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共有名義の不動産を放置するリスクと売却する方法

共有名義の不動産を放置するリスクと売却する方法

相続した不動産、家族や兄弟で共有しているけど、ずっと使ってなくて使う見込みもなく、空き家にしたまま…でもいつかこの状況を変えたいと思っている…。

そんなふうに思われている方にとって、共通の疑問が、

「そもそも、共有名義の不動産は売却可能なのか?」

ということだと思います。

この記事では、相続した共有名義の不動産を売却しようと考えている方に向けて、

・共有不動産を放置することのリスク
・共有不動産を売却する方法
・それに必要となる書類

についてお伝えしていきます。

知ってましたか?共有不動産を放置することのリスクがこれ




共有不動産は売却可能なのか?またその売却方法について解説する前に、共有不動産を持ち続けることがどんなリスクを孕んでいるのかについてまずお伝えしたいと思います。

特に使い道が無く、思い出が詰まった大事な実家だから一応空き家にしたままにしている、なんてことは良くある話です。

実際、そんな大事な実家を手放す、というのは精神的に辛いものであり、なるべく避けたいものですよね。

ですが、そんな状態を放置し続けることにどんなリスクが潜んでいるのかを知ることも大事なことです。

ここからは、空き家になった共有不動産を放置し続けることでどんなリスクが起こり得るかについて解説します。

リスク①不法侵入や放火などの犯罪リスクを伴う


まず空き家状態を放置することのリスクとして挙げられることとして、あなたの実家が不法侵入や放火といった犯罪の温床となり得るということです。

誰も住んでいない空き家には監視する人物がいないため、気づけばホームレスが勝手に住み着く、なんてことがあり得ます。

また、更に酷いケースだと見知らぬ外国人が住人を装って空き家を犯罪組織の拠点として悪用する、なんて事件も以前ありましたので、空き家を放置することが治安悪化を招き、近隣住人にとって大きな迷惑となる可能性も考えられます。

リスク②特定空き家に認定されると減税措置が受けられない


また、空き家となった実家を放置し続けることで状態が悪くなり、「特定空き家」に指定される恐れがあります。

特定空き家とは、放置し続けることで倒壊や保安上危険な状態を引き起こすと判断された空き家のことを指し、そうなると固定資産税や都市計画税の減税措置が受けられなくなってしまいます。

自治体からは助言→指導→勧告→命令という順序で改善要求が出されますが、それを「命令」の段階でも無視し続けると、50万円以下の罰金刑に処され、最終的に強制的に空き家が解体されます。

この解体費用は所有者負担となってしまい、また行政代執行によるものなので、現金・金融資産・不動産・自動車・証券など、支払いに充てられるものは全て差し押さえられ、解体費用に充てられます。

それを防ぐためには、誰かが空き家の管理をしなくてはいけませんが、地理的に近いところに住んでいる共有者に押し付けられることが多く、お金や時間、労力の面で一方にのみ負担を押し付けられることになり、共有者間でのトラブルに発展しかねません。

リスク③空き家を解体すると税金が最大6倍になってしまう


そんな法的リスクやトラブルを避けるために、空き家の解体を検討される所有者がいますが、更地にしてしまうと税金が最大6倍になるので注意が必要です。

土地に住宅が立っている場合、「住宅用地特例」で固定資産税が1/6まで減額されるのですが、空き家を解体することによりそれが適用されなくなってしまいます。

また、固定資産税と同様に都市計画税を支払う地域の場合、1/3まで減額されているのが住宅用地特例から外れることで適用されなくなってしまいます。

解体費用もかかる分、経済的デメリットがかなり大きくなってしまいます。

リスク④将来的に子どもや孫がトラブルに巻き込まれる可能性がある


空き家となった不動産を共有状態にして放置し続けることで、将来的に自分の子どもや孫がトラブルに巻き込まれる可能性があります。

共有者のうち誰かが死亡し、複数の相続人へ持分が受け継がれる度に共有部分が細切れになってしまい、合意形成が難しくなるからです。

これが度重なることで、共有不動産をいざ売却しようとしてもかなりの人数の意見を一致させる必要が出てきて非常に面倒です。

今はまだ大丈夫でも、最終的にこのような面倒事を子どもや孫に押し付けることになってしまう、ということは知っておいた方が良いでしょう。

リスク⑤自由に貸し出しや売却ができない


共有名義のままだと、共有者は自由に不動産「全体」を売却することができません。

あなたの持分については売却する際に他の共有者の判断は厳密には要りませんが(実際、建物の一部のみを売却したり更地にするのは現実的ではないので非常に厳しいですが)、共有不動産全体を売却するとなった場合、他の共有者全員からの合意を得る必要があります。

また、共有名義のままの場合、共有者は不動産を第三者へ自由に貸し出すことができません。

共有不動産を賃貸に出そうとする場合、共有者の共有部分の過半数から合意を得る必要があるからです。

共有名義の不動産を売却する方法




共有不動産を放置し続けることにより起こり得るこれらのリスクを解消するために有効な手段が、共有不動産の売却です。

ここからは、共有名義の不動産を売却する方法について解説していきます。

売却方法①共有不動産全体を売却する


共有不動産(土地も含む)を売却するためには、共有者全員が売却に了承する必要があります。

例えば5人で共有している場合、1人でも反対すれば売れなくなります。

この場合、手続きには共有者全員が売買契約書に署名と押印をし、印鑑証明、住民票、本人確認書類などもそれぞれが用意する必要があります。

また、共有者全員の立ち会いも必要です。

ですが、売却には同意しているけれども、共有者が遠方に住んでいたり病気で入院している、または認知症を患って判断力が低下しているなど、立ち会いが難しい場合も現実的に存在します。

その場合の有効な手段として、委任状を作成して代理人を選任することです。

そうすることでこの代理人に売却活動の権限を委任することができ、不動産売却に際し発生する対外的な対応全てを対応する役割を担うこととなります。

この代理人は家族や親戚で良いですが、弁護士へ依頼するケースも多いです。

「弁護士と連携した不動産会社」がよく委任状の作成や代理人の選任なども含めサポートしているので、委任状を作成したいという場合は、弁護士と連携していることを謳っている不動産会社をホームページ等で探し、問い合わせてみても良いでしょう。

売却方法②自分の持分だけを売る


共有名義の不動産は、自分の持分だけを売却することが可能で、他の共有者からの同意も要りません。

ですが、自分の持分だけ取り壊したり、その後勝手に建物を建てたりすることは現実的ではありません。

そんな条件ではほぼ誰からも買いたいと思ってもらえないので、持分のみの売却は非常に市場価値が低い方法だと言えます。

例えば土地全体の価値が2,500万円で、5分の1の持分を持っているとしても、第三者に500万円で売却するのは困難です。

共有持分専門の買取会社もありますが、価格がかなり低くなってしまうのが一般的です。

この自分の持分だけを売る場合、他の共有者に売却するというもの有効な手です。

先述したように共有持分専門の買取会社に売却した場合、専門業者が他の共有者にも強引に売却話を持ちかけるのは良くある話で、それを快く思わない共有者も多くいるということもまた、良くある話です。

そういったトラブルを回避するためにも、話し合いの末、共有者(ほとんどの場合が親子関係や夫婦、兄弟同士など親族)に売却した方がお互い納得の行く形で売却を進めることができるでしょう。

ですがここで注意した方が良いことが、知った仲だからと売却価格を相場よりも大幅に低くすると、贈与とみなされ買い手に贈与税が課せられてしまう可能性が出てくることです。

贈与税は、贈与を受ける金額が年間110万円以下なら控除されるので、その設定を上手く活用し、買い手となる共有者とよく相談した上で売却を進めるようにしましょう。

売却方法③土地が共有名義の場合は分筆して売却する


分筆とは、1つの土地を2つ以上に分けることを指し、土地を共有している場合のみ有効な売却方法です。

そのため、マンションや一戸建てでは不可能です。

分筆をすることで、独立した単独名義の土地が複数できることとなり、他者と共有する土地ではなくなるので、自由に自分の意思で売却することが可能になります。

この際注意すべきことは持分に応じた面積で分けるのではなく、土地が持つ価値を持分割合に応じて分けるべきだとういうことです。

例えば、道路に面している土地を保有している共有者が、同じ面積でも他の共有者よりも不公平に高い価値を持つことになるからです。

共有不動産の売却に必要な書類




共有持分を売却するためには、いくつかの書類を用意しなければいけません。

書類によっては、取得に時間がかかる場合もあるので、事前に知っておくことで売却に向けた準備をスムーズに進めることができますので、どのような書類が必要で、どこで取得するかを把握しておきましょう。

必要な書類①不動産の権利証


この不動産の権利証は、その不動産の所有者であることを証明する書類です。

これは不動産の持分を取得した際に、法務局から登記名義人に交付されたものとなります。

平成17年以降に取得した場合、権利証ではなく「登記識別情報」が登記名義人に発行されまますが、これも権利証と同じ扱いとなります。

紛失してしまった場合でも共有持分の売却は可能です。

この場合、再発行はできませんが司法書士や弁護士に証明書を作成してもらいことで、権利証なしでも売却を進めることが可能となります。

ですが、5万円から10万円程度の費用がかかってしまうのでその分費用が大きくなることがデメリットです。

必要な書類②土地測量図と境界確認書(土地の場合)


土地の共有部分を売却する場合、土地測量図と境界確認書も必要です。

この2つの書類は共有不動産の土地の面積と隣地との境界を示す書類です。

これらの書類が無いと、思い込みで「ここまでが自分の土地だ」と認識していたのと実際とでは相違があり、結果としてトラブルになることがあります。

もしまだ境界が曖昧だということでしたら、土地を測量して境界を確定しなければいけません。

この場合、土地家屋調査士に依頼して土地境界確定測量を行う必要がありますが、おおよそ1ヶ月〜2ヶ月の期間が必要です。

隣地所有者の立ち会いも必要になるので、お互いのスケジュール調整も必要です。

そのため、場合によっては3ヶ月〜4ヶ月もかかってしまう場合もあるので、共有持分の売却を検討されている場合、早めに行動に移されることをお勧めします。

土地境界確定測量の費用は土地の面積により変動しますが、一般的な土地の場合で相場は30万円前後〜、隣地が公共用地である場合は60万円前後〜と、かなり高くなってしまいます。

必要な書類③身分証明書と住民票


共有名義の不動産を売却する際、共有者全員の身分証明書が必要です。

身分証明書とは、

・運転免許証
・パスポート
・マイナンバーカード

などのことを指します。

また、登記されている住所と現住所が異なる場合、住民票の写しも用意しなければいけません。

必要な書類④印鑑・印鑑登録証明書


共有不動産を売却する際、売買契約書には共有者全員の実印を押印します。

そしてそれが実印であることを証明する印鑑登録証明書も必要です。

この印鑑登録証明書は自治体の窓口で申請すれば即日取得できるので、先述の土地測量図や境界確認書と比べると簡単に入手できます。

ですが、売買契約の際には3ヶ月以内のものが必要になりますので、売却の目処が立ってから用意するようにしましょう。

さいごに


共有名義の不動産を長期間共有名義のまま放置しておくことにはリスクが伴います。

その中でも良くあるリスクが、放置し続けることで共有者が亡くなり、相続により共有者が3人から4人、5人、そして最終的に10人と大人数となった結果、いざ売ろうとしても共有者全員の意見をまとめることが非常に困難になり子どもや孫をトラブルに巻き込んでしまうというケースです。

そういった将来の不幸を取り除くためにも、共有名義の不動産の売却を少しでも考えている場合は、なるべく早く動き始めましょう。

・共有名義の不動産を所有しているけれども放置したまま…
・いつかは売却したいと思っていてもなかなか重い腰を上げられない…

なんて思われている方は、この記事をきっかけに行動に移すきっかけになってくれると嬉しいです。
この記事を書いた人
(株)あおぞら不動産 代表:高倉由浩
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