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内覧時の結露対策完全ガイド|買主の印象を下げずに高く売る方法

内覧時の結露対策完全ガイド|買主の印象を下げずに高く売る方法

株式会社あおぞら不動産の高倉と申します。長年不動産売買に携わってきた経験から、今回は売主様にとって非常に重要な「内覧時の結露対策」についてお話しさせていただきます。
 

私がこれまで数多くの売却案件を手がけてきた中で、「窓の結露」が原因で売却がうまくいかなかったケースを何度も見てきました。「たかが水滴」と思われがちですが、実は買主様の購買意欲を大きく左右する重要な要素なのです。
 

動画でもお話しさせていただきましたが、「結露が起きますと、カビの発生、ダニ、ハウスダストを内覧者に連想させてしまいます。小さいお子様がいらっしゃるご家庭ですと、ハウスダストを非常に気にされますので、結露の発生には十分注意しなければいけません」。
 

この記事では、私の実務経験に基づいて、結露で売却価格を下げることなく、スムーズに売却を成功させるための具体的な方法をお伝えいたします。

 

私が現場で見てきた結露の深刻な影響

 

買主様の反応は想像以上にシビア


内覧案内をしていて最も気を遣うのが、窓の結露です。私がこれまで案内した中で、窓にびっしりと結露がついている物件を見た買主様の反応は、本当に厳しいものがあります。
 

よく聞かれる買主様の声:
 

◯「この家、断熱性能大丈夫ですか?」

◯「カビとか発生していませんか?」

◯「冬の光熱費、すごくかかりそう...」

◯「子どもの健康に影響ないでしょうか?」

横浜不動産売却|内覧でよく聞かれる買主様の声

 

特に小さなお子様がいらっしゃるご家庭では、ハウスダストやアレルギーのリスクを非常に気にされます。実際に、YKK APの調査(2023年)では、買主候補の約6割が「結露のある住まいは購入をためらう」と回答しており、77.2%の方が結露を経験し、その7割がカビ等に悩んでいるという結果が出ています。私も親として、その気持ちはよく分かります。だからこそ、売主様には事前の準備をしっかりとお願いしているのです。
 

査定にも直接影響する現実


私たちが査定を行う際にも、窓まわりの結露跡やカビ汚れは必ずチェックする項目です。残念ながら、これらがある物件は「室内状態が悪い」と判断せざるを得ません。
 

私が経験した査定への影響例:


これまで取り扱ってきた中古住宅のうち、窓まわりに結露跡が見られた物件では以下の傾向が見られました:
 

◯売却期間の長期化(平均的に数ヶ月程度)

◯購入希望者からの値下げ交渉が激しくなる
 

※SUUMOなどの不動産情報サイトでも「カビ・結露は値下げ交渉要因」として明記されており、業界全体でも認識されている課題です。
 

私はいつも売主様にお伝えしているのですが、「結露を放置することで失う利益と、対策にかかる費用を比較してください」ということです。多くの場合、適切な対策の方が経済的にメリットが大きいのです。


 

結露発生の仕組み|私の経験から見えてきたパターン

 

なぜ結露が起こるのか


動画でもお話ししましたが、「結露は、温度差と湿度によって起きます」。室内の暖かく湿った空気が、冷たい窓ガラスに触れることで水滴が発生するのです。
 

私がこれまで担当した物件で結露がひどかったのは、やはり以下のような特徴がある物件でした:
 

結露が起こりやすい物件の特徴:
 

◯単層ガラス(1枚ガラス)を使用している

◯築年数が古く断熱性能が低い

◯北向きの部屋が多い

◯風通しが良すぎる立地(意外かもしれませんが)

横浜不動産売却|売主が注意すべき結露リスクの高い物件特徴
 

立地による特別な注意点


動画でも触れましたが、「一戸建てなどでも、高台で風通しが良いところや、高層階で風が強いところは注意が必要」です。
 

これは私の経験上も本当にそうで、風が強い立地では建物が急速に冷やされ、室内外の温度差が大きくなってしまうのです。私が担当した高台の一戸建てでは、冬場の内覧時に毎回結露に悩まされ、最終的に断熱シートを貼って対応した事例もあります。

 

私が実践している内覧前の結露対策

 

基本中の基本:事前の清拭と環境整備


動画でも強調させていただきましたが、「結露が起きてしまっている場合は、窓やサッシ枠を拭いておき、ご案内に備えるようにしてください」。これは私が売主様に必ずお願いしていることです。
 

私が売主様にお願いしている準備:
 

□ 内覧2時間前までに全ての窓ガラスを乾拭き
□ サッシ枠の水滴も見落とさずに清拭
□ 結露跡のシミがあれば中性洗剤で清掃
□ 30分程度の換気で室内の空気を入れ替え

 

水蒸気発生源の管理|これが意外に重要


「ご案内のときには、結露が起きにくいように、ヤカンや鍋の使用には注意してください」と動画でお話ししましたが、これは本当に重要なポイントです。
 

私が案内した物件で、売主様がお茶を入れようとヤカンを使われた際、案内中に窓に結露が発生してしまったことがありました。買主様に「あ、結露しやすい家なんですね」と言われてしまい、その後の交渉が非常に厳しくなった経験があります。
 

内覧当日に避けていただきたいこと:
 

◯ヤカンでのお湯沸かし

◯鍋を使った料理

◯石油ストーブの使用

◯洗濯物の室内干し

◯長時間の入浴(内覧前2時間は避ける)
 

私がおすすめする即効性対策


数千円の投資で劇的に改善できる方法をご紹介します。私も実際に売主様におすすめして、効果を実感していただいています。
 

費用対効果抜群の対策:
 

窓用断熱シート:100円ショップでも購入可能

プチプチシート:気泡緩衝材を窓に貼るだけ

結露防止フィルム:見た目もスッキリ

横浜不動産売却|即効性の高い結露対策TOP3

 

実際に私が担当した築30年のマンションでは、これらのシートを貼っただけで、内覧時の結露が劇的に減り、予定より早く、しかも希望価格で売却できました。投資額は5,000円程度でしたが、数百万円の価値がある対策だったと思います。

 

物件価値を下げないための投資判断|私の考え方

 

低コスト対策は必須投資


数千円程度の結露対策は、私の経験上、物件状況次第で非常に高い費用対効果が期待できる投資だと考えています。
 

私の担当案件での投資対効果例:
 

◯断熱シート代:3,000円程度(100円ショップでも購入可能)

◯売却価格への好影響:ケースによっては数万円〜数十万円規模の値下げリスクを軽減

◯物件の印象改善により早期売却につながることが多い

これほど確実で効果的な対策は、他にはなかなかありません。
 

中規模投資の判断基準


内窓設置やサッシ交換などは、物件の状況により判断が分かれます。内窓設置費用は腰高窓で4〜5万円/枚、掃き出し窓で11〜13万円/枚が一般的な相場です(SUUMOリフォーム調査)。私の経験では、以下のケースで効果的でした:
 

中規模投資をおすすめする私の判断基準:
 

◯築20年以上で単層ガラスの物件

◯結露による査定への影響が懸念される場合

◯売却予定時期まで1年以上ある場合

◯内窓設置費用の目安:腰高窓4〜5万円/枚、掃き出し窓11〜13万円/枚(SUUMOリフォーム相場)
 

実際に私が担当した築25年の一戸建て(横浜市内、延床面積約120㎡)では、主要な窓7箇所に内窓を設置(約80万円の投資)したことで、査定価格が大幅にアップし、売却期間も当初予想より2ヶ月短縮できました。ただし、効果は物件の立地や築年数、地域相場により大きく異なります。
 

大規模改修は慎重に判断


構造レベルの断熱改修は、私としては慎重な判断をおすすめしています。
 

私の判断基準:
 

◯改修費用が売却予想価格の10%を超える場合は要検討

◯柱や梁の腐食が進んでいる場合は解体更地も視野に

◯地域の土地相場と建物価値を総合的に判断
 

私が担当した築40年の一戸建てでは、500万円の断熱改修を検討されましたが、解体更地での売却を提案したところ、手元に残る金額が100万円多くなりました。

横浜不動産売却|結露対策投資判断|売却成功のための3段階アプローチ
 

私が遭遇した結露による深刻なトラブル事例

 

契約後に発覚した構造的問題


これは私が担当した中でも特に印象に残っている事例です。売主様が結露を「見た目の問題」として軽視していたところ、売却後に柱の腐食が発覚し、契約不適合責任を問われてしまいました。
 

このようなトラブルは決して珍しいものではありません。国土交通省の「既存住宅売買瑕疵保険 事故例集」にも、結露による構造部材の腐朽が原因で損害賠償に発展した事例が複数報告されています。
 

トラブルの経緯:
 

①売主様が長年の結露を放置

②見た目だけの清掃で売却活動開始

③買主様が購入後にリフォーム計画

④解体時に柱の腐食が発覚

⑤修繕費600万円の損害賠償請求
 

このケースでは、最終的に300万円の和解金をお支払いいただくことになりました。事前にしっかりとした調査と対策を行っていれば防げたトラブルです。
 

私が学んだ教訓


この経験から、私は売主様には必ず以下をお伝えしています:
 

結露問題は隠さず、対策する
 

◯小さな問題でも正直に報告していただく

◯必要に応じて専門家による調査を実施

◯契約前の適切な修繕で信頼関係を構築
 

物件タイプ別|私の対策アドバイス

マンションの場合


私がマンション売却でよく遭遇するのは、角部屋や最上階での結露問題です。
 

特に注意が必要な部屋:
 

◯角部屋(2面が外気に接する)

◯最上階(屋根からの冷気)

◯北向きの部屋

◯バルコニーがない部屋(風通しが悪い)
 

私の対策としては、これらの部屋では必ず断熱シートを提案し、内覧時は他の部屋から案内を始めて、最後に問題の部屋を見ていただくようにしています。
 

一戸建ての場合


一戸建てはマンション以上に結露対策が重要です。私の経験では、以下の対策が効果的でした:
 

私が実践している一戸建て対策:
 

◯北側の部屋は必ず断熱シート施工

◯1階の窓は床下からの冷気対策も実施

◯築20年以上では内窓設置を積極提案

◯小屋裏の断熱状況も事前確認

 

内覧当日|私が実践している最終チェック

 

案内開始2時間前の確認事項


私は必ず案内の2時間前に現地入りして、以下をチェックしています:
 

私の最終確認リスト:
 

□ 全窓ガラスの水滴除去確認
□ 室内の空気の質チェック(カビ臭等)
□ 適切な室温設定の確認
□ 湿度のチェック(60%以下が目標)
□ 売主様への最終注意事項の伝達

 

内覧中の私の心がけ


買主様への対応で私が気をつけていること:
 

◯結露について質問された場合は正直に回答

◯対策済みの内容は積極的にアピール

◯築年数に応じた断熱性能の説明を準備

◯ペアガラスの有無など建物特徴の正確な伝達
 

私は「隠す」のではなく「対策している」ことを伝えることで、買主様の信頼を得るよう心がけています。

 

季節別対策|私の年間スケジュール

 

冬場の売却(11月〜3月)


この時期は私にとって最も気を遣う季節です。結露が最も発生しやすく、対策なしでの内覧は危険すぎます。
 

私の冬場対策:
 

◯内覧前の準備時間を通常の1.5倍確保

◯断熱シート等の対策を必須化

◯暖房器具の種類を事前に売主様と相談

◯除湿機の設置を積極提案
 

梅雨時期(6月〜7月)


外気の湿度が高いこの時期も、実は要注意です。
 

梅雨時期の私の対策:
 

◯エアコンの除湿機能活用を提案

◯室内干しの完全禁止をお願い

◯除湿機の稼働時間延長

◯晴れた日の内覧を優先的に設定
 

夏場・秋口(8月〜10月)


この時期は結露リスクは低いですが、冬に向けた準備期間として活用します。
 

私の準備期間活用法:
 

◯断熱性能改善工事の最適時期

◯冬場の結露対策商品の準備

◯年内売却を目指した積極的な営業活動

横浜不動産売却|年間結露対策スケジュール

 

よくいただくご質問|私の回答

 

Q: 結露があると本当に売れないのですか?


私の回答:「売れないことはありませんが、確実に不利になります」
 

私の経験上、これまでの担当案件では:
 

◯査定価格:物件により数%〜15%程度の減額リスク

◯売却期間:平均で2〜4ヶ月程度の延長傾向

◯価格交渉:買主様からの値下げ要求が強くなることが多い
 

※具体的な影響度は、物件の築年数、立地、地域相場により大きく異なります。
 

ただし、適切な対策により、これらのリスクは大幅に軽減できます。
 

Q: どの程度の予算を考えればよいですか?


私からのアドバイス:「段階的に考えましょう」
 

私がおすすめする投資段階:
 

①基本レベル:数千円(断熱シート等)- 多くの物件で効果を実感

②推奨レベル:3〜5万円(除湿機、本格的な清掃等)- 築年数の古い物件に有効

③本格レベル:30〜80万円(内窓設置等)- 単層ガラス物件で大きな効果期待
 

※内窓設置は一般的に腰高窓4〜5万円/枚、掃き出し窓11〜13万円/枚が相場です。 ※効果は物件の状況と地域相場により異なります。物件の状況と売却予想価格を総合的に判断して、最適な投資レベルをご提案いたします。
 

Q: 対策の効果はすぐに現れますか?


私の経験:「即効性のある対策から効果は実感できます」
 

効果の実感タイミング:
 

◯断熱シート:貼付後すぐ

◯環境管理:1〜2週間で安定

◯内窓設置:工事完了後即座に効果
 

特に断熱シートは、私が立ち会った内覧でも「あれ?全然結露してませんね」と買主様から驚かれることが多いです。

 

まとめ|私からの最終メッセージ



長年この業界に携わってきた私からお伝えしたいのは、結露対策は「コスト」ではなく「投資」だということです。
 

私が確信していること:
 

◯適切な対策により、売却価格の維持・向上が可能

◯早期売却により、維持費や機会損失を削減

◯買主様との信頼関係構築により、スムーズな取引実現
 

動画でもお話ししましたように、「結露の発生には十分注意しなければいけません」。しかし同時に、適切な対策により結露問題は必ず解決できるのです。
 

私がいつも売主様にお伝えしている3つのポイント:
 

①問題を隠さず、対策する
 

 ◯小さな問題でも早期発見・早期対応

 ◯専門家のアドバイスを積極的に活用
 

②費用対効果を冷静に判断する
 

 ◯低コスト対策は必須投資

 ◯大規模投資は慎重に検討
 

③買主様の立場に立って考える
 

 ◯自分が買う立場だったらどう感じるか

 ◯安心して購入していただける環境作り
 

私たちあおぞら不動産では、売主様の大切な資産を適正価格で、できるだけ早期に売却していただけるよう、結露対策も含めた総合的なサポートを提供しております。
 

結露でお悩みの売主様、売却をご検討中の皆様、ぜひお気軽にご相談ください。私の経験と知識を活かして、最適な売却戦略をご提案させていただきます。
 

皆様の売却成功を心よりお祈りしております。
 

参考資料・出典
 

①YKK AP「窓と結露に関する意識調査」(2023)

https://www.ykkapglobal.com/ja/newsroom/releases/20231114

②SUUMOリフォーム「内窓設置費用相場」

https://suumo.jp/remodel/blog/entry/20221005/001/

③SUUMOリフォーム事例(8カ所施工で80~94 万円)

https://suumo.jp/remodel/blog/entry/20221005/003/

④国土交通省「既存住宅売買瑕疵保険 事故例集」

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001315460.pdf

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