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転勤時の持ち家どうする?4つの対策とメリット・デメリット

転勤時の持ち家どうする?4つの対策とメリット・デメリット

勤務先から突然言い渡された「転勤」。

日本各地に様々な分野で事業を展開している会社に勤めている方にとっては避けて通れないイベントではないでしょうか。

そんな時の悩み筆頭として、

『持ち家どうする?』

という問題が浮上してきます。

この記事では、そんな突然の転勤を言い渡された時に持ち家をどうするべきなのか?その対処法4つとメリットデメリットを解説していきます。

転勤を言い渡された時にまずチェックすべき5つのこと




まず、会社から転勤の辞令が出た時にチェックすべきことを紹介します。

転勤期間は長期?それとも短期?


まずは転勤期間がどれくらいなのかを確認するようにしましょう。

それによりあなたの持ち家をどうするかの選択肢がだいぶ変わってくるからです。

例えば、1年未満という短期の転勤なら、そのままご家族だけマイホームに残るという選択肢が考えられます。

また、2年以上から数年かかる場合であれば、持ち家は賃貸として定期借家契約で人に貸し出すという選択肢があります。

もしそれ以上の長期の転勤になる場合は、売却してしまうか、賃貸物件として保有するというのも手です。

転勤期間が未定だと言われた場合、いつマイホームに戻って来れるのか不明です。

その場合、売却してしまうのもひとつの方法です。

家族の意向はどうなのか


期間ごとにどう対処したら良いのかを紹介しましたが、もしあなたが結婚している場合に大事なのが、家族の意向です。

あなたの転勤はあなただけの問題ではなく、家族にとっても一大事だからです。

子どもがいる場合は、通っている幼稚園/保育園/学校をどうするかも含めて考える必要があります。

子どもは環境の変化にとても敏感です。

環境の変化が、大人が考えている以上にストレスを与えてしまう可能性があるのでその点は十分に注意すべきです。

ちょうど環境が変わる小学校に入学するタイミングであれば、負担は小さく済むでしょう。

また配偶者も働いている場合、一緒に引っ越すとなった場合は勤務先を辞めなければいけません。

転勤は避けられないものではありますが、家族全員が納得できる選択肢となるよう、この段階でしっかりと話し合うようにしましょう。

転勤先での住宅補助はあるのかどうか


これはあなたが勤める会社次第ではありますが、勤務先の住宅補助の有無については確認しておいた方が良いでしょう。

住宅補助制度がある場合、

・家賃の半額負担
・単身赴任の場合は全額負担
・転勤先の社宅の有無
・社宅がある場合は家族も入居可能
・住宅ローンを会社が借り上げる制度の有無

など、どんな制度があるのかを確かめた上で、どの選択肢があなたやご家族にとって最善なのかを話し合うようにしましょう。

住宅ローンの残債が幾らなのか


もし転勤に伴い持ち家を売却するとなった場合、住宅ローンの残債が幾らなのかを確かめるようにしましょう。

住宅ローンがある不動産を売却する際には、残債を一括返済して抵当権を抹消する必要があるからです。

不動産の売却金額が住宅ローン残債を上回る場合は、そのまま売却すれば大丈夫なのですが、そうでない場合は不足分を自己資金で補うか、新しく持ち家を購入する場合は住み替えローンに上乗せする必要があります。

さて、次の章からは、実際にどんな対処法があるのか、その4つの方法とそれぞれのメリットとデメリットについて解説します。

転勤時の持ち家対処法①空き家のままにしておく




まず最初の対処法は『空き家のままにしておく』です。

転勤期間が1年未満という短期になる場合は、売却する必要はないでしょう。

その時の有効な手としては貸し出しですが、それほどの短期になる場合ですと借り手側としてはせっかく新居に住み始めてもすぐに引っ越すことになるので、なかなか借り手は見つかりにくくなってしまいます。

そんな場合、空き家にしたまま現状維持にしておく、というのが最も得策だと言えます。

空き家にするメリット


空き家にするメリットとして挙げられるのが、賃貸に出さないため安心感があるという点です。

やはりいくらお金をもらっているとは言え、自宅に他人が住んでいるのはなかなか心地良いものではありません。

貸し出し中にドアや壁を壊されたり、汚されたりすることも当然有り得る話です。

また、もしかしたら勤めている会社の都合により突然のリターン転勤なんてことも有り得ますが、そんな時にも空き家のままにしておくとすぐに帰れるので安心です。

空き家にするデメリット


空き家のまま転勤することの最大のデメリットは住宅ローンと新居家賃の二重払いになってしまうということでしょう。

幾らか勤務先から住宅補助が出るかもしれませんが、それでも家計にとって痛手となる場合がほとんどです。

また、12月31日時点で空き家になっている場合は住宅ローン控除の対象外になってしまうこともデメリットとなるので、これも家計にとっては無視できないダメージとなるでしょう。

また、単純に物件の劣化が早まる可能性があることも空き家にするデメリットです。

それに、不審者に狙われ、居付かれてしまう可能性もゼロではありません。

これらを防止したい場合、有料で家の管理をお願いするサービスが必要となり、ここでも管理費を追加で支払わなければいけないという家計へのダメージがのしかかってしまいます。

親族に管理をお願いするのも有効な手


ただ、どうしても空き家になった持ち家をそのままにしたくないけど、経済的な余裕が無い場合においては、

・親族に管理をお願いする

という選択肢もあります。

もし近くに親兄弟などが住んでいる場合にこのオプションは有効です。

管理と言っても月1回程度の作業ですので、親族が近隣に住んでいれば頼んでしまった方が良いかもしれません。

親族に管理を依頼することで、管理会社に委託するよりかはかなりコストを安く抑えることが期待できるのもオススメポイントです。

転勤時の持ち家対処法②単身赴任をする




持ち家に家族は残り、あなただけ単身赴任で転勤するという選択肢もあります。

ここからは、単身赴任にした場合のメリットとデメリットを見ていきましょう。

単身赴任にした場合のメリット


単身赴任のメリットは、残された家族が引き続き持ち家に住み続けるので空き家にする時に必要となる「持ち家の管理」も必要ないことに尽きます。

そして先ほど空き家にする際のデメリットにあった「12月31日時点で空き家になっている場合は住宅ローン控除の対象外になってしまう」ことも、単身赴任の場合は心配要りません。

それに配偶者が共働きの場合、勤め先の会社を辞める必要が無くなる上、お子さんにとってかなりのストレスとなる環境の変化を防ぐことができるというのも、大きなメリットだと言えるでしょう。

単身赴任にした場合のデメリット


単身赴任にした場合のデメリットで一番大きなものは、やはり家族が離れて暮らすことになってしまうでしょう。

単身赴任により残された家族の住環境を変えずに済むことで得られる精神的な安定はあります。

ですが、単身赴任をきっかけにして家族の絆が薄くなってしまい、最悪離婚にまで至ったなんて家族も多く存在するというのも、残念ながら事実です。

他にも、持ち家の住宅ローンの支払いや家族の生活費以外にも、赴任先の家賃や生活費も余計にかかるため、経済的な負担が大きくなるのもデメリットです。

単身赴任特有の家族との不仲を回避ためには?


とは言え、やはり単身赴任における一番のデメリットは家族との絆が薄れてしまいやすい環境下に置かれてしまうことではないかと思います。

ですが、うまく家族の絆を保ったまま単身赴任をする家族も当然ですが多くあります。

単身赴任を通してより絆が深まったと言う家族も多くいらっしゃいます。

彼らがどんなことをして単身赴任の期間を切り抜けたのかと言うと、

・まめなな連絡を心がける
・定期的に会いに行く
・会った時は全力で子どもとの時間を楽しむ
・配偶者とデートをする
・感謝の気持ちをいつも忘れずに伝える

といった対策です。

もし、あなたが単身赴任を選択肢として考えている場合は、家族と一緒にどう対策を取るかをしっかりと話し合った上で単身赴任に臨むようにしましょう。

転勤時の持ち家対処法③持ち家を貸し出す




・転勤期間が長期に及ばない
・2〜3年ほどで戻ってこられる

という場合であれば、持ち家を貸し出してしまうのがオススメです。

その際は借家契約期間を決めた「定期借家契約」を結ぶようにしてください。

そうでないと、転勤期間が終わってからも借家人が出ていってくれないというトラブルが発生する恐れがあるからです。

持ち家を貸し出すメリット


持ち家を貸し出す上で得られるメリットとしてまず挙げられるのが、

・家賃収益が得られる

ということでしょう。

これは空き家にしてしまったり単身赴任にする場合とは違い、経済的メリットが明確に得られます。

家賃収益が得られることで、それを住宅ローン返済に充てることもできます。

持ち家の評価次第では、住宅ローンの返済額以上の収益を得られる可能性すら考えられます。

また、誰かが住むことにより持ち家の老朽化を防げるというメリットもあります。

持ち家を貸し出すデメリット


ただし、メリットだけではありません。デメリットも存在します。

持ち家を貸し出すことで一番怖いのは空き家リスクです。

どういうことかと言うと、貸し出したからといって確実にすぐ借り主が見つかるとは言えないということです。

それはその時が引っ越しシーズンであるか否かであったり、相場よりも安いか高いかということもあったり、また人気エリアかどうかという、あらゆる要素が複雑に絡み合った上で借り手が見つかるかどうかが決まるからです。

なかなか借り手が見つからないリスクが心配な場合は、できるだけ入居実績の高い管理会社に依頼してしまうというのも一つの手です。

また、住宅ローン違反に問われてしまう危険性があることも無視できません。

これもどういうことかと言うと、そもそも住宅ローンは契約者が居住目的のために組むローン契約なのですが、持ち家を貸し出して第三者が居住することで住宅ローンの規約違反に該当してしまう可能性があります。

もし持ち家を貸し出すという場合には、事前にローン会社に事情を説明しておいた方が良いでしょう。

転勤時の持ち家対処法④持ち家を売却する




転勤の期間が長期になってしまう場合や、売却額が住宅ローン残債を上回ることが分かった場合は、売却することがオススメです。

それでは、持ち家を売却した場合のメリットとデメリットを見ていきましょう。

持ち家を売却する場合のメリット


持ち家を売却する場合において一番のメリットだと言えるのが、まとまったお金を一度に得られるという点です。

そのお金で住宅ローン残債を完済すれば、転居先でローン支払いの心配をする必要がありませんし、転居先で新居購入もできるでしょう。

また賃貸に出したり空き家にする場合と比較して、諸々管理にかかる手間が要らないというのもメリットだと言えます。

例えば持ち家を貸し出す場合、不動産会社へ入居付けや管理の委託、また固定資産税納税に伴う確定申告、定期的な修繕といったさまざまな作業が生じます。

持ち家の売却にはそのようなコストや煩わしさから解放され、さらに売却額が住宅ローン残債を上回っている分、現金を取得できるので経済的メリットも大きいです。

持ち家を売却する場合のデメリット


ただ、やはりせっかく手に入れ、思い出が詰まったマイホームを手放すというのは精神的デメリットだといえる側面もあるでしょう。

マイホームはそう簡単に手に入れられるものではありません。

長年計画を立ててようやく手に入れることができた、なんて方もいらっしゃるのではないでしょうか。

また、これまでは売却額が住宅ローン残債を上回った場合の話をしてきましたが、これがもし下回る『オーバーローン(持ち家の売却額が住宅ローン残債よりも少ないケース)』の場合、不足分をローン完済に充てる必要があります。

ですが、その不足分が自己資金で賄えない場合は、売却したくても売却できません。

そんな困った状況に陥らないためにも、売却実績が高く評判の良い不動産会社を見つけることが重要となるので、どうしても売却したいという場合は信頼できる不動産会社探しをすることをオススメします。

良い不動産会社を選ぶ方法はこちらに記載されていますので是非ご参考にしてみてください。

さいごに


今回は、転勤時の持ち家をどう対処するかについて、

・空き家にする
・単身赴任をする
・貸し出しをする
・売却する

という4つの方法と、それぞれのメリットとデメリットを紹介しました。

実際、転勤を言い渡されてから持ち家をどうするかを決め、行動に移すまでは非常に限られた期間でやり切らないといけません。

その決断は、経済面のみならず家族との関係も含め、総合的な判断が必要です。

そんな重要な決断だからこそ、失敗したくないという気持ちもとても大きいものと言えるでしょう。

ですので考えても考えても決断できない、という場合は、不動産のプロに相談されることをオススメします。

あなた以上に多くのケースを見てきて対応してきたプロだからこそ、「あなたの状況に合わせたベストな判断」に繋がるヒントが得られるかもしれません。

ぜひ、納得した上で気持ちよく新生活を送ることができるよう、最善策を見つけ出してみてください。

もしこの記事が少しでもあなたの助けになれば幸いです。
この記事を書いた人
(株)あおぞら不動産 代表:高倉由浩
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