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マンション売却でよくある失敗パターンとその対策法を徹底解説

マンション売却でよくある失敗パターンとその対策法を徹底解説

はじめに:マンション売却における失敗のリスク

マンション売却は大きな決断で、成功や失敗はあなたの生活に大きな影響を及ぼします。

特に初めての売却では、誤った判断をしてしまうことで大きな損失を被る可能性があります。

そこで、本記事では、マンション売却でよくある失敗パターンとその対策を解説します。

適切な知識と対策を持つことで、スムーズなマンション売却が可能になります。

マンション売却の流れと必要な時間




マンション売却は一生に一、二度の大きな決断です。

その成功を左右する重要なポイントとなるのが、売却の流れを理解し、それぞれのステップに必要な時間を把握しておくことです。

この章でマンション売却の基本的な流れとそれぞれのステップで必要な時間を解説し、皆様の売却計画をサポートします。

それでは、一緒に売却の流れと必要な時間について学びましょう。

売却を決意する


マンション売却は大きな決断です。

生活状況の変化、経済的な要脚、家族構成の変化など、その理由は人それぞれですが、自身が納得のいく理由で売却を決意することが重要です。

売却を決意したら、不動産市場が変動するため早めに行動を開始しましょう。

そして、成功へと導くために、信頼できる不動産プロフェッショナルに相談することをおすすめします。

査定を依頼する


マンションの査定は売却価格を決定する重要なステップです。

一社だけでなく、複数の不動産会社に査定を依頼することで、市場価格を理解し、適正な売却価格を見つけることが可能になります。

また、査定を依頼する時には、不動産会社の信頼性や専門知識を確認することが大切です。

これにより、高額な査定額を提示するだけの会社に騙されるリスクを避けることができます。

媒介契約を締結する


媒介契約とは、売主と不動産会社との間に結ぶ契約のことで、これにより不動産会社が売主の代理人となり、売却活動を行うことが決定されます。

媒介契約には主に「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。

それぞれの特徴は下表の通りです。

 
種類 特徴
専属専任媒介契約 一つの不動産会社のみで売却活動を行う
専任媒介契約 一つの不動産会社で売却活動を行うが、売主自身が買主を見つけることは可能
一般媒介契約 複数の不動産会社で並行して売却活動を行うことが可能
 

売却活動(内覧)を行う


マンション売却の大切なステップの一つが「売却活動(内覧)」です。

内覧は、買い手が物件の実際の状態を確認する重要な機会であり、この段階で失敗すると売却そのものが難しくなってしまいます。

まず、内覧前の清掃は必須です。部屋を広く見せるため、不要な物は事前に片付けておきましょう。

また、明るさや風通しの良さも重要な判断基準ですから、カーテンを開けて自然光を取り入れ、窓を開けて換気を行うことをおすすめします。

次に、内覧時の対応もポイントです。

物件の魅力を伝えるためにも、不動産会社と一緒に戦略を練りましょう。 例えば、間取りの利点や近隣の生活便利性などを強調するなどです。

忘れてはならないのが、内覧者への配慮です。

静かに見てもらえる空間を提供することで、より物件の良さを感じてもらい、売却のチャンスを高めることができます。

売買契約を締結する


「売買契約を締結する」は、マンション売却の大切な段階です。

この段階では、買主が見つかった後、実際に売買契約を結ぶことになります。

まず、契約内容に間違いがないか確認しましょう。

そして、売却価格、支払い方法、引渡し日などを明記した「売買契約書」を作成します。

重要事項説明書も確認し、内容を理解した上で契約にサインをします。

この時点で手付金が支払われ、契約が成立します。

【売買契約締結の流れ】

1. 契約内容確認
2. 売買契約書作成
3. 重要事項説明
4. 契約書にサイン
5. 手付金支払い

契約後は、残金決済までの期間を経て、最終的に物件の引き渡しが行われます。

この過程で失敗しないためには、専門家の意見を取り入れることが重要です。

引き渡しと残金決済


「引き渡し」と「残金決済」は、マンション売却の最後のステップを示します。

「引き渡し」とは、売主が物件の鍵を買主に手渡し、所有権が移転する物理的な証です。

この段階で、買主は正式に物件の新しい所有者となります。

「残金決済」は、頭金や予約金を除いた物件の購入価格の残額を買主が売主に支払うことを指します。

通常、この残金決済は銀行振込で行われます。 買主が住宅ローンを利用する場合、金融機関での残金決済と登記手続きが一緒に行われるのが一般的です。

売主としては、買主からの残金支払いを確認することが重要です。

全ての手続きが順調に進み、残金決済が完了すれば、マンションの売却は正式に完了となります。

円滑に進めるためには、契約内容の詳細な確認や日程調整が必要不可欠です。

マンション売却前の失敗事例とその対策




売却を決意する前から、マンションの売却は失敗のリスクが伴います。

それは適切な査定額の判断誤りや、信頼できる不動産会社の選び方の間違いなど、初めての経験者には見過ごしがちなポイントに隠されています。

ここでは、マンション売却前によく起こる失敗事例とその対策を詳しく解説します。

これを理解し、適切な対応をすることで、成功への第一歩を踏み出しましょう。

査定依頼を一社にしか出さない


マンションの売却を考える際、まず思い浮かべるのが査定です。

しかし、ここでよくある失敗が「査定依頼を一社にしか出さない」ことです。

一社だけの査定では、その会社の価格設定が適正か判断できません。

また、会社によっては独自の査定基準を用いるため、価格差が出ることもあります。

そのため、複数の不動産会社に査定を依頼し、価格を比較することが重要です。

さらに、査定額だけでなく、各社の提供するサービス内容や対応の良さも比較することで、売却活動がスムーズに進行する可能性が高まります。

つまり、査定は売却価格の参考情報を得るだけでなく、不動産会社選びにおける重要な一歩となるのです。

多少時間と手間がかかるかもしれませんが、複数社の査定依頼を出すことで得られるメリットは大きいです。

失敗しないマンション売却のために、ぜひこの点を心に留めておきましょう。

相場から大幅に高い査定額を提示した会社を信じてしまう


マンション売却時にありがちな失敗事例の一つが、「相場価格よりも大幅に高い査定額を提示した会社を安易に信じてしまう」ことです。

当然ながら、高い価格で売れることは望むところですが、現実的な市場価格から大きく外れた査定額を示す会社には注意が必要です。

なぜなら、不動産の価値は地域の相場や物件の状態、築年数などによって決まるため、大幅に高い価格を提示する会社は実際に売却活動を行う際に価格を下げる可能性があるからです。

相場価格を調査し、複数社の査定結果を比較することで、現実的な価格設定をすることが重要となります。

また、売却活動をスムーズに進行するためには、信頼できる不動産会社を選ぶことも大切です。

相場から大幅に外れた査定額を提示する会社には注意し、適正な査定を行う会社と契約するようにしましょう。

マンション売却活動中の失敗事例とその対策




マンションを売却する過程は、単に物件を売るだけでなく、多くの複雑な作業が絡んできます。

内覧の準備、価格設定、契約手続きなど、手続きの一つ一つが売却結果に影響します。

ここでは、実際の売却活動中に起こりうる失敗事例とその対策を詳しく解説します。

これらのポイントを把握し、適切な対応をとることで、滞りなく売却活動を進め、より良い結果を得ることが可能となります。

売り出し価格を高く設定しすぎて物件が売れない


マンション売却において、自身の物件を高価格で売りたいと考えるのは自然な気持ちです。

しかし、「売り出し価格を高く設定しすぎて物件が売れない」という失敗は非常によく見られます。

物件の価格が市場価格よりも高過ぎると、買い手が見つからず長期間売れ残ることになります。

さらに、長期間売れ残ると「何か問題があるのでは?」と買い手から疑念を持たれ、結果的に売却が難しくなることもあります。

市場価格や近隣の相場を調査し、査定結果と照らし合わせて適切な価格設定をすることが重要です。

また、価格設定だけでなく、売却活動の進捗に応じて価格調整を行うことも視野に入れておくべきです。

高額設定による売却失敗を避けるために、不動産会社のアドバイスを聞き、複数の角度から適切な価格を見極めることが大切です。

あくまで目指すべきは、適正価格でのスムーズな売却です。

売却活動内容を確認せずに任せてしまう


マンション売却は専門的な知識を必要とするため、不動産会社に任せきりにする方も少なくありません。

しかし、「売却活動内容を確認せずに任せてしまう」ことは、思わぬ失敗に繋がります。 物件の価格設定、広告戦略、内覧の対応など、売却活動は様々な工程から成り立っています。

これらの行程一つ一つが、売却結果に大きな影響を与えます。

適切な活動が行われているかどうか確認し、必要ならば修正や改善を求めることが重要です。

また、売却活動を進める中で発生する費用も把握しておく必要があります。

広告費や仲介手数料など、想定以上の費用が発生することで売却後の収支に影響が出ることもあります。

不動産会社はあくまであなたのパートナーであり、一緒に良い結果を出すための協力者です。

そのため、積極的にコミュニケーションを取り、売却活動の進行状況を確認しましょう。

これにより、安心して売却活動を進め、適切な売却価格での成約に繋げることができます。

囲い込みを受ける


マンション売却の過程で起こり得る問題として、「囲い込み」があります。

囲い込みとは、ある特定の不動産会社が他の会社が仲介できないように、物件情報を独占してしまう行為を指します。

これにより一部の不動産会社だけで取引が進められ、競争原理が働かなくなるため、最適な価格での売却が難しくなる可能性があります。

囲い込みを防ぐためには、媒介契約を結ぶ際に「専属専任媒介契約」ではなく「一般媒介契約」を選ぶことが有効です。

一般媒介契約では、複数の不動産業者に売却の依頼を行うことができます。

これにより、多数の買い手からの引き合いを得られ、自身の物件を適正な価格で売却する機会を高めることができます。

また、不動産会社に依頼する前の段階で、自分自身で物件の価値を把握しておくことも大切です。

周辺の相場や物件の特徴、改修履歴などを知っておくことで、不適切な価格設定や取引を防ぐことが可能です。

囲い込みは不動産取引の健全さを阻害する行為です。

そのような不適切な行為をしない、信頼できる業者を選び、自身でも適切な知識を持つことが、スムーズなマンション売却に繋がります。

内覧の準備が整っていない


マンション売却において内覧は大きな鍵を握ります。

しかし、「内覧の準備が整っていない」という失敗はよく見られます。

これは買い手にとって、物件の魅力を感じにくくするだけでなく、売り手自身の責任感や誠意を疑われる原因となります。

内覧の準備とは、大掃除や片付けだけでなく、修繕が必要な箇所の修理、消灯している電球の交換、窓ガラスの汚れの掃除など、物件の状態を最良に見せるための準備を指します。

これらは買主が物件を見た際の第一印象に大きく影響し、その第一印象が売却の成否を左右することも少なくありません。

また、内覧時には物件の説明を行うことも重要です。

物件の良さをアピールするだけでなく、改修履歴や住んでいないと知り得ない近隣環境など、購入者が知りたいと思う情報を提供することで、信頼関係の構築に繋がります。

内覧の準備は手間と時間がかかる作業ですが、それによって物件の価値を理解してもらいやすくし、売却成功に大きく寄与します。

適切な内覧準備を進め、自分の物件を最高の状態で見てもらうことを心掛けましょう。

マンション売却後の失敗事例とその対策




マンション売却のプロセスは、契約が完了し、引き渡しが終わったとしても終わりではありません。

売却後に起こり得る問題や失敗を未然に防ぐための対策が重要となります。

ここでは、売却後によく見られる失敗事例と、その対策を詳しく解説します。

契約後のトラブルを避け、スムーズに売却を完結させるために、これらのポイントを理解しましょう。

売却金額がローン残高を下回ってしまう


マンション売却を決定する際、特にローンが残っている場合は、計画的な行動が求められます。

なぜなら、ローン残高と売却金額のバランスが取れない状況、つまり「売却金額がローン残高を下回ってしまう」可能性があるからです。

この状況を避けるためには、まず自身の物件の適正な価値を把握し、それとローン残高を照らし合わせてみることが大切です。

その上で、適正な価格で売却できるか、また売却後にローン返済が可能かどうかを検討します。

売却金額がローン残高を下回ると、売却後もローンを返済し続ける必要があるため、負担が増える可能性があります。

また、売却金額とローン残高のバランスを見極めた上で、早期の売却を目指すか、ローン返済を優先するかなど、戦略的な判断が求められます。

その際には、専門家の意見を仰ぐことも一つの手段です。

マンションの売却は大きな金額が動くため、リスクも大きいです。

しっかり計画を立て、適切な対策を講じることで、安心した売却を進めることができます。

税金の計算を誤ってしまう


マンション売却により得た所得は、譲渡所得として税金が課せられます。

しかし、この税金の計算は複雑で、誤った計算をしてしまうと思わぬ税金負担に繋がる可能性があります。

税金の計算には、物件の取得価格や改修費、所有期間などさまざまな要素が関わります。

所有期間が5年以上の長期保有なのか、それ以下の短期保有なのかでも税率が変わるため、適切な計算が必要です。

また、自宅として使用していた期間が一定以上の場合、住宅を取得するための新たな借入金がある場合などは、特別控除が適用されることもあります。

これらを正確に把握し計算することで、適正な税金を納めることが可能です。

税金の計算は専門的な知識を必要としますので、不動産会社や税理士などの専門家に相談することをお勧めします。

専門家のアドバイスを受けながら、売却による税金負担を正しく理解し、想定外の出費を避けることが大切です。

契約不適合責任について買主に説明していない


マンション売却時、売主は買主に対して物件の状態を正確に伝える義務があります。

この義務を怠った場合、買主に対して損害賠償責任を負う可能性があります。

これを「契約不適合責任」と言います。

しかし、この契約不適合責任について買主に十分な説明をせず、また自身が理解していないと、後日トラブルの元となる可能性があります。

例えば、売却時に物件の損傷や設備の故障、近隣トラブルなどを隠した場合、契約後にこれが発覚すると、「契約不適合責任」により損害賠償を求められることがあります。

これを防ぐためには、物件の状態や周辺環境、売却の経緯などを透明にし、売却前に買主に全てを伝えることが重要です。

そして、これらの情報を明記した書面を作成し、双方で確認・署名することで、後日起こりうるトラブルを未然に防ぐことが可能となります。

契約不適合責任は、売主だけでなく買主も理解しておくべき重要なポイントです。

適切な説明と対応を行うことで、円滑な売却を行い、双方が満足する取引を実現しましょう。

まとめ:失敗しないマンション売却をするためには?


マンション売却は一生に一度あるかないかの大きな取引であり、その成功は十分な知識と準備が必要となります。

この記事を通じて、マンション売却でよくある失敗パターンとその対策、そして売却で失敗しないためのポイントを学んでいただきました。

それぞれのステップでの注意点を把握し、査定額の根拠をしっかりと確認すること、適切な不動産会社を選ぶこと、そして売却にかかる税金や手数料について理解することが重要です。

また、目の前の売却価格だけにとらわれず、長期的な視野で考えることも大切です。

税金の計算ミスや契約不適合責任についての説明忘れなど、後々トラブルの原因となり得る点にも気を配る必要があります。

最後に、成功したマンション売却はただ単に物件を売るだけではなく、あなた自身の生活や家族の未来にとって最善の選択をすることです。

慎重な判断と適切な行動が、より良い売却結果をもたらすでしょう。 この記事が、少しでもお役に立てましたら幸いです。
この記事を書いた人
(株)あおぞら不動産 代表:高倉由浩
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