【不動産売却】マンション売却のベストなタイミングはいつ？｜不動産売却コラム｜ | 横浜市の不動産売却、査定・買取なら（株）あおぞら不動産
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【不動産売却】マンション売却のベストなタイミングはいつ？
最近よく耳にする「首都圏のマンション価格高騰」ですが、これを機にマンションの売却を考えている人も多いでしょう。
しかし一方で、
・果たして自分のマンションが本当に売れるのか不安
・まだまだ高騰するかもしれないからもう少し売却のタイミングを待った方が良いのでは？
・実際、売却するにしても誰に相談していいのかわからない
と悩んでいる人も多いはずです。
そこで今回は、急激に資産価値が下がりやすい時期や、売れやすくてオススメの売却タイミング、また築年数ごとのマンション売却の注意点を紹介します。
マンション売却を検討している人は是非参考にしてもらえると嬉しいです。
やはりマンション売却において誰もが気になるのが自分のマンションの築年数における相場は幾らなのか？ではないでしょうか。
実際、築年数は売却価格を左右する大きな要素の一つです。
他には立地等も影響しますが、建物の資産価値は基本的に築年数が古くなれば古くなるほど減少していきます。
ここからは、公表されている実際のデータをもとに、築年数ごとの価格の推移と共に、築年数ごとの成約率も見ていきます。
まずはこちらのグラフをご覧ください。
出典：公益財団法人東日本不動産流通機構
そこから築年数ごとに新築価格からどれだけ下落しているかを表したのがこのグラフです。
これを見ていくと築20年目までは比較的なだらかですが、築21年目から築30年目にかけて価格の下落速度はかなり急になっていることが分かります。
中古マンションの築年数ごとの成約率がどう推移していくかも見ていきます。
下のグラフがその関係値を表したものとなります。
※出典：公益財団法人東日本不動産流通機構
このデータから、築6年目から築10年目までの成約率が最も高く、築20年目以降は下落していく傾向になることが分かります。
新築時から築5年目までの期間が意外と成約率が低いのは、恐らく売却価格が最も高い事が関係していると言えるでしょう。
ここからは、実際にマンション売却が販売しやすい築年数とそうでない築年数の分かれ目となるのがいつなのか、またそれが何故そうなるのかについて解説します。
首都圏における中古マンションの成約物件（実際に売買が決まったマンション）と登録物件（在庫物件）の築年数別の割合を示したものがグラフとなります。
※出典：公益財団法人東日本不動産流通機構
このグラフを見てみると、「築31年以上」の中古マンションが在庫数の割にそれほど成約できていないことが分かります。
逆に築年数が短い中古マンションはよく売れていることが分かります。
そしてこの2つの円グラフから見えてくる傾向として、
・「築25年以内」の物件はよく売れて、それ以降は人気がなくて売れ残っている
ことが分かります。
このことから、マンション売却が販売しやすい築年数とそうでない築年数の分かれ目となるのが「築25年」にあると言えます。
ここからは、なぜ築25年目が売れるか売れないかの明確なラインとして存在しているのか？その理由について解説します。
住宅ローンがある場合、所得税が控除される「住宅ローン控除」が受けられるのは築25年目までの物件となります。
住宅ローン控除とは、住宅ローンを組んで自宅を購入すると買い主が所得税等を節税できる制度となります。
従って中古マンションの買い主も当然、「住宅ローン控除」が受けられる物件を求めるようになり、必然的に築25年目以上のマンションは購入希望者は減少してしまいます。
そのため、マンションを売却するのであれば、売却しやすい築25年以内のうちに売ることをオススメします。
マンションを購入した際、買い主には不動産取得税と登録免許税が発生します。
このうち、登録免許税には築25年以内のマンションを購入した場合、買い主が軽減措置を受けることができる制度があります。
登録免許税とは、買い主が登記簿謄本に所有権の移転登記や抵当権の設定登記を行う際に支払う税金となり、以下の式で求められます。
・所有権移転登記 = 固定資産税評価額 x 税率
・抵当権設定登記 = 債権額 x 税率
これが軽減措置により
・所有権移転登記：本則2% → 軽減税率0.3%へ
・抵当権設定登記：本則0.4% → 軽減税率0.1％へ
と、買い主が支払う税金を抑えることができます。
ちなみにこの登録免許税の軽減措置は以前まで令和4年（2022年）3月31日までという期限があったのですが、期限日が令和6年（2024年）3月31日まで延長されています。
次の延長があるかどうかは分かりませんので、条件に合致していてそろそろ売りたいと考えているのなら、早めに売却活動を始めた方が良いでしょう。
ここまでは、築年数によってマンションの売却価格や成約率がどのように変化していき、それから築25年目が売れやすいか売れにくいかの明確なラインであることをお伝えし、その理由を解説しました。
ここからは、築25年までとはいかなくても、もっと築浅のマンションを売却したい方であったり逆により築年数が古いマンションを売却したいという方向けに、築年数ごとにマンション売却を成功させるためのポイントを解説していきます。
まず、築5年以内にマンションを売りに出すというケースは比較的珍しいものです。
それに築5年以内のマンションは中古市場では良質な物件です。
そのため、売出し価格を高めに設定したとしても買い手の反応は良いでしょう。
ですが逆に「なぜそんな良物件を売るんだろう？」と買い手から疑問に思われることも少なくありませんので、売却する理由が決して
・マンション内で事件や事故が起きた
・欠陥が発覚したから手放す
といったことでは無い場合、必ず買い手に曖昧にしないで「売る理由」を伝えるようにしましょう。
あとは築5年以内であれば、早く売却するように心がけましょう。
「いつか売れればいいかな」という気持ちでずるずると時間が経過してしまうと、資産価値がどんどん下落していくからです。
例えば新築時に4,500万円の市場価格だったマンションが、まだ築浅だからそれほど価格は下がらないだろうとのんびり売却活動をしていたら、気づいたら4,100〜4,200万円ほどになってしまっていた、なんてケースは多いです。
あとは中古マンションの売却に強い不動産会社を選ぶことです。
不動産会社にも得意分野があるため、マンション販売があまり得意でない不動産会社に依頼してしまうと時間がかかる上、希望した売却価格通りに売れない、なんて事態にも繋がりかねません。
また、中古不動産の売却に強いと謳っている場合でも、それが中古戸建に特化していた、なんてケースもあります。
ですので不動産会社を選ぶ際には、マンション販売実績が豊富なところを選ぶようにしましょう。
続いて築10年前後のマンション売却を成功させるためのポイントです。
まず築10年前後のマンションは、比較的ダメージが少ないきれいなマンションを新築や築5年以内のマンションより手頃に入手できるため、買い手に人気なのが特徴です。
一方、この築年数前後からライバルも多くなるため、価格競争が激しくなってしまいがちです。
そのため強気な価格設定で売り出したのに買い手は価格が安い方に流れてしまい、なかなか成約につながらないなんてこともよくあります。
ですので、ここでもやはり売却を成功へと導くためのカギとなるのがどの不動産会社に依頼するかです。
築5年前後の場合と同様、中古マンションの販売実績が豊富でかつ満足しているお客様の声が多いところを選ぶようにして売却活動を始めるようにしましょう。
また、もしあなたのマンションの壁紙が思った以上に汚れが目立つ、という場合はなるべく綺麗な状態に改善しておくことをオススメします。
この築年数のマンションで内覧に来られる買い手が頭の中で期待していることは、「新築よりリーズナブルなのに綺麗なマンション」です。
そこでもし汚れた壁紙が視界に入っただけで「あ、このマンションはやめておこう」と思考が切り替わっていまいます。
そんなことでせっかくのチャンスを逃すのは勿体ないので、もし汚れが目立つと感じられる場合は改善しておくようにしましょう。
通常、築15年前後の中古マンションは築10年前後のマンションと同様に買い手から人気があります。
そして築15年前後のマンション売却を成功させるためのポイントとして抑えておくべきところは、大規模修繕のタイミングです。
なぜそれが重要なのかと言うと、この時期はまさに1回目の大規模修繕工事が実施されているかどうかが問われることとなり、その実施の有無によって売却の仕方や売却価格に違いが出てくるからです。
外壁の塗装や補修は10年から12年に1回、給排水設備の修繕やエレベーターの扉や内装の交換は15年に1回が目安となっています。
こうした大規模修繕工事のための費用は、居住者が毎月支払う修繕積立金が元手となります。
それがいざ大規模修繕工事が実施される際に、これまでの修繕積立金で足りるのであれば問題ありませんが、工事費用が上回る場合には、修繕積立金が値上がりしてしまうことも考えられます。
そのため、大規模修繕工事の前に築15年前後のマンションを売却する場合には、修繕積立金の残高をあらかじめ知らせておくのも、この築年数での販売を成功させるためのコツと言えるでしょう。
また、築年数が12年を超えてしまうと買い手が35年ローンを組めなくなる問題もあるので、まだ大規模修繕工事が実施されていない場合は、なるべく早いうちに売却を検討するようにしましょう。
もし大規模修繕工事が終了した後にこの築年数のマンションを売却する場合には、工事終了済みということで、買い手にとって安心できる物件というイメージに繋がります。
築20年前後ともなると、リフォームした方が売却しやすくなるのでは？と思われる方も多いのではないでしょうか？
実は、築20年前後のマンションは、リフォームせずに売却した方が良いです。
理由は買い手の多くが自分好みにリフォームすることを前提に、比較的値段の安い築20年以上の古いマンションを購入する場合が多いからです。
そういった方々に最初からリフォーム済みのマンションを販売しようとしても、見向きもされなくなってしまいます。
ですのでリフォーム費用として売却価格から値引きした方が買い主に喜ばれますので、リフォームせずにそのまま売り出すようにしましょう。
他にも、築20年前後となると、配管を気にする買い主も多いです。
なぜなら配管の寿命は20年と言われているため、配管の交換が行われていない築20年のマンションは購入してからすぐに赤水が出たりしてしまわないか不安だからです。
配管の交換には20万円から50万円の費用がかかってしまいますが、買い主に与える印象をかなり良くすることができるので、必要経費だと思って売却前に実施するようにしましょう。
築年数が30年前後のマンション売却を成功させるためのポイントとして、マンションの耐震性能をきちんとアピールすることが挙げられます。
具体的には、昭和56年（1981年）以降の新耐震基準で建設されているかどうかです。
通常、築年数が30年前後ともなってくると買い手はマンションの耐震性能は大丈夫だろうか？と不安に感じている状態です。
ですので、マンションの耐震性能をきちんとアピールすることでそういった不安を取り除いてあげてから販売するようにしましょう。
また、築30年前後という古いマンションならではの強みをアピールするというのもポイントです。
例えば、
・固定資産税を低く抑えられる
・専有面積が比較的広い
というアピールポイントです。
なぜ固定資産税を低く抑えることができると言うと、そもそも築年数の経過によって物件の価格が低下していることにより固定資産税も低くなる傾向があるということです。
ですので購入する時の販売価格を抑えられるだけでなく、その後定期的に支払わなければいけない固定費も低く抑えることができるというメリットは強いアピールポイントです。
また、今よりも土地がたくさんあった時代に建てられたマンションが多く、敷地がたっぷりとしていて設計にゆとりがあることもこの築年数以上のマンションの特徴です。
マンション自体の敷地が広ければ、区分所有者の土地の持ち分面積もそれに応じて大きくなります。
ここもアピールポイントとして強く打ち出せるところですので、是非アピールしていきましょう。
いかがでしたでしょうか。
首都圏マンションの高騰が続く中、今こそ売るべきタイミングなのでは？と思われている方にとって少しでも参考になれば幸いです。
また、築年数ごとに売却を成功させるコツにも違いがあるので、ぜひこちらも参考にしてもらえると嬉しいです。
最終的に、マンション売却の成否を決めるのはやはりどの不動産会社を選ぶかだと思います。
先述しましたが、中古不動産に強い不動産会社といっても、それが必ずしも中古マンションの販売に長けているとは言えない場合もあります。
まずは中古マンションの販売実績がどれくらいあるのかを確かめ、またお客様からの評判も考慮に入れて不動産会社選びをするようにしてみてください。
この記事が少しでもお役に立てたのなら幸いです。
横浜市でマンションを高く売るのなら、あおぞら不動産にお任せください！詳細は当社「マンションの売却」ページからご確認いただけます。
しかし一方で、
・果たして自分のマンションが本当に売れるのか不安
・まだまだ高騰するかもしれないからもう少し売却のタイミングを待った方が良いのでは？
・実際、売却するにしても誰に相談していいのかわからない
と悩んでいる人も多いはずです。
そこで今回は、急激に資産価値が下がりやすい時期や、売れやすくてオススメの売却タイミング、また築年数ごとのマンション売却の注意点を紹介します。
マンション売却を検討している人は是非参考にしてもらえると嬉しいです。
築年数ごとの資産価値と成約率の推移
やはりマンション売却において誰もが気になるのが自分のマンションの築年数における相場は幾らなのか？ではないでしょうか。
実際、築年数は売却価格を左右する大きな要素の一つです。
他には立地等も影響しますが、建物の資産価値は基本的に築年数が古くなれば古くなるほど減少していきます。
ここからは、公表されている実際のデータをもとに、築年数ごとの価格の推移と共に、築年数ごとの成約率も見ていきます。
中古マンションの築年数と売却価格の相関はこちら
まずはこちらのグラフをご覧ください。
出典：公益財団法人東日本不動産流通機構
そこから築年数ごとに新築価格からどれだけ下落しているかを表したのがこのグラフです。
これを見ていくと築20年目までは比較的なだらかですが、築21年目から築30年目にかけて価格の下落速度はかなり急になっていることが分かります。
中古マンションの築年数と売却成約率の相関はこちら
中古マンションの築年数ごとの成約率がどう推移していくかも見ていきます。
下のグラフがその関係値を表したものとなります。
※出典：公益財団法人東日本不動産流通機構
このデータから、築6年目から築10年目までの成約率が最も高く、築20年目以降は下落していく傾向になることが分かります。
新築時から築5年目までの期間が意外と成約率が低いのは、恐らく売却価格が最も高い事が関係していると言えるでしょう。
マンション売却がしやすいのは「築25年以内」
ここからは、実際にマンション売却が販売しやすい築年数とそうでない築年数の分かれ目となるのがいつなのか、またそれが何故そうなるのかについて解説します。
首都圏における中古マンションの成約物件（実際に売買が決まったマンション）と登録物件（在庫物件）の築年数別の割合を示したものがグラフとなります。
※出典：公益財団法人東日本不動産流通機構
このグラフを見てみると、「築31年以上」の中古マンションが在庫数の割にそれほど成約できていないことが分かります。
逆に築年数が短い中古マンションはよく売れていることが分かります。
そしてこの2つの円グラフから見えてくる傾向として、
・「築25年以内」の物件はよく売れて、それ以降は人気がなくて売れ残っている
ことが分かります。
このことから、マンション売却が販売しやすい築年数とそうでない築年数の分かれ目となるのが「築25年」にあると言えます。
ここからは、なぜ築25年目が売れるか売れないかの明確なラインとして存在しているのか？その理由について解説します。
築25年以内がオススメの理由①：住宅ローン控除が使えなくなるから
住宅ローンがある場合、所得税が控除される「住宅ローン控除」が受けられるのは築25年目までの物件となります。
住宅ローン控除とは、住宅ローンを組んで自宅を購入すると買い主が所得税等を節税できる制度となります。
従って中古マンションの買い主も当然、「住宅ローン控除」が受けられる物件を求めるようになり、必然的に築25年目以上のマンションは購入希望者は減少してしまいます。
そのため、マンションを売却するのであれば、売却しやすい築25年以内のうちに売ることをオススメします。
築25年以内がオススメの理由②：買い主が登録免許税を軽減できるから
マンションを購入した際、買い主には不動産取得税と登録免許税が発生します。
このうち、登録免許税には築25年以内のマンションを購入した場合、買い主が軽減措置を受けることができる制度があります。
登録免許税とは、買い主が登記簿謄本に所有権の移転登記や抵当権の設定登記を行う際に支払う税金となり、以下の式で求められます。
・所有権移転登記 = 固定資産税評価額 x 税率
・抵当権設定登記 = 債権額 x 税率
これが軽減措置により
・所有権移転登記：本則2% → 軽減税率0.3%へ
・抵当権設定登記：本則0.4% → 軽減税率0.1％へ
と、買い主が支払う税金を抑えることができます。
ちなみにこの登録免許税の軽減措置は以前まで令和4年（2022年）3月31日までという期限があったのですが、期限日が令和6年（2024年）3月31日まで延長されています。
次の延長があるかどうかは分かりませんので、条件に合致していてそろそろ売りたいと考えているのなら、早めに売却活動を始めた方が良いでしょう。
横浜市でマンションを高く売るのなら、あおぞら不動産にお任せください！詳細は当社「マンションの売却」ページからご確認いただけます。
築年数別マンション売却を成功させるためのポイント
ここまでは、築年数によってマンションの売却価格や成約率がどのように変化していき、それから築25年目が売れやすいか売れにくいかの明確なラインであることをお伝えし、その理由を解説しました。
ここからは、築25年までとはいかなくても、もっと築浅のマンションを売却したい方であったり逆により築年数が古いマンションを売却したいという方向けに、築年数ごとにマンション売却を成功させるためのポイントを解説していきます。
築年数が5年前後のマンションを売却するケース
まず、築5年以内にマンションを売りに出すというケースは比較的珍しいものです。
それに築5年以内のマンションは中古市場では良質な物件です。
そのため、売出し価格を高めに設定したとしても買い手の反応は良いでしょう。
ですが逆に「なぜそんな良物件を売るんだろう？」と買い手から疑問に思われることも少なくありませんので、売却する理由が決して
・マンション内で事件や事故が起きた
・欠陥が発覚したから手放す
といったことでは無い場合、必ず買い手に曖昧にしないで「売る理由」を伝えるようにしましょう。
あとは築5年以内であれば、早く売却するように心がけましょう。
「いつか売れればいいかな」という気持ちでずるずると時間が経過してしまうと、資産価値がどんどん下落していくからです。
例えば新築時に4,500万円の市場価格だったマンションが、まだ築浅だからそれほど価格は下がらないだろうとのんびり売却活動をしていたら、気づいたら4,100〜4,200万円ほどになってしまっていた、なんてケースは多いです。
あとは中古マンションの売却に強い不動産会社を選ぶことです。
不動産会社にも得意分野があるため、マンション販売があまり得意でない不動産会社に依頼してしまうと時間がかかる上、希望した売却価格通りに売れない、なんて事態にも繋がりかねません。
また、中古不動産の売却に強いと謳っている場合でも、それが中古戸建に特化していた、なんてケースもあります。
ですので不動産会社を選ぶ際には、マンション販売実績が豊富なところを選ぶようにしましょう。
築年数が10年前後のマンションを売却するケース
続いて築10年前後のマンション売却を成功させるためのポイントです。
まず築10年前後のマンションは、比較的ダメージが少ないきれいなマンションを新築や築5年以内のマンションより手頃に入手できるため、買い手に人気なのが特徴です。
一方、この築年数前後からライバルも多くなるため、価格競争が激しくなってしまいがちです。
そのため強気な価格設定で売り出したのに買い手は価格が安い方に流れてしまい、なかなか成約につながらないなんてこともよくあります。
ですので、ここでもやはり売却を成功へと導くためのカギとなるのがどの不動産会社に依頼するかです。
築5年前後の場合と同様、中古マンションの販売実績が豊富でかつ満足しているお客様の声が多いところを選ぶようにして売却活動を始めるようにしましょう。
また、もしあなたのマンションの壁紙が思った以上に汚れが目立つ、という場合はなるべく綺麗な状態に改善しておくことをオススメします。
この築年数のマンションで内覧に来られる買い手が頭の中で期待していることは、「新築よりリーズナブルなのに綺麗なマンション」です。
そこでもし汚れた壁紙が視界に入っただけで「あ、このマンションはやめておこう」と思考が切り替わっていまいます。
そんなことでせっかくのチャンスを逃すのは勿体ないので、もし汚れが目立つと感じられる場合は改善しておくようにしましょう。
築年数が15年前後のマンションを売却するケース
通常、築15年前後の中古マンションは築10年前後のマンションと同様に買い手から人気があります。
そして築15年前後のマンション売却を成功させるためのポイントとして抑えておくべきところは、大規模修繕のタイミングです。
なぜそれが重要なのかと言うと、この時期はまさに1回目の大規模修繕工事が実施されているかどうかが問われることとなり、その実施の有無によって売却の仕方や売却価格に違いが出てくるからです。
外壁の塗装や補修は10年から12年に1回、給排水設備の修繕やエレベーターの扉や内装の交換は15年に1回が目安となっています。
こうした大規模修繕工事のための費用は、居住者が毎月支払う修繕積立金が元手となります。
それがいざ大規模修繕工事が実施される際に、これまでの修繕積立金で足りるのであれば問題ありませんが、工事費用が上回る場合には、修繕積立金が値上がりしてしまうことも考えられます。
そのため、大規模修繕工事の前に築15年前後のマンションを売却する場合には、修繕積立金の残高をあらかじめ知らせておくのも、この築年数での販売を成功させるためのコツと言えるでしょう。
また、築年数が12年を超えてしまうと買い手が35年ローンを組めなくなる問題もあるので、まだ大規模修繕工事が実施されていない場合は、なるべく早いうちに売却を検討するようにしましょう。
もし大規模修繕工事が終了した後にこの築年数のマンションを売却する場合には、工事終了済みということで、買い手にとって安心できる物件というイメージに繋がります。
築年数が20年前後のマンションを売却するケース
築20年前後ともなると、リフォームした方が売却しやすくなるのでは？と思われる方も多いのではないでしょうか？
実は、築20年前後のマンションは、リフォームせずに売却した方が良いです。
理由は買い手の多くが自分好みにリフォームすることを前提に、比較的値段の安い築20年以上の古いマンションを購入する場合が多いからです。
そういった方々に最初からリフォーム済みのマンションを販売しようとしても、見向きもされなくなってしまいます。
ですのでリフォーム費用として売却価格から値引きした方が買い主に喜ばれますので、リフォームせずにそのまま売り出すようにしましょう。
他にも、築20年前後となると、配管を気にする買い主も多いです。
なぜなら配管の寿命は20年と言われているため、配管の交換が行われていない築20年のマンションは購入してからすぐに赤水が出たりしてしまわないか不安だからです。
配管の交換には20万円から50万円の費用がかかってしまいますが、買い主に与える印象をかなり良くすることができるので、必要経費だと思って売却前に実施するようにしましょう。
築年数が30年前後のマンションを売却するケース
築年数が30年前後のマンション売却を成功させるためのポイントとして、マンションの耐震性能をきちんとアピールすることが挙げられます。
具体的には、昭和56年（1981年）以降の新耐震基準で建設されているかどうかです。
通常、築年数が30年前後ともなってくると買い手はマンションの耐震性能は大丈夫だろうか？と不安に感じている状態です。
ですので、マンションの耐震性能をきちんとアピールすることでそういった不安を取り除いてあげてから販売するようにしましょう。
また、築30年前後という古いマンションならではの強みをアピールするというのもポイントです。
例えば、
・固定資産税を低く抑えられる
・専有面積が比較的広い
というアピールポイントです。
なぜ固定資産税を低く抑えることができると言うと、そもそも築年数の経過によって物件の価格が低下していることにより固定資産税も低くなる傾向があるということです。
ですので購入する時の販売価格を抑えられるだけでなく、その後定期的に支払わなければいけない固定費も低く抑えることができるというメリットは強いアピールポイントです。
また、今よりも土地がたくさんあった時代に建てられたマンションが多く、敷地がたっぷりとしていて設計にゆとりがあることもこの築年数以上のマンションの特徴です。
マンション自体の敷地が広ければ、区分所有者の土地の持ち分面積もそれに応じて大きくなります。
ここもアピールポイントとして強く打ち出せるところですので、是非アピールしていきましょう。
おわりに
いかがでしたでしょうか。
首都圏マンションの高騰が続く中、今こそ売るべきタイミングなのでは？と思われている方にとって少しでも参考になれば幸いです。
また、築年数ごとに売却を成功させるコツにも違いがあるので、ぜひこちらも参考にしてもらえると嬉しいです。
最終的に、マンション売却の成否を決めるのはやはりどの不動産会社を選ぶかだと思います。
先述しましたが、中古不動産に強い不動産会社といっても、それが必ずしも中古マンションの販売に長けているとは言えない場合もあります。
まずは中古マンションの販売実績がどれくらいあるのかを確かめ、またお客様からの評判も考慮に入れて不動産会社選びをするようにしてみてください。
この記事が少しでもお役に立てたのなら幸いです。
横浜市でマンションを高く売るのなら、あおぞら不動産にお任せください！詳細は当社「マンションの売却」ページからご確認いただけます。
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