不動産売却を検討すべき６つのタイミングがこちら｜不動産売却コラム｜ | 横浜市の不動産売却、査定・買取なら（株）あおぞら不動産

「不動産を売却するベストなタイミングはいつなんだろう？」

もし、そんな疑問をこれまで一度でも持たれたことがあれば、この記事はその疑問点を解消する手助けになるかもしれません。

結論からお伝えすると、以下の6つの観点から総合的に判断すれば、不動産を売却するベストなタイミングが導き出せます。

○不動産を売却するタイミングを判断する６つの指標

・相場の動向
・築年数
・所有年数
・季節
・住宅ローン金利
・生活の変化

そろそろ不動産の売却を検討してみようかな？と思われている方はもちろん、「手狭になってきたからゆくゆくは住み替えてみたい」と思われている方にとっても、予め不動産を売るベストなタイミングを知っておくことは大切です。

なぜなら、そういった知識があるかないかで、いざ売却をする際に何百万円もの違いを生み出す可能性が高いからです。

知識は力です。この記事では、そんな知っているか知っていないかで大きな違いを生む不動産を売却する上でのベストなタイミングを判断する上での６つの要素をご紹介します。

１：「相場の動向」から見る不動産を売るタイミング

 

あなたの不動産を売るべきかどうかの判断を決める1つの大きな要素として言えるのが不動産売却相場の動向です。これが過去と比較して高ければ高いほど、有利な価格で売却することが可能です。

今現時点での相場を確かめ方法として信頼できるものとして、国土交通省が不動産の取引価格情報をもとに発表している「不動産価格指数」があります。気になる現時点での状況は以下のグラフの通りとなります。


出典：国土交通省

2010年の平均を100として、赤線で示された「住宅総合」指数は令和3年5月時点で120と、この12年間で約20％上昇したことを表しています。ここで特筆すべきはマンション価格の推移です。

青線は「戸建住宅」価格の値動きを示しており2010年と比較してさほど上昇していませんが、緑線の「マンション」価格の値動きは2010年と比較して約65％も上昇していることが分かります。

このグラフを元に売るべきかどうかの判断をする上で基準となるのが、

・相場が右肩下がりが続くなら早く売った方が得策
・相場が右肩上がりが続くなら遅く売った方が特
・相場が横ばいならいつ売っても同じ

というものです。

この考えでいくと、右肩上がりに上昇し続けているマンション価格を見ると、さらに価格が上昇するまで待ってから売った方がお得と言えます。

ですが、ここで注意すべきなのが「この価格上昇が今後も続くとは限らない」ということです。

待ち過ぎた結果、逆に損するなんてことも可能性としてはゼロではありません。

もしそうなってしまったら不安だ、あるいは所有されている不動産を早く売りたいという場合は、予め幾らで売れればOKかを決めておき、現在価格がその基準を満たしていれば売却しても良しとする、と行動しても良いかもしれません。

２：「築年数」から見る不動産を売るべきタイミング

先述の不動産価格指数はあくまで全国エリアでの価格動向を示したものであり、かつ全ての物件を対象にした非常に大雑把な指数とも言えます。

ここに「築年数」という要素を入れると見えてくる景色が大きく変わります。

その築年数に応じてどれほど不動産の価値が変化するのかを示したグラフが国土交通省が発表している中古住宅の価格査定です。

出典：国土交通省『中古住宅流通、リフォーム市場の現状』

このグラフを見ていくことで、

・中古戸建ては築20年程度で価値がほとんどゼロになる
・中古戸建ては築15年までは急速に下落し、その後はほぼ横ばいになる
・中古マンションは築2年まで急激に価格が下落し、そこからも築年数に比例して価格の下落が続くが、戸建て住宅ほどの下落する勢いではない

という事実が明らかになります。

こうして築年数を元に売却すべきタイミングを考えていくのであれば、「マンションと築15年までの戸建ては価格が下落する一方なので、売却を検討しているならなるべく待たずに早く売却した方が得」ということになります。

特に築15年までの中古戸建ての場合、年ごとの下落率が中古マンションと比較して急勾配となっているため、1年～2年の売却の遅れが数百万円レベルの売却価格にかなりの違いを生むことになります。

また、一般社団法人不動産流通協会が発表している「中古住宅における住宅ローン利用等実態調査」によると、中古戸建ては築10年、中古マンションは築15年を境に、購入需要が急激に減ってしまうと言われています。

このように、保有保有されている不動産の売却価格における「築年数」は非常に大事な要素となっています。

この点も加味して、いつ売るべきなのか判断されることをおすすめします。

３：「所有年数」から見る不動産を売るべきタイミング

不動産をすべきタイミングにおいて、築年数以外にも考慮すべきものが「物件の所有期間」です。

理由は、物件の所有期間によって売却したことによって出た利益に課せられる譲渡所得税（内訳：住民税＋所得税＋復興特別所得税）の税率が大幅に変わるからです。

物件の所有期間による税率は以下の通りです。  

所有期間	分類	税率
5年以下	短期譲渡所得	39.63%
5年超え	長期譲渡所得	20.315%

こちらをご覧になると、鍵となる所有期間は「5年を超えるかどうか」です。

これにより税率はほぼ倍近くの違いが生じることになるので、余程急がないといけない事情がない限り、5年以下での売却は税制面でかなり不利になるので避けましょう。

また、売却する物件が本人の居住用（マイホーム）として理由している場合における所有期間が10年を超えている場合、特例として軽減税率を充てることが可能です。
 

所有期間	分類	税率
5年以下	短期譲渡所得	39.63%
5年超え	長期譲渡所得	21.315%
10年超え	10年超所有軽減税率適用	14.21%

 

また、この特例は居住用財産の3,000万円の特別控除の特例とも併用できます。

これは、マイホームを売却した場合、所有期間に関係なく譲渡所得から3,000万円を控除することができるものです。

つまり、売却益が3,000万円以下の場合、税金はゼロになるというものです。

ですので、待てるのでしたら10年以上所有した上で売却されると、この特例により税制面でかなり有利になるので、所有し続けることによる物件価格の下がり度合いと併せて、売却益、税制面共に最も有利になる売却タイミングを検討されてみるのが良いでしょう。

※注意点

もし売却を検討されている不動産が空き家の場合、条件が異なることに注意してください。

例えばこの「3,000万円特例控除」を適用したい場合、空き家の場合は住まなくなってから3年目の12月31日までに売ることが適用条件となっています。

あなたの不動産が適用条件に合致しているかどうか確かめたい場合や詳細を知りたい場合は、管轄する税務署や税理士などの専門家に相談されることをおすすめします。


横浜市で住み替えをご検討なら、あおぞら不動産にお任せください！詳細は当社「住み替え」ページからご確認いただけます。

４：「季節」から見る不動産を売るべきタイミング

これまでご紹介した指数を元に売却する判断をされた場合に出てくる疑問が、「今すぐ売却活動をしても良いのか？」というものです。実は、この疑問を解消する一つの答えとしては、

・売却な有利な季節が存在するので、そのタイミングを待つ方が得

というものです。

その有利となる月が3月です。理由は、年度初めである4月に合わせて転勤や進学といった新生活による引っ越し需要がその直前となる月に増加するからです。

以下のグラフは実際に東日本不動産機構のマーケットデータを元に中古住宅の成約件数推移を自社でまとめたものになりますが、3月が最も成約件数が多いことが分かります。


出典：公益財団法人　東日本不動産流通機構

2020年はコロナウイルスが流行し始めた年だったため通年とは異なる動きをしていますが、通常夏～秋にかけて需要が目減りしますので、もしその期間中に売りに出すことを考えているのでしたら、その翌年の3月を狙って行動されることをおすすめします。

具体的な行動スケジュールとしては、この3月という需要が増えるタイミングを逃さないために遅くとも前年の12月末までには売却することを決めて不動産業者を探しておき、翌年明け1月から売却をスタートし、3月までの成約を目指すように行動すると良いでしょう。

５：「住宅ローン金利」から見る不動産を売るべきタイミング

他にも不動産売却において忘れてはならない大事な要素は住宅ローン金利です。

どのタイミングで売るのが有利か？という観点で見ると、住宅ローンが低金利の時の方が断然有利です。理由は、住宅ローン金利が低い分、ローンも含めた住宅購入にかかる総費用が安くなるので、その分住宅購入への需要が高まるからです。

即ち、売却する側の視点で見ると「より有利な条件ですピーティーに売却することが可能になる」ことを意味します。

もし現時点で住宅ローン金利が過去と比較的低水準の場合、その好機を逃すわけにはいきません。

では現在の住宅ローン金利の状況はどうなっているかと言えば、歴史的な低金利状態が続いています。

○民間金融機関の住宅ローン金利推移

出典：住宅金融支援機構

もちろん住宅ローン金利が現時点でかなり低い水準だからといっても、そこだけで判断せずこれまでお伝えした「相場の動向」「築年数」「所有期間」「季節」といった要素を組み合わせ総合的に判断すべきです。

ですが、いつまでもこの低金利時代が続くとは限らないことも、起こり得る可能性として気になる点です。

近年猛威を奮った新型コロナウイルスですが、その影響で打撃を受けた経済を立て直すために日本を含む海外の主要な国々で政策金利を引き下げる等の金融緩和策がとられてきました。

ですが、ワクチン接種の普及が進んだ結果、経済が動き出し先進国の一部では金利を引き上げる動きが見られ始めてきました。

2022年3月現在において日本はどうかと言うと、まだまだ低金利政策を維持する姿勢を見せていますが、コロナウイルスからの回復による経済回復や、ロシアウクライナ戦争による資源価格高騰、そして急激な円安により2022年の物価上昇率が予想を大きく上回る可能性は否定できません。

そうなった場合、現行のマイナス金利政策が終了し、住宅ローン金利にも影響が出てくることも考えられます。

未来のことは断定することはできませんが、そのようなことも可能性の一つとして頭の中に入れ、売却プランを考えるのが得策でしょう。

６：「生活の変化」から見る不動産を売るべきタイミング

また、売却したくないのに不動産を売却せざるを得ないタイミングも長い人生において訪れることもあります。

○病気・怪我による売却タイミング

例えば病気や怪我により働くことができなくなることにより、生活費が足りなくなったから売らざるを得ないというタイミングです。

今は健康そのものでも、病気や不慮の事故等による怪我はいつ起こるかわかりません。

また、夫婦共働きで生活している場合においては、片方が働けなくなった場合も住宅ローンの支払いが厳しくなるということもよく起こります。

○子どもの教育費

子どもを育てていく上で切っても切り離せないのが教育費です。

特に義務教育が終わった後の高校や大学、専門学校では負担がかなり増加します。

最近の統計では約8割の子どもが高校卒業後に大学や専門学校に進学しているとのことですので、その普段増は避けて通れません。

その教育費が今の収入でカバーできれば問題ありませんが、足りなくなることが予想される場合、不動産を売却するのも一つの解決策となります。

○子どもが居て離婚した時

子どもがいる場合で不動産がある夫婦が離婚した場合、多くの場合父親が養育費を支払う義務があります（子どもの親権が母親にある場合）。

養育費は、裁判所や話し合いを通じて支払い可能な枠内で決められるため、支払いが困難になるということはないでしょう。

ですが、そんな状況はいつもでも続くとは限りません。

退職や転職等によって収入が減るかもしれません。

そうなった場合、離婚相手と金額について交渉することはできますが、相手が養育費の減額を受け入れてくれない場合もあります。

○老後資金に充てたい時

数年前に世間を賑わせた「老後2,000万円問題」。

これは若い内から資産運用して老後に備えようという意味で言われていましたが、それだけの貯蓄が無い状態で目の前に老後が差し掛かっている人々が大勢いることも事実です。

そのような場合、どうすれば良いのでしょうか？

この解決策の一つとしても、不動産の売却が挙げられます。

長い人生において、病気や怪我、離婚、また老後資金が足りなくなるといった想像もしていなかったような状況になることは全くあり得ない話ではありません。

そのような問題を解決する手段としての不動産の売却も、検討すべきタイミングとして考慮に入れておくべきでしょう。

おわりに

いかがでしたでしょうか？

不動産の売却は相場の状況や築年数、所有年数、税制の優遇措置、時期柄など、さまざまな要素を総合的に検討する必要があります。

ですので、実際に売却に向けて動き出す場合は、決してひとりで行わず豊富な経験と多角的な視点を持つプロによる手助けを求めることをおすすめします。

恐らく、あなた一人で全て判断される場合、ご自身では気づかれない落とし穴が一つや二つ見落としてしまう可能性はゼロではありません。

そうならないためにも、広い視野から見逃しポイントや問題点を指摘し、どうすればより有利に売却が進められるかを助けてくれるサポーターが必要です。

弊社でも、どうすればあなたの不動産売却を最も有利に進められるか、情報提供させていただきますので、不動産売却を検討される場合、ぜひ一度ご相談ください。

 

横浜市で住み替えをご検討なら、あおぞら不動産にお任せください！詳細は当社「住み替え」ページからご確認いただけます。