マンション売却は「共用部分」で決まる！内覧を成功に導く5つの案内術｜ | 横浜市の不動産売却、査定・買取なら（株）あおぞら不動産

株式会社あおぞら不動産の高倉です。今回は、マンション売却を成功させるための「共用部分」の案内術について、わかりやすく解説していきますね。
 

多くの売主様が「部屋の中をきれいにすれば大丈夫でしょ？」と考えがちですが、不動産売却において、購入検討者が最初に目にするのは専有部分ではなく共用部分です。エントランス、エレベーター、廊下、駐車場といった場所がマンション全体の第一印象を決め、「最初の5秒で決まる」と言われるほど購入検討者の心理に大きく影響します。

 

なぜマンション売却で共用部分が重要なのか？

 

SUUMOの査定マニュアルでも、エントランスのグレード感やセキュリティ設備の充実度（24時間管理システムの有無など）が、査定価格に直接的に影響することが明確に規定されています。
 

私たちの実務経験でも、共用部分の管理状態が良好な物件は内覧時の印象が良く、購入検討者の安心感を高めます。共用部分の状態は「マンション全体の管理の質」を示す指標として、購入判断の重要な要素になっているんです。
 

STEP 1｜共用部分の案内で押さえるべき5つのポイント

 

共用部分はただ見せるだけではなく、「どう案内するか」が購入検討者の印象を大きく左右します。
 

1. エントランスでの第一印象づくり

エントランスはマンションに入って最初に目にする場所であり、ここでの案内が購入意欲に直結します。24時間セキュリティカメラやオートロックの更新状況など、具体的な防犯設備を説明しましょう。また、清掃の頻度や植栽の手入れ具合、管理人室の常駐体制、宅配ボックスの利便性などを伝えると、日常管理の質の高さをアピールできます。
 

2. エレベーターでの会話術

エレベーターでの短い移動時間も重要な案内タイムです。制御盤のリニューアルなど設備更新の履歴を伝えれば、計画的に修繕が行われていることをアピールできます。さらに防犯カメラの有無や、マンションが建てられた当時の歴史・特徴などを話すのも効果的です。
 

3. 共用廊下・階段での注目ポイント

共用廊下は、マンションの管理状態を最も如実に表す場所です。清掃状態や壁の塗装状況、廊下の幅（ベビーカーが通れるか等）、消火器や非常灯などの法定点検がしっかり行われているかを説明し、安全管理への意識の高さを示しましょう。
 

4. 駐車場・駐輪場の効果的な案内

車や自転車を所有する方にとって、これらの使い勝手は購入の決め手になり得ます。駐車場の空き状況や待機順番、月額使用料などの最新情報を正確に伝えましょう。機械式の場合は、高さ制限や操作方法も詳しく説明すると安心感につながります。
 

5. ゴミ置き場・その他共用施設の案内

ゴミ置き場の利用ルール（24時間利用可能かなど）や清掃状況を明確に説明し、日常生活のイメージを助けます。集会室やコミュニティスペースがある場合は、その利用方法も紹介してマンションライフの充実度を伝えましょう。




 

STEP 2｜共用部分案内の成功事例

 

事例1：大規模修繕の履歴で築古の不安を解消

横浜市内の築23年のマンションを希望価格で売却した事例です。成功のポイントは、大規模修繕の履歴と次回の計画、そして「修繕積立金が計画通りに積み立てられている」という財政の健全性を詳細に説明したことでした。なお、修繕積立金は管理組合の財産であるため、原則として返金されないことも正確に伝える必要があります。
 

事例2：周辺環境と共用部分を結びつける

エントランスから見える公園の緑や、共用廊下から見えるスーパーマーケットなどを指し示しながら案内したケースです。マンションの立地条件と共用部分の魅力を結びつけることで、四季折々の風景や生活の利便性を具体的にイメージしていただけました。
 

STEP 3｜共用部分案内時の注意点と禁忌事項

 

事実と異なる説明（リニューアル時期のごまかし等）は、宅地建物取引業法違反となる可能性があるため絶対に避けましょう。管理費・修繕積立金の金額や、管理規約で制限されている事項（ペット・楽器等）も正直に伝えます。
また、案内中に他の居住者とすれ違う際は声を落とすなど、プライバシーを尊重する配慮も不可欠です。




 

STEP 4｜案内を成功させるための事前準備

 

効果的な案内のためには、事前準備が成功の8割を決めます。まずは、管理規約・使用細則の最新版や、直近の総会議事録、大規模修繕の履歴などを管理組合や管理会社から入手し、正確な情報を把握しておきましょう。
 

案内当日は、ルート上の清掃状態をチェックし、汚れがあれば事前に清掃します。暗い印象を与えないよう、照明の点灯確認と切れている電球の交換依頼も忘れずに行いましょう。
 

まとめ｜共用部分の案内が売却成功の鍵

 

マンションの第一印象を決める共用部分は、購入検討者の心理に大きく影響し、査定価格にも直結します。各エリアのポイントをしっかり押さえて管理状態の良さをアピールすれば、築古物件でも希望価格での売却は十分可能です。
 

不正確な情報や誇張は避け、事実に基づいた誠実な情報提供を心がけましょう。私たちあおぞら不動産では、プロフェッショナルとして共用部分の案内にも細心の注意を払っています。「どう案内したらいいか分からない」とお悩みの方は、ぜひ一度ご相談ください。マンションの物語を正確に、魅力的に伝えることが売却成功への近道です。

 

参考文献

 

①「マンション査定で見られるポイント」｜SUUMO（リクルート・2024年更新）｜https://suumo.jp/baikyaku/guide/entry/mansion_satei2

②「マンション売却時の修繕積立金は返金される？注意点を解説」｜funds.jp（2024年12月更新）｜https://funds.jp/sell-guide/apartment-sales-accumulation-refund-about1/

③「マンション標準管理規約第13条の解説」｜横浜マンション管理組合ネットワーク（2023年公開）｜https://yokohama-mankan.com/management-regulations-article-13/