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不動産売却コラム
【不動産売却】家のを査定する前にしておくべきことはコチラ

【不動産売却】家のを査定する前にしておくべきことはコチラ

最近、「そろそろ今住んでる不動産を売却してみても良いかな?」と思い始めてきている方にまずお伝えしたい事は、実は11月の今が不動産売却に向けた準備をし始めるには良いタイミングだということです。

理由は、

・新生活が始まる4月が最も不動産売却への需要が高まる狙い目
・4月売却実現に向けた取引期間は2月〜3月
・そのため、12月〜1月には売り出す

というのが今から不動産売却を進める上で辿るであろうスケジュールだからです。

そして売り出し始める12月から約1ヶ月前となるこの11月こそ、「売り出す前にやるべき準備に取り掛かり始める月」なのです。

この記事では、そんな不動産売却を実際に始める前に準備すべきことや確認すべきことについて解説していきます。

まず住宅ローン残高が幾らなのかを確認しよう




売却したい不動産に住宅ローンが残っている場合は、残高が幾らなのかを事前に確認しておきましょう。

不動産を売却したときに、その売却額で住宅ローンが全額返済できるかどうかを確認するためで、とても重要だからです。

それでは、ここから住宅ローンの残高を確認する4つの方法について解説します。

方法①最初に郵送されてきた返済予定表を確認する


住宅ローン残高が幾らあるのかは、住宅ローンを契約した金融機関から最初に郵送されてきた返済予定表に載っているので、そこから確認することができます。

返済予定表とは、ボーナス返済分を含めてどのタイミングで幾らくらいの金額が返済し終わっているのかが分かりやすく記載されている書類です。

ですので、その書類を見ることで現時点でどれくらいの住宅ローン残高なのか確かめることができます。

ただ、変動金利型の住宅ローンの場合、最初に受け取った返済予定表の通りに返済が続くわけではなく、一定期間ごとに借入金利や返済額の見直しが行われます。

もし変動金利型の住宅ローンを利用している場合で都度確認していない場合は、現時点での住宅ローン残高が幾らなのかを確認しておくようにしましょう。

方法②住宅ローンを契約した金融機関のWebサイトから確認する


住宅ローンを契約した金融機関のネットサービスに加入されている場合、Webサイトから住宅ローン残高が幾らなのか確認することができます。

多くの金融機関が様々な手続きがインターネット上で行えるインターネットバンキングサービスを提供しているので、恐らくあなたが住宅ローンを契約した金融機関でも同様のサービスを提供しているはずです。

ですが、中にはインターネットバンキングサービス自体を展開していない場合や、住宅ローンの残高が確認できるサービスが無い可能性がありますので、その場合は別の手段で確認する必要があるので注意が必要です。

方法③確定申告時に郵送されてくる残高証明書を確認する


住宅ローンの残高が幾らなのかは、確定申告時に金融機関から郵送されてくる残高証明書でも確認することができます。

この残高証明書は、年末調整や確定申告の時に住宅ローン控除を受けるために必須の書類ですので、恐らくあなたのご自宅にも過去届いているはずです。

残高証明書が住宅ローンを契約した金融機関から郵送されてくるタイミングは、おおよそ毎年10月下旬頃となっています。

もし残高証明書を紛失してしまっている場合は、金融機関の窓口で再発行できます。

方法④金融機関の窓口で確認する


住宅ローンを契約した金融機関の窓口で住宅ローンの残高証明書を発行してもらうことでも、住宅ローンの残高を確認することができます。

ですが、この方法は店舗の営業時間内に行かなければならなったり、該当する支店でないと手続きできないケースがあるので、もしかすると最寄りの支店で出来ないという制約があるかもしれません。

なので、この方法で住宅ローン残高を確認する場合はまず最寄りの支店に電話で住宅ローンの残高証明書を発行してもらうことが可能なのかを事前に確認してからの方が良いでしょう。

不動産査定に必要な書類を準備しよう




訪問査定を依頼する際、不動産会社が参考にするための書類を準備しておく必要があります。

もし必要書類がなければ、正確な査定額を算出することが出来なくなるため、結局書類を準備してから再依頼しなければいけなくなるので、その時間的ロスは極力避けたいものです。

それでは、ここからは不動産査定に必要な書類について解説します。

準備が必要な書類はこちら


査定を受けるにあたって用意する書類は以下の通りとなります。

・共通:登記済証(権利証) または登記識別情報通知書
・戸建てまたは土地:土地の確定測量図
・戸建て:間取り図面
・マンション:分譲時のパンフレット

まず戸建てや土地、マンション共通で用意する登記済証(権利証)、または登記識別情報通知書は、売り主が真の所有者であるかどうかの確認に用いられます。

戸建てや土地で必要な土地の確定測量図は、境界明示ができる物件であるかどうかを確かめるために必要です。

マンションの場合必要となる分譲時のパンフレットには、専有面積が記載されているため必要となります。

ちなみに、売却しようとしてる不動産が旧耐震基準の建物の場合、新耐震基準に適合していることを証明するために以下の書類が必要となり、用意されていれば物件の価値を上げることが期待できるので是非揃えておきましょう。

・耐震診断結果報告書
・既存住宅に係る建設住宅性能評価書
・瑕疵保険の保険付保証書(以前に交付されたもの)
・建築士法第20条第2項に規定する証明書構造計算書の写し
・耐震基準適合証明書の写し
・住宅耐震改修証明書の写し
・固定資産税減額証明書の写し
・増改築等工事証明書の写し

既存住宅に係る建設住宅性能評価書とは?


建設住宅性能評価書とは、「現況検査により認められる劣化等の状況」や「個別性能に関すること」に関し、専門家が評価して作成する書面です。

専門家によって建物に一定の価値があることを評価した書類ですので、査定価格を上げることが期待できます。

特に、戸建てなら築20年超、マンションなら築25年超の物件である場合、建設住宅性能評価書(耐震等級が等級1、等級2または等級3の場合)があると、買い主が住宅ローン控除の適用や登録免許税の軽減措置の適用を受けることがでますので、価値が上がります。

ですので、用意できるのでしたらこのタイミングで是非用意したい書類です。

瑕疵担保保険の付保証明書とは


瑕疵担保保険とは、売却した後に構造耐久上主要な部分等に問題が発見された際、修繕費の一部を保険金で賄うことができる保険のことです。

そのため、瑕疵担保保険の付保証明書があると安心に繋がり、売却しやすくなります。

また、瑕疵担保保険の付保証明書も、建設住宅性能評価書と同様に、この書類があることで戸建てなら築25年超、マンションなら築25年超の物件でも買い主が住宅ローン控除の適用や登録免許税の軽減措置の適用を受けることができるので、これも価値を上げてくれます。

リフォーム履歴がわかる資料


過去にリフォーム済みの住宅は価値が上がりますので、リフォームの履歴が分かる資料があればこの時点で用意しておくべき重要なものとなります。

メモ書き等でも構いませんので、リフォーム履歴が分かる資料を作成しておいてください。

この場合、いつ、何をリフォームしたのかが分かれば大丈夫です。

特に、直近5年以内にリフォーム済みであれば価格を上げる要因として反映されやすいので是非やっておきましょう。

その他売却前に済ませておくべきこと




ここまでは売却前に用意しておくべき書類についてお伝えしてきましたが、ここからは売却をスムーズに完了させるために、この時点で済ませておくべきことについて解説します。

マンションを売る場合は管理費等の滞納を解消しておく


マンションを売却する場合、もし管理費や修繕積立金に滞納がある場合、売却前に必ず解消しておくようにしましょう。

管理費や修繕積立金の滞納は査定価格の減額要因になってしまうからです。

管理費や修繕積立金に滞納があるまま売却することは不可能ではありませんが、その場合、買い主が購入後、一度に滞納金を支払うことになってしまいます。

通常、そのような余計な費用を払いたいと思う買い主は余程のことがない限りいないので、管理費や修繕積立金に滞納があると売却が著しく困難になります。

これは最低限のマナーですので、このタイミングで管理費や修繕積立金の滞納は解消しておきましょう。

戸建てや土地を売る場合は境界明示を済ませておく


戸建てや土地を売る場合は、売り主には境界明示の義務があります。

境界明示とは、隣接する土地との境をはっきりさせることを指し、境界明示をするには、土地家屋調査士などの有資格者とその土地の所有者、隣地の所有者立ち合いの元、土地の確定測量が完了している必要があります。

そして売り主はその際に発行される筆界確認書(調査士が実印で押印済みのもの)を、売却時に仲介となる不動産会社に提出する必要があります。

もし境界明示をしなかった場合、土地の所有者が変わった瞬間に、これまでは問題になっていなかった境界に関してもトラブルになることがあります。

どういうトラブルがあるのかというと、

・隣地に敷地の一部を専有される
・境界未確定の土地は資産価値が低いとみなされ住宅ローンの担保にできない

といったことです。

そうなると売り主側に損害賠償責任が発生する可能性があります。

また、境界明示が済まされていないと査定が始まらず、そもそも売却できない、ということも多いので、もしこの段階で境界明示が終わっていない場合は、売却前に境界明示を済ませておくようにしましょう。

劣化箇所を確認しておく


築年数にもよりますが、中古物件を売却するわけですので、経過年数に伴う劣化、通常使用による摩耗・損耗があります。

おおよそ5年から10年おきに点検や補修、交換を行うものですが、売却するタイミングによっては目に見えて補修すべき劣化箇所を放置したまま売却活動を開始し、なかなか売れなくなってしまう、なんてことも起こり得ます。

この場合の買い主の心境は、

「この売り主はまともに建物の維持管理をしてこなかったのかな?ということは目に見えないところにも瑕疵があるのかも…」

です。

そうなると売れるものも売れなくなってしまうので、この段階でプロに点検してもらい、補修すべき劣化箇所があれば補修しておくようにしましょう。

点検から補修するには、ある程度の期間が必要になりますのでこのタイミングで実施しておくことが大事です。

このタイミングでハウスクリーニングは不要


劣化箇所の点検補修のついでに買い主の心象を良くするためにハウスクリーニングもした方が良いのでは?と思われる方もいらっしゃるかと思いますが、実はこのタイミングでハウスクリーニングをしても売却活動が有利になるというわけではありません。

このタイミングで重要なのは『いかに査定価格を引き上げられるか?』ですが、不動産のプロからして部屋がハウスクリーニングにより綺麗になっているという状態は査定価格に考慮されません。

もし、買い主の心象を良くすることを狙ってハウスクリーニングをするなら、実際に売却活動を開始した後の「内覧する前」が良いです。

できるだけ高く売却するためのポイント




ここまでお伝えしてきたことを準備してきたのでしたら、やはり少しでも高い価格で不動産売却をしたいと考えるのは当然のことです。

最後に、相場より高く不動産売却を成功させるためのポイントについて2つ解説します。

ポイント①焦らず余裕を持って売却する


不動産売却において、焦りは禁物です。

時間に余裕の無い状況では、どうしても販売価格を下げざるを得ない状況に陥りやすいからです。

ですので急遽転勤になった、相続をしてすぐに売らなくれはいけない、という場合でなければ、余裕をもった売却期間(3〜5ヶ月程度)を想定し、スケジュールに余裕を持たせて売却活動を進めるようにしましょう。

そのためにも、これまでお伝えしてきた「事前準備」をなるべく早く済ませることで、売却活動にも余裕が生まれますので、是非そうしておいた方が良いです。

ポイント②信頼できる不動産会社、担当者に依頼する


不動産売却を成功させる上でかかせないのが、査定や不動産売却を依頼する不動産会社選びです。

知人の紹介や大手だからといって安心するのは良くありません。

必ず複数社に相談した上で、あなたが納得した最適な会社を選ぶようにしましょう。

また、担当者との相性も大事です。

綿密な打ち合わせが不可欠な不動産売却ですが、相性が悪いとそれだけスムーズに手続きを進めることができず、余裕を持った売却活動ができず、希望する価格で売れなくなってしまった、なんてことも良くある話です。

ですので、相談しやすく、豊富な知識や経験を持ち、かつあなたの立場でプランを立ててくれるような、

・信頼できフィーリングが合う

担当者を選ぶことを心がけるようにしましょう。

おわりに


査定前にいかに準備を済ませておくかで、不動産売却の成否が左右されることがご理解いただけたかと思います。

そして冒頭でもお伝えしましたが、今この11月という時期こそ、その事前準備を開始するには最適なタイミングです。

この記事が、あなたの不動産売却の成功にきっかけになりましたら何よりの幸せです。
この記事を書いた人
(株)あおぞら不動産 代表:高倉由浩
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