マンション売却の全流れを初心者でも理解できるステップバイステップガイド｜不動産売却コラム｜ | 横浜市の不動産売却、査定・買取なら（株）あおぞら不動産
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マンション売却の全流れを初心者でも理解できるステップバイステップガイド
目次
マンション売却の全流れを理解する
マンション売却の流れは初めての方には難しく感じられるかもしれませんが、一連の手続きを理解すれば順調に進めることが可能です。
まず、売却に向けた全体的な流れとそれにかかる期間を確認しましょう。
通常、売却の準備から査定依頼、不動産会社の選択、媒介契約の締結、販売活動の開始、売買契約、引き渡し、そして売却後の手続きまでが基本的な流れとなります。
この一連の手続きを経るのに必要な期間は、通常、約5～6ヶ月程度です。
具体的には、売却活動開始から売買契約まで約3ヶ月、売買契約から引き渡しまで1ヶ月（この間に買主が住宅ローンの本査定を受ける必要があるため）、そして売却準備を含む前期準備に1～2ヶ月程度を見込むと良いでしょう。
ただし、これらはあくまで目安であり、マンションの状況や市場の動向により変動します。
各ステップで必要となる作業や注意点をいち早く把握し、計画的に準備を進めていきましょう。
売却準備：必要な書類と情報の収集
マンションの売却を進める前に、まずは準備が必要です。
この章では、売却に必要な書類と情報の収集について解説します。
売却手続きをスムーズに進めるために必要な書類一覧と、それらの準備方法を把握しましょう。
また、売却に影響を与える市場情報やマンションの評価点についての情報収集方法も説明します。
このステップをしっかりと踏むことで、マンション売却がスムーズに進むだけでなく、より良い条件での売却が可能となります。
必要な書類一覧とその準備方法
マンション売却は大きな決断です。
マンション売却においては、まず以下のような書類が必要となります。
| 必要な書類 | 入手方法 | 必要なタイミング |
|
身分証明書（運転免許証・マイナンバーカード・パスポート・健康保険証） |
- |
媒介契約前 |
|
実印・印鑑登録証明書（発行してから3ヶ月以内） |
印鑑登録証明書はコンビニまたは市町村役場で発行 |
媒介契約前 |
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口座情報がわかる通帳またはキャッシュカード |
金融機関 |
媒介契約前 |
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マンションの管理規約 |
管理会社（入居時に入手済のもの） |
売買契約前 |
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間取りが分かるマンションのパンフレット |
- |
媒介契約前 |
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権利証（登記識別情報通知書） |
不動産取得時に入手済みのもの |
媒介契約前 |
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ローン残高証明書 |
金融機関 |
媒介契約前 |
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固定資産税・都市計画税納税通知書 |
毎年6月に郵送されるもの |
媒介契約前 |
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新築時の販売パンフレット |
- |
売買契約前 |
|
管理に係る重要事項調査報告書 |
管理会社 |
売買契約前 |
これらは売却に必要な基本的な書類で、一部は時間がかかることや手数料が発生する場合もありますので、早めに準備を始めましょう。
また、不動産会社によっては更に詳細な情報を求める場合もあるため、具体的に何が必要かは早期に不動産会社に確認することが重要です。
これらの書類は全て揃えることで、買主が安心して契約に進むことができます。
また、査定結果にも影響を与えるため、しっかりと準備をしておきましょう。
売却に関する情報の集め方
マンション売却における事前情報の収集は、売却価格の設定や流れを理解するために必要なステップとなります。
①市場価格の把握：
まずは、自身のマンションの相場を把握することが重要です。不動産情報サイトや専門機関のリポートを活用し、自分のマンションが立地するエリアの平均的な物件価格や、同じような築年数・間取りのマンションの売買価格を調査しましょう。
専門機関のリポートは、不動産価格の動向や市場のトレンドなどを分析した報告書で、これを利用することで自身のマンションの相場を把握し、売却時の適切な価格設定や戦略立案に役立てることができます。
具体的には、不動産経済研究所の「全国マンション市場動向」や、全国の不動産取引情報を提供している国土交通省の「不動産取引価格情報」などがあり、インターネット上で無料で閲覧することができます。
②周辺環境や地域情報の収集：
マンションの価値は、その周辺環境や地域の発展性に大きく影響されます。公共施設の計画や、新たな商業施設の出店情報など、今後の地域の発展性を見込める情報は購入希望者にとって魅力的な要素となります。
③不動産会社への相談：
不動産会社に査定依頼をすることで、専門的な視点から価格や売却方法をアドバイスしてもらえます。また、マンションの特徴や周辺環境をどのようにアピールすれば良いかのアドバイスも得ることができます。
これらの情報収集を通じて、適切な売却価格の設定や効果的な売却戦略を立てることができます。
マンションの査定依頼
次に進むステップは、マンションの査定依頼です。
この章では、査定の依頼方法とそのタイミング、そして査定結果からマンションの価値をどう見るかについて詳しく説明します。
マンションの価値を正しく理解し、適切な価格設定をするためには、信頼できる不動産会社に査定を依頼することが重要です。
このプロセスをしっかりと理解することで、適切な価格でマンションを売却するための土台を築きましょう。
査定依頼の方法と適切なタイミング
マンションの査定依頼は、インターネットや電話で行うことが一般的です。
大手の不動産会社や地元の不動産業者、複数の業者が参加する不動産査定サイトなどを利用し、自身のマンション情報（住所、間取り、築年数など）を入力または伝えることで査定依頼が可能です。
査定依頼のタイミングは、売却を考え始めたらすぐがベストです。
査定結果を受けてから実際に売却活動を始めるまでには時間がかかることもありますし、何より自身のマンションがどの程度の価値があるのかを早期に知ることで、適切な売却計画が立てられます。
また、一つの不動産会社だけでなく複数の業者に査定依頼をすることで、各業者の査定結果を比較し、より適切な価格設定や業者選びに役立てることが可能です。
ただし、査定結果はあくまで参考の一つと考え、最終的な売却価格は市場状況や自身の売却希望価格なども考慮して決定することが重要です。
査定結果から見るマンションの価値をどう見るか
不動産会社からの査定結果は、あなたのマンションが市場でどの程度の価値があるかを見る重要な指標です。
しかし、その価格が必ずしも最終的な売却価格となるわけではなく、あくまで参考の一つと考えるべきです。
査定結果は、マンションの立地、築年数、間取り、設備の状態、周辺環境等、さまざまな要素をもとに算出されます。
また、不動産業者ごとに査定に用いる基準や算出方法が異なるため、同じ物件でも業者によって査定額に差が出ることもあります。
査定結果を受け取った際は、まずその価格が妥当かどうかを自分自身で確認しましょう。
市場価格の調査や事前の情報収集を行っておけば、自分自身でもある程度の価格帯は予想できるはずです。
また、査定額が思ったより低かった場合や著しく高かった場合は、その理由を不動産会社に確認することも重要です。
不動産会社選び：媒介契約の締結
マンション売却においては、信頼できる不動産会社とのパートナーシップが重要です。
この章では、不動産会社の選び方と媒介契約の締結について解説します。
適切な不動産会社を選ぶことで、売却活動がスムーズに進行し、売却価格や条件面でも有利に進めることができるでしょう。
不動産会社選びのポイント
不動産会社を選ぶ際のポイントは大きく分けて3つになります。
それぞれ具体的な方法を解説していきましょう。
①実績と評判：
まず確認したいのが不動産会社がこれまでにどの程度の実績を上げてきているか、そしてその評判はどうなのかという点です。Googleマップの口コミやレビューサイトを活用し、実際の利用者がその不動産会社をどう評価しているか見てみましょう。良い評価が多ければ信頼できる会社と言えます。
②ローカルエリアの理解度：
次に、自分が売却する物件のエリアに強い不動産会社を選ぶことが大切です。地元エリアに精通している不動産会社であれば、そのエリアの市場価格や特性をうまく活用して物件を売却することができます。
③対応の良さ：
最後に、不動産会社のスタッフの対応が良いかどうかも重要なポイントです。売却は複雑な手続きが多く、初めての方は特に不安に感じることも多いでしょう。その際に親切丁寧に対応してくれる会社であれば、売却の過程がスムーズに進むことが期待できます。また、コミュニケーション能力が高いスタッフは、販売活動や交渉において有利となると言えます。
以上が不動産会社選びのポイントです。
これらを踏まえて、自分のニーズに合う会社を選びましょう。
媒介契約とは？知っておくべき3種類
媒介契約とは、不動産の売却を行う際に、売主と不動産会社が結ぶ契約です。
この契約により、不動産会社が売却活動を行う代わりに報酬を得るという関係が成立します。
媒介契約には主に次の3種類があり、それぞれ特徴と注意点が存在します。
①専属専任媒介契約：
専属専任媒介契約は、契約を結んだ不動産会社だけが売却活動をする契約です。そのため、他の不動産会社を通じて販売することはできませんが、専属のため手厚いサポートが期待できます。
②専属媒介契約： 専属媒介契約は、契約した不動産会社を通じて売却することが主ですが、売主自身が買主を見つけることは可能です。専属専任媒介契約と違い、自分でも販売活動ができるのが特徴です。
③一般媒介契約： 一般媒介契約は、複数の不動産会社を通じて売却することができる契約です。広範囲に販売活動を行うことができますが、各不動産会社のサポートは薄くなる可能性がある点に注意が必要です。
これら3種類の契約には、それぞれメリットとデメリットがあるため、自身の売却目的や必要なサポートの内容によって選ぶべき契約形態が異なります。詳細については専門家に相談することをおすすめします。
横浜市のマンション売却のプロフェッショナル、あおぞら不動産があなたの不動産売却を成功へとサポートします。詳細は「マンションの売却」ページからご覧ください。
マンションの販売活動開始
不動産会社と媒介契約を結んだ後、いよいよ具体的な売却活動が開始されます。
具体的にどういうことがされるのかと言うと、不動産会社が物件情報をまとめて広告を出したり、購入希望者に対して物件の説明や見学の対応をしたりします。
また、売却価格の設定もこの時期に行われます。
これらは、売却の成否に直結する重要なステップであるため、どのように進めるべきか、具体的な進め方について解説していきます。
販売活動の流れ
販売活動の流れは以下の手順で行われます。
①売り出し価格の設定： まず、不動産会社と相談しながらマンションの売り出し価格を決定します。この時、相場調査と物件の特徴、売却の状況や目的などを考慮して価格を決めます。
②物件情報の整理と広告作成： 売り出し価格が決まったら、物件の特徴や魅力、周辺環境などの詳細情報と共に広告を作成します。広告は専用の不動産情報サイトやチラシ、インターネット広告などに掲載されます。特に広告写真を充実させることは重要ですので、そこを重点的に不動産会社とどうすればより魅力を伝えられるかを相談しながら進めるのが良いでしょう。
③内覧希望者への情報提供： 広告を見て内覧希望者から問い合わせがあった場合、不動産会社は詳細な物件情報や予定している売却スケジュール等を提供します。
④内覧の対応と説明： 内覧を希望する購入希望者に対しては、不動産会社が現地で物件の説明を行います。この際、事前準備として部屋片付けと清掃（特に重要なのが水回りやキッチン、収納スペース）、臭い対策（動物を飼われてたりタバコを吸われている場合は特に）を行うようにしましょう。また、内覧の際には物件のメリットだけでなく、注意点やリフォームの必要性などもお伝えするのが良いです。
⑤価格交渉と契約締結： 購入希望者から売却に対する申し出があった場合には、売主と購入者間で価格や引き渡し日などについての交渉が始まります。交渉がまとまれば、正式な売買契約を結びます。
以上が一般的な販売活動の進行方法ですが、不動産会社により具体的な進行方法やスケジュールは異なることもありますので、実際の進行は契約した不動産会社としっかりとコミュニケーションをとりながら進めていくことが重要です。
3ヶ月以上経っても売れない場合はどうすれば良いのか？
マンション売却を開始しても3ヶ月以上売れない場合は、どうすれば良いのでしょうか？
そのような状況に直面した場合に考慮すべき点と対策を以下に述べます。
①不動産会社を切り替える：
売却物件が3ヶ月以上売れない場合、まず考えるべきは「不動産会社の切り替え」です。新たな不動産会社を選ぶことで、売却戦略や見込み客の獲得方法を変えてみることができます。ただし、注意点として契約期間があります。媒介契約の契約期間は通常3ヶ月で、期間内に売主から一方的に契約を解除すると、費用を請求される恐れがあります。そのため、契約期間満了時に切り替えるのが無難です。
②売り出し価格を見直す：
3ヶ月以上売れない場合、2つ目の対策は「売り出し価格の見直し」です。特に、査定価格よりも高く売ることを考えている方は価格を落とすことを検討してみてください。マンション売却の場合、売り出し価格は非常に重要な要素であり、適正価格で売ることが売却成功の鍵となります。
③一般媒介で売り出してみる：
3ヶ月以上売れない場合、別の手段として「一般媒介での売り出し」を考えることも可能です。一般媒介とは複数の不動産会社に同時に売却を依頼できる契約で、各不動産会社間での競争原理が生まれ、早期売却につながる可能性があります。
④築25年超の物件は瑕疵担保保険を付保する：
最後に、「築25年超の物件は瑕疵担保保険を付保する」ことも一つの対策です。瑕疵担保保険とは、売却後に物件に欠陥が見つかった場合、その修理費用を一部補償する保険です。築25年以上経った物件でも、この保険を付けることで、購入者は安心して購入することができ、結果的に早期売却につながる可能性があります。
以上の4つの対策を試すことで、マンションの売却活動を成功への可能性がグッと高まることでしょう。
しかし、最終的には市場の動向や物件の状況によりますので、必ずしも全ての対策が成功を約束するわけではありません。
それぞれの状況を踏まえて、適切な対策を採るようにしましょう。
売却の最終ステップ：売買契約から引き渡しまで
あなたがマンションを売却する際、最終ステップは売買契約の締結から引き渡しまでとなります。
これは売却が成立する最重要のフェーズであり、細部までしっかりと把握しておくことが求められます。
この章では、契約内容の確認方法や注意点、さらにはスムーズな引き渡しの流れについて解説します。
一つ一つのステップを理解し、問題が発生しないように進めることで、安心してマンションの売却を完了させることができるでしょう。
売買契約の流れと注意点
買い手が見つかった次のステップは、売買契約の締結です。
これは通常、不動産会社の店舗で行われ、両者が集まって契約書に署名・捺印を行います。
このときに、買主から売主へ手付金が支払われます。
手付金は売却金額の5～10%が一般的で、万一売買契約がキャンセルとなった場合には、この金額が違約金となります。
また、売主は不動産会社へ仲介手数料を支払います。
一般的には売却金額の3%から5%で、半金を契約成立時に、引き渡し後に残りを支払うケースが多いです。
契約の際には、取引内容や売主・買主の権利・義務が明確に記載された売買契約書をよく確認しましょう。
締結後はこの契約書に基づいて権利や義務を履行することになります。
不明な点は遠慮せずに不動産会社に質問しましょう。
売買契約後も注意点があります。
買主がローンを利用する場合、金融機関からローンが否決されると契約は白紙解約となります。
この場合、売主は買主から受け取った手付金を返却しなければなりません。
さらに、引き渡し後にマンションに隠れた瑕疵（雨漏りなど）が見つかった場合、売主はその責任を負う必要があります（契約不適合責任）。これらのポイントを念頭に置いて、契約を進めることが大切です。
引き渡しの流れ
売買契約が終わったら、引き渡しの準備を始めます。
この段階で、所有権移転や買主の住宅ローンの手続きなど、様々な手続きが必要となるため、引き渡しまでには約1ヶ月程度の時間が必要となります。
引き渡し時には以下の書類準備が必要です：
・権利証または登記識別情報通知書
・実印
・印鑑証明書（3ヶ月以内）
・固定資産税・都市計画税納税通知書
・住民票
・本人確認資料（運転免許証など）
・固定資産税評価証明書
・鍵（複製も含め全て）
・抵当権等抹消書類（金融機関が用意する）
・管理費・修繕積立金の領収書等
・分譲時のパンフレット
・管理規約
・使用細則
引き渡しの際には、売主、買主のみならず、不動産会社と金融機関の担当者も立ち会います。
決済では、仲介手数料や売却価格の残金の支払いが行われます。
これが完了すれば、鍵や物件に関する資料の引き渡しを行い、流れは完了となります。
売主が住宅ローンの残高を持っている場合、返済手続きも同時に進めることになります。
抵当権を抹消するには住宅ローンを完済する必要があるため、引き渡し前に住宅ローン残高を把握しておくことが重要です。
また、決済と引き渡しをスムーズに進めるためには、必要書類が全て揃っているか事前に確認しておくことが必要です。
書類が不足していたり不備があると、手続きが進まず、引き渡しを延期する可能性も出てくるので注意しましょう。
売却後の手続き：確定申告
マンションの売却が無事に終わったら、次に進むべきは売却後の手続きです。
その中でも特に重要なのが、売却の翌年の2月16日から3月15日までの期間に行う確定申告です。
マンション売却によって利益を得た場合、譲渡所得税が発生します。
そのため、確定申告を行い、適切な納税を行うことが求められます。
また、売却で損失が出た場合も、その損失を翌年に繰り越す特例が適用されることがあるため、確定申告は必須となります。
この確定申告では、必要な書類を用意し、それに基づいて記入して管轄の税務署にて手続きを進めることになりますが、オンラインでも手続きが可能です。
手続きの後、納税または還付が済めば、確定申告は完了です。
これで、マンション売却の全手続きが完了となります。
一方で、譲渡所得の計算方法についても理解しておくことが肝心です。
「売却金額 - 取得費 - 譲渡費用」が譲渡所得となります。
ここで言う取得費とは、マンション購入時にかかった費用のことを指します。
ただし、建物部分の価格については、減価償却費相当分を差し引いた金額が取得費となります。
また、譲渡費用とは、マンション売却にかかる費用（仲介手数料など）のことを意味します。
まとめ
いかがでしたでしょうか。「マンションを売る」というと、思いの外多くのステップが待ち構えていることに驚かれるかもしれません。
最初の準備から価格の見積もり、不動産会社選び、契約の手続き、そして売却まで、複雑そうに見えるそれぞれの工程を一歩ずつ進めなくてはいけません。
また、売却が終わった後も、確定申告が待っています。
このように見えてしまうと、やや面倒なことのようにに思えてしまうかもしれませんね。
しかし、この一連の流れをスムーズに進め、さらに高く売却するための一番の秘訣は、実績があり、高く売るためのノウハウを持った不動産会社選びだと言えます。
適切な不動産会社に出会えれば、価格の見積もりから契約、売却までの手続きも円滑に進み、最終的には思った以上の価格でマンションを売却することが可能となります。
また、確定申告も含めた後処理も適切にサポートしてくれるでしょう。
この記事があなたのマンション売却を円滑に進め、最高の結果を得るための一助となれば幸いです。
一歩一歩確実に進めていくことで、きっと成功につながるでしょう。
横浜市のマンション売却のプロフェッショナル、あおぞら不動産があなたの不動産売却を成功へとサポートします。詳細は「マンションの売却」ページからご覧ください。
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