相続したマンション、売却するならこの方法！賃貸と売却を比較してみた｜不動産売却コラム｜ | 横浜市の不動産売却、査定・買取なら（株）あおぞら不動産

はじめに：相続物件とその価値について

相続したマンション、それは大きな価値を持つ財産です。

しかし、その価値をどのように活用するかは、相続人次第です。

一方で、相続物件の活用は簡単なことではありません。

相続したマンションを売却するか、賃貸に出すか、自己使用するか、それぞれの選択にはメリットとデメリットがあります。

特に売却や賃貸に出す場合は、税金の問題や市場の状況、物件の状態等を考慮しなければなりません。

また、具体的な手続きや必要な書類、売却や賃貸にかかる費用なども理解しておく必要があります。

これらの点を把握しないと、相続したマンションの価値を十分に引き出すことができません。

本記事では、相続したマンションの売却と賃貸について、そのメリットとデメリット、税金問題、手続きの流れなどを詳しく解説します。

売却を検討している方はもちろん、どのように活用するべきか迷っている方にも、有益な情報を提供できるように心掛けています。

皆様が相続したマンションの価値を最大限に発揮できるよう、様々な視点から情報を提供します。

まずは、売却と賃貸の選択肢について見ていきましょう。

相続マンションの売却と賃貸の選択肢

あなたが相続したマンション、どのような選択をするべきでしょうか。

最初に考えるべきは、売却と賃貸という二つの主要な選択肢です。

どちらがあなたにとって最善の選択なのかは、多くの要素によって左右されます。

それはマンションの状態、立地、相場、またはあなた自身の経済状況や目標にも影響を受けるでしょう。

売却するならば、一時的な大きな収入を得ることができます。

しかし、一方で税金が発生しますし、物件を実質的に手放すことになります。

一方、賃貸に出すという選択肢は、定期的な収入を得ることができますが、テナント管理や修繕費用などの問題も抱えます。

この章では、相続マンションの売却と賃貸の選択肢について詳しく探っていきます。

それぞれのメリットとデメリット、地域やマンションの状態、相場による影響など、様々な観点から比較してみましょう。

売却と賃貸のメリットとデメリット

売却と賃貸、それぞれには特有のメリットとデメリットがあります。

まず、売却のメリットとしては、新たな財産を手に入れることができることがあげられます。

売却価格は物件の状態、立地、市場の状況などによりますが、一度に大きな収入を得ることができます。

これは大きな投資を行う場合や、急な出費が発生した場合に役立ちます。

また、売却により物件管理の手間から解放されるというメリットもあります。

しかし、売却のデメリットとしては、一度売ってしまうとその物件を取り戻すことは難しいという点があります。

また、売却により得た収入は譲渡所得として課税され、税金負担が増える可能性があります。

次に、賃貸のメリットです。賃貸に出すことで、安定した収入源を得ることができます。

また、地価が上昇する地域では、物件価値の増加を期待できます。

さらに、税制上の優遇措置を受けることが可能で、節税につながるケースもあります。

しかし、賃貸のデメリットとしては、テナントの募集や管理、修繕費用など、物件の管理には時間とコストがかかることが挙げられます。

また、テナントが入らない期間が長く続くと収入を得ることができず、負担が増える可能性もあります。

以上のように、売却と賃貸それぞれにはメリットとデメリットが存在します。

自身のライフスタイルや経済状況、将来的な目標などを考慮しながら、ベストな選択をすることが重要です。

地域やマンションの状態、相場による影響

売却も賃貸も、マンションの価値に大きく影響を与えるのは、その地域や物件の状態、そして不動産市場の相場です。

まず地域についてですが、物件がある地域の人口動向、経済状況、周辺の環境などが価格に大きく影響を及ぼします。

市街地や交通の便が良いエリア、または学校や病院などの生活施設が近くにある地域は、需要が高いため価格も上がりやすいです。

一方で、過疎地や周囲の環境が悪い地域では、需要が低く価格も下がりやすいです。

次に物件の状態ですが、築年数や設備、間取りなどが価格に影響を与えます。

新築やリフォームされたばかりの物件は、売却価格も賃料も高くなります。

一方で、古くて手入れが行き届いていない物件は、価格が下がる傾向にあります。

特に売却の場合、物件の状態が悪いと大幅な価格減となり、また賃貸の場合、維持費用が増える可能性もあります。

最後に不動産市場の相場ですが、これは時期によって大きく変動します。

不動産市場が活況のときは売却価格も上がりますが、市場が低迷しているときは価格が下がる可能性があります。

特に賃貸の場合、市場の相場に影響されやすいです。

需要が高まる春先には賃料が高く設定できますが、年間で最も引っ越ししたりする人が少なくなる夏頃は賃料が低めになる傾向があります。

以上のように、地域や物件の状態、相場によって売却も賃貸も大きく影響を受けますので、これらを考慮しながら最適な選択をすることが重要です。

相続したマンションの売却にかかる税金とその計算方法

相続したマンションを売却する際には、税金の問題が避けて通れません。

売却価格が高ければ高いほど、それに伴う税金も増えます。

税金は大きな負担となる可能性があるため、売却を考える前にしっかりと理解しておくことが重要です。

本章では、相続したマンションの売却にかかる税金とその計算方法について詳しく説明します。

具体的には、譲渡所得税と住民税、印紙税、登録免許税、そして消費税の計算方法について解説します。

これらの税金の計算は複雑で、間違いなく正確に行うためには専門的な知識が必要です。

しかし、大まかな計算方法を理解することで、売却による税金負担を試算することができます。

それにより、売却を進めるべきかどうかの判断材料になります。

譲渡所得税と住民税

相続マンションの売却に際して最も重要な税金は、譲渡所得税と住民税です。

これらの税金は、売却した際の利益、すなわち「譲渡所得」に対して課されます。

譲渡所得の計算は、所有期間によって異なる税率が適用されます。

長期譲渡所得の場合、つまり所有期間が5年を超える場合は、譲渡所得税が15.315%、住民税が5%で、合計で20.315%の税率となります。

一方、短期譲渡所得、つまり所有期間が5年以下の場合は、譲渡所得税が30.63%、住民税が9%で、合計で39.63%の税率となります。

ここで注意すべき点は、不動産の所有期間は相続前の所有者の期間を引き継げるということです。

さらに、不動産の取得費は相続前の所有者が購入・建設時に払った取得費を用いることができます。

具体例を挙げると、相続人が10年前に亡くなった人からマンションを相続し、その後売却した場合、所有期間は5年を超えると見なされます。

その結果、長期譲渡所得として譲渡所得税や住民税を計算できます。

印紙税

印紙税とは、不動産の売買契約書の作成時に発生する税金の一つです。

一般的に、売買契約書は売主と買主の双方が保管するために2部作成され、印紙税の負担も双方が半額ずつ行うことが多いです。

売買契約書に対する印紙税の税率は、記載金額に応じて以下のようになります。
 

記載金額1万円未満	非課税
1万円以上10万円以下	200円
10万円を超えるものから50万円以下	200円
50万円を超えるものから100万円以下	500円
100万円を超えるものから500万円以下	1,000円
500万円を超えるものから1,000万円以下	5,000円
1,000万円を超えるものから5,000万円以下	10,000円
5,000万円を超えるものから1億円以下	30,000円
1億円を超えるものから5億円以下	60,000円
5億円を超えるものから10億円以下	160,000円
10億円を超えるものから50億円以下	320,000円
50億円を超えるもの	480,000円
金額の記載のないもの	200円

 

登録免許税

登録免許税は、法的な手続き、すなわち不動産の登記を実行する際に発生する国への納税の一部として考えることができます。

不動産取引やローンの借り入れや返済が完了した際には、登記という手続きを通じて、国に登録されている該当物件の情報を更新する必要があります。

相続を通じてマンションの所有権を得てそれを売却する予定の場合、売却に先立って被相続人から相続人への名義変更を行う相続登記が必要となります。

また、抵当権が設定されている状態ではなくなった場合には、抵当権抹消登記の手続きも必要となります。

相続登記がまだ行われていない場合、買主へ名義変更する前に、まずは売主の名義に変更する手続きが必要となります。

それぞれの登記に伴う登録免許税は以下のように算出されます。

【相続登記の場合】 登録免許税＝該当不動産の固定資産税評価額×0.4％

【抵当権抹消登記の場合】 登録免許税＝2,000円

（※）これは1件あたり1,000円で計算されるため、マンションの場合には土地と建物それぞれが別々に該当するため、合計で2,000円が必要となります。

また、売主から買主への所有権移転を行う登記についても登録免許税が発生しますが、通常はこの税金は買主が負担することが一般的です。

消費税

税金の納付自体には消費税は発生しませんが、不動産の売却手続きにおいては、一部の支払いに消費税が適用されます。

具体的には、不動産会社への仲介手数料や、抵当権抹消登記を担当する司法書士への報酬等が該当します。

これらの支払いに対しては、消費税が納められるべきものです。

具体的な計算方法としては、消費税率をそれぞれの支払い金額に掛け、その結果を合計して業者へ支払います。

消費税は売却が完了する前に支払う必要があることもあります。

したがって、第三者へ売却手続きのサポートを依頼する際には、金銭的な余裕を持つことが重要です。

 

売却実績多数！横浜市での相続不動産売却はあおぞら不動産にお任せください！詳細は当社「相続不動産の売却」ページからご確認いただけます。

税金を安くするための特例とその適用条件

マンションの売却にはさまざまな税金が関わりますが、知らないと損をする可能性もある一方で、知っていれば節税に繋がる特例や制度も存在します。

この章では、売却に伴う税金を抑えるための特例やその適用条件について解説します。

これらの知識を活用すれば、売却に伴う税金の負担を軽減することが可能となります。

取得費加算の特例

「取得費加算の特例」とは、相続財産の売却に関連した税金の軽減策の一つです。

具体的には、相続開始日から3年10ヶ月以内に相続財産を売却した際、支払った相続税額の一部を財産の取得費に加算することが可能な特例となります。

これにより、譲渡所得税の負担を軽くすることができます。

この特例の適用には、以下の三つの要件が設けられています。

①相続や遺贈により財産を取得した者であること。
②該当の財産を取得した者が相続税を納税していること。
③相続開始日から3年10ヶ月以内にその財産を譲渡していること。

これらの条件を満たす場合、取得費加算の特例を利用し、売却時の税金負担を軽減することができます。

マイホームを譲渡した場合の3,000万円特別控除の特例

相続したマンションで一度は自身が居住した後に売却を考える場合、「居住用財産の3000万円特別控除」が適用できます。

これは、自宅として使用していた不動産（建物や土地）を売却する際に利用できる控除で、譲渡所得から最大で3,000万円を差し引くことが可能です。

適用要件と制度の詳細を以下に述べます。

＜適用要件＞ 
・自身が居住していた家や土地を売却する場合 
・以前に居住していた住宅を売却する場合でも、居住していなくなってから3年経った年の12月31日までに売却を完了する

＜控除額＞ 
・最大3,000万円

＜必要書類＞
・確定申告書B 
・譲渡所得の内訳書 
・マイナンバーカード 
・個人確認書類のコピー 
・売買契約書 
・売却に伴う費用の領収書 
・売却物件を購入した際の売買契約書 
・売却物件の購入にかかった費用の領収書

注意点として、この特例を適用した場合でも譲渡所得が0円になったとしても確定申告が必要です。

さらに、相続した不動産の売却に関しては「相続空き家の3,000万円特別控除の特例」というものも存在します。

これは、故人が居住していた自宅を相続し、それを売却する際に譲渡所得から最大で3,000万円を差し引ける特例です。

ただし、この特例の適用は「区分所有建物（マンション）ではないこと」が条件となっているため、相続したマンションの売却では利用できません。

居住用不動産（マイホーム）を売った時の軽減税率の特例

10年超所有軽減税率の特例は、居住用不動産（マイホーム）の売却に関する特例で、売却する不動産を10年以上所有していた場合に利用できます。

この特例を利用すれば、通常の長期譲渡所得の税額よりも低い税率で計算されるため、節税効果が期待できます。

具体的には、譲渡所得が6,000万円以下の部分について譲渡所得税率が10.21%、住民税率が4%で、合計14.21%になります。

また、譲渡所得が6,000万円超の部分については譲渡所得税率が15.315%、住民税率が5%で、合計20.315%となります。

この特例はマイホームを譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例と併用可能で、大きなメリットとして評価されています。

ただし、この特例を適用するためには、自宅として使用していた建物や土地の売却が対象となる点に留意が必要です。

マンションを賃貸にする場合の考慮点

相続したマンションを売却することで一時的な大きな収入を得ることは可能ですが、一方で賃貸に出すことで安定した長期的な収入を得ることも視野に入れたいところです。

ただし、賃貸経営には売却とは異なる視点からの考慮が求められます。

賃貸物件の需要や適切な価格設定、管理費や修繕費用の見積もり、さらには賃貸経営における税金など、様々な要素を考慮する必要があります。

この章では、マンションを賃貸にする場合の考慮点について詳しく解説します。

賃貸経営のメリットとデメリット

賃貸経営には、以下のようなメリットとデメリットがあります。

【メリット】

・安定した収入：賃貸経営は、家賃収入が毎月定期的に入ることから、安定した収入源となります。

・物価上昇リスクのカバー：家賃は物価上昇と共に上げることが可能なため、インフレリスクをカバーすることができます。

・節税対策に役立つ：賃貸経営は節税対策にも寄与します。具体的には、賃貸物件として運用される小規模住宅用地の特例（一戸当たりの土地面積が200平米以下）を活用することで、固定資産税が6分の1、都市計画税が3分の1に軽減される可能性があります。

【デメリット】

・空き部屋リスク：入居者がいない期間が長くなると、その間の家賃収入は得られません。

・管理費用：共益費や修繕費、管理会社への報酬など、常に一定の出費が必要となります。

・トラブル対応：入居者とのトラブルや修繕の必要が生じた場合、オーナー自身が対応しなければなりません。

これらのメリットとデメリットを考慮した上で、自身の資産計画やライフスタイル、リスク許容度に合わせて最適な選択をしましょう。

賃貸物件の需要と価格設定

賃貸物件の需要と価格設定は、賃貸経営の成功にとって非常に重要な要素です。

まず、需要について。賃貸物件の需要は、物件の立地や設備、間取りなどに大きく影響されます。

例えば、駅近や商業施設が近くにあるなどの便利な立地や、新築・リノベーションされた物件、広い間取りなどは高い需要が見込まれます。

また、地域の人口動態や市場の動向も要チェックです。

次に、価格設定です。適正な家賃を設定することは、空室リスクを抑制し、収益性を維持するために重要です。

家賃設定の際には、近隣の同様物件の家賃や、市場の動向を調査することが必要となります。

また、物件の特性やリフォーム状況なども考慮します。

需要と価格設定は密接に関連しており、賃貸経営を行う上で適切にバランスを取ることが求められます。

物件の特性や市場状況を的確に把握し、適切な価格設定を行うことで、安定した賃貸経営を実現しましょう。

管理費や修繕費用の計算

賃貸経営を行う上で、管理費や修繕費用の計算も重要な要素となります。

管理費は、賃貸物件の運営に必要な経費のことで、例えば、清掃費用、共用部分の電気代、管理会社への報酬などが含まれます。

これらの管理費は、物件の規模や管理会社との契約内容により異なりますが、通常は家賃収入の10%～20%程度を見込むと良いでしょう。

一方、修繕費用は、賃貸物件の維持・修繕に必要な経費のことを指します。

これは、定期的な設備の点検や消耗部品の交換、大規模修繕などが該当します。

修繕費用は、物件の老朽化度合いや築年数により大きく変わりますが、家賃収入の5%～10%を確保しておくと安心です。

これらの管理費や修繕費用を適切に計算し、家賃収入とバランスを取ることが賃貸経営の安定につながります。

また、これらの経費は税金の計算上、必要経費として計上することができますので、確定申告時に適切に計上することも忘れないようにしましょう。

賃貸経営における税金

賃貸経営における税金について理解し、適切に計算しましょう。

まず、不動産所得という概念があります。これは、賃貸から得られる家賃収入から必要経費を差し引いたものを指します。

必要経費とは、管理費や修繕費、固定資産税、減価償却費など物件の維持・管理に必要な費用のことを指します。

不動産所得は、所得税と住民税の対象となります。

また、正確な不動産所得の計算には固定資産税評価額に基づく減価償却費の計算が必要となるため、専門家への相談もおすすめします。

また、賃貸経営においては、物件の売却時に発生する譲渡所得に対する税金も考慮する必要があります。

物件の売却益に対して課税される譲渡所得税は、所得税と住民税が適用されます。

物件を5年以上所有していた場合は長期譲渡所得となり、税率が一定額まで低くなる特例が適用されます。

これらの税金の計算は複雑なため、税理士など専門家に相談することをおすすめします。

また、適切な税金対策を行うことで、経済的な負担を軽減し、賃貸経営を成功させることが可能となります。

結論：マンションの売却vs賃貸

相続したマンションの運用について、売却と賃貸、どちらが最適かは一概には決められません。

それぞれにメリットとデメリットが存在し、個々のライフスタイルや資産計画、リスク許容度などによって最適な選択肢は変わるからです。

そこで、この章では、マンションの売却と賃貸それぞれの特徴と判断基準について詳しく比較し、最適な選択をするための指針を提供します。

どちらが最適かの判断基準

相続したマンションを売却するか賃貸にするかの最適な判断基準は、以下のような要素によって決まります。

・資金ニーズ：即時性の高い大きな資金が必要な場合、マンションの売却が適しています。一方、長期的な安定収入を重視する場合は賃貸経営を選ぶと良いでしょう。

・所有の意欲：不動産を所有し続けたいかどうかも重要な判断基準です。継続的なメンテナンスや管理が可能であれば賃貸経営も選択肢となるでしょう。一方、手間をかけずに一度で清算したい場合は売却が適しています。

・物件の状態と立地：物件自体の状態や立地条件も大きく影響します。新築やリノベーション物件、駅近や商業施設が近くなど賃貸需要の高い物件であれば、賃貸経営が有利です。一方、老朽化が進んでいる物件や立地条件の悪い物件は、売却が考えられます。

・税金：売却と賃貸では、発生する税金の種類や計算方法が異なります。節税効果を最大限に活用するためにも、税金については専門家に相談することをおすすめします。

これらの要素を総合的に考慮することで、自身にとって最適な選択をすることが可能です。

専門家への相談推奨

マンションの売却や賃貸経営は、法律や税務、不動産市場の知識が必要となるため、初めての経験となる方にとっては難易度が高いものとなります。

特に税金計算や契約書類の作成は専門的な知識が求められます。

こうした複雑な手続きを正確に進めるためには、専門家への相談が非常に有効です。

税理士や司法書士、不動産売却や賃貸経営に強い不動産会社などが専門家として活動しており、その知識と経験を活用することで、適切な選択を行ったり、手続きをスムーズに進めることが可能となります。

特に、税金の計算や節税対策に関しては税理士、契約書類の作成や法的手続きに関しては司法書士の助けが有効です。

また、物件の価値評価や市場価格の分析、最適な運用方法の提案などについては不動産のプロ（不動産売却や賃貸経営に強い）の専門知識が役立ちます。

マンションの売却や賃貸経営は一生に何度も経験するものではないため、最適な選択をするためにも専門家への相談をおすすめします。


売却実績多数！横浜市での相続不動産売却はあおぞら不動産にお任せください！詳細は当社「相続不動産の売却」ページからご確認いただけます。