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不動産売却コラム
【熟年離婚の財産分与】不動産で揉めないための5つのポイント

【熟年離婚の財産分与】不動産で揉めないための5つのポイント

最近よく耳にする「熟年離婚」という言葉…。

令和元年のデータではありますが離婚した夫婦の約2割が熟年離婚だと厚生労働省の調査で明らかになっています。

もちろん、第二の人生の出発点としてポジティブに捉えられる点はありますが、熟年離婚をする際に対処しなければならない

・夫婦で貯めてきた財産をどう分けるのかという問題
・子どもの親権をどうするのかという問題
・所有している不動産をどうするかという問題

など、問題が山積みです。

この記事では、3つ目の所有している不動産をどうするかという問題に焦点を当てて、離婚時の不動産を財産分与する方法やメリットと注意点等を解説していきます。

まず最低限把握しておくべき財産分与の基本ルール




不動産に関する財産分与についての解説を始める前に、まずは離婚時の財産分与について最低限抑えておくべき基本ルールについて解説します。

財産分与には請求期限がある


まず、離婚する場合の財産分与には「離婚後2年間」という請求期限があることは覚えておいた方が良いでしょう。

離婚をするにあたっては、夫と妻、または子どもも含めお互い感情的にこじれてしまう時期なので、なかなか財産分与について話し合われずに離婚に至ってしまうなんてケースは珍しくありません。

そのため、離婚時の財産分与には2年間という比較的余裕を持った期限が設けられています。

ですが、離婚成立後の財産分与は早めに済ませておくことに越したことはありません。

それに、離婚成立後に財産分与の話をするとなると、せっかく離婚してから少し精神的に落ち着いてきたのにまた離婚前に体験するような辛い感情を経験してしまうなんてことにも繋がりかねません。

預貯金や不動産を含めどう財産分与をしていくか、理想は離婚前に十分時間を設けて話を進めていくようにしましょう。

財産分与の割合は必ずしも半分ずつとはならない場合もある


基本的に離婚をする際の財産分与の割合は夫婦で半分ずつです。

ですが、その対象となる財産は結婚した後で夫婦2人が共同で築き上げた財産のみです。

また、夫婦のどちらかが大きな会社の経営者であるとか何かしら多額の報酬をもらっているプロであるため多額の財産を築いていた場合には、貢献している割合が財産分与で認められる場合があります。

そのため、このような場合には財産分与の割合は綺麗に1対1にはならないこともあります。

そして、よく忘れがちなのが財産分与と慰謝料は全くの別物だということです。

もしどちらか一方に不貞などの過失がある場合は、財産分与によって財産を貰うことに上乗せして慰謝料請求をすることが可能です。

マイナスの財産も財産分与の対象となる


財産分与の対象となる財産は、必ずしもプラスの財産だけとは限りません。

教育ローンや住宅、車のローン、そして夫婦の同意の元で形成された借金がマイナスの財産の対象となります。

ここでよくある疑問としては、妻が専業主婦なので、稼ぎ柱であった夫だけが借金を負うべきでは?というのがありますが、専業主婦であるかに関係なく財産分与をする際には上記のような借金も均等に財産分与の対象となります。

ですが、財産分与の対象とならないマイナスの財産もあります。

それが競馬やパチンコなどのギャンブルによるものや、自分で浪費したいために作った借金は夫婦が共同生活を送るために作られた借金ではないので、こういった借金は財産分与の対象とはなりません。

不動産を財産分与する方法①:現金化して夫婦で分ける




それでは、ここからは不動産に絞り、どう財産分与をしていくかについて解説していきます。

まず最も分かりやすくシンプルな方法として、不動産を売却して現金化し、それを預貯金等の他の財産と一緒に現金として財産分与する方法です。

この不動産を売却して現金化する流れは、不動産会社に売却を依頼して買主を見つけて売却します。

それから売却で得たお金から、売却にかかった手数料と住宅ローン残債を返済してから、残った金額を等分に財産分与するという流れになります。

売却して現金化するメリット


この方法における最大のメリットは、最も分かりやすい形で財産分与がしやすいことに尽きます。

家や土地などを含む不動産は、現金のように額面で綺麗に分割するわけにはいきません。

また、離婚後の関係において不満が出にくいという点もこの方法のメリットと言えます。

ご自宅に愛着があったり、せっかく購入したのに手放すなんてもったいない、と感じる人も多くいるかもしれませんが、不動産売却価格が住宅ローンの残債を上回る場合はとても良い方法と言えるのではないかと思います。

現金を夫婦で分ける場合の注意点


この方法における注意点は2つあります。

1つ目は住宅ローンが残っている場合、売却して得たお金で住宅ローンが完済できるか確認しておくということです。

売却金額で住宅ローンが完済できない場合には、他の財産からその差額を補填しなければいけません。

結果として財産分与する為の財産が少なくなってしまう場合もあるので注意が必要です。

そしてもう1点が売却までにはある一定の期間が必要だという点です。

家やマンションの売却には早くても3ヶ月くらいで済みますが、通常は半年くらいはかかり、場合によっては1年以上もかかる場合もあります。

なかなか不動産が売却できないとなれば、離婚話が進まないなんてことにもなりかねません。

もし不動産売却先が見つからず、これ以上期間を掛けたくないという場合には最長でも1ヶ月で決済できる不動産会社による買い取りをお願いしてみるというのも手です。

不動産を財産分与する方法②:現金化しないで夫婦どちらかが住み続ける




不動産を売却せずに、どちらかが家に住み続けるという場合には、住み続ける側が家を出ていく方に対して代償金を支払う形で財産分与するという方法があります。

例えば、家に夫が住み続け、妻が家を出ていく場合、不動産の評価額の半分の金額を夫が妻に渡し、夫が住み続けるという方法です。

夫婦どちらかが住み続ける場合のメリット


この方法のメリットとしては、せっかく購入した持ち家を手放すこともなく、生活環境も変える必要がないという点です。

熟年離婚の場合には、長年その家に住み続けてきた場合もあるので、近所に友人が多いということも少なくないでしょう。

また、成人した子どもが里帰りできる家を残しておくこともできるでしょう。

住み慣れた家が今までと変わらずに残り続けるということは、売却して得たお金を分配することで得られる金銭的メリットよりも価値あることと捉えている方も少なくありません。

夫婦どちらかが住み続ける場合の注意点


ですが、家に住み続ける側が出ていく側に支払うためのまとまったお金が無い場合は、どちらが家に住み続けるかで揉めてしまうこともあるので、なかなかこの方法で財産分与をするのが難しくなります。

代償金を分割して支払うという方法もありますが、途中で支払う側が病気や失業といった理由で支払えなくなるというリスクもあり、最悪家が差し押さえられ追い出されてしまうなんてこともあり得ます。

そうならないよう、公正証書を作成しておくなどの対策も大事になります。

また、他にも注意すべき点が住宅ローンの名義替えが必要な場合に、金融機関の許可が下りない場合があるのもこの方法の注意点です。

例えば、夫が支払っていた住宅ローンの名義を妻に変更しようと思っても、妻が専業主婦の場合は金融機関からの許可が下りません。

それに、熟年離婚であれば、これから正社員としての就業も難しいので、住宅ローンの名義替えはほぼ不可能だと考えた方が良いでしょう。

不動産を財産分与する方法③:リースバックする




先述のように、住宅ローンの名義人でない方が住み続けたいけどローンの名義変更が出来ないという場合、有効な方法として『リースバック』が挙げられます。

リースバックとは普段聞かない言葉ですが、これは売却した家に買主と賃貸契約を結び、そのまま住み続けるという方法です。

住み続ける側には家賃の支払いという負担が発生しますが、持ち家を売却しいったん現金化することができる上、家を残したいけど住宅ローンの名義替えができない場合の有効手段としてリースバックを選択する熟年離婚の夫婦が増えてきています。

リースバックするメリット


メリットとしては、先述した家に住み続ける側が住宅ローンの支払いを滞らせてしまうといったケースを防げるので、家を差し押さえられ出ていかざるを得ないという最悪の事態を避けることができるのは安心感を得るという意味で大きなメリットと言えるでしょう。

他にも、例えば夫が住宅ローンの名義人で妻が夫の連帯保証人になっている場合、離婚後に夫がローンの支払いができなくなった場合は妻が支払わなくていけなくなり、これはかなりの心配事です。

そういった不安も、リースバックにより解消させることもできます。

また、家を売却して現金化するので財産分与をしっかりと綺麗に行えるという点もこの方法のメリットだと言えるでしょう。

リースバックする場合の注意点


この方法の注意点は、通常の売却よりも売却金額が低くなってしまう可能性があるという点と、月々の家賃支払い額の確認が必要だという点です。

なぜ安くなるかというと、リースバック運営会社が売主(借主)の家賃滞納リスクや買い戻しに応じるために自由に売買できないという制約を抱えるからです。

それに、リースバックによる売却価格とその後の家賃はトレードオフの関係にあるため、仮に高く売ることができた場合、その後の家賃負担が大きくなる傾向が出てきてしまいます。

ですので持ち家に残り家賃払いをなるべく低く抑えたいという場合は、どうしても普通に売却するよりも売却価格が低くなってしまうものなのです。

ですのでリースバックという方法を採るにしても、住宅ローンが残っている場合において、その精算を売却金額で足りるかどうかはかなり注意しておいた方が良いです。

対処法としては、リースバックを実際に依頼する前に複数の不動産会社に話を聞いておくことです。

その上で売却金額と月々の家賃、買い戻しや契約更新時の条件などを比較してみて、最も希望に沿う不動産会社に依頼するようにしましょう。

財産分与の対象にならない3つのケースはこちら




それでは最後に、誤解されがちな不動産の財産分与の対象にならない3つのケースについて解説します。

結婚前からそれぞれが保有していた不動産は対象外となる


結婚する前から夫、または妻が保有していた不動産は「特有財産」と見なされ、財産分与の対象にはなりません。

あくまで財産分与の対象になるのは結婚してから夫婦2人が共同で築き上げた財産のみとなるからです。

ただし、「慰謝料」や「解決金」などの名目で支払われるべきお金が無い場合には、慰謝料代わりに結婚前から保有していた不動産を譲るという場合もあります。

また、一方が離婚に応じたくないのに、無理に離婚を求められるようなケースにおいては、離婚に応じる条件として結婚前の不動産を渡してもらえる可能性もあるので、このような例外もあることは覚えておいた方が良いでしょう。

結婚してから家族などから相続した不動産は対象外となる


結婚してから家族などから相続した不動産についても、財産分与の対象外です。

例えば、結婚後に妻の家族が亡くなった結果不動産を相続したというケースは、結婚をしていてもしていなくてもその不動産を相続できた訳ですので、「夫婦共同で築き上げた財産」とは言えず、妻の特有財産となるため、財産分与の対象にはなりません。

ですので、離婚する時に相手が「相続した遺産まで財産分与するように」と主張してきたとしても、必ず断るようにしましょう。

感情に流されて、よく分からないまま財産分与をしたため後で後悔している、なんて話もよく聞きますので、くれぐれも注意しましょう。

離婚前の別居期間に購入した不動産も対象外となる


離婚前の夫婦は別居するケースが多いですが、その期間中も婚姻中と言えるので、その時にどちらか一方が離婚後のために購入した不動産はどうなるの?という疑問が湧きます。

結論から言うと、その期間中に購入した不動産は財産分与の対象にはなりません。

なぜ財産分与の対象にならないかと言うと、これらの事情がある不動産は必ずしも夫婦生活のために協力して得た不動産とは言えないからです。

こちらも良く混同されて話が進められるケースが多々あるので、注意するようにしましょう。

さいごに


いかがでしたでしょうか。

今回は熟年離婚において、不動産に絞って財産分与をする方法やメリット、注意点等を紹介しました。

また、見落とされがちな「財産分与の対象とならない不動産」についても解説しました。

この辺りは特に見落とされがちですので、実際に財産分与をどうするか話し合う段階では勘違いしたまま話を進め、後で後悔してしまうなんてことは避けるようにしましょう。

特に揉めやすいのがこの不動産についてです。

離婚する時は精神的にかなり参っている状況であらゆる問題を片付けなければなりません。そんな時はミスも発生しやすいです。

少しでも実務的にも精神的にも負担を軽くするためにも、プロの専門家に相談してみるのも一つの手と言えるでしょう。

特に離婚に関する揉め事に強い弁護士や司法書士などの専門家とのネットワークを持っている不動産会社なら間違いないでしょう。

弊社も信頼できる弁護士や司法書士とタッグを組んでいますので、ワンストップで熟年離婚に関する不動産の悩みにお答えできます。

ぜひ一度、気軽にご相談ください。


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この記事を書いた人
(株)あおぞら不動産 代表:高倉由浩
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