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不動産売却コラム
不動産売却を依頼する時に注意すべき3つのポイント

不動産売却を依頼する時に注意すべき3つのポイント

不動産売却は人生でも大きなイベントでありながら、多くの人が一度も経験がしたことがないものです。

そのため、不動産売却がどういう仕組で行われているのかが良く分からないまま進めてしまい、結果として希望価格で売れなかったり望まないトラブルに巻き込まれるなんてこともあります。

この記事では、そんな事態を避けるために不動産売却において注意すべきポイントを

①不動産売却は複数の不動産会社に依頼する
②査定額が1番高い不動産会社が良いとは限らない
③不動産売買にかかる費用・税金に注意

の3つに絞って解説します。

注意点①不動産査定は複数の不動産会社に依頼する




まず最初の注意点は、不動産売却を行う際の査定は必ず複数の不動産会社に依頼しておく、ということです。

もちろん、あなたが不動産売却について詳しく、これまで何度も経験して来られたのであれば、信頼できる1社のみに査定をお願いしても問題ないでしょう。

ですが、大多数の方はそんな経験を持ち合わせておらず、今回の不動産売却が恐らく初めてだと思います。

そんな方々が不動産売却で絶対に失敗しないための有効な手が、複数の不動産会社に査定依頼をすることです。

ここからは、なぜ複数の不動産会社に査定を依頼すべきなのか、その理由について解説します。

理由①買い主候補をより早く見つけることができるから


複数の不動産会社に査定を依頼すべき理由としてまず挙げられるのが、買い主候補をより早く見つけることができることです。

複数の不動産会社に依頼することがどうして買い主さんをより早く見つけることに繋がるかと言うと、依頼する不動産会社が複数になれば、それだけ間口が増えるため、あなたの不動産を購入したいと検討する方々が見つけやすくなるからです。

不動産会社は、売却が完了しないと報酬がもらえない成果報酬型なので、あらゆる手段を使って買い主さん候補を見つけてきてくれます。

チラシ広告に強い不動産会社があれば、ネット広告に強い不動産会社もありますし、また地域との繋がりが強く、人づてであなたの不動産を欲しがってくれる方を見つけてくれる不動産会社なんてのもあります。

もし、一つの会社のみに依頼するとなると、その分「間口」が少なくなるので、時間もかかってしまうでしょう。

理由②高値で売れる可能性が高くなるから


また、複数の不動産会社に査定を依頼することで、あなたの不動産をより高値で売れる可能性が出てきます。

理由は、買い主候補が増えることはあなたの不動産に対する需要が増えることを意味し、1人だけの買い主候補の時と比較するとより高値で売却できる可能性があるからです。

特に好条件のマンションや一戸建て、土地などの不動産を売却する場合は、不動産会社が優先的に広告を出し買い主候補を集めてきてくれるため、あなたが望む通りの価格で売却できる確率がグッと上がるでしょう。

理由③悪徳業者から囲い込みをされるリスクを大幅に軽減できるから


複数の不動産会社に査定を依頼すべき理由、3つ目が悪徳業者から囲い込みをされるリスクを大幅に軽減できるからです。

一社のみの不動産会社と専任媒介契約や専属専任媒介契約を結ぶ場合、悪徳業者に引っかかってしまう危険性があります。

悪徳業者は専任媒介契約をいいことに、売り主と買い主両方の仲介をする両手取引を行い、自社の利益を最大化させようとする傾向があります。

この両手取引自体は決して悪いものではありませんが、両方から利益が得られるので、必ずしもあなたの不動産をより高い価格で売ろうとするインセンティブが薄れてしまいます。

その結果として、査定額よりも大幅に低い価格で売却されてしまうなんてこともあるので、注意が必要です。

それを防ぐためにも、複数の不動産会社に査定を依頼することは、とても有効な手段だと言えるでしょう。

大手・中小に偏って査定を依頼するのはNG


そして複数の不動産会社に査定を依頼するとしても、大手や中小にのみ偏ってしまうのはNGです。

査定するなら、大手と中小どちらかに偏ることなく査定を依頼するようにしましょう。

そうすることで、豊富な資金により広告を打つことができ、全国を対象に買い主を探すことができる大手の強みと、地域密着型を売りにしている中小の強みを同時に活かすことが出来るからです。

複数の不動産会社に依頼するデメリット


一方、複数の不動産会社に査定を依頼するデメリットとして、不動産会社の売却に対するモチベーションが低くなってしまう、ということが挙げられます。

複数の不動産会社に依頼することは、いわゆる『一般媒介』と言われており、長年の経験を持つ不動産会社からしてみれば

・どんなに広告を打ち売却活動を進めようとしても、他の不動産会社が売却してしまえば、全てが無駄骨に終わってしまうので旨味が無い

と判断される可能性があります。

このような理由で、不動産会社の中には一般媒介になった時点でやる気を失ってしまうところも出てきてしまうのです。

やる気のある不動産会社を見つけるコツ


そこで重要なのが、例え一般媒介であってもあなたの立場で最優先に考え、熱意を持って売却活動をしてくれる不動産会社を見つけることです。

そんな方法あるの?と思われるかもしれませんが、最もシンプルかつ効果的な方法として、「不動産一括査定サイト」を使用することがオススメです。

なぜかというと、不動産会社ごとに得意、不得意があり、一括査定サイトだとあなたが売ろうとしている不動産売却を得意とする、いわゆる熱意のある不動産会社とマッチしやすく、結果として最後までやる気をもって売却活動をしてもらえる可能性が高いです。

一般媒介 = 競争が激しい、という印象がある中でもあなたに熱意を持って査定を進めてくれるところは、そういった不動産会社だと判断できるでしょう。

注意点②査定額が1番高い不動産会社が良いとは限らない




この段階まで来ると、あらゆる不動産会社から査定価格が提示されているはずです。

その中で最も高い査定額を提示された不動産会社につい目がいきがちですが、それは危ない罠かもしれません。

ここからは、なぜ1番高い査定額を提示した不動産会社が必ずしも良いとは限らないと言えるのか、その理由について解説します。

高すぎる査定額は顧客を集めるための撒き餌の可能性が高いから


「一番高い査定額を提示してくれた不動産会社こそが正しく、その査定額通りに売却できたらどれだけ素晴らしいのだろうか…もしかしたら本当にその価格で売ってくれるかもしれない、きっとそれなりの根拠があるはずだ!」

そう信じたくなるのが人間の心理ですが、残念ながらそれは顧客を集めるための撒き餌としてわざと高めの査定額を出している不動産会社である可能性が高いです。

不動産会社によって査定額がバラバラになる理由


そもそもなぜ不動産会社によって査定額がバラバラになるのは、不思議に思ったことはありませんか?

先程お伝えしたように、撒き餌のためにわざと査定額を釣り上げる、ということはあるかもしれませんが、不動産会社からあらゆる査定額が提示されると、一体どれが「適正価格」なのか分からなくなり、混乱するのも無理はありません。

単刀直入に言うと、不動産会社により査定額がバラバラになる理由は、不動産会社が持つ相場観、知識量、市場の変化をどう捉えているかが全然違うからです。

不動産会社の数はコンビニよりも多いと言われていますので、同じ「不動産のプロ」と言えど、能力や相場観にはバラツキが出てきます。

より具体的に言うと、不動産会社が査定を行う際、公益財団法人(不動産流通推進センター)が定めた価格査定マニュアルを利用することが一般的ですが、不動産会社や担当者により査定の対象と比較する物件が異なる、というのも査定額が異なる理由となります。

査定額の根拠がきちんと示せるか訪ねてみよう


ここで「この不動産会社ならお願いしても良さそう」という判断基準になるのが、

・査定額の根拠がきちんと提示できるか?

です。

ですので、ぜひ不動産会社に不動産査定書を貰う際に、最近の市場動向等と一緒に、その査定額に至った根拠を聞き出すようにしましょう。

また、過去にどのような実績があり、今回売却しようとしてる不動産と似たような案件がどのような価格で売却できたのかについても確認するようにしましょう。

もしかしたら、高い査定額を提示した不動産会社も、撒き餌ではなくきちんとした根拠と勝算がありその査定額を提示したのかもしれません。

そんな不動産会社を見つけられれば、かなりの儲けものです。

査定額の根拠がしっかりしていると判断できれば、売却の依頼を検討しても良いでしょう。

注意点③不動産売買にかかる費用・税金に注意




不動産売却は、物件が売却できれば代金がそのまま手に入るというわけではありません。

売却で得た代金から諸々の税金や費用が引かれた分が、あなたの手取りとなるのです。

不動産売却による売却益をどう活用するか、プランを立てるためにも事前にそれらのコストが幾らかかるのかをしっかり把握するのは大事なことです。

ここからは、それら不動産売却にかかる税金や費用について解説します。

不動産売却時にかかる税金①譲渡所得税


不動産の売買契約が成立して得た利益のことを譲渡所得と言いますが、それに課税される税金が譲渡所得税と言います。

譲渡所得とは、単純に不動産が売れた価格ではなく、そこから不動産を購入した時の価格や費用、売却する時にかかった費用等を差し引いたものを指します。

不動産を購入した時の価格や費用は主に

・土地や建物の購入代金や建築代金
・購入時の税金(印紙税、登録免許税、不動産取得税など)
・仲介手数料
・測量費、整地費、建物解体費など
・設備費、改良費
・一定の借入金利子

が挙げられ、売却する時にかかる費用とは主に、

・仲介手数料
・印紙税
・借家人に支払った立退料
・取り壊し費用
・売買契約の違約金
・登録免許税

が挙げられます。

譲渡所得税が発生するタイミングは、物件引き渡しの翌年(2〜3月)の確定申告時です。

実際、築年数の経過と共に不動産の価値は下がっていくものなので、売却益が発生するということはそれほど多くはありません。

ですが、ひとたび発生すると高額になるので、譲渡所得税について不安であれば、不動産売却を依頼した不動産会社や税理士へ相談されることをおすすめします。

不動産売却にかかる税金②住民税


不動産売却で売却益が発生すると、住民税にも費用が上乗せされます。

売却益が発生した翌年の5月頃に住民税納付書が届き、そこから1年間、住民税に上乗せされる形で支払うようになります。

この課税上乗せは、不動産売却の翌1年間のみとなり、その後は元の金額になります。

不動産売却にかかる税金③印紙税


印紙税とは、不動産売買契約書を作成する際などにかかる税金のことを指し、商業取引に関連する文書に対して課税されるものです。

納税方法は、決められた税額の収入印紙を文書に貼付する形となり、収入印紙は郵便局や法務局、印紙売りさばき所で入手可能となっています。

この印紙売りさばき所はコンビニも登録されており、土日も入手できる点は便利ですが200円のもの等、よく売れる印紙しか置いていないことが多いので注意が必要です。

不動産売却で利用するような高額印紙は、郵便局や法務局から購入するのが無難でしょう。

2022年まででは、契約金額ごとの印紙税請求は以下の通りとなります。
契約金額 税額 軽減税率適用時の税額
1万円未満 非課税 非課税
1万円超・10万円以下 200円 200円
10万円超・50万円以下 400円 200円
50万円超・100万円以下 1,000円 500円
100万円超・500万円以下 2,000円 1,000円
500万円超・1,000万円以下 10,000円 5,000円
1,000万円超・5,000万円以下 20,000円 10,000円
5,000万円超・1億円以下 60,000円 30,000円
1億円超・5億円以下 100,000円 60,000円
5億円超・10億円以下 200,000円 160,000円

注意!損失が出た時に確定申告を行わないのはNGです


税金に関するトピックとして忘れてはならないのが確定申告です。

ここで 覚えておきたい注意点が、「不動産を売却して損失が出た場合は確定申告をする必要がない」というものです。

損失が出た場合でも、税金対策のために積極的に確定申告を行うようにした方が良いです。

理由は「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」という、ご自宅を売却して損失が出た場合に使える特例があるからです。

この特例は、ご自宅を住宅ローンの残高より低い価格で売却して損失が出た場合に、一定の要件を満たしていれば、確定申告をすることでその譲渡損失をその年の他の所得から控除(損益通算)することができる制度です。

損益通算しても控除しきれなかった場合は、翌年以降3年内に繰越控除することも出来ますので、例え損失が出たとしても確定申告を忘れずに済ませるようにしましょう。

おわりに


不動産売却を実際に進める前に把握しておきたい注意点をまとめさせていただきました。

望まない価格での売却になってしまったり、また良からぬトラブルに巻き込まれないためにも、ぜひ売却活動を始める前に頭に入れていただければと思います。

人生に一度か二度あるか無いかの大きなイベントである不動産売却、そんな重要なことだからこそ失敗したくありませんよね。

この記事が少しでもあなたのお役に立てれば幸いです。


 
この記事を書いた人
(株)あおぞら不動産 代表:高倉由浩
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