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売るのは3年以内!相続した実家を売却する上で外せない3つの特例

売るのは3年以内!相続した実家を売却する上で外せない3つの特例

相続した実家を売却する際にぜひ押さえておきたいのが実家売却に関する3つの特例です。

これを知っていると知っていないとではあなたの資産状況に大きな違いを生み出してしまいます。

とは言っても、恐らくこの記事を読まれている方の多くが初めてのことで、知らないことだらけで不安であっても無理はありません。

この記事では、そんな不安を少しでも取り除き、安心して実家売却に取り組むことができる足がかりとなる

①相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
②空き家にかかる譲渡所得の3,000万円特別控除の特例
③居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の特例

についてご紹介していきます。

相続財産を譲渡した場合の取得費の特例とは?




皆さんご存知のように、相続した財産である実家を売却する場合には、所得税がかかります。

「え、相続した時に相続税がかかったのに、売る時にまた税金が取られてしまうの?」

と思われるかもしれませんが、実は売却した場合に所得税も別途かかってしまうのです。

相続税を支払ったあとにさらに所得税も支払わなければいけないって、かなり負担が大きくなってしまいますよね。

そんな負担を軽減するために設けられた制度が、この『相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例』です。

これは、引き継いだ土地・建物などの財産を、亡くなった日から3年10ヶ月以内に売却した場合に使える所得税の特例で、

支払った相続税分の幾らかが取得費に加算され、その分、譲渡所得を減らすことができるので、所得税の節税効果が期待できるというものです。

もし、相続された実家をいつか売却しようと考えている場合は、この特例を使わない手はありません。

亡くなった日から3年10ヶ月以内に使える特例ですので、逃してしまうことが無いよう、注意ししましょう。

この特例を受けるための要件は下記の4つです。

・相続、遺贈、死因贈与により財産を取得した個人であること
・その財産を取得した人が相続税を収めていること
・相続した財産を相続開始日から3年10ヶ月以内に譲渡していること
・確定申告をすること

取得費加算の特例の計算方法


それでは、この特例を活用する上で押さえておくべきポイントが、『譲渡所得が幾らになるのか?』というところですが、その算式は以下の通りとなります。

売却金額 ー(取得費 + 譲渡費用)= 譲渡所得

この中で取得費として計算されるのの例としては、

・不動産の購入代や建築代
・購入時にかかった印紙税や登録免許税などの税金
・仲介手数料

などが挙げられます。

また、譲渡費用の例としては

・仲介手数料
・印紙税
・建物の解体費

などがあります。

取得費加算の特例を適用させることで、譲渡所得を抑えることができ、その分節税効果が期待できます。

取得費加算の特例の適用後の譲渡所得

売却金額 ー{(取得費 + 売却する財産に対応する相続税)+ 譲渡費用}= 譲渡所得

次に、取得費に加算する相続税額は、その相続人が支払った相続税の全額というわけではありません。

売却した財産に対応する相続税額部分に限られるためで、それを按分して算出しています。

その算式が、

その人の相続税額 x 売却した財産の相続税評価額 / その人の相続税の課税価格(債務控除前)= 取得費に加算する相続税額

となります。

言葉で記載されているとやや複雑に感じてしまうので、具体例を出してみます。

取得費加算の特例の具体例


次の条件にて、取得費に加算する相続税額と、譲渡所得にかかる所得税までを計算してみます。

・納付した相続税額:1,000万円
・相続税の課税価格:1億円
・売却した土地の相続税評価額:2,000万円
・土地の売却金額:3,000万円
・土地の購入金額:1,500万円(8年前に購入)
・売却にかかる仲介手数料:100万円

これらを先述した算式に照らし合わせてみると、

1,000万円 x 2,000万円 / 1億円 = 200万円

となりました。

これを元に譲渡所得金額を算出すると、

3,000万円 - (1,500万円 + 200万円 + 100万円)= 1,200万円

となり、所得税額は

1,200万円 x 15% = 180万円

となります。

この例の場合ですと、8年前に購入した土地なので、所有期間が5年超とみなされ長期譲渡所得に該当します。

なお、譲渡所得税の税率は所有期間が5年超えか否かで2倍の差が生まれます。

・所有期間が5年以内の場合は税率30%
・所有期間が5年超えの場合は税率15%

※この所有期間の数え方は、所有し始めた時点から売却した年の1月1日までです。相続し始めた日ではないこと、実際に売りに出した日ではないことに注意しましょう。

なので、もし先程の例で所有期間が5年以内だった場合の所得税額は360万円と、倍額です。

これはなかなか無視できない金額の差ですよね。

もしこれから売却したいと考えているけれども、所有期間が5年以内であるならば、相続してから3年10ヶ月以内に所有期間が5年を超えるかどうかを確認されることをおすすめします。

もしそれで5年を超すのであれば、その時を待ってから売却に動き出すのがより節税効果を高める上で期待できます。

空き家にかかる譲渡所得の3,000万円特別控除の特例とは?




他にも空き家になった実家を売却する際にぜひとも知っておきたい制度が、『空き家にかかる譲渡所得の3,000万円特別控除の特例』です。

これは読んで字の如く、被相続人の居住用財産(空き家)を相続した場合、譲渡所得から3,000万円が控除できるという特例です。

別の言い方をすると、実家を売却した時の売却益が3,000万円以内であれば、税金が免除されるというものです。

例えば、あなたが実家を売却した際に

[売却価格:5,000万円]ー [取得費/経費:3,000万円]= [売却益:2,000万円]

だったとした場合、本特例が適用できると売却益2,000万円に対してその全額が控除対象となり、所得がゼロで税金がかからないということになります。

もし、この特例が適用されない場合は約406万円もの税金がかかるので、それがゼロになるというこの特例は非常に節税効果が高いと言えるでしょう。

この制度は、2016年に新設されたもので、元々は2019年の年末までが適用期限とされていましたが、2023年の12月31日までに延長されました。

再度延長されるかどうかは分かりませんので、節税効果がかなり大きいこの制度が無くなってしまうまでに利用するかどうか、早めに判断されるのが良いでしょう。

とは言え、本特例は適用されるための条件が厳しいです。

ここからはこの特例が受けることができる要件について解説しますので、チェックしておきましょう。

この特例を受けるための要件は以下の3つに分けられます。

・どんな建物が対象か
・いつまでに売却する必要があるか
・その他

それでは、1つずつ見ていきましょう。

どのような建物が対象か?


① 昭和56年5月31日以前に建築された建物が対象です。

この特例が設立された目的として、古くて耐震性が低い空き家が増えるのを抑えようという狙いがあります。

そして、古くて耐震性が低い建物かどうかを隔てる基準として昭和56年に改正された建築基準法よりも前に建てられた家か?というものがあり、それよりも古い「旧耐震基準」の家を本特例の対象としています。

② 一定の耐震性がある建物であること / 建物を解体した上での売却であること

先程、本特例が適用されるのは「旧耐震基準」の家とお伝えしましたが、そのまま売却したとしても適用されません。

本特例が適用されるためには、

『一定の耐震基準を満たすようにリフォームしてから売却すること』
『建物を解体して更地として売却すること』

のいずれかの条件を満たす必要があります。

③ 区分所有建物ではないこと

こちらはシンプルに言うと、「マンションは適用されません」というものです。

また、前述のように、耐震性が低い家の増加を抑制することが本特例の目的であるため、マンションはそもそも対象外となっています。

④ 亡くなった方(被相続人)のみが、亡くなる直前まで居住していた家であること

これは「被相続人」が老人ホームで亡くなった場合はどうなるのか?」という点が疑問になると思いますが、以下の2つの要件を満たすことで適用対象となります。

・被相続人が、介護保険法等に規定する要介護認定を受けて、老人ホームに入所していた場合
・被相続人が老人ホームなどに入所してから亡くなるまでの間に、家が不動産に賃貸に出されていたり、被相続人以外の者の居住用に利用されていない場合

いつまでに売却する必要があるか?


この特例を受けるためには、

『相続があった日から3年が経過した年の年末まで』

に売却する必要があります。

例えば、2022年の6月20日に相続が開始となった場合、2023年12月31日までに売却することで、この特例を受けることが可能になります。

その他要件とはどんなものがある?


前述したように、この特例を受けるためには、「相続があった日から3年が経過した年の年末まで」に売却する必要があるのですが、さらに、被相続人の生前から売却までの期間中に「被相続人以外に誰も住んでいなかったこと」も必要条件になります。

ですので、空き家にするのがもったいない、という理由で

・相続以降、相続人等の親族がその家に住んでいた
・誰かに賃貸して住まわせていた
・土地を駐車場に変えて賃貸していた

などといった場合は、適用が受けられなく鳴ってしまいますので注意が必要です。

他にも、この特例を受けるため要件として

・売却価格が1億円以下であること
・親族など親しい人への売却ではないこと

もありますので、この特例を受けようとされている場合は、これらも覚えておいた方が良いでしょう。

この控除を受けるために必要な手続きはこちら


この控除を受けるための手続きは、以下の流れの通りです。

STEP1:空き家の売却

STEP2:「被相続人居住用家屋等確認書」の申請

STEP3:「被相続人居住用家屋等確認書」の交付

STEP4:確定申告(売却した翌年の2月16日〜3月15日)

この「空き家の3,000万円特別控除」の適用を受けるためには、売却した翌年に確定申告をする必要があります。

また、確定申告よりも前に、あらかじめ空き家の所在地の市区町村に申請をして、「被相続人居住用家屋等確認書」を取得し、申告する必要があります。

申告書は国土交通省のホームページより入手可能で、申請する際に添付する他の書類としては、

・被相続人の住民票(除票)
・電気ガスの閉塞証明書

などがあります・

申請については、自治体ごとに多少の違いがあるようですが、申請の受付から確認書の交付までには、おおよそ2週間程の時間を要します。

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の特例とは?




こちらの特例は、居住用として使っていた不動産を売却した際の売却益に対してかかる譲渡所得税を控除する制度となっており、

『被相続人と一緒に住んでいた家を売却』する際に活用できるものとなっています。

空き家の場合と同様、こちらも適用要件を満たすことで3,000万円までの譲渡所得税が控除されます。

なので、不動産の売却益が3,000万円以上であれば3,000万円が控除され、3,000万円以下であれば、その全額が控除される仕組みになっています。

それでは、この特例を受けるにあたっての適用要件を見ていきましょう。

この以下の要件全てを満たしている必要があります。

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の適用要件


以下のいずれかを満たすマイホームであること
現在、主に住んでいる自宅である
転居済みの場合、転居後3年目の年末までの売却である
かつ土地の売却契約締結が解体から1年以内であり、その土地を賃貸していない
単身赴任の場合、配偶者が住んでいる建物である

② 物件の買主が親族や夫婦、同族会社など、特殊な関係でないこと

③ 売却した年の前年、前々年に、3,000万円の特別控除又はマイホームの譲渡損失が出た場合の損益通算及び損失の繰越控除の特例の適用を受けていないこと

④ 売った年、その前年及び前々年に、マイホームの買い換えや交換の特例を受けていないこと

⑤ 売却した不動産に関して、収用等の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと

⑥ 災害によって売却する場合、住まなくなった日から3年後の年の12月31日までに売ること

この控除を受けるには、上記6つの項目を全て満たしている必要がありますので、実際に検討されている方は抜け漏れがないようよく確認させることをおすすめします。

詳細は国税庁のホームページに記載されているので、こちらも確認されるのが良いでしょう。

こんな控除を併用することでもっとお得にできます


この特例と一緒に併用できる制度の1つに「10年超所有軽減税率の特例」というものがあります。

これは、売却した時点で10年以上所有していたマイホームを対象として控除制度で、これを適用することで3,000万円の特別控除後に譲渡所得の税率を抑えることができるものとなっています。

こちらの適用要件は10年以上所有していたマイホームであることを前提条件に、前述の3,000万円の特別控除の要件と同様です。

この軽減税率では、

・売却益が6,000万円以上の場合は20.315%
・売却益が6,000万円以下の場合は14.21%

の税率が設定されますので、条件を満たしている場合は是非併用してみましょう。

さいごに


相続された不動産をうまく売却するコツは、特例を活用して支払うべき税金を減らすことです。

ここまで、様々な特例を紹介してきましたが、実際にこの特例を活用して売却する際には、不動産だけでなく、相続に強い専門家にも相談されることも重要です。

残されたどのご家族にとっても、この相続というものは人生における大きな山の1つです。

心理的な負担もかなりのものですが、経済的な負担も相まってダブルパンチとならないように、生前に相続財産をどうするか、家族間で納得のいく話し合いをしておきましょう。

その際に、この特例を活用するかどうかについても、ぜひ検討されてみてください。

この記事が、少しでもお役に立てることになりましたら幸いです。
この記事を書いた人
(株)あおぞら不動産 代表:高倉由浩
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