【不動産売却】机上査定と訪問査定の違いは？メリットとデメリットと注意点｜不動産売却コラム｜ | 横浜市の不動産売却、査定・買取なら（株）あおぞら不動産

不動産売却の第一歩、『不動産査定』には

・机上査定（きじょうさてい）
・訪問査定（ほうもんさてい）

の2種類の方法があります。

この記事に辿り着かれた方は、恐らく

「そろそろ不動産売却しようかな…」
「でも何から手を付けたら良いのだろう…」
「家を売りたい、でも査定ってなに？どうやるの？」

と思われ始めている方が多くいらっしゃるのではないかと思います。

不動産売却という行為は、最初は誰もが初心者ですので、不安に思われるのも無理はありません。

ミスしてはいけない大事なことというのは分かるけど、何をすれば良いのか？自分に合ったやり方は何だろう？ということでついつい先延ばしにしてしまいがちなテーマでもあります。

まず第一歩を踏み出すためには、『知ること』が大事ですので、この記事で査定の内容や査定額に違いが生まれる2つの査定方法がそれぞれに持つメリットやデメリットを解説して参ります。

不動産売却の目的や用途によって、どちらの査定方法を選べば良いのか変わるので、この2種類の査定方法の違いについて理解しておきましょう。

訪問査定は机上査定と何が違う？

不動産を売却する際に必ず踏まなくてはいけない工程である2種類の「査定」、その違いについて解説する前に、それぞれがまずどんな査定なのかを解説します。

机上査定とは？

机上査定とは、実際に物件を見ることなく、過去のデータを参考にしておおよその査定額を算出する方法です。そのため、「簡易査定」と呼ばれています。

この過去のデータとは、査定依頼を受けた物件のエリア情報や築年数、間取りなどの基本的な物件情報の他に、同じエリアに位置する物件や規模が似ている物件が過去に幾らで売買されたのか等の取引事例や成約価格です。

こういったデータと査定依頼を受けた対象となる不動産とを比較して、おおよその査定額を割り出す方法です。

「メールで電話で査定結果知れればいい」と考えている方には、気軽に査定できるのでオススメです。

訪問査定とは？

訪問査定とは、不動産会社が直接物件を訪れ、不動産の基本情報や所有者へのヒアリングに加えて、直接物件の状態を見た上で査定を行う方法です。

この訪問査定では、物件の使用状況や、土地の地形、周辺環境などデータや話だけでは確かめることが出来ない部分を確認し、正確な査定額を出すことを目的とします。

この方法だと、机上査定より物件の調査が詳しく行われ、法務局や行政局が定めた規定を元に物件を確認したり、周辺のインフラを調査するなど、手厚い調査を行うことが特徴として挙げられます。

これまで、机上査定と訪問査定の違いについて解説してきましたが、精度や査定額が出るまでの日数は以下の通りです。

＜訪問査定＞

・実際に物件や周辺地域に赴き、細かく確認して精度の高い査定額が提示できる
・査定結果に数日〜1週間程かかる

＜机上査定＞

・査定額が当日〜3日で結果が出る
・査定結果が早い分精度が落ちる

訪問査定の場合、実際に現地に赴き物件の状態や周辺地域を見て査定を行い査定します。

机上査定では、基本的な不動産情報とデータから大まかな査定額を算出するので、査定の精度に差があり、訪問査定の方が精度が高いと言えるでしょう。

ですが、訪問査定は査定額の算出に1週間程度の時間を要します。

机上査定の場合は、最短で当日で遅くても3日で査定額を算出してくれます。

「とにかく早く査定額が知りたい！」という方や売却の検討度がそれほど高くない肩は、机上査定に依頼してみて、おおまかにでも不動産価値を把握しておくのも良いでしょう。

机上査定の流れと依頼方法

具体的な売却を考えている方も、そうでない方も、まずは手軽に依頼できる机上査定を利用してみるのも手です。

依頼する方法は大きく分けて以下の2つです。

・一括査定サイトを利用する
・不動産会社へ直接依頼する

おすすめは一括査定サイトを利用する方法で、理由は不動産会社によって価格に差が出ることがあるためです。

そのため、一社ではなく複数社に査定を依頼して査定価格を比較するようにしましょう。

不動産一括査定サイトは登録されている複数の不動産会社から査定価格を出してもらえます。

地域や物件に対応している最適な一社を見つけられる可能性があり、不動産会社を探す手間と時間を大幅にカットすることが期待できます。

他にも、不動産会社に電話をしたり来店したりして、直接机上査定を依頼することもできます。

利用したい不動産会社が決まっている場合は、このやり方が良いでしょう。

ですが、直接依頼するとなると、断りにくいことや継続してアプローチされる可能性があるので、そうしたことも考慮に入れた上で、査定を依頼するようにしましょう。

また、依頼したい一社が決まっていない場合は、ご自身で不動産会社を探さなくてはいけません。

多くの不動産会社から選ぶことは、手間がかかるため、簡単なことではありません。

こういったことも考慮すると、机上査定の場合は一括査定で比較した方が無難だと言えます。

訪問査定の算出方法

先程、机上査定では「おおよその査定額」が割り出せると記載しましたが、訪問査定ではより正確な査定額を知ることが可能です。

机上査定で使用したデータに加えて、物件の状況も考慮して査定額を算出していく査定方法となり、

・敷地形状：土地の形状・傾き・大きさを確認。正方形に近ければ近いほど高価格になります。
・接道幅員：接道の長さ、前面道路の幅員を確認。
・近接関係：周辺の建物、越境の生む、高圧線の存在を確認。
・ライフライン：上下水道、ガス、浄化槽の状況を確認。
・建物状況：綺麗さ、日当たり、増改築、建物の傾きを確認。

のような箇所が見られています。

これらの要素は机上査定では査定し切れない不動産のプラスともマイナスともなり得る要因が加味されることとなりますので、机上査定と比較してより正確な査定額を割り出すことが可能です。

不動産売却において、上記のような個別の要因が売却価格に大きく影響するため、「より現実的な価格ですぐに不動産を売却してしまいたい」と考えている方がよく利用されている査定方法です。

訪問査定の流れと依頼方法

訪問査定の基本的な流れについてご説明します。

まず最初にやることは、不動産会社に電話やメールなどで「○月までに不動産を売却したいので査定をお願いしたい」と依頼しましょう。

その際、正確な物件の情報を伝達するために、購入したときの書類一式が手元に揃っていることが望ましいです。

また、増改築の有無（実施している場合は工事時期や箇所についても分かる書類があれば、用意した方が良いでしょう。

そして実際に不動産会の営業マンが訪問査定を行った後日、「査定書」が自宅に送られてきます。

査定書には根拠と一緒に査定額が記載されていますので、納得がいくまでじっくりと読み込みましょう。

ただ、納得するかしないかに関係なく、その査定額が妥当な額であるかどうかは1社のみでは判別がつきません。

ですので机上査定と同様、複数の不動産会社に訪問査定を依頼し、比較検討されるのをオススメします。

机上査定と訪問査定のメリットとデメリットとは？

これまで、机上査定と訪問査定の違いについて紹介しましたが、それぞれのメリットとデメリットについて、さらに詳しく解説していきます。

机上査定と訪問査定のそれぞれのメリットとデメリットは、以下の通りです。

机上査定のメリットとデメリット

机上査定のメリットは、簡単でスピーディという点です。

物件情報だけで査定金額を算出するため、物件やマンションに関わる書類を用意したり、特別な手続きをしたりする必要はありません。

また、家族や近所の人に知られずに査定できるという点も、机上査定のメリットだと言えるでしょう。

デメリットとして挙げられる点は、簡易的な査定方法な分、査定額に多少のズレが生じる可能性があることです。

また、不動産かいさyによっては査定後にしつこく訪問査定をするよう勧誘される場合がある点もデメリットとして挙げられるでしょう。

不動産会社からすると、査定だけではお金になりませんので、自社を通して不動産売却をしてくれる顧客を獲得したいという思いは持っていて当然です。

ですが、しつこく勧誘されるのは誰しも嫌だと思います。

訪問査定のメリットとデメリット

訪問査定のメリットはやはり、より売却価格に近い査定金額を知れるということです。

実際に不動産のプロに訪問して見てもらうため、細かい物件の条件を査定額の計算に加味してもらえます。

ですが、不動産会社とスケジュールを合わせなくてはいけなかったり、必要書類を揃える手間がかかるという点がこの方法のデメリットと言えるでしょう。

また、不動産会社が訪問査定に来た後、査定結果が分かるまでに3日〜1週間程かかるという点も、念頭に置いて利用する必要があります。

いざ訪問査定で本格的な不動産売却開始！でもその前に・・・

さて、ここまで机上査定や訪問査定についてやその流れについて解説してきましたが、やはり実際に不動産を売却するとなると訪問査定を依頼するというのが一般的な流れになります。

その際に把握しておきたい「事前準備」についてこれから解説していきます。

査定前に掃除は必要？

査定前に掃除に時間をかけたい、という方もいらっしゃると思います。

ですが、中にはそんな大掃除に夢中になりすぎて査定がおそろかになってしまうケースも多々見受けられます。

なるべく綺麗にしてから査定額を出してもらいたいという思いは当然ですが、不動産売却のプロの視点からすると、あまり掃除に時間をかけすぎる必要はありません。

訪問査定はあくまで現地調査ですので、「掃除が行き届いているか？」というよりも、

・机上査定のデータと乖離がある点
・メンテナンスの実施状況
・設備に不具合がないか

などを確認し、その上で「実際にいくらで売れるのか」を総合的に判断するものです。

もちろん、掃除が行き届いている場合、査定額にプラスになるかもしれません。

ですが、掃除に時間をかけすぎてしまうと機会損失に繋がりかねないので、どうしても気になる場合はハウスクリーニング業者に依頼し、水回りだけでもプロの手で綺麗してもらい、素早く訪問査定を依頼するほうが良いでしょう。

訪問査定で必要な書類一式とは？

訪問査定を行う際は、準備そておかねればならない書類がいくつか存在します。

それらの資料を事前に準備しておくことで、スムーズに訪問査定を進め、かつより精度の高い査定結果を得ることができます。

具体的に準備すべき書類は以下の通りです。

 - 身分証明書/実印/印鑑証明書

所有者であることを証明できる運転免許証などの身分証明書や、契約に使用する実印とその印鑑証明書を用意します。

実印は売買契約書や登記申請書類を含め、契約全般で使う場面が出てきます。

購入時の契約に使った実印が望ましいでしょう。

印鑑証明書は登記申請時の必要書類でもあります。

見つからない場合は市区町村の役所にて再発行を依頼してください。

 - 登記事項証明書

登記簿謄本とも言われる書類で、不動産の登記情報が記載されています。

管轄エリア内あるいは最寄りの法務局で発行が可能で、所有者本人でなくても手続き可能です。

また、郵送でも再発行を依頼できます。

 - 権利書

登記所から交付される書類のひとつで、登記済権利証あるいは登記識別情報と呼ばれており、不動産の権利の移転や保存を示すものです。

一戸建ての場合は、権利書が土地分と建物分で別になっていることがありますので、両方あるかどうかも確認しておきましょう。

 - 固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書

毎年収めている固定資産税の納税額が明記されている書類です。納税額の確認だけでなく、移転登記に必要な登録免許税の計算にも必須となります。

最新のものだけで問題ありません。

再発行したい場合は、市区町村の役所に依頼すれば大丈夫です。

 - マンションの管理費や修繕積立金・維持費等が分かる資料（マンションのみ）

マンションの場合、管理費や修繕積立金、維持費などが明記された書類も用意しましょう。

買い主がローンとともに管理費や修繕積立金の支払いを行うために必要です。

管理組合などが作成してくれるので、見つからない場合は問い合わせてみてください。

 - マンションの管理規約（マンションのみ）

マンションの使用規約やルールが記された書類は、売却後引き渡しまでには揃えておきたい書類のひとつです。

査定時にあれば、不動産会社に提示することで信頼度が増しますし、その後焦って探す必要もなくなるので是非用意しておいてください。

紛失している場合は管理会社などが再発行してくれるので、問い合わせてみましょう。

最後に、こんな不動産会社には要注意！

「あなたの家はとてもいいですし、資産価値としても申し分もなく状態が良いです。最近このエリアでは需要が高くなっているので買い手もすぐ見つかると思いますよ。そうですね、ウチなら○○万円で売りますよ」

こんなことを言われたら、舞い上がってしまいますよね。

しかも高額な査定額を提示されると、「じゃあ、この不動産会社にお願いしてみようかな」と媒介契約を結びたくなるのも当然でしょう。

ですが、ここで知っておくべき注意点としては、不動産会社は媒介契約欲しさに根拠もなく高額査定額をふっかけてくることがあるということです。

もしここで営業トークに乗せられて専任媒介契約を結んでしまうと、最低3ヶ月は他の不動産会社に依頼することができなくなってしまうので要注意です。

本当に高く売れるのかの根拠もなく1社に縛られ、結局買い手が見つからずにズルズルと値下げを要求されてしまう上に、売却活動が長引いてしまう恐れもあります。

ですのでこういった営業トークには裏があると思って取り掛かった方が良いです。

そしてなぜそんなに高額な査定額が提示できるのか、根拠を訪ねてみましょう。

また、もし納得された場合においても、専任媒介契約を結ぶ前に他の不動産会社にも訪問査定を依頼して比較されるのをオススメします。

一見時間がかかるように見えますが、それが巡り巡って高い価格でかつスムーズな売却に繋がる可能性を高めてくれます。

この記事があなたの不動産売却活動に少しでもお役に立てましたら幸いです。