住宅ローンを滞納したらどうなる？ブラックリストの恐怖と対処法｜不動産売却コラム｜ | 横浜市の不動産売却、査定・買取なら（株）あおぞら不動産

住宅ローンを返済中に、何らかの理由で支払いが滞ることがあるかもしれません。

しかし、滞納が続くと、ブラックリストに載ることになり、今後のローンやクレジットカードの利用に制限がかかる可能性があります。

このようなリスクを避けるためには、返済計画を見直したり、債務整理をすることが必要です。

しかし、そういった手続きにはリスクが伴い、自己破産などの影響が出ることもあるため、慎重に判断する必要があります。

この記事では、住宅ローンの滞納がブラックリストに載るリスクや、リスクを回避するための手続きなどについて詳しく解説します。

住宅ローンを返済中の方や、今後住宅ローンを利用する予定のある方は、ぜひ参考にしてください。

ブラックリスト入りするとどうなる？

住宅ローン滞納によりブラックリスト入りすると言われていますが、そもそもブラックリストとは何か？またブラックリスト入りするとどうなるのか？ということは実のところきちんと理解している人はそれほどいません。

ここからは、ブラックリスト入りするとどうなるのか？について解説していきます。

そもそもブラックリストって何？

ブラックリストとは、信用情報機関が管理する信用情報のうち、事故情報にあたるものを指します。

ですが厳密には「ブラックリスト」という名前でリストが管理されているわけではありません。

この事故情報というものには明確な定義があるわけではなく、貸金業者によって何が事故情報と捉えられるかは異なりますが、

・返済が2〜3ヶ月滞った
・保証債務の履行、代位弁済
・債務整理
・破産
・再生

が事故情報として扱われると考えられ、これに登録されることがいわゆる「ブラックリスト入り」とされています。

そして住宅ローンの返済が滞った場合は、この「事故情報」として登録されてしまうことになります。

ただうっかり住宅ローンの返済支払いを忘れてしまった場合は、その後きちんと返済していれば事故情報への登録は回避することができます。

ですが、住宅ローン返済の滞納が続き、事故情報リスト（ブラックリスト）に載ってしまった場合、最低5年間は消すことができなくなります。

ブラックリスト入りするとどういう影響が出る？

ブラックリストに載ってしまうとどういう影響が出るのかと言うと、
・新たにクレジットカードの作成ができなくなる
・新たにローンを組もうとしても審査に通らなくなる
・カードローンやキャッシングができなくなる
・携帯電話を分割払いで購入できなくなる
・賃貸不動産を借りる際、保証会社による保証が受けられなくなる

ということが挙げられます。

新たな借り入れができなくなるということですが、これは消費者金融や信販会社だけではなく、自動車ローンや車検ローン、住宅ローン、事業者ローンというものも含まれます。

また、契約済みで使用中のクレジットカードでも、債務不履行や債務整理などによってブラックリスト入りすると、カード会社によっては解約されてしまいます。

ブラックリスト入りしたことは勤務先には知られてしまう？

ここで気になるのが、「ブラックリスト入りしたことは勤務先に知られてしまう？」ということですが、このブラックリストは限られた人しか見ることができず、誰でも見られるものではありません。

ですので、そうではない一般の会社は原則としてあなたがブラックリスト入りしたことを確かめることができません。

では誰がブラックリストを見ることができるのか？というと、

・信用情報機関に加盟している会員（主に金融機関が該当）
・本人
・代理人（任意代理人、法定代理人）
・本人が亡くなった場合、その一定の遺族

となっています。

他にも「会社に督促が来るのでは？」という方もいらっしゃいますが、アコムやプロミス、アイフル等の大手消費者金融はそういった取り立ては行いませんので安心してください。

ただ、大手の金融会社ではなく闇金業者等から借金している場合は勤務先にも督促が来る可能性がありますので、借金をする際は貸金業法を遵守している会社から借りるよう、注意しましょう。

住宅ローン滞納が続くとどうなる？

ここからは、住宅ローンを滞納し続けるとどうなってしまうのかについて、

・滞納初期（1ヶ月〜2ヶ月程度）
・滞納が2〜3ヶ月続いた場合
・滞納が3ヶ月以上続いた場合
・滞納が6ヶ月以上続いた場合

の4つの時系列ごとに解説していきます。

滞納初期（1ヶ月〜2ヶ月程度）に何が起こるか？

住宅ローンを滞納してから1ヶ月程度で起こり得ることとしては、銀行からの「支払い請求書（二つ折りハガキ）」が届き、滞納期間中の住宅ローンと共に遅延損害金が請求されます。これが1ヶ月で来ることがあれば、2ヶ月程度で連絡が来る等、金融機関によって多少バラつきがあります。

遅延損害金とは、借りたお金を返す期限を守らなかったことにより発生する遅延によって、借金を返済するまでの期間中に発生する損害のことです。

遅延損害金は滞納期間に応じて計算され、遅延日数や遅延損害金利率によって異なりますが、

遅延損害金 = 借入額 ✕ 遅延損害金利率 ✕ 遅延日数 ÷ 年日数（365）

という計算式で計算されます。

銀行から初回送られてくる請求書では遅延損害金の額はそれほど大きくはありませんが、「住宅ローンを滞納した」という事実は信用情報機関に記録されてしまいます。

結果として将来的な融資の審査やクレジットスコアに悪影響を与える可能性がありますので、可能な限り住宅ローンは滞納してしまわないよう心がけるようにしましょう。

滞納が2〜3ヶ月続いたら何が起こるか？

住宅ローンを滞納してから2ヶ月〜3ヶ月続くと、銀行から催告書が届くようになります。

その前段階のハガキとは打って変わって催告書は茶色の封筒で届くことが多く、内容もより厳しい督促内容になっています。

内容としては、期限の利益の喪失、一括返済（一括弁済）、保証会社、代位弁済、個人信用情報の登録等、一般の人が普通に生活していたらなかなか触れることがない専門用語が羅列されており、物々しい文体になっています。

・期限の利益の喪失
└住宅ローンを分割で返済できなくなること

・一括返済
└住宅ローンの残債を分割ではなく一括で返済すること

・保証会社
└住宅ローンが返済されなくなった時に代わりに支払いを保証する会社

・代位弁済
└保証会社がローン借入人の代わりになって住宅ローンを銀行に支払うこと

・個人信用情報の登録
└住宅ローンを滞納したという情報が信用情報機関に記録されること

滞納が3ヶ月以上続いた場合

住宅ローンの滞納期間が3ヶ月を超えると、先述の「ブラックリスト入り」されてしまいますので、この段階からクレジットカードの使用や新たにローンを組む等の借り入れが出来なくなってしまいます。

一般的にブラックリストに載るのは61日以上の滞納、または3回目の支払日を超える滞納をするとブラックリスト入りすることになります。

そしていよいよこの段階から期限の利益の喪失に伴い「代位弁済通知」が届きます。

これは保証会社が債務者に代わって住宅ローンの残額を銀行に支払った旨を知らせるものとなっており、ハガキで通知が届くことがあれば、特別送達で届くこともあります。

保証会社が肩代わりして住宅ローン残債を支払ってくれたということですが、もちろんその分は保証会社から請求されることとなります。

この時点で滞納した金額を全て一括で返済することができれば競売に進むことは避けられるのですが、現実ではこの段階でこれまでの滞納分を全て一括で返済できるという方はほとんどいないと言えるでしょう。

滞納が6ヶ月以上続いた場合

滞納が6ヶ月以上続いた段階から、裁判所から競売開始決定通知書が届きます。

これは特別送達という、普段使われない特別な郵便で届くものとなっており、正当な理由なく受け取り拒否することはできません。

競売開始決定通知書を受けてから1〜2ヶ月ほど経つと、裁判所執行官による現況調査が行われます。

これは法律に基づいた強制的なものなので、拒否しても裁判所の権限により鍵を開けられ、自宅に入って写真撮影等の調査が行われます。

また、ご家族への聞き取り調査等も同時に行われます。

この現況調査を元に競売における基準価格が決定されますが、これは一般的に市場価格の6割程度と言われています。

競売が終わると、入居者の状況や感情を無視して強制退去が行われてしまいます。（それを拒否した場合は「不法占拠」となってしまいます）

例え次の引越し先が見つかっていなくても、近所が見ている昼間であっても強制的に追い出されてしまいますので、何としてもこんな事態は避けたいところです。

 

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住宅ローンを払えない状況での対処方法がコチラ

様々な不都合を被るブラックリスト入りや最悪ご家族ごと強制的に退去させられてしまう競売はなんとか避けたいですよね。

ここからは、住宅ローンをどうしても払えなくなってしまった場合、どのような対処方法があるのかについて、

・まだ滞納していないけど払えなくなってしまった場合
・すでに滞納している場合

の2パターンで解説します。

まだ滞納していない場合の対処法①銀行にリスケジュールの相談をする

まだ住宅ローンを滞納していない場合、まずは住宅ローンを借りている銀行にリスケジュールできないか相談することをオススメします。

このリスケジュールとは、住宅ローンの返済方法を見直し、返済計画を再設定することを言います。

リスケジュールに応じてくれるとどういう救済措置が受けられるかと言うと、

・1年間は利息の支払いのみに変更
・5〜10年間の返済期間の延長
└ただし、35年ローンを組んでいる場合は不可

が挙げられます。

また、もし他の金融機関にもっと安い金利の住宅ローンがある場合、同じような金利に設定できないか相談してみるというのも有効な対処法と言えます。

他にも、住宅ローンの支払い設定をボーナス併用払いにしている場合は、毎月払いのみへ変更したい旨を伝えることも有効です。

これらは状況次第で100％実現可能とは言えないので、まだ滞納していないけれど住宅ローンの支払いが厳しくなりそうだ…と分かった時点でなるべく早めに相談しておくことをオススメします。

まだ滞納していない場合の対処法②住宅ローンを借り換える

2つ目の対処法は住宅ローンの借り換えです。

もし現在支払っている住宅ローンよりも有利な条件の住宅ローンがあれば、それに借り換えることで支払いが継続できるようになる可能性があるからです。

ですが、住宅ローンの借り換えをする上で注意すべきこととしては保証料や繰り上げ返済費用、登記費用など約30〜80万円ほどかかってしまうことです。

もし借り換えをする場合、手持ちの資金で問題が無いのかどうか、銀行に相談の上シミュレーションしてもらい、判断するようにしましょう。

住宅ローンの借り換えをする場合でも、もし1回でも滞納すると銀行側が応じてくれなくなる可能性が高くなりますので、次回の支払いが困難だと判明した段階ですぐに相談するのがオススメです。

既に滞納している場合の対処法①債務整理

既に住宅ローンを滞納してしまっている場合の対処方法として、債務整理があります。

これは住宅ローンの返済不能に陥った場合に、銀行との交渉を通じて住宅ローンの返済条件を緩和する手続きのことを指し、返済金利をカットしたり、元本を減額・免除したりして問題解決を目指すものです。

この債務整理には

・任意整理
・個人再生
・自己破産

という3つの方法があります。

任意整理とは、司法書士や弁護士が債務者に代わって裁判所を介さず借入先の銀行と交渉し、利息や遅延損害金のカット、月々の返済額の減額をしてもらう方法で、交渉がうまく行けば借金問題を解決できる場合があります。

ですが、任意整理を行うと信用情報に事故情報が登録されることとなり、7年から10年間ほどはクレジットカードの発行や更新の他、新規にローンを組むことができなくなります。

個人再生とは、裁判所を介して借金を大幅に免除（1/5〜1/10程度）に減額できる制度です。

この方法では住宅ローンを減額することが出来ますが、住宅ローンを減額対象にする場合、金融機関に「当初の契約通りにローン返済が出来なかった」と見なされることとなるため、住んでいる家を手放してしまうことになります。

ですが、「住宅ローン特則」を利用することで個人再生の対象を住宅ローンを外し、個人再生をしても家を残すことができます。

また、個人再生は申し立てから受理されるまで4〜6ヶ月ほどかかる上、費用もかかります。

そして任意整理と同様、信用情報に傷が付いてしまいます。

自己破産とは、保有している全ての財産を売却し、それで得たお金で債務を一括返済する方法です。

この方法で借金問題から完全に解放されることになりますが、信用情報に悪影響を与えるため、将来的な借り入れが困難になる可能性があります。

既に滞納している場合の対処法②任意売却

任意売却とは、家を売却して得たお金を全額住宅ローン返済に充てたとしても返済が完了できない状況の家を、金融機関からの合意を得て売却するという方法です。

任意売却についてはこちらの記事で詳しく解説しています

この方法の利点とは、競売よりも遥かに家を売ることができるという点です。

競売により家を失ったとしても、残った住宅ローンは引き続き返済しなければいけません。

なので、「いかに高く売れるのか？」が重要なのですが、任意売却は競売と比べて残る住宅ローンをより減額させることが可能です。

家を失ってしまうことになりますが、住宅ローンが滞納してしまっている状況での解決策として有効な手だと言えるでしょう。

おわりに

いかがでしたでしょうか。

住宅ローンを滞納すると、どういったことが起こり、それによるデメリットが何なのか？そしてどう対象すれば良いのかが理解できたかと思います。

対処法としては、状況やご希望（家を残したいか否か等）により何がベストなのかが異なります。

まずは住宅ローンの返済が厳しくなりそうだ、または既に滞納してしまっている、という方は一人で悩まずに、銀行や専門家にご相談されることをオススメします。

この記事が少しでもお役に立てましたら幸いです。


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