築古マンションはリノベーションして売却すべき？メリット・デメリット、費用や注意点を紹介｜不動産売却コラム｜ | 横浜市の不動産売却、査定・買取なら（株）あおぞら不動産

はじめに：築古マンションの売却、リノベーションはすべき？

「築年数が経ってくると、マンションの売却価格は下がる一方なのだろうか…」

「将来的に売却を考えているけれど、少しでも高く売るにはどうすればいいだろう…」

長年暮らしてきたマンションだからこそ、手放す時が来ても、少しでも有利な条件で売却したいと考えるのは当然のことです。

特に近年は、新築マンション価格の高騰や建築資材の高止まりが続き、中古マンションの人気が再燃しています。

しかし、築年数が古いマンションの場合、そのままでは買い手がつきにくく、売却価格が低迷してしまう可能性も否定できません。

そこで注目されているのが、「リノベーション」という選択肢です。

古くなった内装や設備を刷新することで、物件の魅力を高め、より高い価格での売却を目指すことができます。

しかし、「リノベーション費用は一体いくらかかるのか」「本当に費用対効果に見合うのか」「具体的にどんな手順で進めればいいのか」など、様々な疑問を抱えている方も多いのではないでしょうか。

このコラムでは、そんなあなたの疑問にお答えするべく、築古マンションのリノベーション売却について詳しく解説していきます。

費用対効果やメリット・デメリット、注意点、具体的な手順まで、分かりやすくお伝えしますので、ぜひ最後まで読んで、今後のマンション売却の判断材料にしてみてください。
 

リノベーションで高くなる？築古マンションの資産価値

築古マンションの売却において、「資産価値」は避けて通れない問題です。

築年数が経つほど資産価値は下落してしまう、というイメージを持っている方も多いのではないでしょうか？

しかし、実は築年数だけが資産価値を決める要素ではありません。

適切なリノベーションを施すことで、築年数の古さをカバーし、むしろ資産価値を高めることも可能なのです。

では、具体的にリノベーションは築古マンションの資産価値にどのような影響を与えるのでしょうか？

この章では、築年数と資産価値の関係性や、リノベーションによって価値が上がるポイント、逆に注意すべき点などを解説していきます。
 

築年数と資産価値の関係

一般的に、マンションの資産価値は築年数の経過とともに下落していく傾向があります。

これは、建物自体の劣化や設備の老朽化により、新築マンションと比べて住環境が劣るとみなされることなどが理由として挙げられます。

特に、築20年を超えると資産価値の下落が顕著になると言われています。

これは、大規模修繕の時期が近づき、購入後に多額の費用負担が発生する可能性が高まることも影響しています。

しかし、築年数が経過したマンションでも、立地条件や建物の状態、管理状況などによっては、資産価値が大きく変わる可能性があります。

例えば、駅近や都心部などの人気エリアにあるマンションは、築年数が経過しても需要が高いため、資産価値が比較的維持されやすい傾向があります。

また、適切な修繕やメンテナンスが行き届いているマンションも、築年数の割に高く評価されることがあります。

逆に、たとえ築年数が浅くても、立地条件が悪かったり、管理がずさんなマンションは、資産価値が下落しやすいため注意が必要です。

重要なポイントは、築年数は資産価値を左右する要素の一つに過ぎないということです。築年数だけに囚われず、他の要素も総合的に判断することが大切です。
 

リノベーションで価値が上がるポイント

築年数の古さは変えられませんが、リノベーションによって生まれ変わったような内装や設備は、購入者の目に新鮮に映り、物件の魅力を大きく向上させることができます。

具体的に、リノベーションによって価値が上がるポイントは以下の点が挙げられます。

・最新設備の導入で快適性・機能性をアップ


古いキッチンや浴室、トイレなどを最新の設備に交換することで、居住空間の快適性や機能性が格段に向上します。

特に、食洗機や浴室乾燥機など、人気設備を導入することで、物件の訴求力を高めることができます。

・間取り変更で現代のライフスタイルにマッチ


かつては主流だった和室や狭い個室を、広々としたリビングダイニングに変更するなど、現代のライフスタイルに合わせた間取りに変更することで、物件の使い勝手が向上し、幅広い層にアピールすることができます。

・デザイン性向上で個性を演出


内装の壁紙や床材を刷新したり、間接照明を取り入れたりするなど、デザインにこだわることで、物件に個性を演出することができます。

おしゃれで洗練された空間は、購入者の心を惹きつけ、高価格での売却に繋がりやすくなります。

・耐震性への配慮で安心感をプラス


築年数が経過したマンションでは、耐震基準を満たしていないケースも少なくありません。

リノベーションと合わせて耐震補強工事を行うことで、建物の安全性を高め、購入者に安心感を与えることができます。

・断熱性向上による省エネ効果と快適な住環境の実現


リノベーションでは、断熱材の交換や追加、窓の複層化などで断熱性を向上させることができます。 

これにより、夏は涼しく冬は暖かい快適な住環境を実現できるだけでなく、冷暖房効率が上がり省エネ効果も期待できます。 

結果として光熱費を抑えられ、購入者にとって経済的なメリットになるだけでなく、ヒートショックリスクの軽減にもつながります。

このように、リノベーションは単に古くなった部分を新しくするだけでなく、物件全体の価値を向上させる効果も期待できます。
 

注意点：リノベーション費用を回収できないケースも

リノベーションによって資産価値が向上する可能性がある一方で、必ずしもリノベーション費用を回収できるわけではないという点に注意が必要です。

高額な費用をかけてリノベーションをしても、売却価格に反映されなければ意味がありません。

リノベーション費用を回収できないケースとしては、以下のようなものが考えられます。

・ニーズに合っていない過剰なリノベーション


最新設備を導入したり、高級な素材を使用したりするなど、豪華なリノベーションは魅力的ですが、周辺の相場やマンションの築年数に対して過剰な場合は、費用対効果が見合わない可能性があります。

購入希望者のニーズを的確に捉え、適切なレベルのリノベーションを行うことが重要です。

・ターゲットを絞り込んだ個性的なリノベーション


個性的なデザインは魅力的ですが、万人受けするとは限りません。

ターゲットを絞り込んだリノベーションは、購入者層が限定されてしまい、売却までに時間がかかったり、希望価格での売却が難しくなったりする可能性があります。

・建物の構造や管理状況に問題がある


リノベーションによって内装や設備を新しくしても、建物の構造自体に問題があったり、マンションの管理状態が悪かったりする場合は、資産価値は上がりにくく、費用を回収できない可能性があります。

リノベーション費用を効果的に回収するためには、事前に綿密な市場調査を行い、不動産会社と相談しながら、適切なリノベーション計画を立てることが重要です。
 

築古マンションをリノベーションして売却するメリット

築古マンションの売却において、リノベーションは費用がかかる一方、適切に行えば様々なメリットをもたらします。

資産価値の向上だけではありません。

購入希望者にとって魅力的な物件へと生まれ変わることで、売却活動を有利に進めることができるのです。

では、具体的にどのようなメリットがあるのでしょうか？

この章では、築古マンションをリノベーションして売却するメリットについて、詳しく解説していきます。
 

売却価格の向上

築古マンションの多くは、内装や設備が老朽化しているため、そのままでは買い手から敬遠され、価格が下落してしまう傾向があります。

しかし、リノベーションによって最新設備を導入したり、間取りやデザインを一新したりすることで、物件の魅力が格段に向上し、結果として売却価格の向上に繋がる可能性が高まります。

特に、需要の高い設備や人気の高いデザインを取り入れることで、相場よりも高い価格で売却できるケースも少なくありません。

例えば、古いキッチンをスタイリッシュなシステムキッチンに交換したり、浴室をゆったりとくつろげる空間に改装したりすることで、購入希望者の購買意欲を高めることができます。

また、間取りを現代のライフスタイルに合わせたものに変更することで、より幅広い層にアピールすることができ、早期売却に繋がる可能性も高まります。

リノベーションによって物件に付加価値をつけることで、築年数の古さをカバーし、資産価値を維持または向上させることが期待できるのです。
 

買主が見つかりやすくなる

築古マンションは、内装や設備の老朽化が原因で購入希望者が見つかりにくいという課題があります。

しかし、リノベーションを施すことで、新築同様の美しさや快適さを手に入れることができ、購入希望者にとって魅力的な物件へと生まれ変わります。

特に、近年はライフスタイルが多様化しており、自分の好みに合った住まいを求める人が増えています。

リノベーションによって個性的な空間を演出することで、他の物件との差別化を図り、特定のニーズを持つ購入希望者へ強くアピールすることができます。

また、リノベーション済み物件は、購入後すぐに住むことができるという点も大きなメリットです。

従来の中古マンションは、購入後にリフォームが必要となるケースが多く、費用や時間、手間がかかることがネックとなっていました。

その点、リノベーション済み物件であれば、手間や時間をかけずに、すぐに新生活をスタートできるため、時間がない共働き世帯や、高齢でリフォームが難しい方などからも人気を集めやすくなります。

結果として、購入希望者の選択肢が増え、早期売却や高値売却に繋がりやすくなるのです。
 

競合物件との差別化

人気エリアの中古マンションともなると、似たような条件の物件が数多く存在し、激しい競争を強いられることになります。

その中で、購入希望者に選んでもらうためには、他の物件との差別化が重要になります。

リノベーションは、まさに物件に個性と魅力を付加し、競合物件との差別化を実現するための有効な手段と言えるでしょう。

例えば、同じマンション内で売出し中の物件があったとしても、リノベーションによって間取りや内装、設備の仕様を変えることで、全く異なる個性を打ち出すことができます。

また、流行のデザインや最新設備を取り入れることで、新築マンションにも負けない魅力をアピールすることも可能です。

さらに、リノベーションによって住み心地や快適性を向上させることで、価格競争に巻き込まれることなく、適正価格での売却を目指せる可能性も高まります。
 

築古マンションをリノベーションして売却するデメリット

リノベーションには、これまで見てきたように、築古マンションの売却を有利に進めるための様々なメリットがあります。

しかし、メリットばかりではなく、デメリットも存在することを忘れてはいけません。

場合によっては、リノベーションが裏目に出てしまい、売却価格に反映されなかったり、売却活動が長期化してしまう可能性もあります。

この章では、築古マンションをリノベーションして売却する際のデメリットについて、詳しく解説していきます。

リノベーションを行うかどうかを判断する際には、メリットだけでなく、デメリットも踏まえて、慎重に検討することが重要です。
 

リノベーション費用がかかる

リノベーションには、当然ながら費用が発生します。

その費用は、間取りの変更や設備のグレード、施工内容などによって大きく変動します。

小規模なリノベーションであれば数十万円程度で済む場合もありますが、大規模な間取り変更や内装を一新するような場合は、数百万円から場合によっては一千万円を超える費用が必要となることもあります。

例えば、浴室やキッチンの交換など、設備のグレードアップだけでも、それぞれ数十万円から百万円以上の費用がかかることは珍しくありません。

さらに、間取り変更を伴う場合は、壁の撤去や新設など、大掛かりな工事が必要となり、費用が跳ね上がる傾向があります。

予算オーバーを防ぐためには、事前に複数の業者から見積もりを取り、しっかりと比較検討することが重要です。

また、リノベーション費用に加えて、不動産会社に支払う仲介手数料なども考慮しておく必要があります。

リノベーション費用を回収できるかどうかは、売却価格や売却までの期間、そして購入希望者のニーズなど、様々な要因によって左右されるため、慎重な判断が必要です。
 

売却期間が長引く可能性がある

リノベーションによって物件の魅力が高まり、早期売却に繋がる可能性がある一方で、場合によっては、売却期間が長引く可能性も考えられます。

それは、リノベーションによって物件のターゲット層が限定されてしまう場合です。

例えば、個性的なデザインや間取りは、一部の購入希望者にとっては魅力的ですが、万人受けするとは限りません。

ターゲットを絞り込んだリノベーションは、購入希望者層が限定されてしまい、売却までに時間がかかってしまう可能性があります。

また、リノベーションによって物件価格が上昇することで、購入希望者の予算を超えてしまい、顧客層が狭まってしまう可能性も考えられます。

さらに、リノベーション済みの物件は、購入希望者が見学する際に、実際に住んだ時のイメージを掴みやすいというメリットがある一方、自分好みに変更できないという点で、敬遠される可能性もゼロではありません。

リノベーションを行う際には、ターゲットとする購入希望者層を明確にし、ニーズに合致したデザインや間取り、設備を選ぶことが重要です。

市場調査をしっかりと行い、不動産会社にも相談しながら、戦略的にリノベーションを進めるようにしましょう。
 

引っ越し費用や二重住居のリスク

リノベーション中は住宅に住むことができないため、新居を確保して引っ越しする必要があります。 

そのため、「家を売ったお金で新居の資金を用意する」という方法がとれない点は注意が必要です。

売却が完了するまでは、新居の家賃や住宅ローンに加え、売却物件のローン返済や固定資産税などの維持費も二重で負担することになります。

また、リノベーションが完了してから売却活動を行うため、売却までに時間がかかればかかるほど、二重の費用負担期間が長くなってしまうリスクもあります。

リノベーションは、資金計画に余裕をもって、引っ越し費用や二重住居の可能性も考慮した上で検討するようにしましょう。
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リノベーション費用と注意点

リノベーションは、築古マンションの売却を成功させるための有効な手段ですが、高額な費用がかかることも事実です。

そのため、リノベーションを検討する際には、費用相場を把握しておくことはもちろんのこと、注意点についても事前に理解しておくことが重要になります。

この章では、リノベーション費用に関する基礎知識や、工事内容、信頼できる業者選びのポイントなど、知っておきたい注意点を解説していきます。
 

費用相場

リノベーション費用は、マンションの広さや築年数、間取り変更の有無、使用する素材のグレード、設備の仕様などによって大きく変動します。

そのため、一概に「いくら」とは言えませんが、一般的な目安として、㎡単価で計算されることが多いようです。

マンションリノベーションの相場は、おおよそ1㎡あたり10万～15万円と言われています。

例えば、70㎡のマンションをリノベーションする場合、単純計算で約700万～1050万円が費用の目安となります。

もちろん、これはあくまで目安であり、実際には、選択するリノベーション内容によって大きく変わってきます。

例えば、壁紙や床材の張替えなど、内装を部分的に変更するだけの小規模なリノベーションであれば、費用は抑えられます。

一方、間取りを大幅に変更したり、キッチンや浴室などの水回りを最新設備に交換したりするような大規模なリノベーションの場合は、費用は高額になる傾向があります。

また、同じ設備を導入する場合でも、メーカーやグレードによって価格が大きく異なる場合もあります。

リノベーション費用を抑えたい場合は、事前に複数の業者から見積もりを取り、比較検討することが重要です。

その際には、単に価格の安さだけで判断するのではなく、工事内容や使用する素材、保証内容なども確認するようにしましょう。
 

工事内容と期間

リノベーションの工事内容は、大きく分けて「内装工事」「設備工事」「間取り変更工事」の3つに分類されます。

内装工事は、壁紙や床材の張替え、クロスの貼り替え、照明器具の交換など、部屋の雰囲気を大きく変える工事です。

 例えば、6畳の部屋の壁紙を張り替えるだけなら、わずか1日で完了することもあります。 キッチンやトイレなど、部分的に壁紙や床の張り替えを行う場合は、1週間程度かかるでしょう。

設備工事は、キッチンや浴室、トイレなどの設備を交換したり、新たに設置したりする工事です。

最新設備を導入することで、快適性や利便性を向上させることができます。設備のグレードや工事内容によっては、費用や工期が大きく変わる可能性があります。

キッチン交換の場合、設置場所を変えずに現状通りの接続で交換するだけなら2～4日程度で完了します。 

しかし、床や壁の張り替えも同時に行う場合は1週間程度、キッチンの位置を変更する場合は、配管や電気工事なども伴うため、2週間～1ヶ月程度かかるでしょう。

浴室は、ユニットバスからユニットバスへの交換であれば3～4日で完了します。 

タイル風呂からユニットバスへの交換の場合は、基礎工事が必要になるため、4～7日程度かかるでしょう。

トイレは、本体の交換のみであれば半日～1日で完了します。 

和式トイレから洋式トイレへの変更は2日程度、床の張り替えや水道管の取り換えも同時に行う場合は3～4日程度かかるでしょう。

洗面台は、交換のみであれば半日～1日で完了します。 

床と壁のクロス張り替えも同時に行う場合は、1～2日程度かかるでしょう。

間取り変更工事は、壁を撤去したり、新たに設置したりすることで、部屋の広さや配置を変える工事です。 

例えば、1部屋を2部屋に分けたい場合は、壁を作る工事で2～3日程度が目安となります。 

逆に、壁を取り壊して2部屋を1部屋にしたい場合は、床の張り替えなども含めて5～6日程度かかるでしょう。

内装や設備をすべて新しくするフルリノベーションの場合は、設計に3ヶ月、工事に3ヶ月程度かかる場合もあり、全体で6～7ヶ月を要することもあります。

さらに、マンションによっては、大規模なリノベーションを行う際に、管理規約によって理事会の承認が必要となる場合があります。 

理事会は一般的に月に1度程度の開催となるため、承認を得るまでにさらに時間がかかる可能性があります。 

例えば、理事会の開催が月に1度だった場合、承認を得るまでに数ヶ月かかるケースも想定されます。 

また、年末年始やお盆期間中は工事ができない場合もあるため、実際には6ヶ月できっちり終わることは少なく、工事期間が数ヶ月程度伸びてしまう可能性もあるでしょう。

このように、リノベーションの工事期間は、工事内容の規模やマンションの管理規約、さらには予期せぬトラブルなどによって大きく左右される可能性があることを理解しておく必要があります。
 

信頼できる業者選び

リノベーションは、住宅に関する専門的な知識や技術が必要となるため、信頼できる業者選びが非常に重要になります。

悪質な業者を選んでしまうと、施工不良や予定していた工期が守られないなど、トラブルに巻き込まれてしまう可能性もあります。

信頼できる業者を選ぶポイントとしては、以下の点が挙げられます。

・複数の業者から相見積もりを取る


複数の業者に見積もりを依頼し、費用や工事内容、保証内容などを比較検討しましょう。 

相見積もりを取ることで、適正な価格や工事内容を把握することができます。

・会社の規模だけで判断しない


会社の規模が大きいからといって、必ずしも優良業者とは限りません。 

小規模な会社でも、地域密着型で丁寧な仕事をする業者もたくさんあります。 

大切なのは、会社の規模ではなく、実績や信頼性で判断することです。

・施工事例をチェックする


ホームページなどで過去の施工事例を確認し、デザインや品質、顧客満足度などをチェックしましょう。 

実際にリノベーションを行った物件を見学できる会社であれば、より具体的にイメージを掴むことができます。

・担当者との相性も大切にする


リノベーションは、長い期間をかけて業者とやり取りをする必要があるため、担当者との相性も重要です。 

コミュニケーションが取りやすく、こちらの要望をしっかりと聞いてくれる担当者を選ぶようにしましょう。

・アフターフォロー体制を確認する


工事完了後のアフターフォロー体制が充実しているかどうかも重要なポイントです。

保証期間や内容、定期点検の有無などを確認しておきましょう。

リノベーションは、高額な費用がかかる工事です。 

少しでも不安な点があれば、契約前にしっかりと確認し、納得した上で契約を結ぶようにしましょう。
 

こんなマンションはリノベーションして売却しよう！

ここまで、築古マンションをリノベーションして売却するメリット・デメリット、費用や注意点などを解説してきました。

「結局、自分のマンションはリノベーションすべきなのだろうか？」

そう迷っている方もいるのではないでしょうか。

確かに、リノベーションは必ずしも全ての築古マンションに有効な選択肢とは言えません。 

物件によっては、リノベーション費用を回収できずに、損をしてしまう可能性もあります。

そこで、この章では、リノベーションによって売却価格の上昇が見込める可能性が高く、費用対効果の高いマンションの特徴を解説していきます。
 

立地条件が良い

マンションの資産価値において、最も重要な要素の一つが「立地条件」です。

駅からの距離が近い、交通アクセスが良い、生活利便施設が充実しているなど、住みやすいと感じる要素が多いほど、マンションの需要は高まり、資産価値は維持されやすくなります。

逆に、どんなに建物の状態が良くても、立地条件が悪ければ、購入希望者が見つかりにくく、売却価格も伸び悩んでしまう可能性があります。

特に、駅徒歩10分以内、できれば5分以内のマンションは、交通利便性の高さから、常に一定の需要が見込めます。

また、スーパーやコンビニ、病院、銀行などの生活利便施設が徒歩圏内に揃っていることも、購入希望者にとって大きな魅力となります。

このように、立地条件の良いマンションは、築年数が経過しても需要が衰えにくいため、リノベーションによってさらに物件の魅力を高めることで、高値売却が期待できます。

一方、立地条件に難があるマンションの場合、リノベーションの効果は限定的になってしまう可能性もあるため、注意が必要です。
 

間取りに人気がある

マンションの資産価値は、時代の変化とともに変動します。

特に、住まいに対するニーズが多様化する現代においては、「間取り」は購入希望者にとって重要な判断材料の一つとなっています。

一昔前には人気だった間取りでも、現代のライフスタイルに合わず、敬遠されてしまうケースも少なくありません。

例えば、かつては主流だった「個室重視」の細かく区切られた間取りは、プライバシーが確保できる一方、部屋が狭くなりがちで、開放感に欠けるというデメリットがあります。

近年人気が高まっているのは、家族とのコミュニケーションを重視した、リビングダイニングキッチン (LDK) を中心とした広々とした間取りです。

LDKが広く取られている間取りは、家族が自然と集まりやすく、開放感があり、明るく過ごしやすいという点から、多くの購入希望者から支持されています。

また、収納スペースが充実している、家事動線が考慮されているなど、機能性や快適性に優れた間取りも人気があります。

このように、時代のニーズに合った間取りのマンションは、リノベーションによってさらに魅力を高めることで、高値売却に繋がりやすいため、おすすめです。

逆に、時代遅れな間取りのマンションは、リノベーション費用をかけたとしても、その効果が薄れてしまう可能性があるため、注意が必要です。
 

管理状態が良い

マンションの資産価値を維持するためには、建物の維持管理が適切に行われているかが非常に重要になります。

きちんと管理されているマンションは、共用部分がきれいなだけでなく、設備の故障やトラブルにも迅速に対応してもらえるため、安心して暮らせるというメリットがあります。

購入希望者にとっても、管理状態の良いマンションは、長期的に安心して住み続けられるという安心感があり、高く評価される傾向があります。

具体的には、清掃が行き届いている、植栽が綺麗に整えられている、長期修繕計画が適切に策定・実施されているといった点は、管理状態の良さを判断する上で重要な指標となります。

また、管理人や管理会社が、住民からの要望や相談に丁寧に対応してくれるかどうかも重要なポイントです。

管理状態の良いマンションは、リノベーションによってさらに資産価値を高めることができるため、おすすめです。

逆に、管理状態が悪いマンションは、いくらリノベーションをしても、その効果が半減してしまう可能性があります。 

築年数が経過したマンションを購入する際、購入希望者は管理状態を重視する傾向があります。 

管理状態が悪いマンションは、購入後にトラブルが発生するリスクも高いため、敬遠されやすく、売却活動が難航する可能性もあるでしょう。
 

まとめ：築古マンション売却はメリット・デメリットを比較して判断を

築古マンションを売却する際、「少しでも高く売りたい」と考えるのは当然のことです。 

リノベーションは、そんな願いを叶える有効な手段の一つと言えます。

しかし、リノベーションには、メリットだけでなく、費用や売却リスクなど、デメリットも存在します。

リノベーションを行うかどうかは、マンションの状態や周辺環境、売却希望時期、そして、所有者様の資金状況などを総合的に判断する必要があります。

大切なのは、メリット・デメリット、費用対効果、そしてリスクをしっかりと理解した上で、最適な選択をすることです。

もし、リノベーションを検討しているのであれば、まずは信頼できる不動産会社に相談してみることをおすすめします。

不動産会社は、豊富な経験と専門知識に基づいて、所有者様の状況やニーズに合わせた最適な売却プランを提案してくれます。

一人で悩まず、まずはプロに相談することで、納得のいく売却活動を進めることができるでしょう。

横浜市のマンション売却のプロフェッショナル、あおぞら不動産があなたの不動産売却を成功へとサポートします。詳細は「マンションの売却」ページからご覧ください。