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不動産売却コラム
住宅ローン返済中の「住み替え」について、後悔しないために知っておきたいこと

住宅ローン返済中の「住み替え」について、後悔しないために知っておきたいこと

人それぞれにある「住み替え」の理由、例えば

・バリアフリーが充実した住環境に変えたい
・今の家の間取りや収納、設備等に不満がある
・介護をしやすくしたい
・災害時にも安全な家に引っ越したい
・傷んできた古い家から引っ越したい

といった、様々なものが挙げられます。

ですが、同時に「でも、まだ住宅ローンが残っているから…」と前向き
になれない人も多いのではないでしょうか。

今回は、住宅ローンを返済中の住み替えについての解説とメリットとデメリット、また後悔しないために知っておくべき注意点についてもご紹介します。

住宅ローン残債がある上で住み替えがしたい時に把握すべき「大前提」




不動産を購入する際、大半が住宅ローンを利用することになりますが、その際は購入する不動産(土地と建物)を担保にして購入資金を借りることになります。

そして、担保になった不動産物件には「抵当権」が設定されることになります。

この担保というのは、お金を借りた人が返済できなくなった場合にお金を貸した側が損害を被ることを防ぐために設けられるもので「抵当」とも言います。

ですので、万が一何かしらの事情により住宅ローンの返済が出来なくなった場合には、債権者(銀行など)は、抵当権を理由に競売などの手段で不動産を強制売却し、お金を回収する仕組みになっています。

住宅ローンを返済している時は、この抵当権が有効なので、これを外してもらわない限り基本的に不動産の売却ができません。

そのため、住宅ローン残債がある不動産を売却する際は、不動産の売却金を受け取るのと同時に住宅ローンを完済し、抵当権の抹消手続きをしてから買主に引き渡す必要があるのです。

ここで重要なのが、

『抵当権を抹消させるために、不動産の売却金で住宅ローンの完済が可能なのかどうか?』

です。

その大前提を把握してもらった上で、次の章からは住宅ローンが残っている際の住み替え方法についての手順について解説していきます。

住宅ローンが残っている家を売却するにはどうしたらいいの?

まずは今の家の価値がいくらぐらになるのか調べておく


「今住んでいる家をできるだけ高く売って住宅ローン返済資金に充てたい」と考えている方も多いでしょう。

そうなると、「じゃあいくらで売れるのか」を知っておくことは非常に大切です。

ですので、まずやるべき第一ステップは、今の不動産の価値を知っておくこととなります。

その手段としては、誰でも閲覧することが可能な「レインズマーケットインフォメーション」などのサイトで、今の不動産の条件(エリア・築年数・間取り)を検索してみることで、おおよその売却価格の相場を掴むことができます。

このWEBサイトからおおよその売却価格の相場を掴むことも良いですが、更にオススメなのが信頼できる不動産会社に査定を依頼することです。

こちらの方がより実態に即した情報を得ることが可能だからです。

ですが、ここで注意しておかなければならないことが「売却査定額 = 売却価格」では必ずしも無い、ということです。

なぜなら、実際に取引してみない限りは取引価格というものは分からないからです。

ただ、不動産会社と言えども、恐らくご近所にかなりの数があるのではないでしょうか。

そういう時の選ぶ基準としては、決して無理に大きく見せるような金額ではなく、『査定額の根拠』をしっかり論理的に提示してくれるところであり、かつ

・優遇制度に詳しい
・ホームページでスタッフの顔が見れる
・わからない時はごまかすことなく後日きっちり回答を出す
・良いことばかり言わない
・ネットと人伝え両方で良い評判がある

というところを押さえた上で、不動産会社選びを進めましょう。

では次に、住宅ローンの残債が不動産の売却予想価格を下回っている「アンダーローン」と、住宅ローン残債が不動産の売却予想価格を上回る「オーバーローン」では売却方法が異なりますので、それぞれごとのケース別に紹介していきます。

「アンダーローン」の場合


「売却予想価格が3,200万円で、住宅ローン残債が2,500万円」だとした場合でみていきましょう。

この場合、売却予想価格が住宅ローン残債を上回っているため、売却時に住宅ローンを完済することができます。

そうなると抵当権も抹消されるので、比較的安全な住み替えパターンだと言えます。

さらに手元に700万円の資金が残るので、新居を購入される際の初期費用や、新しい住宅ローンの頭金に回すこともできるでしょう。

「オーバーローン」の場合


一方、「売却予想価格が2,000万円で住宅ローンが2,500万円」だとした場合をみていきましょう。

この場合、住宅ローン残債の方が売却予想価格を上回っているため、売却時に差額分の500万円が不足してしまいます。

その分を預貯金などから補填できるかどうか、が問わます。

ですが、住宅ローンが完済できる金額で売らないといけないというプレッシャーが、値下げをしたくないという気持ちに繋がり、結果として売却期間が年単位で延期してしまうという弊害もよく見かけたりしますので注意が必要です。

そうならないためにも、もしオーバーローンになると分かった上で補填する分の自己資金も用意できないと分かった場合には、「住み替えローン」が利用できないか検討するのがオススメです。

住み替えローンとは?


この住み替えローンとは、不動産を売却して残ったローンと新居の購入資金を併せて借りることができるローンのことです。

例えば、住宅ローンが2,400万円の残債で不動産売却価格が2,000万円、そして新居の購入価格が3,000万円である場合においては、

・売却後の債務:400万円
・新居のローン:3,000万円

の計3,400万円を住み替えローンとして契約するものとなります。

よく勘違いされるものに、住宅支援金融機構にある「機構住み替え支援ローン」というものがありますが、これは今の住宅を貸し出し、そこから得られる家賃収入を基に次の住宅を購入する制度となっています。

こちらも「住み替えローン」という名称ではありますが、ローンを一本化することを目的とした住み替えローンとは仕組みが違いますので、利用する際は注意しましょう。

知っておくべき住み替えローンのメリットとデメリット




次に、住み替えローンを利用する際のメリットとデメリットを見ていきましょう。

住み替えローンのメリット


住み替えローンの大きなメリットは、やはり「住宅ローンの残債があっても自己資金不要で住み替えができる」という点です。

こちらは金融機関にもよりますが、仲介手数料などの諸経費もまとめて借りることができます。

また、現在支払っている住宅ローン残債を新居のローンに組み込み、引き渡しと入居のタイミングが同時期になるため、住み替えに関わる出費をおさえることができるというメリットもあります。

他にも、新居の購入を先に行う場合、現在住んでいる家のローンと新居のローンを二重で支払う時期が発生してしまうことがありますが、住み替えローンを利用する場合はローンを一本化するため、二重ローンになってしまう恐れがありません。

転勤や介護といった必要に迫られて住み替えをしなければいけない人や、自己資金をあまり用意できない人にとっては、この住み替えローンは検討してみる価値はあるでしょう。

住み替えローンのデメリットや内在するリスク


住み替えローンの最大のデメリットは、金利が高いということに尽きます。

なぜなら、住み替えローンを利用する場合、オーバーローン状態での融資となるため、金融機関としてはリスクが高くなるからです。

例えば、現在の不動産の住宅ローンの残債が2,500万円で、家の売却価格が2,000万円の時は、500万円が住み替えローンに加えられます。

新居の住宅ローンが4,000万円である場合、計4,500万円の住宅ローンを抱えることになります。

どれくらい金利が高くなるかというと、金融機関やローンのタイプにもよりますが、住み替えローンは一般的な住宅ローンよりも金利が2%程度高くなる傾向があります。

また、年収や勤務先、勤務年数などの審査の基準が一般的な住宅ローンと比較しても厳しく、取り扱い金融機関が少ないこともデメリットと言えます。

住み替えローンを活用する場合の住み替えの流れ




では住み替えローンを活用する場合、不動産売却や住み替えはどのような手順になるのでしょうか?

以下に簡単なプロセスを番号順に記載しました。

【住み替えローンを活用する場合の住み替えの流れ】

1. 売却したい不動産の査定をする
2. 媒介契約を締結する不動産会社を決定する
3. 住み替えローンを組みたいことを不動産会社に相談する
4. 現在住んでいる不動産の売却活動を行う
5. 契約内容をもとに新居購入のための資金計画を立てる
6. 新居探しを始める
7. 前の家の買い手が決まったら、売買契約を締結する
8. 新居が見つかったら、購入の申し込みをする
9. 新居の売買契約を締結する
10.前の家と新居の引き渡しを同日に行う

この流れについて解説すると、まずは、現在住んでいる不動産の売却価格を査定してもらうタイミングで、住宅ローンの残債を確認しておきましょう。

住宅ローンの残債は、毎年10月から11月頃に送付される「住宅ローン残高証明書」で確認できます。

ただ、住宅ローン残高証明書とは、あくまでも証明書が作成された時点での住宅ローン残高が記載されたものなので、最新の残債が幾らになっているかを知るためには、窓口に直接問い合わせなければいけません。

査定により売却価格の目安が分かったら、窓口に「その時点での住宅ローン残債」を確認した上で資金計画を立てるようにしましょう。

また、現在住んでいる不動産を仲介で売る場合は、売却と購入を同じ不動産会社に依頼することをオススメします。

理由は、「今の不動産の売却」と「新居の購入」は不動産会社にしたほうが効率よくスムーズに取引ができることが多いからです。

また別々の不動産会社にしてしまうと、スケジュール調整がうまくいかず、売買のタイミングが大きくずれてしまうことが考えられるからです。

また、売却と購入をどちらも同じ不動産会社に依頼することで、仲介手数料の値引きもしてもらいやすくなるという点も覚えておいた方が良いでしょう。

住宅ローンを利用する場合の注意点

注意点① ローン借入額を多くしすぎない


住み替えローンを利用するにあたり、合計ローン借入額が多くなりすぎてしまう場合が出てきます。

もし借入額が多くなりすぎてしまうと、毎月の返済額が大きくなりすぎてしまうだけでなく、完済までの期間が長期化してしまう恐れがあります。

仮に住み替え時の年齢が40歳だとすると、35年ローンの完済はなんと75歳に。

なかなかしんどいと思いませんか?

こうなった場合、定年退職後もローンを返し続けないといけないことになり、それに教育資金も乗っかることになり、最悪「住宅ローン破産」を招くなんて事態も。

これが、意外と多い住み替えローンの負の実態です。

そうした最悪の事態を避けるためにも、あらゆるリスクを想定して、ローンの借入額を多くしすぎないことが重要です。

注意点② お金のプロと綿密な返済計画を立てる


住み替えローンの借入額を多くしすぎないことが重要と分かった上で、次にしっかり考えていくべきところが、綿密な返済計画を立てることです。

売却にかかる費用や購入にかかる費用、またもし仮住まいに住む場合は幾らくらいか、それぞれを「多め」に見積もっておきましょう。

また、売却時や購入時だけでなく、教育資金や老後資金についても考えておかなければいけません。

住み替えローンを利用するということは、これまで想定されていた返済計画が大きく変更されるということを意味します。

ですので、長期的な視点においても、無理の無い返済計画を立てておくことがとても重要です。

その点については、お金のプロであるファイナンシャルアドバイザーとにしっかりと相談されるのが良いでしょう。

あなたの人生を大きく左右することなので、慎重さも求められるところでもあります。

売却/購入時における資金プランは不動産会社、より長期的な資金プランはファイナンシャルアドバイザー、という風に、2つのプロを使い分けて利用してみると、より安心感を持って住み替えすることが出来るでしょう。

注意点③ 新居が住宅ローン控除や住まい給付金等の適用になるかを調べておく


新居を購入した際、住宅ローン控除や住まい給付金等の公的制度を利用することができます。

既に現在お住みの家でこういった制度を利用している方もいらっしゃるかと思いますが、「前の家では適用されたのに、住み替えた家が適用外だった」なんてケースも存在します。

そうならない為にも、住み替えた家が住宅ローン控除や住まい給付金の適用の対象になるかどうかを予め調べておきましょう。

【住宅ローン控除】

・概要
 - 毎年の住宅ローン残高の1%を10年間(13年間のケースもあり)、所得税・住民税から控除

・要件
- 自ら居住すること
- 床面積が50㎡以上であること
- 中古住宅の場合、耐震性能を有していること
- 合計所得金額が3,000万円以下
- 借入金の返済期間が10年以上

【住まい給付金】

・概要
- 消費税が10%に引き上げられた住宅を購入する場合、引き上げによる負担を軽減するため現金を給付

・要件
- 住宅を取得し登記上の持ち分を保有するとともにその住宅に自分で居住する
- 収入が一定以下
- 住宅の購入価格に引き上げ後の消費税率が適用される
- 床面積が50㎡以上であること
- 第三者機関の検査を受けた住宅であること

さいごに


3つの注意点をおさえて、無理のない計画を立てることができれば、例え住宅ローンの残債があったとしても、住み替えローンはとても有効な手段です。

まず最初の第一歩は、「今の家がいくらぐらいで売却できそうなのか」を把握しておくことです。

ここがどうなるで、その後のプランが全く異なるものになるからです。

そして住み替えプランを成功させる上で欠かせないのが、良い不動産会社との出会いです。

上記にも記載していますが、

・優遇制度に詳しい
・ホームページでスタッフの顔が見れる
・わからない時はごまかすことなく後日きっちり回答を出す
・良いことばかり言わない
・ネットと人伝え両方で良い評判がある

ができるところをまずはしっかり見極め、良い不動産会社と住み替えを成功してもらえればと思います。

この記事が、少しでもあなたのお役に立てる事がなれば幸いです。
この記事を書いた人
(株)あおぞら不動産 代表:高倉由浩
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