【横浜市】固定資産税の通知を見て「高い…」と感じたら。持ち続けるか売却するかの判断基準｜不動産売却コラム｜ | 横浜市の不動産売却、査定・買取なら（株）あおぞら不動産

毎年5月、横浜市から届く固定資産税・都市計画税の納税通知書。封を開けた瞬間、「えっ、こんなに高いの…」と感じたことはありませんか。

 

特に、子供が独立して空き部屋が増えた家、相続したけれど住む予定のない実家、転勤で誰も住んでいないマイホーム——こうした「使い切れていない不動産」に対して、毎年数十万円の税金を払い続けている方は少なくありません。

 

横浜市の場合、固定資産税（税率1.4%）に加えて都市計画税（税率0.3%）もかかります。合計1.7%。仮に土地・建物の課税標準額が1,500万円なら、年間約25万円。10年間で250万円。「持っているだけ」でこれだけのコストが出ていきます。

 

この記事では、「固定資産税が高い…」と感じた横浜市民の方に向けて、持ち続ける場合の本当のコスト、売却した場合の手取りシミュレーション、そして「持つか・売るか」を判断するための5つの基準を、あおぞら不動産がデータで解説します。

 

 

第1章｜横浜市の固定資産税、「何にいくら払っているか」を正しく理解する

固定資産税＋都市計画税＝合計1.7%が横浜の負担

横浜市では、不動産を所有するだけで毎年2つの税金がかかります。

 

・固定資産税：課税標準額 × 1.4%
・都市計画税：課税標準額 × 0.3%
・合計：課税標準額 × 1.7%

 

この税率は横浜市のほぼ全域に適用されます（横浜市公式サイトより）。

 

「住宅用地の特例」で安くなっている——が、それでも高い

「うちは住宅が建っているから安いはずでは？」と思う方もいるでしょう。確かに、住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用され、固定資産税は最大6分の1、都市計画税は最大3分の1に軽減されています。

 

しかし、この特例が適用された後でも、横浜市の地価は神奈川県内で高い水準にあるため、年間の税額は決して小さくありません。

 

横浜市の固定資産税シミュレーション

具体例で見てみましょう（概算）。

 

ケース①：港北区の戸建て（土地＋建物）
・土地の課税標準額：700万円（住宅用地特例適用後）
・建物の課税標準額：500万円
・固定資産税：約16.8万円
・都市計画税：約3.6万円
・年間合計：約20.4万円

 

ケース②：西区のマンション
・課税標準額合計：1,200万円
・年間合計：約20.4万円

 

ケース③：相続した空き家（旭区・築35年戸建て）
・課税標準額合計：800万円
・年間合計：約13.6万円

 

※これらは簡易的な試算です。実際の税額は負担調整措置や各種軽減により変動します。

 

第2章｜固定資産税だけじゃない。持ち続ける「本当のコスト」を計算する

「固定資産税は高いけど、売るのも面倒だし…」と現状維持を選ぶ方は多いです。しかし、不動産を持ち続けるコストは、固定資産税だけではありません。

 

年間の「見えるコスト」

・固定資産税＋都市計画税：年間13万〜25万円（横浜市の場合）

 

・火災保険料：年間3万〜10万円（建物の構造・補償内容により変動）

 

・マンションの場合、管理費＋修繕積立金：月2万〜4万円（年間24万〜48万円）

 

年間の「見えにくいコスト」

・修繕費：外壁塗装（10〜15年ごとに80万〜150万円）、屋根修理、設備交換など

 

・空き家の場合の管理費用：月数千円〜1万円（管理サービス）、遠方なら交通費も

 

・資産価値の下落：築年数が進むほど建物の価値は下がる。特に木造戸建ては築20年を超えると建物価値はほぼゼロに近づく

 

10年間の保有コストをシミュレーション

港北区の戸建て（ケース①）を10年間持ち続けた場合：

 

・固定資産税＋都市計画税（10年分）：約204万円
・火災保険料（10年分）：約50万円
・修繕費（外壁塗装1回＋設備交換）：約120万円
・合計：約374万円

 

さらに、10年間で建物の資産価値が下落していることも考慮すると、「持ち続ける」選択は想像以上にコストがかかっています。

 

空き家の場合はリスクがさらに大きい

2023年の空き家対策特別措置法の改正により、「管理不全空家」に指定されると住宅用地の特例が解除され、固定資産税が最大6倍に跳ね上がる可能性があります。

 

つまり、年間13万円だった税額が、最大で年間約78万円になるリスクがあるということです。空き家を放置するコストは、年々高くなっています。

 

 

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第3章｜「売却したらいくら手元に残る？」横浜市のシミュレーション

持ち続けるコストがわかったところで、「じゃあ売却したらどうなるか」を具体的に見てみましょう。

 

売却時の費用

・仲介手数料：売却価格 × 3% ＋ 6万円 ＋ 消費税（3,000万円の場合、約105万円）
・印紙税：1万円（3,000万円の場合。令和9年3月31日まで軽減措置あり）
・登記費用：数万円〜10万円程度
・その他（ハウスクリーニング・測量等）：10万〜30万円程度

 

売却時の税金

マイホームの売却であれば、「居住用財産の3,000万円特別控除」が適用可能。売却益が3,000万円以下なら、譲渡所得税はゼロになります。

 

相続した空き家の場合も、「被相続人の居住用財産の3,000万円特別控除」が適用できる場合があります（一定の要件あり。2027年12月31日までの売却が対象）。

 

手取り額シミュレーション

ケース①：港北区の戸建てを3,000万円で売却した場合
・売却価格：3,000万円
・仲介手数料：▲105万円
・印紙税＋登記費用＋その他：▲30万円
・譲渡所得税：0円（3,000万円控除適用）
・手取り額：約2,865万円

 

ケース③：相続した旭区の空き家を1,500万円で売却した場合
・売却価格：1,500万円
・仲介手数料：▲56万円
・その他費用：▲25万円
・手取り額：約1,419万円

 

「持ち続ける10年分のコスト」vs「今売った手取り額」

港北区の戸建てで比較すると：

 

・持ち続ける10年間のコスト：約374万円（＋資産価値下落リスク）
・今売った手取り額：約2,865万円

 

10年間で374万円を払い続けた末に、物件価値が下がった状態で売るのか。それとも、今の市場価値で売って手取り2,865万円を確保し、その資金を自分の人生に使うのか。数字で見ると、判断の方向性が見えてきます。

 

 

第4章｜「持つか・売るか」を判断する5つのチェックリスト

「数字はわかったけど、うちの場合はどうなの？」という方のために、個別に判断するためのチェックリストを用意しました。

 

✅ 1. その不動産に今後住む予定はあるか
住む予定がない不動産は、保有しているだけでコストが発生し続けます。「いつか住むかも」が5年以上続いているなら、その「いつか」は来ない可能性が高い。売却を真剣に検討すべきタイミングです。

 

✅ 2. 毎年の固定資産税・維持費が家計を圧迫していないか
固定資産税＋都市計画税＋保険＋修繕費で年間30万円以上かかっている場合、10年で300万円。その金額を老後資金や教育費、住み替え先の頭金に使えるとしたら、どちらが自分にとって価値があるか考えてみてください。

 

✅ 3. 横浜市の中でも「値下がりリスクが高いエリア」ではないか
2026年の公示地価データでは、横浜駅周辺・関内エリアは大幅上昇する一方、郊外の一部エリアは横ばい〜微減です。自分の物件が値下がりリスクの高いエリアにある場合、「早めに売る」ことが資産防衛になります。

 

✅ 4. 空き家の場合、「管理不全空家」に指定されるリスクはないか
2023年の法改正で、適切に管理されていない空き家は「管理不全空家」に指定され、固定資産税の住宅用地特例が解除される可能性があります。指定されると税額が最大6倍に。遠方に住んでいて管理が難しい方は、特に注意が必要です。

 

✅ 5. 3,000万円特別控除の適用期限は大丈夫か
マイホームの場合：住まなくなってから3年を経過する年の12月31日まで。相続した空き家の場合：相続開始から3年を経過する年の12月31日まで（かつ2027年12月31日まで）。期限が迫っている方は、すぐに動くべきです。

 

まとめ：固定資産税の通知書は「人生の棚卸し」のサイン

毎年届く固定資産税の通知書。それは単なる税金の請求書ではなく、「この不動産を持ち続けることが、本当に自分のためになっているか」を見直すきっかけです。

 

この記事のポイント：

 

・横浜市は固定資産税1.4%＋都市計画税0.3%＝合計1.7%。住宅用地の特例適用後でも、年間13万〜25万円の負担
・固定資産税以外にも、保険料・修繕費・管理費・資産価値下落など「見えないコスト」がある
・10年間の保有コストは数百万円。それを今の市場価値で手取り額に変換できるのが「売却」
・空き家の場合は「管理不全空家」指定で税額6倍のリスクも
・3,000万円特別控除の期限を過ぎると、税負担が大きく変わる

 

「持つか・売るか」は感情ではなく、数字で判断するもの。そして、判断の出発点は「今の家がいくらで売れるか」を知ることです。

 

あおぞら不動産は、横浜市内で900件以上の売買実績を持つ地域密着型の不動産会社です。「固定資産税の通知を見て気になったけど、まだ売るかわからない」という段階でも、まずは無料査定で今の物件価値を確認してみてください。

 

数字がわかれば、判断は自然とついてきます。

 

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