私の家はハザードマップ内？女性一人の老後・避難を考えて「安全な街」へ住み替える判断基準｜不動産売却コラム｜ | 横浜市の不動産売却、査定・買取なら（株）あおぞら不動産

「大雨のたびに、避難指示のエリアメールが届く。一人で逃げられるだろうか」

 

近年、毎年のように記録的な豪雨や台風のニュースが報じられています。テレビの映像を見ながら、「うちは大丈夫だろうか」と不安を感じたことはありませんか。

 

ハザードマップを開いてみたら、自宅が浸水想定区域に入っていた——。若い頃なら「いざとなれば逃げればいい」と思えたかもしれません。でも、50代、60代、そしてこれからの一人の老後を考えたとき、その「いざ」に本当に対応できるのか。

 

内閣府「高齢社会白書」によると、東日本大震災では、死者の約66%が60歳以上の高齢者でした。災害時に最も大きなリスクを抱えるのは、一人暮らしの高齢者です。

 

この記事では、ハザードマップの見方から、住み替えるべきかの判断基準、安全な街の選び方、そして今の家の売却まで、防災と住み替えについてあおぞら不動産がわかりやすく解説します。不安を煽るのではなく、「安心できる場所に移る」というポジティブな選択肢を、一緒に考えてみましょう。

 

 

第1章｜まずはハザードマップで自宅の災害リスクを確認しよう

ハザードマップとは何か

ハザードマップとは、自然災害による被害の範囲や程度を予測し、地図上に表示したものです。国や自治体が作成しており、洪水・土砂災害・津波・高潮・地震（揺れやすさ）など、災害の種類ごとに確認できます。

 

2020年8月からは、不動産取引の重要事項説明で水害ハザードマップ上の物件所在地を説明することが義務化されました（宅地建物取引業法施行規則の改正）。つまり、不動産の世界でも「災害リスク」は無視できない要素になっています。

 

「重ねるハザードマップ」で自宅をチェックする方法

国土交通省が提供する「重ねるハザードマップ」（ハザードマップポータルサイト）を使えば、自宅の住所を入力するだけで、洪水・土砂災害・津波・高潮のリスクを一度に確認できます。

 

確認手順はとてもシンプルです。

 

・「ハザードマップポータルサイト」にアクセスする

 

・「重ねるハザードマップ」を選択する

 

・住所を入力して検索する

 

・洪水・土砂災害・津波など、確認したい災害の種類を選択する

 

・地図上の色分けでリスクの程度を確認する

 

お住まいの市区町村が独自に発行している「わがまちハザードマップ」も併せて確認しましょう。より地域に密着した情報が記載されています。

 

特に注意すべき3つのリスク区分

ハザードマップで確認すべき主なリスク区分は以下の3つです。

 

・浸水想定区域：河川の氾濫や内水氾濫により浸水が予想される区域。浸水深が色分けされており、3m以上（2階床上浸水相当）の区域は特に注意が必要です。

 

・土砂災害警戒区域（イエローゾーン）・土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）：土石流や急傾斜地の崩壊の危険がある区域。レッドゾーンに指定されると、建築物の構造規制や開発行為の制限がかかります。

 

・津波浸水想定区域：沿岸部で津波の浸水が想定される区域。

 

第2章｜「一人の老後」に災害リスクが重大な理由

高齢の一人暮らし女性は、災害時に最も孤立しやすい

内閣府「高齢社会白書」によると、東日本大震災の死者のうち60歳以上が約66%を占めました。高齢者は身体機能の低下から避難に時間がかかり、支援が必要な場面も多くなります。

 

特に一人暮らしの高齢女性は、近所づきあいが少ないケースも多く、災害時に救出が遅れる傾向があることが指摘されています。「誰かが助けに来てくれるだろう」という期待は、一人暮らしの場合は危険な前提です。

 

「避難すればいい」が難しくなる現実

若いうちは避難所に移動することもそれほど苦ではありません。しかし、年齢を重ねると以下のような現実に直面します。

 

・重い非常用持ち出し袋を持って移動することが体力的に困難になる

 

・豪雨の中、視界が悪い状態で避難経路を歩くリスクが高まる

 

・膝や腰に不調を抱えていると、階段の上り下りや長距離の歩行が難しい

 

・避難所での共同生活が、体力的・精神的に大きな負担になる

 

「安心な場所に住む」ことが最大の防災になる

防災グッズの準備や避難訓練への参加ももちろん大切です。しかし、最も根本的な防災は「そもそも災害リスクの低い場所に住むこと」です。

 

避難が難しくなる前に、安全な立地へ住み替えるという選択は、将来の自分への最大のプレゼントになります。

 

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第3章｜災害リスクは「お金」にも影響する——資産価値と保険料の現実

ハザードマップ区域の不動産は今後どうなるのか

2020年の水害ハザードマップ説明義務化以降、不動産購入者のリスク意識は確実に高まっています。

 

現時点では、ハザードマップ区域内であっても直ちに地価が大幅に下落するわけではありません。しかし、2026年度の税制改正大綱では、土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）等に立地する新築住宅（建替えを除く）について、2028年1月1日以降の入居分から住宅ローン控除の対象外とすることが決定しています。

 

こうした流れを踏まえると、災害リスクが高いエリアの不動産は、中長期的に資産価値の下落圧力を受ける可能性があります。「売れるうちに売る」という判断は、資産防衛の観点からも合理的です。

 

火災保険料の水災料率が地域ごとに細分化された

2024年10月の火災保険料改定では、全国平均で約13%の値上げが行われました（過去最大の上げ幅）。さらに、水災に関する料率が地域のリスクに応じて5段階に細分化されました。

 

つまり、浸水リスクの高い地域に住んでいる方は、今後も火災保険料の負担が増え続ける可能性があります。住み替えによって水災リスクの低い地域に移ることは、保険料の節約にもつながります。

 

「このまま住み続けるコスト」と「住み替えるコスト」を比較する

住み替えには当然費用がかかります。しかし、以下のような「住み続けるコスト」も忘れてはいけません。

 

・年々上がる火災保険料

 

・万が一の被災時の修繕費用・生活再建費用

 

・精神的な不安・ストレスという見えないコスト

 

・中長期的な資産価値の下落

 

これらを総合的に考えると、「住み替えは高い」とは一概に言えないことがわかります。

 

 

第4章｜「安全な街」を選ぶための7つのチェックリスト

住み替え先を選ぶ際、以下の7つのポイントをチェックしましょう。

 

①ハザードマップで浸水想定区域外であること

最も基本的な条件です。「重ねるハザードマップ」で洪水・土砂災害・津波・高潮のすべてのリスクを確認し、いずれにも該当しない場所を選びましょう。

 

②地盤が安定していること

地震の揺れやすさは地盤の強さに大きく左右されます。一般的に、台地や丘陵地は地盤が安定しており、河川沿いの低地や埋立地は軟弱地盤で液状化のリスクがあります。自治体が公開している地盤情報や「地震ハザードステーション」で確認できます。

 

③坂道・階段が少ない平坦な地形であること

高台は水害には強いものの、急な坂道が多いと日常生活で足腰に負担がかかります。緩やかな台地の上など、高い標高と平坦な地形を両立できる場所が理想的です。

 

④病院・クリニックが近くにあること

老後の暮らしでは、医療機関へのアクセスが生命線になります。徒歩圏内にかかりつけ医を持てる環境かどうかは、最優先で確認しましょう。

 

⑤公共交通機関が充実していること

車の運転ができなくなる将来を見据えて、バス・電車など公共交通機関で日常の買い物や通院ができるかを確認します。

 

⑥避難所が徒歩圏内にあること

万が一の災害に備え、指定避難場所が徒歩10分以内にあることが望ましいです。実際に歩いてみて、避難経路に危険な箇所がないかも確認しておきましょう。

 

⑦近隣に見守りの仕組みや地域コミュニティがあること

一人暮らしの高齢者にとって、地域の見守りネットワークは大きな安心材料です。自治体の見守りサービスや、自治会・町内会の活動が活発な地域を選ぶと、孤立のリスクを減らせます。

 

 

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第5章｜住み替えの第一歩は「今の家の価値を知ること」

災害リスクがある家は売れないのか？

「ハザードマップの区域内だから売れない」と思い込んでいる方もいますが、実際にはハザードマップ区域内の物件でも売却は可能です。日本の住宅の多くが何らかのハザードマップ区域に含まれており、すべての物件が売れなくなるわけではありません。

 

ただし、2020年以降の重要事項説明の義務化により、買主は災害リスクを把握したうえで購入判断をします。そのため、販売価格の設定や売り出し方には工夫が必要です。地域の不動産市場に精通した不動産会社に相談することが、適正価格での売却への近道です。

 

住み替えの資金計画を立てるために

住み替えの資金計画は、「今の家がいくらで売れるか」がわかって初めて立てられます。

 

・売却代金で住み替え先の購入費用をまかなえるか
・賃貸に住み替える場合、売却代金でどのくらいの期間の家賃を確保できるか
・手元にいくらの老後資金を残せるか

 

すべての計算の出発点は、現在の家の査定額です。

 

「まだ元気なうち」に動くことが大切

住み替えは体力も判断力も必要な作業です。70代、80代になってからでは、引っ越しの体力的負担が大きく、新しい環境に馴染むのも時間がかかります。

 

「まだ元気だから、まだ先でいい」と思える今こそが、住み替えの最適なタイミングです。

 

まとめ：「安心な場所に住む」という選択は、自分への最大のプレゼント

ハザードマップで自宅の災害リスクを確認し、不安を感じたなら、「安全な街への住み替え」を前向きに検討してみてください。

 

この記事のポイントを整理すると：

 

・ハザードマップは「重ねるハザードマップ」で簡単に確認できる。浸水想定区域・土砂災害警戒区域・津波浸水想定区域が主なチェック項目
・一人暮らしの高齢女性は災害時に最も孤立しやすく、「安全な場所に住む」ことが最大の防災
・火災保険料の地域別細分化や、災害レッドゾーンの住宅ローン控除対象外の動きなど、災害リスクが「お金」に直結する時代に
・住み替え先選びは7つのチェックリストで判断
・住み替えの第一歩は「今の家の価値を知ること」。まだ元気なうちに動くことが大切

 

あおぞら不動産では、住み替えに伴う不動産の売却・査定について、女性スタッフが丁寧にご対応しています。「ハザードマップが気になるけど、何から始めればいいかわからない」という段階でも、お気軽にご相談ください。

 

安心な場所に住むという選択は、不安を手放して心の平穏を手に入れること。それは、将来の自分への最大のプレゼントになるはずです。

 

【ワンポイント：避難行動要支援者登録制度を活用しよう】

 

災害時に支援が必要な方の情報を事前に市区町村に登録しておく「避難行動要支援者登録制度」があります。一人暮らしの高齢者も対象になります。

 

・登録すると、災害発生時の避難支援や安否確認の対象になる

 

・お住まいの市区町村の窓口や地域包括支援センターで申請できる

 

・住み替えを検討中の方も、今の住まいで万が一に備えて登録しておくと安心

 

詳しくはお住まいの市区町村の防災担当窓口にお問い合わせください。

 

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（※法的な相談については、提携弁護士をご紹介のうえ対応いたします）