横浜で家を高く売る照明術｜内覧前は”全灯”で成約率アップ｜ | 横浜市の不動産売却、査定・買取なら（株）あおぞら不動産

 

株式会社あおぞら不動産の高倉と申します。長年不動産売買に携わってきた経験から、今回は売主様にとって非常に重要な「内覧時の電気演出」についてお話しさせていただきます。
 

私がこれまで数多くの売却案件を手がけてきた中で、「電気」の使い方一つで売却がうまくいったケース、そして逆に暗い印象を与えてしまって苦戦したケースを何度も見てきました。「たかが電気」と思われがちですが、実は買主様の購買意欲を大きく左右する重要な要素なのです。
 

動画でもお話しさせていただきましたが、特に「電気」の使い方一つで、お部屋の印象は劇的に変わります。今回は、弊社YouTubeチャンネルで公開された「不動産内覧時の電気演出テクニック」について、プロの不動産会社である私たち株式会社あおぞら不動産の視点から詳しく解説していきます。
 

内覧時の電気の使い方を工夫するだけで、買主様に与える印象が大きく変わり、売却成功の可能性が高まります。この記事を読めば、プロが実践する内覧時の電気演出テクニックを理解し、あなたの不動産売却をスムーズに進めるための具体的なノウハウが身につきます。


 

なぜ内覧時の電気演出が重要なのか？

 

「内覧の予約が入ったけど、特に準備することはあるのかな…」
 

不動産売却を進める中で、多くの売主様がこのような疑問を持たれます。実は、内覧時の印象は購入の決断を大きく左右する重要な要素なのです。
 

第一印象は最初の2～10秒で決まる

私がこれまでの業務で痛感しているのは、第一印象の重要性です。業界コラムによれば「気に入るかは最初の2秒で決まる」という指摘があり、一戸建てやマンションでも「最初の10秒以内で購入希望者が物件を気に入るかどうか決まる」とも言われています¹。
 

この初期印象を左右する大きな要素が「部屋の明るさ」です。私も長年の経験で、明るい部屋とそうでない部屋での買主様の反応の違いを実感しています。
 

明るさが与える心理的効果

人間の心理として、明るく開放的な空間に対してはポジティブな印象を持ち、暗く閉鎖的な空間に対してはネガティブな印象を持つ傾向があります。これは私たちが日々の不動産売却サポートの中で実感していることです。
 

内覧時に全ての電気を点けておくことで、以下のような心理的効果が期待できます：
 

✅ 空間が広く見える効果

✅ 清潔感・開放感の演出

✅ 設備の機能性をアピールできる

✅ 買主様に「歓迎されている」という印象を与える


 

業界で「サバンナ効果」と呼ばれる誘導効果

心理学では業界で「サバンナ効果」と呼ばれる現象があります。これは「入口付近よりも部屋の奥を明るくすると人は安心して奥に進みやすい」という心理効果です²。
 

私の経験でも、内覧時に玄関に立った購入希望者が廊下や奥の部屋の明かりを目にすれば、「もっと中まで見てみたい」という前向きな気持ちになりやすいことを確認しています。
 

暗い部屋が与えるネガティブな印象

特に注目すべきは、電気が点いている状態と消えている状態では、同じ部屋でも全く印象が変わるという点です。暗い部屋は狭く感じられるだけでなく、「何か隠されているのではないか」という不信感を買主様に与えてしまう可能性もあります。
 

私たちの経験では、内覧前に全ての電気を点けておいた物件は、そうでない物件と比べて明らかに好印象を得やすく、成約率も高い傾向にあります。


 

私が実践している5つの電気演出テクニック

YouTube動画で紹介されていた内容を基に、私たち不動産のプロが実際の現場で活用している電気演出テクニックを5つご紹介します。
 

テクニック1：全ての照明を事前に点灯しておく

内覧の30分前には全ての照明を点灯しておきましょう。これには以下のメリットがあります：
 

◯ 部屋全体が明るく、広く感じられる

◯ 隅々まで見えるため、「隠し事がない」という誠実さをアピールできる

◯ 買主様が到着した瞬間から良い印象を与えられる
 

「全ての照明」とは、天井の主照明だけでなく、壁付けのブラケットライト、間接照明、キッチンの作業灯、玄関照明なども含みます。住みながら売却する場合の詳細な内覧対応については▶︎家に住みながら不動産売却する方法で水回りの清掃から内覧時の心構えまで詳しく解説していますが、照明器具が正常に機能することも同時にアピールできるため、一石二鳥です。
 

テクニック2：自然光と人工照明のバランスを取る

私がいつもお願いしているのは、晴れた日の昼間の内覧では、カーテンを全開にして自然光を取り入れつつ、人工照明も点灯させることです。
 

◯自然光だけでは影ができる場所があり、部屋が暗く見える場合がある

◯人工照明を併用することで、部屋全体が均一に明るく見える

◯窓の位置や大きさ、採光の良さもアピールできる
 

私たちの経験では、「日当たりが良い」という点は多くの買主様が重視するポイントです。自然光と人工照明を上手く組み合わせることで、物件の魅力を最大限に引き出すことができます。
 

テクニック3：色温度を意識した照明選び

私が売主様にお伝えしているのは、内覧前に電球が切れていないかチェックし、可能であれば色温度（電球の光の色）を統一することです。
 

◯電球色（2700K〜3000K）：温かみのある雰囲気、リラックス感を演出

◯昼白色（5000K前後）：クリーンで明るい印象、広さを強調
 

物件の特性や訴求したいポイントによって使い分けると効果的です。例えば、リビングやダイニングは電球色で温かみのある空間に、キッチンやバスルームは昼白色でクリーンな印象を与えるといった工夫ができます。
 

テクニック4：間接照明を活用した高級感の演出

私は物件に間接照明がある場合は、積極的に活用をお願いしています。間接照明には以下のような効果があります：
 

✨ 空間に奥行きと立体感を与える

✨ 高級感・上質感を演出できる

✨ 直接照明では生まれない柔らかな光と影のコントラストが魅力的
 

「でも、我が家には間接照明がないんです…」という売主様には、スタンドライトやテーブルランプを戦略的に配置することで、同様の効果を得ることができますとお答えしています。
 

テクニック5：照明の切り替えデモンストレーション

私が内覧時に心がけているのは、照明の切り替え機能や調光機能をデモンストレーションすることです。
 

◯シーン別の照明設定（団らん、食事、くつろぎなど）を見せる

◯調光機能がある場合は、明るさの調整を実演する

◯スマート照明システムがあれば、その便利さをアピールする
 

「この照明は調光できるんですよ」「こちらのスイッチで雰囲気を変えられます」といった説明を加えることで、物件の付加価値を効果的に伝えることができます。


 

時間帯別・季節別の電気演出戦略

 

昼間の内覧時の電気演出

私がいつも売主様にお伝えしているのは、晴れた日の昼間でも、全ての照明を点灯させることです。
 

◯自然光だけでは、部屋の奥や北側の部屋が暗く見える場合がある

◯全ての照明を点けることで、部屋全体が均一に明るく見える

◯晴れた日でも照明を点けることで、夜の雰囲気も想像しやすくなる
 

「昼間なのに電気をつけるのはもったいない」と考える方もいらっしゃいますが、内覧時の短時間の電気代は、売却成功のための投資と考えるべきです。
 

夕方・夜間の内覧時の電気演出

私の経験では、夕方や夜間の内覧では、照明の重要性がさらに高まります。
 

◯外部照明（玄関灯、アプローチライトなど）も全て点灯させる

◯部屋ごとに照明の明るさや色温度を調整し、用途に合った雰囲気を演出

◯カーテンやブラインドを閉めて、外からの視線を遮りつつ、室内の照明効果を高める
 

夜間の内覧では、日中には気づかない照明の効果や雰囲気を体感できるため、物件の魅力を別の角度からアピールできるチャンスでもあります。
 

季節に応じた電気演出の工夫

私が季節ごとに意識しているポイントは以下の通りです：
 

◯夏季：昼白色の照明を中心に、涼しげで爽やかな印象を与える

◯冬季：電球色の照明を活用し、温かみのある居心地の良い空間を演出

◯梅雨時：曇りや雨の日は特に全ての照明を点灯し、湿気や暗さを感じさせない工夫を


 

部屋別・用途別の電気演出ポイント

 

リビング・ダイニングの電気演出

私が家の中で最も重要な共有スペースと考えるリビング・ダイニングは、特に照明にこだわってお願いしています。
 

◯主照明（シーリングライト等）に加え、スタンドライトやテーブルランプも活用

◯ダイニングテーブル上のペンダントライトは、食事空間を印象づける重要な要素

◯間接照明があれば、くつろぎ感や高級感を演出できる

◯内覧者の約半数はリビングを見て購入意思をほぼ決めるとも言われ、リビングでチェックされる主なポイントは「明るさ」「清潔感」「広さ」です。³
 

キッチン・水回りの電気演出

私がキッチンやバスルーム、トイレなどの水回りで重視しているのは、清潔感と機能性をアピールすることです。
 

◯キッチンのタスクライト（作業灯）は必ず点灯させ、作業スペースの使いやすさをアピール

◯バスルームは全ての照明を点け、隅々まで見える状態に

◯トイレの照明も点灯させ、清潔感を演出
 

水回りは特に明るさが清潔感に直結するため、できるだけ明るく見せることが重要です。
 

寝室・子供部屋の電気演出

私がプライベート空間である寝室や子供部屋で心がけているのは、用途に合わせた照明演出です。
 

◯寝室は主照明とベッドサイドのランプを点灯し、くつろぎの空間であることを演出

◯子供部屋は明るく元気な印象を与える照明を心がける

◯書斎コーナーがある場合は、デスクライトも点灯させて機能性をアピール
 

玄関・廊下・階段の電気演出

私が移動スペースである玄関、廊下、階段で重視しているのは照明による安全性と機能性のアピールです。
 

◯玄関は第一印象を決める場所なので、明るく迎え入れる雰囲気を作る

◯廊下や階段は安全面からも十分な明るさを確保

◯フットライトがある場合は点灯させ、夜間の使い勝手の良さをアピール


 

内覧前の電気設備チェックリスト

 

照明器具の動作確認

私がいつも売主様にお願いしているのは、内覧の数日前には、全ての照明器具の動作確認をしておくことです。
 

✅ 切れている電球や蛍光灯がないか確認し、あれば交換しておく

✅ 照明のちらつきや異音がないか確認

✅ リモコン操作の照明は、リモコンの電池切れがないか確認
 

私がいつもお伝えしているのは、「電球一つくらい…」と思うかもしれませんが、切れた電球があるだけで「メンテナンスが行き届いていない家」という印象を与えてしまいますということです。
 

コンセント・スイッチの確認

私が電気設備の基本として確認をお願いしているのは、コンセントやスイッチです。
 

◯全てのコンセントが正常に機能するか確認

◯スイッチの動作不良やカバーの破損がないか確認

◯コンセントやスイッチプレートの汚れを清掃
 

配線の見た目と安全性

私が露出している配線がある場合にお願いしているのは、見た目と安全性の確認です。
 

◯露出配線はできるだけ目立たないように整理

◯テレビやインターネットの配線も整理整頓

◯危険な配線（傷んでいる、たるんでいるなど）がないか確認


 

ホームステージングによる売却効果の実データ

 

92.8%が効果を実感

私が注目している日本ホームステージング協会の最新調査（2024年）によれば、ホームステージングにより「何らかの効果があった」と感じる人は92.8%にも上りました⁴。特に「非常に効果があった」と回答した割合も46.4%と半数近くにのぼり、ホームステージングが極めて有効な手法であることが示されています。
 

具体的な効果指標

私がこの調査で特に注目している数値は以下です：
 

◯Web上での物件閲覧数が増えた：77.8%（大幅に増えた20.4%＋少し増えた57.4%）

◯問い合わせ数が増えた：77.8%（大幅増16.7%＋少し増61.1%）

◯内覧者数も約79.2%の物件で増加（大幅増11.3%＋少し増67.9%）

◯成約までの期間が短縮：約69.1%（大幅短縮18.2%＋やや短縮50.9%）
 

実際の成約データでも、ホームステージング後は7割以上の物件が1ヶ月以内に成約に至ったとの報告があります。


 

内覧時の電気演出に関するよくある質問

 

Q1. 電気代が気になる場合の対応

私の回答： 確かに全ての照明を点灯させると電気代はかかりますが、内覧時の短時間（1〜2時間程度）であれば、その金額はわずか数百円程度です。
 

一方で、内覧の印象が良くなることで得られるメリット（売却価格の上昇や売却期間の短縮）を考えると、この投資は十分に価値があります。
 

Q2. 空室物件の電気演出

私の回答： 空室物件の場合も、内覧前に全ての照明を点灯させることが重要です。可能であれば、内覧の30分前に物件に行き、全ての照明を点けておきましょう。
 

空室物件は特に、家具や小物がない分、照明の効果が室内の印象を大きく左右します。
 

Q3. 照明器具自体が古い場合の対応

私の回答： 照明器具が著しく古い場合は、主要な場所（リビングやダイニングなど）の照明器具を交換することも検討の価値があります。
 

費用対効果を考えると、第一印象を決める重要な場所の照明だけを更新するのが合理的です。


 

まとめ｜私からの最終メッセージ

 

今回は、YouTube動画で紹介されていた「不動産内覧時の電気演出テクニック」について、株式会社あおぞら不動産の視点から詳しく解説しました。
 

内覧時の電気演出は、一見些細なことのように思えるかもしれませんが、買主様の物件に対する印象を大きく左右する重要な要素です。全ての照明を適切に点灯させ、物件の魅力を最大限に引き出すことで、売却成功の可能性を高めることができます。
 

重要ポイントまとめ

私がいつも売主様にお伝えしている重要ポイントは以下の通りです：
 

①⭐ 内覧前には必ず全ての照明を点灯させる

②⭐ 昼間でも照明は点けておく（自然光と人工照明のバランスが重要）

③⭐ 部屋の用途に合わせた照明の色温度や明るさを意識する

④⭐ 間接照明も活用し、空間に奥行きと高級感を演出する

⑤⭐ 内覧前に全ての電気設備の動作確認を行う
 

これらのテクニックを実践することで、同じ物件でも買主様に与える印象が大きく変わり、売却活動をスムーズに進めることができるでしょう。
 

横浜で高く売るための他の重要なポイントについては▶︎横浜で高く・早く売る3つのポイントもあわせてご確認ください。
 

私たち株式会社あおぞら不動産では、このような細かなポイントまで配慮した売却サポートを行っています。不動産売却でお悩みの方は、ぜひお気軽にご相談ください。
 

最後までお読みいただき、ありがとうございました。あなたの不動産売却が成功することを心より願っています。


 

参考資料

 

①ハウスコム家主様会 コラム「部屋の第一印象は2秒で決まり、その印象は半年間続く。」(2020年)

https://owner.housecom.jp/column/just-2-second/

②スター・マイカ株式会社 URILABO「家を売る前に知っておきたい内覧の全知識」(2023年)

https://www.starmica.co.jp/sell/urilabo/house-sale/nairantaisaku/

③オーナーズ・スタイルネット記事「ホームステージング白書2022で見る賃貸物件での最新事情」(2023年)

https://owners-style.net/article/detail/102761/

④May'sコラム「ホームステージングで成約率アップ！マンション販売の秘訣とは？」(2024)年)

https://www.mays.co.jp/column/homestaging-apartment/

⑤カグオク株式会社ブログ「ホームステージングのメリットと効果」(2024年)

https://kaguoku.jp/blog/homestaging