住んだままでも安心！「マンション売却」スムーズに進めるためのコツ｜不動産売却コラム｜ | 横浜市の不動産売却、査定・買取なら（株）あおぞら不動産

住んだままマンション売却への道のり

マンションの売却を考える時、

「引っ越し先が見つかるまで現在のマンションに住み続けたい」

「資金計画をしっかり立ててから売却したい」

という方もいらっしゃるでしょう。

それなら、住んだままマンションを売却するという選択肢もあります。

しかも、これには資金計画を立てやすいといった様々なメリットもあります。

そこで今回は、居住しながらマンション売却を進める道のりについて詳しく解説します。

不安なくスムーズに売却を進めるためのポイントを押さえて、一緒に進めていきましょう。

住みながらマンション売却ってできる？

住みながらマンション売却ってできる？」という疑問に対して、結論から言うと、可能です。

むしろそちらの方が一般的だと言えます。

その理由は経済的なもので、現在のマンションを売却する前に新居を購入して引越すと、現在の住宅ローンの返済と新居のローン返済が重複してしまい、月々の支払いが増えるリスクがあるためです。

さらに、現在の自宅の売却後に新居を探すケースでは、一時的な仮住まいが必要になり、その間の家賃負担も発生します。

これらの理由から、住みながらマンションを売却することは一般的な手段となっています。

これらを考慮すれば、住みながら売却を行うことにより、うまく資金計画を立てて無理なく移行を進めることが可能です。

居住中のマンション売却の一般的な流れ

居住中のマンション売却の一般的な流れは、次のようになります。

①不動産会社に査定依頼をする：
まず始めに、信頼できる不動産会社に査定を依頼します。市場の動向や物件の情報を元に、専門のスタッフが適切な売却価格を算出してくれます。

②不動産会社と媒介契約を結ぶ：
査定価格に納得がいったら、不動産会社と媒介契約を結びます。この契約が結ばれると、不動産会社が売却活動を代行してくれます。

③売却活動を行う：
媒介契約後、不動産会社が物件情報を公開し、売却活動を始めます。住みながらの売却の場合、内覧対応も発生しますので、生活感を控えめにしておくことが重要です。

④購入希望者と売買契約を結ぶ：
購入希望者が現れ、価格などの条件に合意できたら売買契約を結びます。契約締結では、契約書の内容をしっかり確認しましょう。

⑤引っ越しする：
売買契約が締結した後、新居への引っ越しを行います。新居探しがまだの場合は、ここで時間が必要となります。

⑥引き渡しを行う：
最後に、購入者に対し物件の引き渡しを行います。この際、ローン残高がある場合は、売却代金から清算されます。

以上が一般的な流れです。

しかし、各々の状況により細部は異なることもあります。

そのため、専門の不動産会社と十分に話し合いながら進めることが大切です。

住んだままマンションを売却するメリット

前章で述べた通り、住みながらマンションを売却することは一般的であり、その理由は資金計画の観点から次の物件の購入と引越しをスムーズに行えるからです。

実は、それ以外にも住みながら売却することには他にもいくつかのメリットがあります。

それは自宅の魅力を直接伝えられること、新生活への移行をスムーズに行えることなど、一見思いつかないかもしれませんが、重要なポイントです。

以下でそれらのメリットを解説していきます。

資金計画が立てやすい

住みながらのマンション売却は、資金計画を立てやすいというメリットがあります。

具体的には、新居の購入費用や生活費を計画しやすくなるのです。

一般的に、物件を売却してから新居への引越しをする場合、売却金額がいくらになるか、いつ手元に入るかが不確定なため、新居の購入計画や生活費の計算が難しくなることがあります。

しかし、住みながら売却を進めることで、売却が完了するまでの生活の安定性が保て、売却後の生活設計もスムーズに進められます。

たとえば、売却完了後に即、新居への引越しを考えている場合、売却金額をある程度見込んで新居の購入計画を立てることが可能になります。

以下の表は、住みながら売却する場合の資金計画の例です。
 

時期	生活スタイル	家計への影響	新居購入費
売却前	既存のマンションで生活	現状維持	未定
売却期間	既存のマンションで生活	現状維持	売却金額を見込んで新居購入計画立案
売却完了後	新居購入と引っ越し	新居への移行に伴う増減を計算	売却金額を元に新居購入

このように、住んだままマンション売却を進めることで、生活設計と資金計画がスムーズに組むことが可能となります。

引っ越しの手間が少なくなる

住みながらマンション売却を選択すると、引っ越しの手間が大幅に軽減されるというメリットがあります。

なぜなら、自宅マンションの残金決済・引き渡し日の直前まで、今まで通りの環境で生活を続けられるからです。

残金決済・引き渡しとは、売主が買主から売買代金を全額受け取り、買主に部屋の鍵を渡すことを指します。

さらに、新しい住所への住み替えが自宅マンション引渡し後にすぐ可能な場合、引っ越しを一度だけで行うことができます。

これにより、引っ越し作業そのものの手間や、それにかかる費用を抑えることができます。

この点は、居住中にマンション売却する大きなメリットと言えるでしょう。

自宅の魅力を直接伝えられる

自宅の魅力を直接伝えられるとは、どのようなことでしょうか。

それは、住んだままマンションを売却する際の大きなメリットの一つです。

具体的には以下のような点が挙げられます。

①生活感の提示：
自分が実際に生活している様子を見せることで、購入希望者に自宅の生活感や使い勝手をリアルに伝えられます。例えば、キッチンの便利さやリビングの広さ、日当たりのよさなど、実際に住んでみないとわからないポイントをアピールできます。

②購入希望者への対応：
住んでいる間に内覧希望者が訪れる際、直接会話ができるため、自宅の特徴や良さを伝えやすくなります。具体的な使い勝手や気に入っているポイントを語ることで、購入希望者にとってもリアルな情報を得られ、安心感を与えられます。

これらの点は、空き家を売る場合にはなかなか伝えにくい点であり、住みながらの売却ならではのメリットと言えるでしょう。

ただし、生活感を伝えるとはいえ、あまりにも生活感があふれすぎると逆に散らかって見えてしまう恐れもありますので、常にきちんと片付けを心掛ける必要があります。

注意すべきは？住んだままマンションを売却するデメリットと対策

住みながらマンション売却」のアプローチは多くのメリットをもたらす一方で、その過程には注意を払うべきポイントが存在します。

売却活動と日常生活の両立については慎重な計画と準備が必要となります。

この章では、住みながらマンションを売却する際のデメリットと、それに対する対策について詳しく解説していきます。

内覧日の調整や対応に追われることになってしまう

住んだままのマンション売却を考えているとき、デメリットの一つに内覧の調整や対応が挙げられます。

通常、内覧は購入希望者の都合に合わせて予定されるため、突然「週末に内覧したい」という依頼が入ることもあります。

そのため、内覧可能な状態を常に保つことが求められます。

もちろん、すぐに内覧できるように心がけていても、内覧日までには物件の清掃や片付けを特別に行う必要があります。

これは想定以上に手間がかかる作業で、ストレスを感じる可能性があります。

さらに、内覧希望者は週末や休日に集中する傾向があります。

そのため、マンション売却期間中はプライベートの予定を立てにくくなり、自由な時間を大切にしたい方にとっては大きなデメリットと言えるでしょう。

これらの点を理解した上で、効率的な内覧対応を心がけることが、住んだままのマンション売却におけるスムーズな進行に繋がります。

生活感がマイナスイメージに繋がる恐れがある

住んだままのマンション売却で注意すべき一つとして、生活感がマイナスイメージに繋がる恐れがあります。

常にモデルルームのような状態に保つことは難しく、日々の生活で必要な家具や家電があることから、何らかの生活感が感じ取られるのは自然なことです。

これが買主の購入後の生活を想像させ、ポジティブなイメージを生む場合もありますが、逆に購買意欲を削ぐ結果になることもあります。

特に家具等がない空き家の状態を好む買主もおり、この点は個々の相性と割り切ることが大切です。

しかしながら、空き家にするか、住みながら売るか、どちらの方法にもデメリットは存在します。

そのため、どの状態で売却を進めるにせよ、常に整理整頓を心がけ、清潔感を保つことが重要です。

その上で、自分のマンションにふさわしい買主との出会いを待つ、というスタンスで売却活動を進めていくことをお勧めします。


横浜市のマンション売却のプロフェッショナル、あおぞら不動産があなたの不動産売却を成功へとサポートします。詳細は「マンションの売却」ページからご覧ください。

成功のカギ！住んだままマンションを売却するためのコツ

次に進む前に、成功のカギを押さえておきましょう。

住んだままマンションを売却するためのコツについて詳しくお伝えします。

住みながらの売却は一筋縄ではいきませんが、適切な準備とアプローチを用いればスムーズに進めることが可能です。

以下で、どのような点に注意し、どのように進めていくべきかを具体的に解説していきます。

これらのポイントを踏まえ、購入希望者がより魅力を感じてもらえる住宅環境を作り出しましょう。

カギ①内覧前の掃除はココが重要

住んだままマンションを売却する際、注目すべきポイントは「内覧時の印象」です。

特に影響力が大きいのが「水回り」と「換気」の清潔さです。

まず、「水回り」を重視する理由ですが、その汚れが非常に強いマイナスイメージを作り出す可能性があるからです。

具体的には、カビや水垢などが主な問題で、これらは浴室、キッチン、トイレなどに特に発生しやすく、こういった箇所の清潔さは大切にしましょう。

次に、「換気」の掃除の重要性ですが、これは家の「ニオイ」に関連しています。

自分自身の家のニオイには鈍感になりがちですが、他人が感じるその家の独特のニオイは非常に敏感です。

同じように、内覧者もあなたの家のニオイを敏感に感じ取るでしょう。

そのため、ニオイが悪い印象を与えないよう、換気の掃除は十分に行いましょう。

特に、売主が喫煙者であったり、ペットを飼っている場合は注意が必要です。

換気扇を回す、窓を開ける、適度な芳香剤の使用などを行いましょう。

それでも掃除が大変と感じる場合は、費用はかかるもののハウスクリーニングの専門業者に依頼する選択肢もあります。

清潔な状態を保つことは、マンション売却の成功に大いに寄与します。

カギ②内覧用プレゼン資料を用意しよう

売却活動に成功する売主の一つの共通点として、自ら積極的に売却活動に関わり、「内覧はビジネス」だという認識を持って行動することが挙げられます。

具体的には、内覧者をお客様と捉え、そのお客様に対して「プレゼン資料」を用意することが基本です。

また、売主自身が横柄な態度を取ることや、自宅であるからといってだらしない格好で内覧に臨む、といった行為は絶対に避けるべきです。

さらに、不動産会社の担当者が用意した資料を補完するため、住んでいる人だからこそ伝えられる魅力を含めたプレゼン資料を事前に準備することも効果的です。

住みながらのマンション売却を成功させるには、自身で積極的に売却活動に関わる姿勢が必要です。

自宅の魅力を最大限に生かしたプレゼン資料を用意し、内覧者に対する敬意を忘れずに、売却活動を進めていくことをお勧めします。

カギ③内覧者のペースを乱さないようにしよう

「内覧はビジネス」という認識を持つことが重要ですが、具体的な行動としては、内覧が開始されたらべったりと内覧者に付きまとう行為は控えるべきです。

これは相手にプレッシャーを与えてしまう可能性があり、逆に印象を悪くしてしまう恐れがあるからです。

注目すべきは、内覧者が部屋をじっくりと見ることで「購入後のイメージ」が湧くことです。

この過程を邪魔してしまうと、売却のチャンスを逃してしまう可能性があるのです。

したがって、内覧が始まったら挨拶を行い、用意した内覧者用の資料を渡すなどの基本的な対応をした後は、内覧者のペースを尊重しましょう。

内覧者が見学している部屋以外で静かに待機し、必要とあらば室内や周辺環境に関する質問に答えるといった対応が適切です。

これらを心がけることで、内覧者にとって快適な空間を提供し、売却成功に繋げることが可能となります。

カギ④好印象を最大化する「内覧ゴールデンタイム」を意識しよう

マンションを売却する際の重要なコツとして、内覧の時間帯を考慮することがあります。

特に推奨されるのは「陽のあたる日中」です。

なぜなら、部屋に自然光が差し込んでいる状態とそうでない状態では、同じ部屋でも内覧者に与える印象が大きく変わるからです。

また、内覧者にとって部屋の日当たり具合は重要な判断基準となります。

夜間の内覧では、「日中の日当たりはどうですか？」という質問に対して、言葉や写真だけでその魅力を伝えることは難しいです。

それだけに、日中の明るい時間帯の内覧は非常に効果的です。

ただし、家やマンションによって、隣接する建物の状況や窓の位置により、「日当たりのゴールデンタイム」は異なります。

ですので、売却しようとしているあなたの家における「日当たりのゴールデンタイム」を把握し、その時間帯を含めたスケジュールで内覧を行うよう調整することが大切です。

カギ⑤新居探しも同時に進めていこう

住みながら不動産を売却する際は、同時に新居探しも進めることが重要です。

理想的には、売却物件の引き渡しまでに新居への引っ越しを完了させておきたいところです。

通常、引っ越しの時間を確保するためには3ヶ月から4ヶ月程度必要とされています。

そのため、売買契約時には買主の希望入居時期を考慮しながらでも、引き渡し日は余裕を持って設定することが大切です。

万が一、売買契約を結んだ時点で新居が見つからない場合には、仮住まいに引っ越す必要があります。

その際には、ウィークリーやマンスリーなどの短期間利用可能な賃貸マンションを活用するのが一般的です。

これらの物件の利点は、初期費用が契約手数料のみで済む点と、退去手続きが容易である点です。

また、新生活が始まる春などの引っ越しのピーク時期は、引っ越し費用が高くなる傾向にあります。

可能であれば、この時期を避けて住み替えを行うことで、費用を抑えることが可能です。

これらの点を考慮に入れて、売却と新居探しを同時に進めていくことが、スムーズな住み替えに繋がります。

住宅ローンが残っている場合の対処法

マンションを売却する際、特に注意が必要なのが「住宅ローンが残っている場合」です。

多くの人が住宅ローンを利用して購入した自宅を売却する際、ローンの残高が売却金額にどう影響するか、また、どのように対処すべきかが大きな問題となります。

この章では、住宅ローンが残っている状態でのマンション売却において考慮すべきポイントや、適切な対処法について解説していきます。

オーバーローンとは？

オーバーローンとは、不動産の売却価格がその不動産にかけられている住宅ローンの残債を下回る状態のことを指します。

つまり、マンションを売ったとしても、売却金額ではローンを完済できず、借金が残ってしまう状況です。

特に、不動産市場が低迷している時や、購入時の価格が高かった場合に発生しやすくなります。

【オーバーローンの例】

①ローン残債：残っている借入金額
②売却価格：不動産を売却した際に得られる金額
 

対象	内容
ローン残債	例：2,000万円
売却価格	例：1,800万円

この場合、200万円がオーバーローン（不足分）となり、この金額をどう埋めるかが売却時の大きな課題となります。

対処法としては、他の資金で差額を補填する、金融機関と返済条件の再交渉を行うなどの方法があります。

残ったローン返済のための選択肢

マンション売却後に住宅ローンが残っている場合、いくつかの選択肢が考えられます。

まず、売却価格から残債を一括返済するのが基本です。

しかし、売却価格がローン残高を下回る場合は、以下の方法が有効です。

①繰り上げ返済: 
売却益で可能な限りローンを返済し、残額は継続して返済します。

②借り換え: 
他の金融機関からより条件の良いローンを組み直し、残債を返済します。

③貯蓄利用: 手持ちの貯蓄を用いてローンを返済します。

これらの選択肢は、皆さんの現在の財務状況や将来の計画によって最適な方法が異なります。

事前に金融機関と相談し、自身の状況に合った計画を立てることが重要です。

売却後もそのまま住む方法：リースバックとは？

マンションの売却を考える際、多くの人が抱える一つの大きな懸念は、「売却後、新しい住まいが見つかるまでどうすればいいのか」という点です。

特に現在の住まいに愛着がある場合や、次の住まいへの移動がすぐには難しい場合、この問題はより深刻になります。

そういった方に向けた解決策として、「リースバック」という選択肢が存在します。

この章では、売却したマンションに住み続けるという、一見すると矛盾しているように思える選択肢「リースバック」についてや、そのメリットやデメリットについても解説していきます。

リースバックのメリットとデメリット

リースバックは、売却したいと考えている自宅を不動産会社に売却し、その後、引き続きその家に住むために、不動産会社に対して賃料を支払う仕組みです。

これは、特に次の住まいへの引っ越し準備ができていない方や、急な資金が必要な方にとって非常に便利な選択肢となります。

【メリット】

①売却後も住み続けることができる: 
売却しても引っ越しする必要がなく、そのまま住宅を借りる形で住み続けられます。

②現金を手に入れやすい: 
マンションを売却することで手元に現金が入り、資金繰りに困っている場合には大きな助けとなります。

【デメリット】

①賃貸料が発生する: 
リースバックで住み続ける場合、賃貸料が発生します。そのため、長期的に見ると費用がかさむことがあります。

②物件の所有権を失う: マンションを売却することで、所有権を手放すことになります。将来的に不動産価値が上がっても、それを享受することはできません。

リースバックを選択するかどうかは、これらのメリットとデメリットを十分に検討し、自身のライフスタイルや将来設計に合った選択をすることが重要です。

リースバックを検討する際に考慮すべきポイント

リースバックを検討する際に考慮すべきポイントは、単に買取金額が高い業者を選ぶだけではないということが大切です。

高い買取金額は魅力的に思えますが、それによって家賃が高くなる可能性があるため、総合的な観点で比較する必要があります。

【ポイント①会社比較：成立する条件を分かっている会社を選ぶ】

リースバックの成立条件を正しく理解している会社を選ぶことが重要です。

不動産会社でもリースバック取り扱いは可能ですが、専門ではない場合、リースバックのメリットや成立条件の理解が不足していることがあります。

特にオーバーローンの状況でのリースバック成立は複雑であり、経験豊富な会社選びが肝心です。

【ポイント②コストの理解：月々の家賃以外のコストも確認】

敷金、礼金、賃料保証料などの月々の家賃以外のコストにも注意して検討する必要があります。

これらの費用は売却代金から差し引かれることもあるため、事前の協議が重要です。

耐震補強工事や境界確定など追加の費用が発生するケースもあるため、総合的な費用を理解して選ぶことが大切です。

【ポイント③成立の仕組みの理解：安定した収入が条件】

リースバック成立のためには、賃借人となる方が安定した収入を有することが条件です。

家賃保証会社を利用することが多く、その審査を通過する必要があります。

しかし、正社員でなくとも一定の収入が見込める状況であれば、パートや派遣社員、年金受給者でも問題ありません。

重要なのは、自身で払い続けられる家賃であるかどうかをしっかり検討することです。

これらのポイントを踏まえ、リースバックを検討する際には、総合的な費用と条件を把握した上で、適切な判断を行うことをお勧めします。

まとめ：住んだままでもスムーズなマンション売却を実現するために

住んだままでもスムーズなマンション売却を実現するためには、事前の準備と計画が鍵となります。

本記事で紹介したコツを活用して、内覧の準備からローンの問題解決に至るまで、一つ一つのステップを丁寧に進めていきましょう。

まず重要なのは、内覧の際にマンションが最大限に魅力的に見えるようにすることです。

掃除や整理整頓はもちろん、可能であれば内覧用のプレゼン資料を用意し、物件の魅力を直接アピールすることが効果的です。

また、内覧者が快適に物件を見られるように、彼らのペースに合わせて対応することも大切です。

売却プロセス中、住宅ローンが残っている場合には、適切な対処法を探ることが必要です。オーバーローンである場合は、残債をどのように扱うか事前に計画を立てておくことが重要です。

また、売却後もそのまま住み続けたい場合は、リースバックシステムの利用を検討することも一つの選択肢ですが、メリットとデメリットを十分に理解した上で検討してください。

最終的に、マンション売却は人生の一大プロジェクトとも言えるイベントですが、適切な準備と戦略によってスムーズに進行させることが可能だということを知ってもらえたらと思います。

この記事の内容を参考にし、売却過程を通じて賢明な判断を下し、心地よい移行期間を確保しましょう。

あなたのマンション売却が成功することを願っています。


横浜市のマンション売却のプロフェッショナル、あおぞら不動産があなたの不動産売却を成功へとサポートします。詳細は「マンションの売却」ページからご覧ください。