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不動産売却のプロが解説!マンション住宅査定の重点ポイント

不動産売却のプロが解説!マンション住宅査定の重点ポイント

あなたが住むマンションをいざ売ろうとした際、どのような基準で価格査定が行われるのでしょうか。

実際、マンション売却を検討している方々とこれまでたくさん会ってきましたが、そのほとんどが査定時に見られるポイントを知りませんでした。

この記事では、マンション売却において、査定で重要視されるポイントを余すところなく解説していきます。

また、その中でも特に重要な間取り別にどんな需要があるのかを解説し、それに合わせどう販売戦略を打ち立てるのかについても解説します。

査定を依頼される前に、ぜひチェックしてみてください。

そもそも「査定額」とは何?




この売却する前に重要となる「査定額」ですが、そもそもこれが何なのかを解説します。

査定することにより算出される金額というものは、実際に不動産会社があなたのマンションを見に来て、「3ヶ月前後で売却できる価格」です。

この価格はあくまで「この価格なら3ヶ月もあれば売れるだろう」という目論見の元算出された金額であり、提示された金額で売却できるという保証はありません。

この価格が安すぎると売り主さんが損してしまいますし、逆に高すぎると買い手が付かず売れ残ってしまう可能性が出てきます。

他にも価格を安く設定しすぎることの弊害は買い手に「この家には何かあるのだろうか…」と不安にさせてしまうということです。

こちらは一刻も早く売りたいだけなのに、そんな印象を持たれてしまうと逆に売れなくなってしまうので、この売却価格設定というものはかなりデリケートかつ重要なものとなります。

だからこそ、適切な価格設定をするためにいい加減な不動産会社への依頼は避けたいところですよね。

査定方法はこの2種類




この売却価格を決める査定方法は大きく2つの種類に分類されます。

ここからはその2種類について解説します。

査定方法① 机上査定


机上査定とは、実際にマンションを見ることなく、過去のデータを参考におおよその査定額を算出する方法です。

そのため、この机上査定は「簡易査定」とも呼ばれています。

参考にする過去のデータとは、査定依頼を受けたマンション周辺のエリア情報や築年数、間取りなどの基本的な物件情報に加え、同じエリア内の類似マンションが過去幾らで売買されたのか等の成約価格も含まれます。

このようなデータを元に、査定対象となった物件のおおそよの査定額を割り出すというやり方です。

「とりあえずメールや電話でおおまかに査定価格が知りたい」と考えている方には、気軽に査定できるのでオススメです。

査定方法② 訪問査定


訪問査定とは、不動産会社が直接マンションを訪れ、売り主さんへのヒアリングや物件の基本情報に加え、くまなく物件の状態を見た上で査定額を決める方法です。

この机上査定で用いるような周辺環境などのデータだけでは確かめることが出来ない部分も確認する訪問査定は、より正確な査定額を出すことが可能です。

近くにどんな施設があるのか、どんな人が住んでいるのか、また実際に目で見てマンションの劣化状態を確認したり日当たり具合など、実際に見なければ分からないことを含めて査定を行います。

これから売却することが明確に決まっており、手続きを素早く進めたいという方にオススメの方法です。

プロが教える!評価額を大きく左右する7つの要素




ここまではいわゆる一般的な査定方法についての解説でしたが、ここからはより掘り下げていきます。

正直、これだけの説明では「では不動産会社は具体的に物件のどこを見て査定額を決めてるの?」と思われているのではないでしょうか。

ですので、ここからはそのブラックボックスになりがちな査定額を左右する要素について解説していきます。

これを知っておくことで、査定額アップを狙える事もありますので、是非チェックしてみてください。

評価額を左右する要素① 生活環境の利便性が良い


この「生活環境の利便性が良い」とはどういう意味かと言うと、生活利便施設との距離が近いほど査定額が高くなります。

・生活利便設備とは?
└買い物関連:スーパー、コンビニ、商店街など
└サービス関連:飲食店、ペットショップ、クリーニング店など
└公共施設:郵便局、警察署、図書館、役所など
└医療・福祉施設:病院、診療所、保育所など

また、駅に近いほど査定額が高くなります。

駅までの移動手段が徒歩やバスにより評価は異なりますが、下記の基準を上回るか下回るかで評価額が左右されます。

・徒歩:駅まで10分
・バス:最寄りのバス停から運行時間で15分

ですので、もし近くに駅やバス停が新設されたりした場合、査定額が上昇する可能性が高いです。

評価額を左右する要素② 築年数が新しい


評価額を大きく影響する要素、2つ目が築年数です。

以下のグラフは首都圏中古マンションの築年数と販売価格の推移を表していますが、築年数が古いほど価格が低くなることが一目瞭然です。



※出典:公益財団法人東日本不動産流通機構

これを見ると、新築時の売却価格を100として、築6〜10年経ったマンションは83.4%、築16年〜20年で68.6%、築26年〜30年ではなんと31%まで減少します。

例え内装に目立った汚れや傷がないマンションであっても、目視できないマンション内部の構造部分は築年数の経過とともに劣化が進むため、自動的に査定額も低くなることは覚えておいたおいた方が良いでしょう。

評価額を左右する要素③ 生活が便利になる設備が充実している


評価額を大きく左右する要素、3つ目が如何に生活が便利になる設備が充実しているか?です。

ここもかなり念入りにチェックされます。

具体的にどういうところがチェックされるかと言うと、キッチンやお風呂といった水回りの設備のグレードが高かったり、保存状態が良いと高評価に繋がります。

この水回りの設備は、普通に生活していれば劣化していくのは避けられないことなので、高い評価額を狙っている方は日々メンテナンスするようにしましょう。

他にも、以下のような設備がある場合は査定額アップに繋がります。

・ホームオートメーション機能
└遠隔操作設備
└自動点灯照明
└モニターTVシステム

・自然エネルギーの利用
└太陽光温水器設置
└太陽光発電機設置

・冷暖房の設備
└セントラル冷暖房
└床暖房設備

評価額を左右する要素④ 内装が整っている


評価額を大きく左右する要素、4つ目が内装です。

この内装が整っていると評価額がグッと上がります。

フローリングや壁紙が綺麗な状態なのかどうかの他に、異臭はしないか、家具が配置しやすくて使いやすい間取りなのか、生活導線がすっきりしているかも見られるポイントです。

そんな内装チェックの中でも特に重要なのが雨漏りやシロアリの被害の有無です。

ここであなたにも出来る評価額を少しでも上げるコツとしてお伝えできることは、防虫メンテナンスを定期的に行うことです。

雨漏りはあなた個人が対処できる問題というよりも、マンション全体の管理会社の問題なのですが、防虫に関してはあなたにも出来る対策です。

その上で、防虫メンテナンスをしっかりしていることをアピールすることで買い主さんにとっての印象アップにも繋がりますので、是非やっておきましょう。

評価額を左右する要素⑤ 共有部分や維持管理の状況


評価額を大きく左右する要素、5つ目が共有部分の状態です。

マンションの共有部分でどこが見られるのかというと主に

・エントランスの高級感
・セキュリティ対策としてオートロックや監視カメラが設置の有無
・宅配ロッカーの有無
・歓談スペースの有無

がチェック項目となります。

また、最近ではタワーマンションの増加により、マンションの共有部分はバラエティに富んでおり、

・子ども達を自由に遊ばせる事ができるキッズルームや敷地内公園の有無
・保育園が併設されている
・フィットネススタジオが併設されている
・コンシェルジュサービス
・ゲストルームの有無

も評価に大きく関わってきます。

他にも、適切な修繕計画が立てられそれに基づいて管理されているか、修繕積立金と管理費は適切なのか、共用部分の清掃状況はどうなのか、管理員は常駐なのか、といった部分も査定対象となります。

評価額を左右する要素⑥ マンションの構造(耐震性)


評価額を大きく左右する要素、6つ目がマンションの構造(耐震性)です。

マンションの構造は

・鉄筋コンクリート造(RC造)
・鉄筋鉄骨コンクリート造(SRC造)
・鉄筋造(S造)

の3つに分かれます。

この中で高い評価額がつきやすいのが、耐震性と遮音性に優れた鉄筋鉄骨コンクリート造(SRC造)か鉄筋コンクリート造(RC造)です。

耐震性能の良い悪いの基準は、1981年6月1日以降に施工された「新耐震基準」を満たしているマンションが良いものと判断されます。

また、これに加え長期優良住宅相当ならよりプラス査定へと繋がります。

やはり安心・安全のお墨付きがあるマンションほど買い手が付きやすくなる分、査定でプラスに評価されやすくなるということですね。

評価額を左右する要素⑦ 間取り(部屋の広さ)


評価額を大きく左右する要素、最後の7つ目が間取り(部屋の広さ)です。

やはり間取り抜きにマンション査定は語れないと言っても過言ではないほど重要なものです。

この間取りにおいて具体的に何が評価ポイントになるかというと、

・広いリビング
・広いキッチン
・部屋の数
・収納の多さ

がプラス査定へと繋がります。

そして、経験則から売れやすい間取りは3LDKか2LDKです。

この間取りは主にファミリー向けやカップル向けの物件ですが、やはりマンションを購入したい層がこの層に当てはまりやすく、売れやすいです。

1LDKの場合、価格は安くなるものの居住スペースが少なく、ファミリー層にとっては物足りない印象を与えてしまいます。

逆に4LDKのような広い間取りになると価格が高くなりがちなので敬遠されてしまいがちです。

ただ、だからといって1LDKや4LDKといった間取りでも需要が無いことも事実で、実際売れています。

次の章からは、間取り別にどんな需要があるのか解説していきます。

間取り別の販売攻略はこれ




需要の多い間取りや売れにくい間取りなど、間取りによってマンション売却のスムーズさは変わりますが、希望通りの価格で売却を成功させるためには、それぞれの間取りの需要を知り、それに合わせた販売戦略を立てることが重要です。

ここからは、その間取り別の需要層が何なのかを解説します。

1LDKの間取りの需要


1LDKは価格は低いものの、マンション購入層で最も多いファミリー層からはそれほど需要がありません。

ではどこに需要があるかというと、一人でゆったりと生活をしたい独身層がメインになります。

ですが、広さ次第では子どものいない夫婦やカップルからも需要もあります。

そして1LDKの間取りのマンションの中でも、特に売れやすいのが利便性が高い部屋で、特に独身層からは好まれる傾向があります。

この利便性が高さとは、駅の近くなどのアクセスが便利な立地にある物件です。

逆に駅から徒歩15分以上と、少し距離が離れると独身層からの需要が低くなりますので、そういった場合は日当たりの良さや、広い場合は広さをアピールして子どものいない夫婦やカップルにアピールするのが良いでしょう。

2LDKの間取りの需要


先述しましたが、この2LDKはマンション売却においてかなり人気の間取りです。

立地にもよりますが、需要が高い層は子どもが独立し二人になった夫婦や子どものいない夫婦、子どもが1人の3人家族のファミリー層です。

ここでのアピールポイントは生活環境の良さです。

例えば商業施設が近くにあったりする場合、そこを強くアピールするようにしましょう。

また、2LDKを好む層も、駅の近くという立地はとても好まれますので、それに当てはまる場合はそこもアピールした方が良いです。

3LDKの間取りの需要


3LDKも非常に人気のマンション間取りで、最も売れやすいです。

この間取りへの需要が高いのが、既に子どものいるファミリー層や、これから子どもを持とうとしている新婚夫婦です。

2LDKに加えもう1部屋余裕があるので、それを子ども部屋に使えるので根強い人気を誇っています。

この3LDKのマンションを求める層にとって刺さりやすいアピールポイントは、近くに学校や公園があり治安が良く、子育てがしやすい環境が整っていることです。

ですので、1LDKや2LDKのマンションを購入する層のような、駅が近くにあるという要素はあれば嬉しいですがそこまで重要視されるものでもありません。

とはいえ、3LDKはとても人気があるので、いざ売却を始めても比較的スムーズに売れてしまうのがこの間取りです。

4LDKの間取りの需要


先ほど売れにくい間取りとして紹介した4LDKのマンションですが、この間取りへの需要が多い層は、子どもが多いファミリー層に加え、自分用の仕事部屋が欲しい自営業の人や趣味の部屋としてもう一部屋欲しい人がメインになります。

ですので、そういった層に向けアピールしていくのが良いでしょう。

また、もし4LDKのままで販売するのが難しいと判断された場合は、2LDKや3LDKを探している層向けに購入後リフォームして部屋数を減らしつつも、通常の3LDKよりも広いスペースが使えるということも提案してみると、より幅広い層にアピールできるので得策です。

さいごに


いかがでしたでしょうか。

これまで数多くの中古マンションを売却してきましたが、査定において重要視されるポイントと、間取り別販売戦略についても解説しました。

査定ポイントの中でも、内装を整えることや防虫メンテナンスはあなたの努力次第で評価アップにつなげる事ができます。

ぜひこれからマンション売却をしようと思われている場合は、こちらの「中古不動産売却を成功させるためのリフォーム5つのポイント」も併せて参考にしてみてください。(記事はこちらをクリック

マンション売却前のリフォームにおいて、費用対効果が高いポイントを5つ紹介しています。

この記事が少しでもお役に立てたのなら幸いです。
この記事を書いた人
(株)あおぞら不動産 代表:高倉由浩
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