は失敗リスクも多い」。これはぜひ押さえておきたいポイントです。
本記事のゴール：失敗事例から学び、損しない売却を実現する
本記事では、横浜市での不動産売却における典型的な “失敗あるある” を4つの事例として紹介します。各事例ごとに「なぜ失敗したのか」「どう回避すべきか」を、実際にありそうなストーリー形式で解説。さらに後半では、「この失敗を避けるために押さえておきたい5つのポイント」を総まとめします。
・ 囲い込みによる売却価格の低下
・ 契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）でトラブルが拡大
・ 高い査定額を鵜呑みにして売り時を逃す
・ リフォーム費用にかけすぎて元が取れない
「そんなミス、他人事でしょ？」と思われるかもしれませんが、実はどれもよくある話です。先ほどの山田さんも「こんな大変なことになったら嫌だな…」と不安を感じているでしょう。この記事を読むことで、山田さんが必要以上に悩んだり損をしたりせず、「納得のいく売り方」を実践していただければ幸いです。
それでは、早速“失敗事例”を一つひとつ見ていきましょう。
失敗事例①：「囲い込み」による売却価格の低下
Aさんのストーリー：専任媒介契約で起こった大損
まずご紹介するのは、横浜市港北区に住むAさん（50代）のケース。長年住んでいた3LDKの戸建てが子育ても一段落したことで手狭になり、「もう少しバリアフリーなマンションに住み替えたい」と考えました。
・ 大手不動産会社B社に相談
AさんはテレビCMでおなじみの大手B社に声をかけました。担当者はとても親切そうで、「当社はネットワークが広いので、必ず高く売れますよ」と説明。その言葉を信じて、専任媒介契約を締結しました。
・ 契約後、なかなか内覧者が現れない
ところが2ヶ月経っても、B社から「内覧に来たいという方が見つかりました」という連絡は1～2件ほど。しかも、具体的な買い付けには至りません。Aさんが不安になって問い合わせると「この価格ではなかなか厳しいので、もう少し値下げしましょう」と言われるばかりでした。
・ 相場より200万円以上安い金額で成約
半年ほど経過して疲れ果てたAさんは、不動産会社の言うとおり約200万円値下げを決断。結局その価格ですぐ買い手がつきました。後から調べてみると、同じ港北区で築年数・広さも近い物件が、Aさんの売却価格より100万円以上高く売れていたのです。「どうやら、他の不動産会社からの問い合わせがあっても断られていたかもしれない…」と察し、Aさんは後悔の念に苛まれました。
囲い込みの仕組みと売り主が被るリスク
Aさんのように、「専任媒介契約を結んだ不動産会社が、他社を締め出して自社だけで買い主を探そうとする行為」を囲い込みと呼びます。
・ 両手仲介（売り主・買い主両方から手数料を取る）を狙えるため、不動産会社にとっては利益が大きい
・ 売り主側にとっては、買い手候補を狭められるため、競争原理が働かず価格を下げざるを得ない事態に陥りやすい
・ レインズという公的データベースへの掲載を遅らせたり、「図面がまだ」「もう商談中だ」と言って他社の買い主を断るケースもある
もちろん、すべての専任媒介契約で囲い込みが起こるわけではありません。誠実に動いてくれる不動産会社もたくさんあります。しかし、売り主自身が “囲い込み” という言葉すら知らない場合は、リスクを見逃しやすいのが問題です。
どう防ぐ？「囲い込み」を避けるためのポイント
・ 複数の不動産会社に査定を依頼し、比較検討する
1社の査定だけで決めず、それぞれの会社の実績・営業方針・口コミなどを調べること。
・ レインズへの登録状況をチェックする
専任媒介契約なら契約後7日以内（専属専任なら5日以内）に登録が義務付けられている。しっかり掲載されているか、図面などがきちんと公開されているかを確認。
・ 一般媒介契約を選択する
自由度が高く複数の不動産会社に同時依頼できる。囲い込みの余地が減る半面、管理や連絡が煩雑になりやすいので、売り主にも一定の手間はかかる。
「囲い込み」によって売却価格を下げられてしまったAさんの事例は、まさに“知らないと損をする”典型例でした。
しかし、不動産売却の失敗は売却活動中だけではありません。売却後に買い主とのトラブルが発生し、損害賠償を請求される――そんな恐ろしい事態も起こり得ます。次章では、「契約不適合責任」をめぐる裁判寸前の事例を見てみましょう。
失敗事例②：契約不適合責任（旧・瑕疵担保）で裁判寸前に？
Bさんのストーリー：告知漏れがもたらした莫大な負担
Bさん（60代）は横浜市神奈川区の築30年以上の戸建てに長年暮らしていました。子どもたちも独立し、夫婦ふたりで暮らすには広すぎるため、売却を検討することに。
ただ、数年前の台風で屋根にダメージを受け雨漏りが起きていた事実がありましたが、Bさんは「もう修繕済みだし大丈夫だろう」と軽く考え、不動産会社にもしっかり伝えなかったのです。
・ 引き渡し後に買い主からクレーム
売却後、買い主は大雨の日に天井にシミを見つけ、「これは過去に雨漏りがあったのでは？」と疑念を抱きました。調査してみると屋根裏に水が溜まった形跡があり、さらなる修繕が必要な状態。
「事前に雨漏りの歴史を教えてもらっていれば対策費用も織り込み済みで契約したのに…」と買い主は怒り、契約不適合責任に基づいて損害賠償を請求される事態になりました。
・ 裁判一歩手前で多額の示談金を支払う羽目に
不動産売却契約書には「雨漏りなし」という旨が明記されていたため、買い主側は「虚偽の告知だ」と強い姿勢で臨みました。弁護士を通じて話し合った結果、Bさんは示談金や修理代を負担し、裁判寸前でどうにか決着。
「初めから『昔台風で雨漏りしたけど、修繕済みです』と伝えていれば、こんなトラブルにはならなかっただろうに…」と大きく後悔しました。
なぜ契約不適合責任は拡大したのか？
2020年の民法改正によって、買い主が「契約書に書かれている状態と実際が違う」と感じた場合、従来よりもさまざまな救済手段を使えるようになりました。両者が歩み寄れればいいのですが、ひとつ間違えると裁判沙汰にまで発展するケースも。
・ 追完請求（修繕要求）や損害賠償、契約解除などを主張されるリスク
・ 「隠れた瑕疵」かどうかだけではなく、「契約内容との不適合」があれば売り主は責任を負う場合がある
Bさんのように昔あった不具合を“もう大丈夫”と判断して告知を怠ると、後から “やっぱり修繕が不十分だった” と発覚したとき買い主が激しく反発するため、大きな問題に発展しやすいのです。
回避策：インスペクションと正直な告知
1. インスペクション（住宅診断）で隠れたダメージを確認
特に戸建てでは、屋根・外壁・基礎などに問題が起きやすい。専門家の診断を受け、雨漏りや経年劣化を事前に把握しておく。
2. 告知すべき点はしっかり開示
多少面倒でも、昔の修繕履歴や雨漏りの可能性があれば記入欄に正直に書く。不安を軽減できれば、買い主も納得のうえで契約しやすい。
3. 虚偽の記載・説明は絶対にNG
「知らなかったから書かなかった」はまだしも、「知っていたのに書かなかった」は悪意を疑われる。万一バレた場合、賠償金額や裁判リスクが跳ね上がる。
このように戸建ての雨漏り・屋根の不具合は売り主・買い主双方にとって要注意ポイント。マンションと比べても“契約不適合責任”が問われるリスクが高いと言えます。しっかり告知と対応策を整えておけば、Bさんのような苦労は避けられるでしょう。
次に取り上げる事例は、売却活動の早い段階で生じがちな“査定額”に関する落とし穴です。「思ったより高く売れるかも」という誘惑に乗ってしまうと、最終的には大損することがあるんです。
失敗事例③：相場を知らずに “高値査定” に惑わされる？売り時を逃すリスク
Cさんのストーリー：魅力的な査定額に飛びついた結果…
今度は、横浜市戸塚区に住むCさん（40代）が直面した失敗談です。老後資金を確保するために実家の戸建てを売却しようと考え、3社に査定を依頼しました。2社はだいたい3,000万円前後、ところが1社だけが「3,500万円くらいでも売れると思いますよ」と回答。Cさんは当然、高値をつけてくれた会社を選択しました。
・ 売却活動が長引く…
高額な売り出し価格設定により、内覧問い合わせはほとんど来ません。3ヶ月が過ぎたころ、ようやく「もう少し値段が下がれば検討したい」という問い合わせがあっても、不動産会社は「とりあえずもう少し様子を見ましょう」とズルズル延ばす。結局、半年経っても売れず、Cさんは焦りはじめました。
・ 何度も値下げして結局相場以下に…
最終的には何度か値下げを繰り返し、当初の査定より200万円近く安い2,800万円でようやく成約。しかも半年以上を費やしたため、ほかのスケジュール（買い替え先の契約など）が大きく狂ってしまったのです。「あのとき、3,500万円なんてうのみにしなければよかった…」とCさんは痛感しました。
なぜ “高値査定” が危険なのか
不動産会社によっては、契約を取りたいがために実際よりも高い査定額を示すことがあります。これを「釣り査定」と呼ぶケースも。
・ 売り主の気を引くために高く見積もる → 契約後に「やっぱりこの価格では難しいので値下げしましょう」と方向転換
・ 横浜市の相場は行政区や最寄り駅まで含めてチェックしないと、相場より高すぎる価格設定になりがち
・ 結果的に売却期間が長引き、値下げを繰り返して疲弊し、相場以下で売ってしまう場合すらある
横浜市の相場はどう見る？複数査定＋根拠の確認
・ 複数査定で “平均値” を把握する
他社と比べて極端に高い査定をしてきた場合、「なぜそんなに高いのか？」根拠を尋ねる。
・ 公的データやレインズ成約事例を見る
国土交通省の土地総合情報システムや不動産流通機構（REINS）の成約価格を参考に、実際の売買実績をチェックする。
・ 早期売却を重視するか、価格を重視するか
生活の都合で早く現金化したいのか、多少時間がかかっても高く売りたいのか。売り主側の希望に応じて価格設定や売却戦略を調整するとよい。
いくら高値査定を提示されても、それが “実際に売れる額” とは限りません。売り時を逃して値下げを繰り返す事態は、多くの売り主にとって痛手ですよね。Cさんのように「高く売れるならそっちがいい！」と思うのは自然ですが、不動産会社の口先だけに惑わされない冷静な判断が必要です。
ところで、「高く売るためにはリフォームが不可欠」と考える方も多いかもしれません。実際には、必要以上のリフォームで逆に損をしてしまうケースがあるんです。次の事例では、“フルリフォームにお金をかけ過ぎた” 失敗談を見ていきましょう。
失敗事例④：フルリフォームで赤字？費用対効果を見誤ったDさんのケース
Dさんのストーリー：大掛かりなリフォームがアダに
最後は、横浜市磯子区の一軒家に住むDさん（50代）が経験した失敗です。築25年の戸建てを売却しようとしたとき、「このままだと古さが目立って売れないかも」と考え、約300万円かけてフルリフォームを行いました。
・ キッチン・浴室・トイレを最新設備に変更
・ クロス全面貼り替え、フローリングも新調
・ 洋風のオシャレな内装にアレンジ
Dさんとしては「これで高く売れるはず！」と期待満々でしたが、実際には内覧に来た買い主が「自分たちがリフォームしたいから、ここまでされているとかえって困る」「デザインや色味が好みと違う」と難色を示す場面が多々ありました。結果、売却価格に大きく上乗せできず、リフォーム費用を考えるとほとんど利益が残らなかったのです。
コスパ重視！ “必要最小限の修繕” やホームステージング
・ フルリフォーム＝高値で売れるとは限らない
買い主の好みやリフォーム意欲、予算によって「自分でやりたい」と考える人も多い。
・ 水回りや設備の不具合修繕のみでOK
雨漏り、設備故障、壁の穴など、致命的なマイナス印象になる箇所だけ直す方がコスパが良い。
・ ホームステージングやデジタルステージング
家具や小物で “生活感のある空間” を演出することで内覧者の印象をアップさせる。フルリフォームより費用が抑えられ、投資対効果が高い。
リフォームすれば高く売れるとは限らない――むしろ費用対効果をよく検討しないと、赤字になる可能性があるのが不動産の難しいところです。Dさんの場合、「事前に不動産会社に相談しておけばよかった」「300万円をかけるほどでもなかったかも…」と悔やみました。リフォームは売却価格への上乗せ期待より、“買い主の不安を減らす程度” がちょうどいい場合が多いのです。
ここまで4つの事例を紹介してきましたが、不動産売却では他にもさまざまなトラブルや失敗が起こり得ます。そこで次の章では、よくある “失敗” や疑問をQ&A形式でまとめてみました。あなたの不安や疑問が解決できるかもしれません。
その他よくある “失敗” Q&A：不動産会社選び・税金・契約解除など
ここまで4つの事例を見てきましたが、横浜市の不動産売却では他にもさまざまな“失敗”が起こり得ます。そこで、Q&A形式でありがちなトラブルや疑問をまとめました。
不動産会社選びで失敗する例
Q：「大手なら安心だと思って契約したら、全然連絡をくれず、売却が進まない…」
A：大手不動産会社は、知名度や顧客リスト、広告宣伝力など、売却を有利に進めるための強みを持っています。しかし、担当者の質にはバラつきがあるのも事実です。大手だからといって安心せず、担当者の実績・説明の丁寧さ・口コミなどを確認し、信頼できる担当者を選ぶことが重要です。
Q：「地元の小さな不動産会社に頼んだけど、宣伝力が弱くて売れない…」
A：地元密着ならではの強み（地域ネットワーク・営業力）がある場合も。見極めポイントは“宣伝方法”と“地元の顧客層への訴求力”です。大手のポータルサイトにも掲載しているか確認しましょう。
税金や確定申告をめぐる苦情事例
Q：「売却した後に、譲渡所得税・住民税がこんなに高いなんて聞いてなかった…」
A：不動産売却には譲渡所得税がかかる場合があります。購入時との差額がプラスであれば、税率がかかるイメージです。長期譲渡（所有5年以上）か短期譲渡かで税率も違うため、事前に計算しておくことが重要です（住民税も含めます）。さらに、マイホームを売却する場合には、一定の条件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例や軽減税率が適用される場合があります。
Q：「確定申告のときに必要だった書類を取っていなくて、控除が使えなかった…」
A：購入時の売買契約書や仲介手数料、印紙代などの領収書など、コストが分かる書類はしっかり保管しておきましょう。特に取得費を差し引く場合などに必要となります。
なお、リフォーム費用は、建物の購入後に行った場合で、建物の価値を高めたり、耐用年数を延ばしたりするために行ったものであれば取得費に算入できる場合がありますが、売却直前に行った場合は譲渡費用に該当します。いずれの場合も、領収書は大切に保管しておきましょう。
契約解除・引き渡し時に起こるトラブル
Q：「いざ契約した後でやっぱり売りたくなくなった…解約は可能？」
A：手付解除を利用できる場合もありますが、手付金倍返しなど大きな出費が発生することも。契約前に慎重に判断してください。
Q：「引き渡し直前に不具合が見つかった！誰が費用を負担するの？」
A：契約書に “危険負担” や “契約不適合責任” の取り決めがあるはず。引き渡し前なら基本的に売り主負担になる場合が多いので、契約段階でしっかり条文を確認しましょう。
Q&Aを見ていただくと、いかに多角的に注意すべきポイントがあるかが分かったと思います。不動産会社選びのミスや税金、引き渡しトラブルなど、どれもお金と時間の浪費につながりかねません。
それでは、これらの失敗を防ぐために、総合的に何を気をつければ良いのか？ 次章では、横浜市で不動産を売却する際に押さえておきたい5つのキーポイントをまとめます。
横浜市で不動産売却の成功を掴む！失敗を防ぐ5つのポイント【総まとめ】
さて、ここまで4つの代表的な失敗事例とQ&Aを通して、「これ自分にも起きそう…」と感じた方もいらっしゃるのではないでしょうか？ 最後に、横浜市で “不動産売却の成功” をつかむために押さえておきたい5つのポイントをまとめます。
7-1. 複数査定で相場を正確に把握
・ 同じ横浜市でも行政区や最寄り駅で相場は大きく変わる
・ 2～3社から査定を取り、各社の根拠や過去の成約事例を見比べる
・ 極端に高い査定をする会社には「なぜそんなに高いのか？」必ず確認
7-2. 媒介契約の種類と “囲い込み” リスクを知る
・ 専任媒介・専属専任媒介は売り主としても管理が楽な反面、囲い込みを疑う事態があり得る
・ 一般媒介は複数社同時依頼が可能で囲い込みのリスクが下がる
・ レインズ登録のタイミング・内容を小まめにチェックする
7-3. 契約不適合責任への対策
・ 雨漏りやシロアリなど過去の不具合は必ず告知
・ インスペクション（住宅診断）を活用すれば、購入者も安心して契約しやすい
・ 隠して後からトラブルになるリスクは大きい。誠実に開示する姿勢が結果的に高値売却にもつながる
7-4. リフォームは必要最小限でコスパ重視
・ フルリフォームしても買い主の好みと合わなければ宝の持ち腐れ
・ 水回りの故障や内装の破損部分など、最低限の修繕だけで十分印象アップになることも
・ ホームステージングやデジタルステージングなど、“費用対効果の高い手法” を検討
7-5. 信頼できる不動産会社・担当者を見極める
・ 大手・地元の中小問わず、担当者の実績・誠実さが鍵
・ 「囲い込みは絶対にしない方針か？」「査定根拠を具体的に説明できるか？」を確認
・ 口コミや評判だけに左右されず、実際に面談や電話でやり取りした印象を重視
いま挙げた5つのポイントを守れば、囲い込みや契約不適合責任、高値査定のリスク、リフォームの過度な投資など、さまざまな落とし穴をうまく避けられるはずです。
では最後に、この記事全体の “総括” をお伝えします。ポイントを再確認し、ぜひ失敗のない売却を実現していただきたいと思います。
まとめ：失敗事例を踏まえて “賢い売却” を目指そう
ここまで読んでいただき、いかがでしたか？ もしかすると「思った以上に不動産売却って大変なんだな…」と感じられた方もいるかもしれません。ですが、大切なのは事前に情報を知っておくことです。それだけで、囲い込みに振り回されたり、契約不適合責任でトラブルが長引いたり、高すぎる査定に惑わされて失敗したり…といったリスクを大幅に減らせます。
もう一度、失敗事例をおさらい
1. 囲い込み：専任媒介契約で他社の買い手をわざと制限され、安値に妥協させられる
2. 契約不適合責任：過去の不具合を隠して後から買い主に訴えられ、修繕費や損害賠償が発生
3. 高値査定に飛びつく：実際には売れず、値下げを繰り返して結局相場以下になる
4. リフォーム費用が回収できない：フルリフォームしても買い主のニーズと合わず、投資回収が見合わない
このような失敗を回避するために、本記事で提示した5つのポイント（複数査定・囲い込み対策・契約不適合対策・コスパ重視のリフォーム・誠実な不動産会社選び）をぜひ実践してください。
横浜市で賢く売るために、今すぐできること
・ 実際の売却相場をチェック：国土交通省やレインズなどのデータを見て「同じエリア・築年数の物件がいくらで売れたか」調べる
・ 複数の不動産会社に査定依頼する：2～3社、もしくは条件によってはさらに多く依頼し、査定根拠を質問
・ 家の状態を点検する：雨漏りや設備不良がないかを確認し、必要なら専門家のインスペクションを受ける
こうした “小さな準備と確認” の積み重ねが、大切な資産である不動産をより高値かつトラブルなく売却するためのカギとなります。
【エピローグ：山田さんの場合】
最後に、冒頭で紹介した山田さん（青葉区在住・48歳）のストーリーに戻りましょう。山田さんは当初「どの不動産会社がいいのか、何もわからない！」と途方に暮れていました。しかし本記事で紹介している下調べのコツを活かし、複数社を比較し、囲い込みリスクや契約不適合責任についても念入りに質問。その結果、地元に強い会社と契約し、想定より高い価格で売却に成功。さらに売却後のトラブルもなく、スムーズにマンションへの住み替えを完了できました。
「しっかり調べるのは正直面倒でしたが、やはり大事な資産だからこそ妥協しなくてよかったです。知らずに突っ走っていたら、後から大変なことになっていたかもしれません。」
山田さんのように、ぜひ後悔しない不動産売却を実現してください。横浜市という人気エリアだからこそ、売り手側にもチャンスは多いはず。準備と慎重な見極めを怠らなければ、きっと納得のいく結果にたどり着けるでしょう。
あおぞら不動産の売却実績と高値売却のノウハウをご覧ください：
戸建て住宅の売却
マンションの売却
横浜での不動産売却を成功させるために、ご参考にしてもらえると幸いです。
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