不動産売却における「割賦販売」とは？｜不動産売却コラム｜ | 横浜市の不動産売却、査定・買取なら（株）あおぞら不動産

不動産を購入する際、大抵の場合は金融機関から住宅ローンを組むものですが、幾つかのケースではそれが非常に厳しい場合があります。

特に親子間での不動産売買場合、金融機関から融資を受けるのはまず無理だと考えた方が良いです。

それでも売却したい場合、買主側に一括で購入が完了できる額の現金があれば問題ありませんが、それはかなりのレアケースです。

そんな状況でも諦めず、金融機関からの融資に頼らなくても不動産の売買を成立させるために有効な方法が、「割賦販売」です。

この記事では、その割賦販売とはどういうものなのか？割賦販売で売却するメリットや注意点はどんなものなのか？また起こり得るデメリットを回避するための方法について解説します。

不動産売却における「割賦販売」とは？どんな方におすすめ？

不動産の割賦販売とは、引き渡しする際に代金をまとめて支払わず、分割して売買代金を支払う契約方法です。

先述した通り、住宅を購入する時は住宅ローンを借りることが一般的ですが、親族間売買のような住宅ローンの借入が厳しい場合に有効な手法となります。

割賦販売による不動産売買は、親子間売買以外にも自営業を始めたばかりといった理由で所得が低くなっている方といった金融機関のローン審査に通りにくい方にもおすすめの手法です。

資産価値の低い再構築不可物件のような訳あり物件の売買も金融機関からのローン審査に通りにくいので、割賦販売は有効な手法だと言えるでしょう。

また、現在ブラックリストに載ってしまってお金を借りられない、という方にも有効です。

割賦販売で不動産売却するメリット

ここからは、不動産の割賦販売をするメリットにはどのようなものがあるか解説します。

メリット①親族間の売買に有効

不動産の親族間売買は、親から子供に不動産を売却する場合やその逆の場合において、また遺産相続のために相続人同士で不動産の名義を変更する場合等に用いられています。

親族間で不動産を売却する手段には他に贈与がありますが、譲り受けた側に高額な贈与税が課されるため、これを避けるための現実的な方法として親族間売買が有効だと見なされています。

先述したように、こういった親族間での売買を行う際、買主は住宅ローンを組むのが非常に困難ですが、親族間での割賦販売なら「親族間なら分割払いに同意してくれる」といった理由から売買契約へと至りやすく、親族間売買には割賦販売が有効な手段だと言えるでしょう。

メリット②長期に及ぶ分割払いも可能に

また、親族間での売買ならではのメリットとして言えるのが、他人間とは違い、より長期に及ぶ分割払いも可能だということです。

この割賦販売は親族のような特別な関係ではない他人間でも利用可能ですが、この場合売主に長期の分割に納得してもらうのは通常非常に難しいものになりやすく、良くても数年程度の分割になってしまうものです。

理由は、他人同士での個人間売買の場合、長期間になればなるほど未払いになってしまうリスクが大きくなってしまうと捉えられるからです。

その反面、長年付き合っている親族間での関係なら、長期に及ぶ分割払いも認めてもらいやすくなります。

メリット③古い貸家や再構築不可物件を売却するのに有効

割賦販売は資産価値が低くなりがちでローンの取得が難しいと言われている古い貸家や再建築不可物件を売却する時にも有効な手法だと言われています。

古い貸家を保有してるが管理が大変だと思われている方にも、長年借りてくれている入居者にそのまま割賦販売で買い取ってもらう、という場合にも有効です。

また、長期間売りに出していても売却できない物件であっても、割賦販売なら販路が広がるというメリットも考えられます。

割賦販売で売却する際の注意点

ただし、この割賦販売を行うには幾つかクリアしなければいけないハードルもあります。

これからご自身が割賦販売を使って不動産を売却したいと考えているのなら、ここからお伝えする注意点を確認した上で全てクリアできるのかを検討するのがオススメです。

注意点①売主側に住宅ローンが残っている場合

不動産の割賦販売をするう際、売主側に残債があり抵当権が残っている状態では問題があります。

金融機関から住宅ローンを借りる際、金銭消費貸借契約を締結しますが、この契約条項の中に

「銀行に承諾なく勝手に不動産の名義変更をしてはいけない」

という文言が記載されているからです。

この契約を無視して親族間売買を行った場合には、売主は金融機関から一括返済を求められる恐れがあります。

ですので、売主側に残債があり抵当権が設けられている場合には不動産を割賦販売することはできない、というハードルをクリアした状態にしておくようにしましょう。

注意点②利息分が贈与扱いになる恐れも

長期に渡る高額な借入をする際には、買主から利息を取るのが当たり前ですが、親族間での割賦販売の場合、売主があえて利息を定めることなく「無利息でも良いよ」と言ってくれることがあるかもしれません。

ですが、無利息にして不動産を割賦販売してしまうと、後に税務署から利息分を贈与したのではないか？と見られてしまう恐れがあるので注意が必要です。

ちなみにどれだけの金額や期間を分割払いにしたら利息分が贈与と見なされる、といった明確な基準はありませんので、親族間での割賦販売であっても無利息にせず、しっかりと利息を取って販売するのが無難だと言えるでしょう。

注意点③相続時に家族間でも揉める火種になる恐れがある

親子間で不動産を割賦販売する場合、将来相続時に家族間で揉める火種になる恐れがあるかもしれません。

例えば親が売主で子供が買主となる親子間売買を割賦で行ってから時が経ち、親が亡くなり遺産分割しようとした際、「親が所有してると思っていた不動産が実は子供の物になっていた」なんてことが他の相続人に発覚したら、彼らは良い気はしないはずです。

場合によってはかなりの揉め事になり修復不可能な段階まで関係性が壊れる恐れもあります。

そうならないよう、不動産を親子間で割賦販売する場合は将来揉め事にならないよう、慎重に事を進める必要があることも覚えておいた方が良いかもしれません。

注意点④所有者移転登記を行うタイミング

不動産を割賦販売する際のデメリットとも言えるリスクが、「所有者移転登記」をどの時点で行うかという問題です。

通常の不動産売買であると、売買代金の全額を受け取ってからの所有者移転登記となるため、売主にとって安全であり安心です。

ですが、契約時に買主へ所有者移転登記をすると、仮に買主が破産して他の債権者から不動産を差し押さえられた場合に代金どころか不動産まで失ってしまうリスクもあります。

しかし、登記を完済時とした場合では、買主がそのリスクを負うことになるため、割賦販売事態が難しくなってしまいます。

このように、登記するタイミングをいつのするのかは、売主側と買主側でよく話し合い、慎重に合意形成すべきポイントとなります。

 

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割賦販売のデメリットを解決するための方法

ここまでは4つの注意点について解説しましたが、どれもクリアしないといけないハードルですので何とか対処しなくてはいけません。

この章では、それらのハードルをクリアするための方法について解説します。

解決策①まず最優先すべきは抵当権の抹消

不動産を割賦販売しようとしたけど売主側に残債がある場合には、まずはその残債をなくして抵当権を抹消することを最優先に考えるしかありません。

取り得る方法としては、

・売主側で住宅ローンの残債を完済する
・買主側で頭金を多めに用意して完済させる
・売主と買主が強力しあって残債を完済させる

のいずれかしかありません。

どの方法にするにせよ、残債を完成し、抵当権を抹消しない限りは割賦販売ができませんので、まずは住宅ローンを完済させる方法を売主だけでは厳しい場合では買主も含め検討するしかありません。

解決策②みなし贈与となってしまうのを回避するための方法

先ほど、親子間での不動産の割賦販売は無利息で行われる場合が多く、そうなると税務署に贈与と見られてしまう恐れがあるとお伝えしましたが、それを回避するための方法は一般的な相場での利息を付ける以外にありません。

先述した通り、どれだけの金額や期間を分割払いにしたら利息分が贈与と見られてしまうかについての明確な基準が無いからです。

一般的な相場での利息を確かめる方法は、現在の金融機関の住宅ローンの金利相場を参考にしたり、法定利息を基準にしたりする方法があります。

それらの金利を参考に利息を設定すれば、まず税務署から贈与と見なされる恐れはほぼ無くなると言っても良いでしょう。

解決策③未来の紛争防止のための措置がこちら

相続時に推定相続人との関係が修復不可能な段階まで壊れてしまうのは恐らく誰もが防ぎたい悲劇だと思います。

親族間で不動産を割賦販売しようとしているなら、そんな状況を防ぐためにまずは売主と買主の推定相続人全員に売買の話を説明しておくことが一番の紛争防止となります。

また、長期間に渡る支払いになれば、当事者である売主と買主が分割期間中に死亡してしまう可能性があるので、そういった意味も含め推定相続人全員へきちんと説明をしておくべきだと言えるでしょう。

また、この方法をとるのであれば、相続時に客観的な証明ができるような書類を残しておくのも将来の紛争を未然に防ぐために大事です。

毎月支払っていくのであれば、客観的に証明しづらくなる現金払いではなく、あえて銀行振り込みにして通帳に履歴を残しておくのは良い方法だと言えます。

解決策④所有権移転登記のリスクを回避する方法

所有者移転登記のリスクを回避するための方法としては、売買契約の締結時に所有者移転手続きを済ませ、買主の返済が滞るリスクを回避し安全性を高めるために以下の2点を押さえておくのが良いです。

・強制執行承諾文言付公正証書を作成する
・買主の不動産に抵当権を設定する

この強制執行承諾文言付公正証書とは、買主の返済が滞った際は裁判をせずとも一括返済による強制的に買主から債権を回収できるというものです。

強制執行を行う場合、買主は既に返済能力を失っているケースが多いので、そのような場合に備えて買主の不動産に抵当権を設定しておくとより安心して不動産売却ができるでしょう。

そうすることで、滞納時には不動産を売却し現金化することで残金を回収することが可能です。

不動産を親族間で割賦販売したら税金はどうなる？

ここからは、不動産を割賦販売した際にどのような税金が発生する可能性があるのか解説していきます。

①登録免許税

この登録免許税は、登記申請をする時に発生するもので、一括払いか分割払いで税額が決まるのではなく、登記申請ごとに税額が決まるものとなっています。

ですので、分割払いであったとしても、所有権移転をする場合は一括払いする時と同様の税額が課されます。

ですが、所有権一部移転のような一部の権利のみ移転するようなものでばければ、その移転分の登録免許税だけを支払えば問題ありません。

②譲渡所得税

譲渡所得税とは、売主に発生した譲渡益の部分に対して課税されるものとなっており、一括払いか分割払いに関係なく売買代金総額に応じて税額が決まります。

そのため、分割払いにしたとしても、最終的に支払う売買代金全額を元に計算した金額で税金が課税されることになります。

③不動産取得税

不動産取得税とは、購入する不動産の固定資産税評価額に応じて税金が発生するものとなっています。

ですので、売買価格とは連動していないため、一括払いか分割払いかに関わらず不動産評価額に応じて課税されるものとなっています。

④売買契約書の収入印紙額

売買契約書に貼付する収入印紙額は、売買代金総額に応じて金額が決められるものとなっており、一括払いか分割払いに関係なく最終的に支払う売買代金全額に対して印紙額が決まります。

⑤固定資産税と都市計画税

固定資産税と都市計画税は、毎年1月1日時点の所有者に対して課税される税金となっています。

これは割賦払いで支払っている最中であっても、所有者であることに違いはありませんので、一括払いか分割払いかに関係なくその時点の所有者に満額の支払い義務が生じるものとなっています。

さいごに

親子間での売買の場合や、金融機関からの融資を受けるのが厳しい方にとって有効な方法が、この割賦販売となります。

通常なら無理な売買でも可能にする、という大きなメリットがありますが、その分クリアしなければいけないハードルもあり、注意が必要です。

抵当権の抹消も大きなハードルですが、やはり将来の推定相続人とのトラブルは親子間売買をする場合、特に注意が必要です。

お金のトラブルを元に相続人同士の関係が修復不可能な状態にまで拗れ、絶縁状態が続いている、なんて悲劇も残念ながら良く聞く話です。

そうならないためにも、ぜひこの記事で記載されているトラブルを避ける方法を実践していただき、不動産売買成功に繋げる第一歩として頂けるとこれ以上の幸せはありません。

少しでも、この記事がお役に立つことになりましたら幸いです。

良くある質問

質問①不動産を割賦販売する際の譲渡所得税ですが、課税時期について教えてください。

不動産を割賦販売する際の譲渡所得税の課税時期は、売却対象となる不動産の所有権を移転した年の翌年の3月15日までに住所地の税務署に確定申告により納税することになります。

質問②親が認知症なのですが、割賦での親子間売買は可能ですか？

不動産を売買する際、売主と買主の双方に意思能力が民法第555条により必要だと定められています。どこレベルで意思能力が表示できないとするか、一定の基準があるわけではありませんが、少なくともご自身の氏名住所や生年月日、不動産売買をする動機、売買当事者の氏名等を質問して答えられない場合、意思能力が無いと考えられます。

質問③割賦販売における所有権留保とはどういうものなのですか？

不動産の割賦販売をする際、売主が不動産を引き渡した後も残代金の債権を担保に所有権を買主に移転させず、売主の所有権として留めておくことを指します。宅建業法では業者が売主で個人が買主の場合、この所有権留保は禁じられています。


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