家に住みながら不動産売却する方法：メリット・デメリットと成功のコツ｜不動産売却コラム｜ | 横浜市の不動産売却、査定・買取なら（株）あおぞら不動産

「家を売りたいけど、すぐに引っ越しするのは難しい…」

 

「住みながら家を売るって、実際どうなの？」

 

「片付いてない家を見せるなんて、恥ずかしいかも…」

 

不動産売却を考え始めたときに、こんな悩みを抱える方は少なくないと思います。私も実際に、お客様から「住みながら売るのは可能なの？」という質問をよく受けます。

 

確かに、人が住んでいる状態の家は生活感が出てしまい、内覧者にマイナスの印象を与えるんじゃないか…という不安は理解できます。でも結論から言うと、住みながら不動産を売却することは十分可能です。むしろ、工夫次第では居住中ならではのメリットを生かせることもあります。

 

この記事では、私たちが日々サポートしてきた売主様の実例をもとに、住みながらの不動産売却について解説します。

 

・ 住みながら売却は本当に可能なのか？

 

・ 住みながら売るメリットとデメリット

 

・ 空き家にして売るのと比べてどっちがいいの？

 

・ 成功させるための具体的なコツ

 

・ よくぶつかる問題とその解決法

 

それでは、住みながら家を売るノウハウについて、実際の経験をもとにお伝えしていきます。

 

住みながら不動産売却は実際に可能｜専門家の見解と実例

「家に住みながら売るなんて、本当にうまくいくの？」と思われるかもしれませんが、実は不動産の売却は住みながら行われることも少なくありません。そう、住みながら売却は珍しいことではなく、むしろ一般的な選択肢の一つです。

 

家の売却方法は主に2つあります。

 

1. 家に住み続けながら売却する（住みながら売却）

 

2. 先に引っ越して空き家にしてから売る（空き家売却）

 

「空き家の方が売れやすいんでしょ？」とよく聞かれますが、正直なところ、ケースバイケースです。たとえば先月成約した築15年の一戸建ては、ご家族が住みながら内覧対応した物件でしたが、3週間で買い手が見つかりました。一方で、空き家でも半年以上売れない物件もあります。

 

ある不動産会社の営業担当者は「居住中だから売れないということはまったくない」と言っていました。むしろ「住んでいる人がいるからこそ、リアルな生活イメージが伝わって決断される方も多い」とのことです。

 

要は工夫次第なんですね。次に、住みながら売却するメリットとデメリットについて、実体験をもとにお話しします。

 

住みながら売却のメリット・デメリット｜資金面と生活面の両視点から

家に住みながら不動産を売る場合、どんな良い点と悪い点があるのでしょうか？実際の体験から見えてきたポイントをお伝えします。

 

住みながら売却の3つの大きなメリット｜資金計画と家の魅力アップ

1. 生活している様子が購入検討者の参考になる

 

「ここにテレビを置くとどんな感じかな？」「ダイニングテーブルはこのくらいのサイズが入るかな？」

 

購入検討者が家を見るとき、こういう疑問を持つのは当然です。住みながら売却のいいところは、実際の生活シーンを見せられる点です。

 

先日も、子育て世代のお客様が「子ども部屋として使えるか心配だった6畳の洋室が、実際に子ども部屋として使われているのを見て安心した」と言っていました。図面だけでは伝わらない、実際の暮らしぶりが参考になるんですね。

 

また、売主さんだからこそ伝えられる情報もあります。「朝はこの窓から日が差して明るい」「このエリアは夏でも風通しがいい」「実は裏の公園が穴場で静かで気持ちいい」など、住んでいる人ならではの生きた情報が買主さんの決め手になることも多いんです。

 

2. 売却代金を次の家の資金にできる

 

特に住宅ローンが残っている場合、先に現在の家を売って資金を確保できるのは大きなメリットです。

 

ある40代のご夫婦は、住宅ローンの残債が1,500万円ある状態で住み替えを考えていました。新居を先に購入すると二重ローンになってしまうため、先に今の家を売ることにしました。売却で得た資金でローンを完済し、残りを新居の頭金に回せたことで、新たなローンの負担を減らすことができたそうです。

 

「買い先行」だと新居のローン審査も厳しくなりがちですが、「売り先行」なら資金計画が立てやすく、次の家の検討もスムーズに進められます。

 

3. 家の状態を良好に保てる

 

空き家にすると意外と早く家は傷みます。特に湿気やカビの問題は深刻です。

 

以前、空き家にして3ヶ月経った物件を内覧したお客様が「なんだか湿っぽい匂いがする」と言って購入を見送ったケースがありました。住みながら売却なら、日常的に換気や掃除をしているので、こういった問題は起きにくいんですね。

 

特に夏場や梅雨時は要注意。住みながら売る場合も定期的な換気を心がけると、内覧の印象が大きく変わります。

 

住みながら売却の2つの注意点｜内覧対応と生活感の管理

もちろん、良いことばかりではありません。正直なところ、居住中の売却にはこんな大変さもあります。

 

1. 内覧のたびに片付けや掃除が必要

 

これが一番大変なポイントかもしれません。「今週末に見学したいです」という連絡が突然入ることも珍しくありません。

 

ある30代の働くママさんは「平日仕事で疲れて帰ってきたのに、明日内覧があるからと掃除や片付けに追われるのが本当に大変だった」と話していました。小さなお子さんがいる家庭では特に負担が大きいようです。

 

週末は特に内覧が集中しがちなので、売却期間中は土日の予定を極力空けておく必要があります。友人からの急な誘いも断らなければならないこともあるでしょう。

 

2. 生活感が買主にマイナス印象を与えることも

 

家族の写真がたくさん飾ってあったり、子どものおもちゃが散らかっていたり…。こういった生活感が強すぎると、「自分が住む姿が想像しにくい」と感じる方もいます。

 

特に整理整頓が苦手な方や、大家族でモノが多い場合は要注意です。かといって、あまりにも片付けすぎると今度は殺風景に感じられることも。適度なバランスが難しいところです。

 

ある売主さんは「自分の家の生活感を見られるのが恥ずかしくて、内覧の前日は毎回ストレスだった」と言っていました。住みながら売却は精神的な負担も少なからずあります。

 

居住中と空き家の売却比較｜どちらが有利？事例から見る成功率

「結局、住みながら売るのと、空き家にして売るの、どっちがいいの？」という疑問は多いですね。正直なところ、物件の状態や売主さんの事情によって変わってきます。

 

売却しやすさを徹底比較｜物件タイプ別の最適戦略

一般的には、空き家の方が売りやすいと言われる理由はこんな感じです：

 

・ 内覧時間の設定が自由にできる

 

・ 内覧者が遠慮なく見学できる

 

・ 生活感がなく、買主が自分のライフスタイルを想像しやすい

 

・ 必要ならリフォームやクリーニングもしやすい

 

でも実際には、多くの不動産は居住中でも十分売れています。複数の不動産会社の調査によると、「実際に売却される物件の半数以上は居住中での取引」というデータもあるようです。

 

「住みながら売るなら、もっと時間がかかるんでしょ？」とよく聞かれますが、価格設定と物件の状態次第です。適正価格で、かつ内覧対応がしっかりしていれば、居住中でもスムーズに売れることは多いです。

 

売却と購入のタイミング戦略｜売り先行と買い先行のメリット比較

住み替えを考える場合、「売り先行」か「買い先行」かという選択も重要です。

 

売り先行型（住みながら売却）：

 

・ まず今の家を売り、その後に新居を購入

 

・ ローンの完済や頭金の確保ができるメリット

 

・ 「売れたら住むところがない！」というリスクはある

 

買い先行型（空き家にして売却）：

 

・ 先に新居を購入して引っ越し、その後に前の家を売却

 

・ 新居探しを焦らずゆっくりできる

 

・ 二重ローンのリスクや仮住まいの手間がない

 

・ 空き家にして内覧対応の手間が減る

 

住みながら不動産売却を成功させる5つの実践コツ｜プロが教える内覧対応術

これまで多くのお客様の住みながら売却をサポートしてきた経験から、成功するためのポイントをご紹介します。小さな工夫で売却がグッとスムーズになりますよ。

 

コツ①：水回りと換気の徹底クリーニング｜内覧で最初に見られる場所

内覧の印象を左右する最大のポイントは「清潔感」です。特に気をつけてほしいのが水回りと家のニオイです。

 

以前、内覧後のアンケートで「バスルームのカビが気になった」という理由で購入を見送ったという例がありました。水回りのカビや水垢は「この家は手入れが行き届いていない」という印象を与えてしまいます。

 

特に注意したい場所は：

 

・ お風呂場の壁や床のカビ

 

・ 洗面台の水垢

 

・ キッチンのシンクや排水口

 

・ トイレの便器周り

 

また、家独特のニオイも要注意です。自分では気づきにくいものですが、初めて訪れる人は敏感に感じ取ります。内覧の30分前には窓を開けて換気しておくと良いでしょう。特に気になる場合は、換気扇のフィルター掃除も効果的です。

 

「掃除は面倒…」という方も多いと思いますが、売却前の一回だけでもプロのハウスクリーニングを頼むと、印象がぐっと良くなりますよ。

 

コツ②：内覧はビジネスチャンスと捉える｜おもてなしの心で好印象を

内覧に来る方は、あなたの家という「商品」の購入を検討しているお客様です。でも堅苦しく考える必要はなく、「大切なお客様を迎える」気持ちで対応するのがコツです。

 

実際に内覧対応がうまかった売主さんは、こんな準備をされていました：

 

・ 物件の基本情報と周辺環境をまとめた簡単な資料

 

・ 夏場なら冷たいお茶、冬場なら温かい飲み物の用意

 

・ 玄関にはスリッパを数足準備

 

・ 季節の花を飾るなど、温かみのある演出

 

ある売主さんは「不動産屋さんの営業トークより、実際に住んでいる私たちの言葉の方が信頼してもらえた」と言っていました。確かに「この地域は子育て環境が良くて…」という売主さんの生の声は説得力があります。

 

ただし、話しすぎるのも考えもの。「内覧中ずっと売主さんがついてきて、ゆっくり見られなかった」という声もあります。程よい距離感が大切です。

 

コツ③：内覧者の自由な見学を促進｜適切な距離感で成約率アップ

内覧では、買主さんが「自分ならどう暮らすか」をイメージできることが重要です。だから、売主さんが必要以上に付きまとうのはNGです。

 

基本的な流れとしては：

 

1. 最初に全体的な説明と挨拶

 

2. あとは買主さんのペースで見てもらう

 

3. 質問があったときだけ答える

 

4. 内覧していない部屋で待機する

 

「でも心配で…」という気持ちはわかりますが、ついつい説明しすぎたり、「ここが気に入っていただけましたか？」と確認したくなる気持ちはグッと抑えましょう。プレッシャーを感じると、内覧者は落ち着いて検討できません。

 

ある不動産会社の担当者は「内覧時に売主さんがいない部屋ほど、内覧者はじっくり見る傾向がある」と言っていました。これは買主さんが遠慮なく、自分のペースで見たいという心理の表れでしょう。

 

コツ④：日当たり良好な時間帯で内覧｜物件の魅力を最大限に引き出す方法

内覧の時間帯で物件の印象は大きく変わります。特におすすめなのは日が差し込む時間帯です。

 

「同じ部屋なのに、朝と夕方では印象がまったく違う」ということはよくあります。たとえば東向きのリビングなら午前中、西向きなら午後が魅力的に見えるものです。

 

あるマンションの売却では、「夕日が差し込むリビングがとても素敵だった」という理由で決断されたケースもありました。夜や雨の日の内覧は避けられないこともありますが、可能な限り日当たりの良い時間帯で勝負しましょう。

 

自分の家の「ベストタイム」を知っておくことも大切です。「この部屋は午前中が一番明るいんです」「夕方になるとこの窓から富士山が見えるんですよ」など、タイミングによる魅力も伝えると効果的です。

 

コツ⑤：売却活動と新居探しの同時進行｜引渡しまでのスケジュール管理術

住みながら売却で気をつけたいのが、売れた後の住まいの確保です。理想的なのは、現在の家の引き渡し前に新居への引っ越しを終えることです。

 

ところが、「思った以上に早く売れてしまった！」というケースも少なくありません。そうなると慌てて新居を探すことになり、妥協した選択をしてしまうリスクもあります。

 

そのため、売却活動と並行して新居探しも進めておくことをおすすめします。一般的に引っ越しの準備には2〜3ヶ月かかるので、売買契約が成立したら、すぐに新居探しに動き出せるよう準備しておきましょう。

 

もし新居が決まっていない状態で売買契約となった場合は、買主さんと相談して引渡日に余裕をもたせてもらうか、一時的に仮住まいを検討する必要があります。短期賃貸やウィークリーマンションなどが便利ですが、引っ越しが二度手間になる点は覚悟しておきましょう。

 

実際に私が担当したケースでは、売却後に新居が見つからず1ヶ月ほど親戚宅に身を寄せたご家族もいました。でも「その分じっくり新居を探せて、納得のいく家を購入できた」と後から喜んでいただけましたよ。

 

住みながら売却前の必須準備チェックリスト｜成功率を高める事前対策

住みながら売却を始める前に、しっかり準備をしておくと売却活動がずっとスムーズになります。経験から言うと、事前準備でつまずくケースも多いんです。

 

不要品の整理と効果的な片付け術｜内覧時の第一印象を良くする方法

まずは大掃除のつもりで、思い切って不要なものを処分しましょう。

 

「いつか使うかも…」と残しているものはありませんか？特に押し入れやクローゼットの中は要注意です。内覧者は収納スペースも必ずチェックします。パンパンに詰まっていると「収納が足りない家なのかな」という印象を与えてしまいます。

 

私が担当した売主さんは「引っ越しを見据えて、どうせ捨てるなら今のうちに」と、売却準備を機に断捨離を徹底されました。結果、内覧時に「広々とした収納スペースが魅力的」と好評だったそうです。

 

ただし、家具を全部なくして空っぽにするのもNG。適度な家具があることで、部屋のサイズ感や使い方のイメージが湧きやすくなります。バランスを考えて整理していきましょう。

 

低コストで効果的な簡易修繕ポイント｜高評価を得るための箇所別対策

「この程度なら大丈夫だろう」と思っている小さな不具合が、実は内覧者の目には大きく映るものです。

 

よく見落としがちなのは：

 

・ ドアや窓のきしみ

 

・ 壁紙のはがれや汚れ

 

・ 水道の蛇口のゆるみや水漏れ

 

・ 照明の切れた電球

 

・ フローリングのキズ

 

売却に必要な書類の事前準備リスト｜スムーズな取引のために

売却が決まってから慌てて書類を探すことのないよう、必要書類は事前にまとめておくと安心です。

 

特に重要なのは：

 

・ 登記済権利証（または登記識別情報）

 

・ 固定資産税の納税通知書

 

・ 住宅ローンの返済予定表（ローン残債がある場合）

 

・ 建築確認済証・検査済証（あれば）

 

また、過去のリフォーム工事の領収書や、設備の取扱説明書なども揃えておくと、買主さんに家の状態をしっかり伝えられ、信頼関係の構築にも役立ちます。

 

信頼できる不動産会社の選び方｜住みながら売却に強い業者の見極め方

住みながら売却では、不動産会社のサポートが特に重要です。単に「高く売ってくれそう」というだけでなく、以下のポイントもチェックしましょう。

 

・ 居住中物件の売却実績が豊富か

 

・ 内覧対応のアドバイスが具体的か

 

・ 無理な案内スケジュールを入れていないか

 

・ こまめに連絡をくれるか

 

2〜3社の不動産会社に査定を依頼し、対応の丁寧さや提案内容を比較検討してみるといいでしょう。
 

弊社では住みながら売却のサポート実績も豊富にございます。

詳しくはこちらをご覧ください

 

住みながら売却Q&A｜よくある疑問と解決策

最後に、住みながら不動産を売却する際によく出る疑問について、実際のケースに基づいてお答えします。

 

Q1: 家の生活感を出しつつも良い印象を与えるコツは？

Q: 生活感を完全になくすのではなく、「良い生活感」と「悪い生活感」を区別するのがポイントです。私の経験では、以下のような対応が効果的でした。

 

「良い生活感」の例：

 

・ リビングにはソファとクッション（寛ぎ感）

 

・ キッチンにある程度のキッチン家電（機能性）

 

・ 観葉植物や季節の花（温かみ）

 

・ シンプルなインテリア小物（センス）

 

「悪い生活感」の例：

 

・ 散らかった子どものおもちゃ

 

・ 洗濯物や干し物

 

・ 冷蔵庫に貼ったマグネットや付箋

 

・ 雑然とした書類や郵便物

 

・ キッチンの調味料のごちゃごちゃ

 

完璧にすべてを片付ける必要はありません。実際、ある売主さんは「ダイニングテーブルにお花を飾り、ソファにはセンスの良いクッション2つだけ置いておく」という工夫をされていました。「住み心地の良さ」が伝わるよう、適度な生活感を残すのがコツです。

 

また、内覧前には窓を開けて換気し、可能であれば好印象を与える香り（コーヒーやほんのり甘い香り）を漂わせるのも効果的です。

 

Q2: 住みながら売却中に内覧の申し込みが少ない場合は？

A: 内覧が少ない状況は焦りますよね。以前、3週間で内覧が1件しかなかった物件がありました。その際に効果があった対策をご紹介します。

 

まず考えるべきは価格の見直しです。いくら綺麗に掃除をしても、明らかに相場より高い価格設定では反響は得られません。相場より3〜5%高い範囲内に設定するのが理想的です。

 

次に写真と物件情報の見直しです。ある物件では、プロのカメラマンに撮影を依頼し直したところ、問い合わせが2倍に増えました。スマホで適当に撮った写真と、広角レンズで明るく撮影した写真では、同じ部屋でも印象がまったく違います。

 

さらに、内覧のハードルを下げる工夫も検討しましょう。たとえば、事前に「毎週土曜日の13時〜15時はオープンハウス」と設定しておけば、内覧者も来やすくなります。「個別に連絡するのは気が引ける」という方も、決まった時間なら来やすいものです。

 

どうしても反響がない場合は、不動産会社を変更することも選択肢の一つです。以前、3ヶ月間で内覧が2件だった物件を別の不動産会社に変更したところ、1ヶ月で成約したケースもありました。営業力や広告の出し方で大きく変わることもあります。

 

Q3: 内覧時に子どもやペットの対応はどうすれば？

A: これは多くの売主さんが悩むポイントです。理想は「内覧時には不在にする」ですが、現実には難しいケースもありますよね。

 

子どもについては、小さなお子さんの場合、内覧中は配偶者やご家族に公園などに連れ出してもらうのがベストです。実際にある売主さんは「内覧の1時間だけ、近所に住む親に子どもを預けていた」と言っていました。

 

中高生のお子さんなら、内覧の時間だけ自室を片付けた上で、友人宅や図書館で過ごしてもらうよう協力を得るのも一案です。

 

ペットについては、特にアレルギーの問題があるので注意が必要です。犬なら散歩に連れ出す、猫ならキャリーに入れて別室で待機するなどの対応が効果的です。以前あるお客様は「犬のトイレシートの匂いが気になった」という理由で購入を見送ったケースもありました。

 

内覧の予定が事前にわかっている場合は、ペットホテルを利用するという方法もあります。何よりペット自身のストレスも考慮する必要がありますからね。

 

Q4: 居住中と空き家の売却価格比較｜どちらが高く売れるケース分析

A: これは「どっちが得か」というよくある質問ですが、正直なところ、ケースバイケースです.

 

空き家にして売った方が高く売れる可能性があるケース:

 

- リフォームが必要な古い物件（空き家にしてリフォームしてから売る）

 

- 非常に個性的な内装やレイアウトの物件（家具などがない状態の方が買主がイメージしやすい）

 

- とにかく時間をかけてでも高く売りたい場合（じっくり買主を待てる）

 

住みながら売った方が高く売れる可能性があるケース:

 

- きれいに使われてメンテナンスも行き届いている物件

 

- 家具のレイアウトが洗練されている物件

 

- 立地の良さや生活環境の良さがアピールポイントの物件

 

不動産業界でよく聞く例では、ある築10年のマンションで、住みながら売却したケースは即日で申込があり希望価格で成約したのに対し、同じマンションの別の部屋は空き家で売り出したところ、3ヶ月経っても成約せず、最終的に100万円値下げして売れたという話もあります。

 

ある不動産の専門家は「居住中だからといって大幅に価格が下がるわけではない。むしろ、清潔で手入れの行き届いた居住中物件の方が、放置された空き家より高く売れるケースも多い」と言っています。

 

最終的には、あなたの状況（引っ越しのタイミング、資金計画、物件の状態など）と相談しながら、ベストな選択をしていくのが良いでしょう。

 

Q5: 内覧キャンセル対策｜予約率と成約率を上げるための工夫

A: これは結構よくあることです。「見学します！」と言っておきながら、当日キャンセルや連絡なしの不在…。売主さんとしては準備をしてきたのに、がっかりしますよね。

 

対策としては：

 

1. 余裕を持ったスケジュール設定
　・ 1日に複数の内覧を入れておく（1件キャンセルでも他が残る）
　・ キャンセル率を考慮して、多めに予約を取る

 

2. 前日の確認連絡
　・ 不動産会社に前日に確認の電話を入れてもらう
　・ 朝一番に再確認の連絡をしてもらう

 

3. 心構えを変える
　・ 「キャンセルは普通にある」と割り切る
　・ 内覧準備は家の掃除と考えれば無駄にはならない

 

最近は便利なサービスもあります。あるお客様は「鍵の受け渡しが不要なスマートキーボックスを利用したら、自分が家にいなくても内覧ができるようになって助かった」と言っていました。不動産会社に相談してみる価値はありますよ。

 

おわりに

家に住みながらの不動産売却は、確かに大変なこともあります。掃除や片付け、内覧対応など、普段の生活に追加の負担がかかるのは事実。正直なところ、ストレスを感じる場面もあるでしょう。

 

ただ、これまで多くの売主さんをサポートしてきた経験から言うと、ちょっとした工夫とコツを知っているかどうかで、その負担は大きく軽減できます。

 

「内覧前日は毎回深夜まで掃除していた」というあるご夫婦は、週1回だけハウスクリーニングを入れるようにしたら、あとの内覧準備が格段に楽になったと喜んでいました。また、子どもたちに「お家を売るための特別な期間」と説明し、協力してもらったという方も。

 

住みながら売却は難しいことではありません。むしろ、多くの方が選んでいる一般的な方法なんです。この記事で紹介したポイントを参考に、無理なく自分のペースで準備を進めていただければ嬉しいです。

 

そして何より、「新しい暮らしのスタートに向けての一時的な頑張り」だと考えると、前向きに取り組めるのではないでしょうか。あなたの不動産売却がスムーズに進み、次の新生活への良いステップとなることを願っています。

 

お悩みやご不安があれば、ぜひお気軽にご相談ください。あおぞら不動産では、住みながらの不動産売却の実績が豊富なスタッフが、あなたの状況に合わせたアドバイスをさせていただきます。