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不動産売却コラム
実家を売却したいと思った時に知っておきべき3つのポイント

実家を売却したいと思った時に知っておきべき3つのポイント

相続で手に入れたけど空き家になっている実家、売却したいけど

「何から手を付けていいのか分からない…」
「スムーズに売却できるのだろうか…」
「失敗しないために知っておくべきことって何だろう…」

と不安に思われている方は多いのではないでしょうか。

馴染みのない不動産売却、その中でも人生で何度もあるわけじゃない空き家(古い家)の売却となると、かなり不安も一層大きくなりますよね。

本記事では、そんな不安を少しでも解消すべく、空き家の売却を考え始めた方にぜひ知っておいてほしい売却するための方法3つをご紹介します。

1. そのまま売却する




1つ目の方法が、保有している空き家を中古住宅として、または古家付き土地として売却するというものです。

この「中古住宅として売却する」と「古家付き土地として売却する」って、どう違うの?という疑問が出てくるかと思いますが、

・空き家が築20年以上であるか否か

が明確に切り分けられるポイントだと考えています。

理由は木造建築物の法定耐用年数が築20年と定められており、それを超える場合は木造住宅の建物価値はゼロとみなされ、古家として扱われることが多いからです。

また、築20年以上であっても、建物が続けて使える状態だと判断されるとリフォームやリノベーションを目的として買主さんよりご購入いただけることもあります。

近年はリフォーム&リノベーションが人気で、かつ政府は消費型社会からストック型社会への転換を目指して、住宅に関連した政策を大きく変えつつあり、中古住宅の供給を大きく促進させようとしています。

なので築20年以上だからといって必ずしも古家付き土地として売却する建物の状態や土地の立地条件、市場の動向などを総合的に吟味して判断されるのが良いでしょう。

では、ここからはそんな建物が乗ったままの「そのまま売却する」方法のメリットとデメリットについて解説していきます。

メリット① 解体費用がかからない


空き家をそのまま売却する場合におけるメリットとして特筆すべきことはやはり、解体費用がかからず費用面での負担を大きく減らすことができることでしょう。解体費用がかからない分、売却価格も安く出来ることもポイントです。

解体費用は建物の大きさや状態によって違いは生まれますが、おおよそ150万円〜200万円以上(一般的な木造戸建ての場合)を見込まなければいけません。

それだけの現金が解体する場合は必要になりますが、そんな費用がかからないというのはかなり大きなメリットだと言えます。

メリット② 固定資産税を安く抑えることができる


2つ目のメリットは「固定資産税を安く抑えることができる」ことです。

これは土地の上に建物が乗っている状態ですと、「住宅用地の軽減措置特例」が適用され、敷地面積の200平米までの部分については6分の1、200平米超までの部分については3分の1とすることが可能だからです。

ですので、そのまま売却することで、腰を落ち着けて売却活動を進めることが出来るようになります。

メリット③ リノベーションブームに乗ることができる


3つ目のメリットが、「リノベーションブームに乗ることができる」ことです。

これは前述したことでもありますが、最近は中古住宅をリノベーションするというのが大きなブームとなっています。

古き良き伝統的な日本の家屋に、現代的なデザインと融合させたリノベーションを実施することで、新築ほど高くはないが新築同様かつ好みに合ったデザインにもすることができる、という点に価値を見出している若者たちが増加しているからです。

ですので、あなたにとっては放置されてしまった古びた廃屋にしか見えなくても、人によっては凄い価値を見出すような物件なのかもしれません。

デメリット① 購入希望者が減る可能性がある


1つ目のデメリットは「購入希望者が減る可能性がある」ことです。

特にこれは耐用年数を超えた築20年以上の古家の場合において顕著であり、リノベーション目的以外の購入者にとっては、空き家をそのまま売るということは

・建物を解体する費用と時間がかかる
・建物の解体費用は住宅ローンに含まれないことが多い
・建物が古すぎることによる悪印象を持たれてしまう

というデメリットを抱えることを意味するからです。

デメリット② 解体にかかる費用分の値引きが必要


2つ目のデメリットは、「解体にかかる費用分に値引きが必要になる」ことです。

これも特に築20年以上での古家付き土地として売却する場合に多いのですが、この場合「古家の解体は買主側でお願いします」ということが前提になります。

そのため、相場価格から解体費用分を差し引いた価格を販売価格とする必要が出てくるのです。

少しでも高く売りたい、とお考えの場合、このデメリットはかなり大きいと感じられるでしょう。

デメリット③ 地中埋没物の調査ができない


3つ目のデメリットは、「地中埋没物の調査ができない」です。

築年数がそれなりに経過している場合、廃棄物に関する決まりごとが曖昧だった時代から存在している古い物件も多いため、ガレキや杭などさまざまの物が地中に埋められている可能性があります。

ですが、建物がありそのままの状態での販売ですので、更地にするよりかは埋没物が無いか調査をするにも完璧に行えない場合がほとんどです。

もし、売却後に買主さんが埋没物を発見した場合は、売主側の瑕疵に該当するため売主に処分や撤去などの責任が課せられてしまいますので、これもそのまま売る場合におけるデメリットと言えるでしょう。

2. 解体して更地にして売却する




空き家を売却する2つ目の方法が、空き家を解体して更地にした状態にし、土地として販売する方法です。

これは前もって解体しなければならず、その分時間や費用がかかりますが、解体して更地にしてしまった方がより高く早く売却できる可能性が高くなります。

この更地にした方が良いかどうかの判断基準としては、

・建物の築年数が20年以上で資産価値が低い
・古民家として認められるには老朽化が進みすぎている(外観が悪い)
・旧耐震基準(昭和56年6月以前)の建物である
・建物を取壊して再建築できるだけの土地需要がある
・建物があるからこそ買い手がつかないような土地である

が挙げられます。

この中で築年数や耐震基準についてはご自身でも調べやすい部分だと思います。

ですが、建物があるため買い手がつきにくくなるのかどうか、また土地の特徴や立地など、判断が難しい場合は不動産会社に相談の上決められることをおすすめします。

どんな人が更地にして売るべき?


更地にして売るのがおすすめなのは、以下のような条件に当てはまる人が挙げられます。

・空き家の耐震性が低く、建物がかなり老朽化している人
・空き家の老朽化が進み、倒壊の恐れや景観など近隣住民への被害が予測される人
・売却期間中の空き家の維持管理費をなくしたい人
・更地にして売った方が利益が出る可能性が高い人

ここでまず第一に考えておくべきことは、更地にしなくて売れるのであればそうした方が良い、という点です。

理由は、更地にしたからといって売れやすくなるわけではないからです。

住宅金融支援機構(https://www.jhf.go.jp/files/400352689.pdf)によると、リフォームされた住宅の購入や購入と合わせてリフォームをするような住宅の取得については、アンケート調査を受けた一般消費者のうち約7割が「関心あり」と回答しています。

それを踏まえた上で、更地にしないと売れないとなった場合に、この方法を検討されることをおすすめします。

では、ここからそんな更地にして売った場合におけるメリットとデメリットについてご紹介します。

メリット① 早期売却に期待ができる


1つ目のメリットが、「早期売却に期待ができる」です。

購入者が新築用の土地を探している場合は、購入後すぐに家を建てられ解体費用がかからない「更地にして売る」という方法が有効になり、早期売却に期待ができます。

また、更地にした方が土地全体の広さが購入者に伝わりやすいです。

もし建物の老朽化がかなり進んでいる場合は、悪印象を与えてしまうので、購入者に与える印象という意味では更地にしてしまった方が良いイメージに繋がりやすいでしょう。

メリット② 古家の維持管理費がいらない


2つ目のメリットが、「古家の維持管理費がいらない」です。

一戸建てを所有し続けることで毎年発生する維持管理費として、

・税金
・修繕費用
・保険料

が挙げられます。

年間維持費は平均して約40万円ほどと言われているので、それが建物を解体して更地にすることで無くすことができると考えると、これはかなり大きなメリットと言えます。

メリット③ 地中埋没物の確認、土壌調査、地盤調査などが行いやすい


3つ目のメリットが「地中埋没物の確認、土壌調査、地盤調査などが行いやすい」です。

先述した更地にせずそのままで売却する場合におけるデメリットでも取り上げた地中埋没物の確認ですが、更地にすることでこの確認作業が非常にやりやすくなります。

そのため、建物を残したまま売却して地中の埋没物を放置していることに気づかない可能性のリスクをなくすことができると言えるでしょう。

デメリット① 解体費用がかかる


更地にして売る場合における1つ目のデメリットが「解体費用がかかる」です。

1坪あたりにかかる解体費は構造によって次のように異なります。

・木造住宅であれば3.1〜4.4万円前後/坪
・鉄筋住宅であれば3.4〜4.7万円/坪
・RC住宅で5〜8万円/坪

例えば、30坪の木造住宅で3.5万円/坪であれば解体費は105万円です。

これに加えて養生作業や各種届出、家具の処分等も含めると更に費用が高くなってしまいます。

地域によっては、「道路が狭くて重機が通れない」という理由から、更に坪単価が高くなってしまう恐れもあります。

このような解体費用を負担したとしても、更地にする方がメリットがあるのかどうか、慎重に検討されることをおすすめします。

デメリット② 土地部分の税金が上がってしまう


2つ目のデメリットは「土地部分の税金が上がってしまう」です。

更地にして建物が撤去されると、建物にかかる固定資産税がなくなりますが、土地にかかる固定資産税が最大で4倍ほど増えてしまう可能性があります。

これは、住宅用地に建物が建設された場合、土地にかかる固定資産税を軽減する特例の適用が外れ、本来通りの税額に戻ってしまうからです。

更地にして売れない期間が伸びてしまうと、その増えた分の固定資産税の支払いを翌年行わなければなりません。

3. 不動産会社に買い取ってもらう




空き家を売却する3つ目の方法が、「不動産会社に買い取ってもらう」です。

不動産買取会社が査定し、条件面で合意に至った場合、即現金で買取してもらえるところもあります。

こちらの流れとしては、

・空き家が老朽化して困っている
・相続した空き家に家財などが放置したままになっている
・空き家が遠方にあり、なかなか現地に行けない

などといった諸事情を不動産屋にまずは相談にいきます。

それから空き家の査定・調査を不動産会社が行い、査定金額が提示される、という流れになりますが、果たして本当にそんなに上手く行くものなのでしょうか?

ここからはこの方法についてのメリットとデメリットについて解説します。

メリット① 短期間で売却・現金化できる


1つ目のメリットが、「短期間で売却・現金化できる」です。

不動産会社との買取交渉がスムーズに進むと、その後の登記手続き等を経ても約1週間〜1ヶ月程度という短期間での売却が可能となります。

この短期で即現金化が実現可能だという点がこの方法の最も大きなメリットです。

急な転勤や住み替え、また相続問題などの解決にも繋がります。

メリット② 仲介手数料が不要になる


2つ目のメリットが、「仲介手数料が不要になる」です。

不動産会社による買取なので、仲介などの販売活動をすることなく取引することができます。

そのため、仲介売却の際発生するおおむね3%ほどの仲介手数料も不要となります。

メリット③ 契約直前に起こり得るトラブルの心配が無い


3つ目のメリットが、「契約直前に起こり得るトラブルの心配が無い」です。

通常、空き家を売却する際、買主さんのさまざまな理由によって契約直前になって契約が白紙になってしまうなんてケースは良く聞く話です。

例えば住宅ローンの融資が通らなかった、敷地境界が確定していなかったなどといった理由です。

こうした状況に陥ってしまった場合、再度新しい買主さんを探し直さなければなりません。

そういった心配が無いのも、不動産会社に直接買い取ってもらうメリットの1つと言えます。

デメリット① 通常の売却と比較して売却価格が安くなってしまう


1つ目のデメリットが、「売却価格が安くなってしまう」という点です。

不動産会社による買取の場合は、いわゆる通常売却の仲介での場合と比較すると市場価格より安くなるケースが多いです。

不動産会社も商売として買取をしているので、買い取った物件をリフォームやリノベーションなどで付加価値をつけて再販して利益を得ようとしているからです。

デメリット② 条件によって買取制限がある


2つ目のデメリットが、「条件によってい買取制限がある」です。

・物件の状況
・需要のないエリア
・築年数が古すぎる
・再建築不可の物件

など、条件面で買取に応じてもらえない場合もあるので、注意が必要です。

さいごに



空き家を売却する3つの方法について解説しました。

空き家を売却するにしても、その空き家の特性を理解し、その空き家に合った売却方法を選ばなければいけません。

間違った方法で販売してしまうことで金銭的な損失を負ってしまう場合もあります。

こういった失敗をしないためにも、お手持ちの空き家をどの方法で売却するのがベストなのか、不動産会社などのプロに相談した上で売却を進めていきましょう。
この記事を書いた人
(株)あおぞら不動産 代表:高倉由浩
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