離婚時に住宅ローンの残債がある時の不動産を売却する方法とは？｜不動産売却コラム｜ | 横浜市の不動産売却、査定・買取なら（株）あおぞら不動産

「離婚する時の住宅ローンはどうなるのだろう？」

離婚する多くの夫婦が直面する問題が、住んでいる不動産をどうするかです。

特に、住宅ローンが残っている場合は、あらゆる対応をしなくてはなりません。

この記事では、離婚時に住宅ローンがある際の返済方法・やるべきことを中心に、離婚時の住宅ローンについて徹底解説しました。

住宅ローンは離婚時の財産分与でどう扱われるのか？住宅ローンの残債がある場合の売却は可能なのか？可能な場合、どう対処すべきなのか？

それぞれ気になるトピックについて確認していきましょう。

離婚時に住宅ローンが残っている場合、何を確認すべきなのか？

離婚時に住宅ローンが残っている場合、不動産の処分方法を決める前に確認すべき４つの点があるので、まずはそこを見ていきましょう。

①不動産の名義人が誰なのかを確かめる
②住宅ローンの残債が幾らなのかを調べる
③現在の不動産の価値を確かめる
④住宅ローンを組んだ銀行に連絡する

不動産の名義人が誰なのかを確かめる

まず最初に確かめることは、不動産の名義人を特定することです。

理由は、不動産を売却することが出来るのは不動産の名義人だけだからです。

もし不動産を売らずにどちらかが住み続けるという場合でも、名義人以外が住むことになると相手に連絡しなければ不動産の処理ができなくなることもあるので、後々のトラブルを避けるためにも、この段階で確認しておくことが大切です。

万が一不動産の名義人が分からない場合でも、法務局で「登記簿謄本」を取得することで確認することができます。

住宅ローンの残債が幾らなのか調べる

次に確かめるべきことは、住宅ローンが幾ら残っているのかです。

これは不動産を売却しても住宅ローンが残るのか、それとも住宅ローンが完済できるのかを確かめる必要があるからです。

住宅ローンが幾ら残っているかを確かめる方法としては、

①借入先の金融機関のWEBサイトで確認
②住宅ローンを借入れた金融機関から年に一度郵送される残高証明書 
③借入先金融機関から発行される返済予定表

があります。

現在の不動産価格を確かめる

これは不動産を売却する、しないに関わらず現在の不動産価値が幾らなのかを確かめることはとても大切です。

なぜなら、売却することで住宅ローンの残債を完済することが出来るかどうかを判断する上で必須だからです。

また、売却時に住宅ローンが完済できない場合、金融機関に設定された「抵当権」を外すことができないため、原則売却が成立しなくなってしまうので、そういった意味でもこの段階で現在の不動産価格が幾らなのかを確かめることは重要です。

この際、査定を依頼するのは必ず複数社にしましょう。

1社だけの査定額ですと、それが高いのか安いのか、比較対象が無いので判断できないからです。

住宅ローンを組んだ銀行に連絡する

離婚する前に、住宅ローンを借り入れている銀行に連絡して今後の方針について相談するようにしましょう。

なぜそうすべきかと言うと、銀行へ知らせることなく黙って離婚してしまうと、住宅ローンの契約違反になってしまう恐れがあるからです。

他にも、離婚というものは、様々な手続きがある上に、精神的にも余裕がなくなってしまうものですので、いざ離婚して不動産を売るという段階になっても準備が疎かになっている分、慌てて売却を進めることにより不利な条件で売却してしまう、なんて可能性も出てきます。

なので、そうならないよう離婚が決まった段階でできるだけ早くに住宅ローンを組んだ銀行に相談した上で不動産査定を受け、そこで組んだ現実的なプランを元に売却活動を進めるようにしましょう。

住宅ローンは離婚時に財産分与の対象になる？

もし不動産が夫婦2人で購入した場合は「共有財産」とみなされるため、離婚する場合はその共有財産を2人で分け合う「財産分与」を行うことになります。

ですが、気になるのは住宅ローンがまだ残っている場合、その支払いはこれからも夫婦2人で負わなければいけないかどうかです。

この章では、離婚する夫婦の誰もが気になる点について解説していきます。

住宅ローンの残債は財産分与の対象にはならない

結論から言うと、住宅ローンの残債は財産分与の対象にはなりません。

通常、財産分与というと、プラスとなる財産のことを指します。

ですがこの住宅ローンについてはマイナスの財産とみなされるため、財産分与の対象にはならないのです。

ではどうなるのかと言うと、夫婦共同で住宅ローンの負債を負っている場合は、共同の財産の総額から負債分を差し引き、その残額を2人で分けることになります。

誰に返済義務が課せられる？

ここで把握しておきたいことは、住宅ローンの返済義務があるのは誰か？ということです。

それは、不動産の名義人が誰であるか？やそこに誰が住んでいるか？ではなく、「住宅ローンの名義人」に返済義務があるということです。

ですので、住宅ローンの支払いが残っている状態で離婚した場合でも、夫婦2人が折半して支払うのではなく、離婚後も住宅ローンの名義人が支払う義務が継続して負うことになります。

気になる連帯保証人・連帯債務者はどうなるの？

ここまで把握した時によくある疑問が、

「夫が名義人で、妻が連帯保証人になってるんだけど、これはどうなるの？」というものです。

結論から言うと、住宅ローンの名義人である夫が離婚後に支払いが滞った場合、残念ながら連帯保証人である妻が代わりに住宅ローンの返済を行わなければいけません。

また夫婦2人の名前で住宅ローンを組んでいる場合は「連帯債務」となります。

この場合は、夫婦2人とも支払い義務を負うことになります。

離婚時は不動産を売却すべき！その理由がこちら

ここからは、離婚時の不動産処理はどうすべきなのかをメインに解説していきます。

離婚時に住宅ローン返済中の場合、不動産と住宅ローンの処理方法として、

①住宅ローンを完済して不動産を売却するパターン
②妻もしくは夫が家に住み続けるパターン

があります。

この2つのパターンのどちらにしようかと迷われている方もいるでしょうが、離婚する場合においては、将来的なトラブルを回避するという意味において、住宅ローンを完済して不動産を売却すべきだと言えます。

ここからは、なぜ離婚時に不動産を売却すべきなのか？その理由について解説していきます。

理由１：財産分与が簡単になるから

先程も少し解説しましたが、「プラスとなる財産」が財産分与の対象となるとお伝えしました。

ではそのプラスとなる財産とは一体何か？というと、現金、預金、不動産など婚姻期間中に夫婦で築き上げてきた財産全てを指します。

とは言え、現金や預金については公平に分配することができますが、不動産を平等に分配するということは実質不可能です。

ですが、不動産を売却して現金化することで、簡単に財産分与が可能になります。

離婚時に平等に財産分与がしたいという夫婦は、不動産を売却しておくことをオススメします。

理由２：離婚後の起こり得る将来的なトラブル回避に繋がるから

もし不動産や住宅ローンを残したまま離婚した場合、離婚後にあらゆるトラブルが起きてしまう原因となります。

もし離婚時に不動産を売却せずに住宅ローンを残したままにする場合、大抵の場合は離婚後は夫か妻が住み続けるケースがほとんどですが、住宅ローンの非名義人である妻が住み続ける場合はトラブルに繋がりやすく、注意が必要です。

どんなトラブルが想定されるかというと、

・銀行から住宅ローンの一括返済を求められてしまう
・夫が住宅ローンを滞納し、強制退去を命じられてしまう
・夫が不動産を勝手に売却してしまう
・妻が不動産の使用期限を超えても退去しない

このように、住宅ローンを完済しないで離婚することは、夫婦2人にとってあらゆるトラブルの原因となり得ます。

もしトラブルが起きてしまい、それを解決するために裁判を起こしたり弁護士に相談する事になった場合、それに費やす時間やお金がかかってしまうため、出来る限りそういったトラブルが起こらないよう事前に対策しておくことが重要です。

ここまで読まれたのでしたら、やはり離婚時に不動産は売っておいた方が良いとご理解いただけたかと思います。

離婚時の住宅ローンを処理する方法

とは言え、住宅ローンが残ったままの不動産は必ず売却できるとは限りません。

離婚時に限らず、不動産を売却する際には住宅ローンを完済させることが必須条件だからです。

ここからは、「離婚時に住宅ローンの残債がある場合の対処法」について、

①不動産が売却できるケース
②不動産が売却できないケース

の2つのケースに分けて解説していきます。

売却額が住宅ローン残債を上回る場合は躊躇せず売却しよう

まずは上記の「①不動産が売却できるケース」についての解説です。

この場合はどういうことかというと、いわゆる不動産売却額が住宅ローン残債より上回る「アンダーローン」の場合を指します。

この状態だと不動産売却額で住宅ローンの残債を全て返済できるので、自己資金を使うことなくスムーズに住宅ローンを完済することができます。

この場合、残った売却額は財産分与の対象となりますので、夫婦で折半することが一般的です。

自己資金を使わずに住宅ローンも無くなるので、最も離婚後にトラブルに発展する可能性が低いケースと言えるでしょう。

売却額が住宅ローン残債を下回る場合はどうしたら良いのか

次に、「②不動産が売却できないケース」の解説です。

この場合は、不動産の売却額だけでは住宅ローンの残債を完済できない「オーバーローン」を指します。

そもそも、不動産を売却するときには、住宅ローンを完済して抵当権を外す必要がありますので、例え買い手が見つかったとしても、その売却額で住宅ローンが完済できない場合は抵当権を外すことができず、売却することが出来ません。

もし売却額に自己資金を足すことによって住宅ローン残債を完済することが出来るのであればこの問題はクリアできます。

ですが、自己資金を足しても完済できない場合はそうは行きません。

ではどうすれば良いのか？となりますが、どうしても不動産を売却したいという場合は『任意売却』を使用するというのも手です。

オーバーローンの場合における有効手段『任意売却』とは？

任意売却とは、住宅ローンを借り入れている債権者（金融機関）の許可を得て、一定の条件のもと不動産を売却する方法です。

上記でも説明しましたが、不動産を売却する際は住宅ローンの返済を終わらせ抵当権を抹消しなければいません。

ですが、この任意売却という制度は自己資金を使っても売却額が住宅ローンの残額に満たない場合に、債権者に条件付きで許可をもらい、抵当権を抹消してもらい、不動産を売却させる方法となります。

ただ、気をつけなければいけないポイントは、任意売却をするためには、住宅ローンを滞納していなければならないので、信用情報機関であなたがブラックリスト入りした状態になってしまいます。

この状態になると、数年間は新しくローンを組むことやクレジットカードを作ることができなくなってしまうというデメリットが付いてきてしまいます。

なので、出来る限り売却額と自己資金で住宅ローンが完済できる方法がないか、まずは全力で探る方向から動き出すことを意識された方が良いでしょう。

不動産売却以外にできる「残債がある場合の対処法」は？

「離婚時は不動産を売却すべき」とお伝えしましたが、自己資金や売却額ではどうしても住宅ローンの完済ができないが、任意売却をしてブラックリスト入りしたくない、と思われている方もいらっしゃるかもしれません。

そういった場合において知っておきたい「売る以外の対処法」について解説していきます。

名義人が住み続ける

離婚してから、住宅ローンの名義人が住み続けながら住宅ローンを引き続き返済していくのであれば、問題ありません。

ですが、もし名義人が完全な単独名義ではなく、名義人ではない人が連帯保証人として設定されている場合は注意が必要です。

もし、配偶者が連帯保証人になっている場合は、後々発生し得るトラブルを回避するために、名義人の親族などを新たな連帯保証人にするといった対策をしておくのが良いでしょう。

非名義人が住み続ける

この方法は離婚後、非名義人が住み続け、名義人が養育費の代わりに住宅ローンを返済していく、というケースが一般的です。

ですが、この場合においても注意が必要です。

もし名義人が住宅ローンを滞納し続けた場合、自宅が競売にかけられ、住んでいる非名義人が強制立ち退きさせられてしまうからです。

人生何が起こるか分かりません。

離婚してから暫く住宅ローンを支払い続けていた名義人が突然失職したり、病気や怪我により生活が苦しくなることで住宅ローンを滞納してしまうというケースは良く耳にする話です。

そういった将来起こるかもしれない強制立ち退きのリスクを回避するために有効な手段として、住宅ローンの名義変更（名義人→非名義人）が挙げられます。

また、共有名義で住宅ローンを組んでいる場合は、住宅ローンを借り換えることによって、実際に住み続ける法に住宅ローンをまとめるという手もあります。

ですが、どちらの方法も金融機関の了承を得なければいけないので、まずは金融機関に打診するようにしましょう。

さいごに

離婚時に住宅ローン残渣がある場合の対処法をパターン別に解説しました。

その際、所有されている不動産の権利関係がどうなっているのかを明確にすることが第一歩です。

それから売却することを優先的に考え、アンダーローンなのか、オーバーローンなのかを確かめながら不動産処理を進めていきましょう。

この記事が少しでもお役に立ちましたら幸いです。