「任意売却」って何？通常の売却との違いを解説｜不動産売却コラム｜ | 横浜市の不動産売却、査定・買取なら（株）あおぞら不動産

任意売却と通常の売却には、それぞれ特徴があります。

任意売却は、住宅ローンなどの債務超過がある場合や、借金返済のために早急に現金化が必要な場合などに有効な手段です。

一方、通常の売却は、市場価格で取引ができるため、より高値での売却が期待できます。

ただし、物件の状態やロケーション、需要と供給のバランスなどによって、売却期間が長くなる場合もあります。

本記事では、任意売却と通常の不動産売却の違いやメリットデメリット、任意売却の流れについても解説していきます。

本記事を読んで、任意売却と不動産売却の違いついて理解を深め、スムーズに取引を進めるための知識を身につけていただければ幸いです。

通常の不動産売却と任意売却の違いとは？

不動産を売却する際、通常の売却と任意売却がありますが、その違いをご存知でしょうか？

この章では、通常の不動産売却と任意売却の違いについて解説します。

通常の不動産売却とは何か？

不動産売却とは、所有している不動産を売却して、代金を受け取ることです。

不動産売却をする際には、物件の評価や売買契約書の作成、不動産仲介会社選び、内覧対応や引き渡し手続きなど、多くの手続きが必要です。

通常の不動産売却は、所有者が自主的に売却することであり、売却価格は市場価格に基づいて決められます。

任意売却とは何か？

一方、任意売却は、所有者が債務不履行による差押えなどにより、競売にかけられる前に自主的に売却することを指します。

任意売却は、債務不履行により強制的に執り行われる競売に比べて、所有者にとっては多少有利な条件で売却できる可能性があります。

そのため、任意売却を希望する場合は、債務不履行に陥る前に、金融機関との交渉や生活改善計画の策定などを進め、借金返済に向けた努力をすることが大切です。

通常の不動産売却と任意売却の違いとは？

通常の不動産売却と任意売却との決定的な違いの1つに、「任意売却は債権者である金融機関の合意がなければ売却できない」があります。

通常の売却の場合、不動産の所有者のみの意思で売却が可能ですが、任意売却の場合は住宅ローンの残債があったり、返済が滞っていることから担保を有する金融機関の承諾が無ければ売却することができません。

2つ目の違いとしては、売却期間です。

通常の不動産売却の場合は、売却期間は売り主が自由に決められ、その価格に納得して購入してくれる方をじっくり待つことができます。

任意売却の場合は住宅ローンを4ヶ月ほど滞納した状態から始まっており、タイムリミットがある状態で売却活動を進めなくてはいけません。

売却時期も通常の不動産売却の場合、売りやすい季節を狙ったタイミングで売却活動が始められますが、任意売却の場合は状況に応じて出来るだけ早く売却しないといけないので、狙ったタイミングで始められない、というのも違いだと言えるでしょう。

競売と任意売却の違いとは？

次に競売と任意売却の違いについて見ていきましょう。

競売と任意売却は「不動産を売却する」という手段という意味では同じですが、内容はかなり異なります。

競売は住宅ローンの滞納等の理由で所有者が借金を返済出来なくなった場合に行われます。

この方法による売却は入札による落札方式で行われますが、落札価格が任意売却による売却価格より低くなると言われています（一般的に市場価格の50〜70％程度の価格になると言われています）。

一方、任意売却は競売と比べるとかなり市場価格に近い価格での売却が可能となっており、市場価格の80〜90％程度の価格になると言われています。

このように売却価格に大きな開きが生まれる点が競売と任意売却での大きな違いだと言えるでしょう。

任意売却のメリットとは？

ここからは、任意売却のメリットについて解説していきます。

任意売却には、通常の不動産売却にはないメリットがいくつかありますので、そのメリットについて詳しく見ていきましょう。

任意売却のメリット①自己負担が0円でできる

任意売却の1つ目のメリット「自己負担0円」です。

任意売却は、売却して得たお金から不動産会社への仲介手数料や司法書士や弁護士への手数料が支払われる仕組みとなっているため、自己負担が0円となります。

他にも、引っ越し前に支払う必要のある固定資産税や住民税の支払いにも充てられるので、現在手持ちが無いという方でも安心して売却を進められます。

任意売却のメリット②競売より高値で売却できる可能性がある

競売と任意売却は、不動産を売却するための方法の一つですが、競売では不動産を裁判所を通じて強制的に売却する方法です。

その一方で、任意売却は、所有者が自らの意思で不動産を売却する方法となります。

この二つの方法には、大きな違いがあり、競売では裁判所が不動産を強制的に売却する上、入札により価格が決まるため、市場価値よりも低い価格での売却になる場合があります。

一方、任意売却では、所有者が自らの意思で不動産を売却するため、市場価値よりも高い価格での売却が可能になる場合があります。

任意売却のメリット③プライバシーを侵害されない

任意売却には、競売と比較してプライバシーを守ることができるという大きなメリットがあります。

競売は裁判所のホームページなどに公開されるため、近隣住人や職場の人、親戚などにも自宅が滞納の末競売にかけられてしまうことが知られてしまう恐れがあります。

他にも、開札前に落札希望者が自宅周辺をウロウロされたりすることも起こりえます。

一方、任意売却は通常の不動産売却と同じように販売されるので、プライバシーを守ることができます。

任意売却のメリット④交渉次第で引越し費用が確保できる

任意売却には引っ越しを伴いますが、債権者との交渉次第となりますが、10万円から最高30万円の引っ越し費用も確保できる可能性があります。

ただ、必ず引っ越し費用が得られるというわけではありません。

任意売却を専門としている会社の中には

・必ず引っ越し費用が貰えます！
・100万円貰えます！

と謳っているところもありますが、注意が必要です。

交渉力次第で、とありましたが、この交渉力の有無について事前に確かめる方法で明確にコレ、というものは残念ながらありませんが、少なくとも

・経験の豊富さ
・上記のような甘い誘い文句を謳っていない

は現実的な任せても良い任意売却専門の組織なのかを確かめる上で有効は手段だと言えるでしょう。

任意売却のメリット⑤残債を分割で返済できる

任意売却により得た売却金額が借入額を下回った場合、残った借入額を支払わなければならないことは義務となっています。

ですがこの場合、一度に全額を支払うことができない場合は債権者も金銭面の事情を理解しているので、話し合いによって分割で返済することに応じてくれ、かつ無理のない返済方法についても話し合うことができます。

この場合、分割返済の相場は月1〜3万円となっておりますが、基本的には返済する人の家計状況から支払える範囲内で設定されます。

 

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任意売却のデメリットとは？

メリットの多い任意売却ですが、もちろんメリットだけではなくデメリットも存在します。

ここからは、任意売却のデメリットについて解説します。

任意売却のデメリット①信用情報に傷がつく

任意売却のメリットとして周囲や職場の同僚等にに経済的に困難な状況が知られることが無いことを先述しましたが、金融機関に共有される個人の信用情報には傷が付いてしまいます。

個人の信用情報に傷がつくと具体的にどういうデメリットがあるかと言うと、クレジットカードの発行や住宅ローンの新規申請などが受け付けてもらえなくなります。

おおよそですが、一度滞納すると5年〜7年程度はローンが組めなくなると考えておいた方が良いでしょう。

任意売却のデメリット②タイムリミットをすぎると競売になってしまう

任意売却で自宅が必ずしもすぐに売れるとは限らず、いつまでも買い手が現れない、なんて問題が発生する場合があります。

そして一般的な不動産売却のように、比較的長期での売却活動が可能ではなく、「競売にかけられる」というタイムリミットが任意売却には存在します。

ケースによってバラつきがありますが、タイムリミットはローンを滞納してから10〜12ヶ月程度であることが多いですが、早ければ6ヶ月程度で競売にかけられたというケースもあるので、最短でそれくらいで競売にかけれられる恐れがある、と認識しておいた方が良いでしょう。

任意売却のデメリット③離婚した夫、妻と連絡を取らなければならない

任意売却のデメリットの中でも「心理的な負荷が大きい」とよく言われるのが、離婚した夫、妻と連絡を取らなけれないけなくなる、というものです。

例えば別れた妻がその家に住んでおり、離婚してから慰謝料や養育費、住宅ローンを夫が払い続けていたが失業や病気といった理由により経済的に住宅ローンを滞納せざるを得なくなった結果、任意売却になるといったパターンです。

こうなると別れた妻と連絡を取り、子供と一緒に引っ越しを促さなければいけないという離婚後における「別の修羅場」が発生してしまいます。

逆の立場であっても非常に辛いことです。

また、離婚してから夫が住み続けているが妻が連帯保証人になっていた、というケースでも任意売却になった場合、連絡を取らなければいけません。

離婚して赤の他人になったつもりでも、連帯保証人という立場は契約当事者である夫と同様の責任を負います。

こういった場合での話し合いは、非常にお互い非常に辛いものになってしまいます。

任意売却を成立させるまでの流れ

ここからは、実際に任意売却の開始から成立までの流れについて解説していきます。

これらの流れを理解することで、実際にどの段階で何をすべきかが理解できるでしょう。

ステップ①任意売却すべきかどうか専門家に相談

まずは不動産専門の相談窓口や弁護士、司法書士などの専門家に任意売却が必要かどうかを相談しましょう。

ここでまずすべきことは、「通常の不動産売却で住宅ローンの一括返済が可能かどうか」です。

相談することで、任意売却が適切な方法かどうか、現在の不動産市場の状況や相場価格、手続きや必要な書類などについてアドバイスを受けることができます。

物件の価格査定は不動産会社に依頼することになりますが、不動産会社といってもかなりの数があり、どれが任意売却を依頼するのに適切な会社なのかはなかなか見分けが付きません。

ここでは、少なくともホームページで任意売却について専門性を持っており、かつ経験年数も少なくとも10年以上はあることを謳っているところを中心に問い合わせてみるのが良いです。

また、先述しましたが

・必ず引っ越し費用が貰えます！
・100万円貰えます！

と宣伝文句を言っているところは甘い言葉で客を釣って多額の利益を得ようとしている悪徳業者の可能性があるので、そういうところは避けた方が良いでしょう。

ステップ②債権者に任意売却の同意を得る

専門家への相談の結果、住宅ローン残債額が売却価格を上回るオーバーローン状態であることが判明し、任意売却が必要になるという見込みがあれば、金融機関等の債権者へ事前に相談し、任意売却を行うことの了承を得る必要があります。

ここは交渉する必要がありますので、ここでも任意売却の専門家が「一緒に交渉してくれるかどうか」がより有利に任意売却を進められるかどうかの決め手となります。

経験の有無が物を言うところですので、前ステップの相談の段階で、債権者に一緒に交渉してくれるかどうか？また過去の実績がどうだったか？等を確認しておくことが大事です。

ステップ③売却活動を開始する

債権者との交渉の末、任意売却の同意を得られたらいよいよ売却活動の開始です。

ここでの売却活動は、任意売却と通常の不動産売却でもやることにそれほど違いはありません。

ですが、任意売却の場合は売れなかった場合、かなり不利な条件での売却となってしまう競売となるので、タイムリミット付きだと言えるでしょう。

ここでも鍵となるのが、そういったタイムリミット付きでも売り主の希望価格通りに、かつ素早く売却を成立させてくれる任意売却に強い不動産会社に依頼しているか否かです。

ですので、この段階で成功するかどうかを左右する意味でも、ステップ①での事前確認がとても重要だと言えるでしょう。

ステップ④売却成立、物件の引き渡し

売買契約が成立したら物件の引き渡しです。

任意売却の場合、この時に抵当権の抹消手続きやその他費用の精算等も行うため、通常の不動産売却と比較してやるべき手続きが多くなります。

費用の精算が完了したら、物件の鍵や権利証等を買い主に渡して、引き渡し完了です。

おわりに

任意売却とは、通常の不動産売却と異なり、債務者と債権者が合意に達して行われる方法です。

競売と比較して高値で不動産を売却できる可能性がある他、プライバシーを侵害されず、交渉次第で引っ越し費用が確保できるなどのメリットがあります。

しかし、個人の信用情報に悪影響が及ぶ可能性があることや、売却までのタイムリミットがあるなど、デメリットがあります。

任意売却をすすめる上では、専門家との相談は重要ですが、特に任意売却を強みにしていてかつ経験豊富な不動産売却会社を相談相手にするように心がけましょう。

この記事が、少しでもお役に立てましたら幸いです。


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