売却以上に後悔する？空き家になった実家を残す７つのリスク｜不動産売却コラム｜ | 横浜市の不動産売却、査定・買取なら（株）あおぞら不動産

「生まれ育った実家を売却したいけど、そんなことしたくないな…」
「売却したけど、帰る家がなくなってやっぱりつらい…」

このようにつらい思いをされる人が多いのが実家の売却です。

この記事を読まされているあなたも、これから実家を売却しようかどうか悩んでいる所で、同じように「できればそんなことしたくない」と思われているかもしれません。

子供の時から馴染みの多い道具や家具がそのままで、思い出がたくさん詰まった空間だからこそ、そう思われても無理はありません。

ですが、両親が他界して誰も住まなくなった実家は、このまま放置しても老朽化していくのみです。

だからこそ、遅かれ早かれ「実家の売却」は正しい決断と言えます。

理由は、実家を手放すのがつらいという感情的な理由だけでは到底割に合わないほどの「残すリスク」があるからです。

この記事では、空き家になった実家を残すことによってどんなリスクが生じるのか？1つずつ検証していきたいと思います。

①社会的なリスク

まず1つ目のリスクが、空き家を持ち続けることによる社会的リスクです。

どのような社会的リスクがあるかと言うと、

・ゴミの不法投棄
・不法侵入者が住み着いてしまう
・行政代執行による強制取り壊し
・訴訟されてしまう可能性

が挙げられます。

それでは、1つずつ見ていきましょう。

ゴミの不法投棄

誰もいなくなった空き家、そんな空き家に共通するのが

・伸び放題になった庭の草木
・ポストに溜まりっぱなしで溢れているチラシ
・締め切ったままのカーテンや雨戸
・傷んだままの屋根や外壁
・割れたままのガラス

という点です。

そして、そういう全く手入れがされてなく荒れ果てた空き家は、近所の人が嫌がって近づきたくなくなるため、犯罪行為であるゴミの不法投棄をする格好の場所になってしまうのです。

そして厄介なのが、この空き家への不法投棄という犯罪行為はだんだんエスカレートしてしまうことです。

最初は誰かがこっそり持ってきたゴミが捨てられて、近所の人がそれに気づかないまま数日が経過します。

すると、「この家は誰も住んでなさそうだから、自分も捨ててしまおう！」と考える人が増えてきて、結果として不法投棄された生ゴミや粗大ゴミ等が山積みになってしまいます。

こういったゴミの山が原因の異臭・虫の発生により周囲の住人に大迷惑をかけてしまい、苦情を受けてしまう可能性も出てきてしまいます。

これは空き家を持ち続けることによって発生し得る社会的リスクの1つと数えられます。

不法侵入者が住み着いてしまう

ゴミの不法投棄と同じ、『近所の人が嫌がって近づきたくない』という性質を逆手にとって起こりやすい社会的リスクが、不法侵入者が住み着いてしまうことです。

想像してみてください、何者かが勝手にあなたの実家の部屋、キッチン、浴室、トイレなどをまるで自分の家のように使っているところを…。

このように、空き家に住み着くのは、通常の家を狩りられないようななにか問題を抱えた人が多く、犯罪者である可能性も否定できません。

実際、2018年には受刑者の男1人が脱走し、潜伏先として空き家を利用していたという事件がありました。

他にも、ネットで不正に購入した家電製品をの受け取り場所にしていた外国人詐欺グループが摘発されましたが、その拠点にしていたのも空き家でした。

また、ひと目につきにくいという特性を活かして薬物栽培の温床として利用されるケースもあるようです。

2014年には、外国人と日本人の4人グループが空き家を利用して大麻の大量栽培を行っていたというニュースが報道されました。

このように、空き家を放置することによって犯罪の温床となってしまうかもしれず、それが地域の治安悪化を招いてしまう可能性は否定できません。

行政代執行による強制取り壊し

もし、空き家になったあなたの実家が市町村から倒壊リスクや犯罪の現場になる可能性が高いと判断された場合、行政代執行により建物が取り壊される可能性があります。

その背景には、2015年に施行された「空家等対策の促進に関する特別措置法（空き家法）」というものがあります。

これは地域における空き家活用の促進や、地域住民の安全と生活の向上のために、市町村が空き家所有者に対して助言、指導、勧告といった行政指導をするというものです。

ですが、空き家所有者にとって問題なのが、この勧告に従わなかった場合、行政が強制的に敷地に立ち入り、

・道路に越境している木の枝を切る
・放置されているゴミの撤去
・家屋の解体

といった必要な対策を取られてしまうというものです。

この場合、行政代執行にかかる費用は所有者に請求されることとなる上、通常解体する場合よりも請求される費用が高くなる傾向にあるとのことです。

空き家所有者の中には、

「じゃあ、放置したままでも行政が勝手に処理してくれるから楽だしそれでいいや。」

と思われる方もいるかもしれませんが、行政代執行は空き家所有者にとって全くメリットがないものだということは覚えておいたほうが良いでしょう。

訴訟されてしまう可能性も

最近、地球温暖化による台風の激甚化が問題視されていますが、そういった強力な台風により空き家の屋根が飛んだり庭の樹木が倒れたりして、近隣の住民に被害を与えてしまう可能性があります。

こうしたケースでは、民法第717条にて定められている「土地工作物責任」のもとに、修繕費などを請求されることがあります。

この「土地工作物責任」とは、家屋などの敷地に保存・設置されている工作物の安全管理が行き届いていないことが原因で、近隣住民などの第三者に損害を与えた場合に工作物の所有者が賠償責任を負うという規定です。

実際にこの民法第717条が適用されたケースとしては、広島県で起こった事例があります。

この事例では、豪雨により地盤が緩んだことで石垣の崩壊が発生しました。

その結果、隣接する木造平屋が全壊してしまい、裁判へと発展し、「石垣の全面的補修を行っていれば崩壊を防ぐことができた可能性があった」とし、石垣所有者の工作物保存の瑕疵を認め、建物の損害賠償費110万円を含む総額364万円の賠償金が認定されることとなりました。

このケースのように、空き家を放置し続けることにより近隣住民に被害を負わせ、それが訴訟に繋がってしまうということは今後も全国各地で起こり得ることだと思います。

ちなみに、一般的な住宅の場合、このような建物を起因とする事故のリスクを回避するために、建物賠償保険に加入しますが、「空き家」の場合、保険加入できない、または加入していても保険金が支払われない可能性があります。

理由として、保険会社によって具体的な内容は異なりますが、保険金を支払うには「被災時に人が居住している住宅であること」などが対象で、「空き家」でないことを条件としているケースが多いからです。

また、「空き家」を対象として損害保険に加入したい場合は、住宅ではなく一般物件として保険に加入する必要があります。

一般物件とは、住宅よりもリスクが高い店舗等の物件を指しているため、当然保険料は割高になってしまいます。


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②物理的なリスク

空き家を持ち続けるリスクは上記のような社会的リスクに留まるらず、

・放火されてしまうリスク
・倒壊するリスク

といった物理的なリスクも発生してしまいます。

ここからはそれぞれについて詳しく解説していきます。

倒壊するリスク

少し古い記事になりますが、2015年4月、日経新聞からこんな記事が報告されました。

「空き家の7割が現在の耐震基準がない1980年以前の建物であることが国土交通省の調査で分かった。老朽化した空き家を放置すれば倒壊などのリスクもある。国交省は空き家対策を一段と強化する考えだ。

耐震基準が改正される前に建てられた建物は、「震度5程度の地震に耐えうる住宅」が基準となっており、震度6強から7に達する程度の地震で倒壊・崩壊しないように建てられている現在の新耐震基準の建物よりも地震による倒壊リスクは高くなっています。

国交省及び建築研究所による「第二回　熊本地震における建築物被害の原因分析を行う委員会」の発表によると、2016年4月14日に発生した熊本地震では、調査対象となった

旧耐震基準の建物702棟のうち225棟が倒壊（倒壊率32.1％）
新耐震基準の建物は1,042棟のうち80棟が倒壊（倒壊率7.6％）

したことが明らかになりました。

これは、旧耐震基準の建物は新耐震基準の建物よりも4倍以上の倒壊リスクがあることを意味しています。

また、新耐震基準に建てられた場合でも、空き家にしてしまうことで、構造的に重要な柱や基礎の劣化が進み、結果として本来の耐震強度を保てなくなってしまう可能性もあります。

このように、空き家を放置し続けることで、その間発生する自然災害により建物が崩壊してしまう可能性についても、忘れてはいけないリスクの1つだと言えます。

放火されてしまうリスク

現在、日本では年間4万件を超える出火が発生していますが、その中で最も多い原因なのが放火です。

その件数は嫌疑がかけられているもの合算するとなんと8,000件以上と、出火件数全体の2割弱も占めることになります。

なぜこのように空き家が放火犯のターゲットになるかというと、空き家という建物が放つ「人気の無さ」が挙げられています。

・人気がなく通行人の目に触れにくい
・ゴミや可燃物などが放置/不法投棄されている
・燃えやすい構造にもなっている

という要素が重なった結果、誰か人が住んでいる住宅であればボヤ程度で住んでいた火事が、人目のない「空き家」のため鎮火が遅れ、大火災に発展してしまう可能性があります。

所有している空き家が放火されるということは、自分の大切な資産が失われることを意味していますが、それ以外にも大火災に発展してしまう可能性から、周囲の住宅に火の手が燃え広がってしまうリスクも考えられます。

都会の住宅街や下町などといった、近くに住宅がある環境では1件の火災が大規模な延焼に繋がる恐れも出てきます。

そうなった場合、自身の財産を失うだけでなく、周囲の住民への賠償金も支払わなければならず、その金額は1千万円以上になってしまう場合もあります。

また、火災の後処理にも多大な費用がかかってしまいます。

一度放火された建物の撤去工事が必要になり、それにも数10万円はかかってしまいます。

更に、建物がなくなり土地だけになってしまうと、固定資産税が元の6倍に跳ね上がってしまうことも忘れてはいけません。

そうならないためにも、

このように、放火されるリスクは、ただ燃やされて自身の財産や思い出を失うだけでなく、懐にも非常に大きなダメージを受けてしまうこともある重大なリスクであることは覚えておいた方が良いでしょう。

③経済的なリスク

放置し続けている空き家、使っていなくても所有しているだけで

・固定資産税
・都市計画税
・定期的な修繕や掃除で必要になる電気代と水道代
・通常よりも割高な保険料となる火災保険や地震保険
・遠方に住んでいる場合の交通費や宿泊費

がかかってしまいます。

これら全てを合わせると、場合によっては維持費が年間30万円以上かかってしまう可能性があります。

また、建物に痛みや損害がある場合、都度こんな修繕が必要になる可能性もあります。

・外壁塗装の塗り直し
・屋根の張り直し
・割れた窓ガラスの交換
・雑草処理、庭木の剪定など

空き家が遠くて管理の手間や時間が取れないという場合は、専門の管理会社への管理委託費もかかります。

そして、平成27年に施行された「空き家対策特別措置法」の存在も忘れてはいけません。

これは、管理が行き届かず地域や近隣住民に防災、衛生、景観などの悪影響を及ぼす「特定空き家」と指定された場合、固定資産の住宅用地の特例が解除されるというものです。

もしそうなった場合、固定資産税が最大6倍、都市計画税が最大3倍に跳ね上がってしまいます。

このように、経済的にもかなりのダメージを受けてしまう可能性があるのも、空き家を持ち続けることのデメリットと言えるでしょう。

最後に

これまで、空き家を放置し続けることによる7つのリスクをお伝えしてきましたが、持ち続けることがいかに社会的、物理的、経済的にもデメリットだらけなのかがお分かりいただけたかと思います。

・思い出が詰まった空間だから…
・帰る家がなくなるのは、やっぱりつらい…

という理由だけで、本当はなんとかしないといけないと思いながらも踏ん切りが付かなかった場合、この記事が少しでもあなたの背中を押すことに繋がれば幸いです。

空き家を放置せず、活用する方法には

・売却
・賃貸
・寄付
・とりあえず所有し続ける

というものがありますが、もし売却をお考えでしたら、こちらの記事がお役に立てるかと思いますので、合わせて読んでもらえると嬉しいです。

『空き家を売却したいと思った時に知っておくべき3つのポイント』

良くある質問

質問①空き家に不法侵入者が住み着いてしまった場合、どのように対処すればよいですか？

空き家に不法侵入者が住み着いてしまった場合、以下のような対処方法が考えられます。

①警察に通報する
不法侵入者が居ると知ったら、すぐに警察に通報することが大切です。警察は侵入者を排除するための手続きを踏んでくれます。

②不法侵入者に対して直接対峙しない
空き家に入り込んでいる不法侵入者に対して直接対峙することは危険です。不法侵入者が暴力的な場合や、武器を持っている場合もあるため、自分自身を守るためにも、直接対峙しないようにしましょう。

③防犯対策を強化する
空き家に不法侵入されないように、防犯対策を強化することも重要です。防犯カメラやセンサーライトなどの設置、窓やドアの補修、外周のフェンスの修繕などを行うことで、不法侵入を防止することができます。

④不法侵入者を訴える
不法侵入者を訴えることもできます。不法侵入は犯罪ですから、訴訟を起こすことができます。ただし、不法侵入者が身元不明であったり、訴訟費用が高額になる場合もあるため、あらかじめ法律家の意見を聞いておくことが大切です。

⑤不法侵入者が居なくなるまで待つ
不法侵入者が居なくなるまで待つことも一つの選択肢です。ただし、空き家に不法侵入者が居ることで、犯罪が起きる可能性が高くなってしまうため、できるだけ早期に対処するようにしましょう。
 

質問②空き家になった実家を解体する場合、どのような手続きが必要ですか？

空き家になった実家を解体する場合は、以下の手続きが必要です。

①所有者の同意を得る
まずは、所有者であるあなた自身や共有者、相続人などから解体に同意を得る必要があります。所有者が複数いる場合には、全員の同意が必要になります。

②建築行政の許可を取得する
建築基準法に基づいて建物を解体する場合には、建築行政の許可が必要です。解体計画書を提出し、許可を得る必要があります。また、周辺住民に対しても、解体についての説明を行う必要があります。

③解体業者を選定する
解体業者を選定し、作業の日程や料金、処理方法などを相談しておく必要があります。解体業者は、建築行政の許可を受けた上で作業を行います。

④関係機関に手続きをする
解体に際して、電気やガス、水道などのライフラインを停止する手続きが必要です。また、解体後の残土や解体物の処理についても、地方自治体の条例に基づいて適切に処理する必要があります。

⑤解体作業を行う
解体業者による解体作業を行います。解体作業が終了したら、周辺の環境に配慮した上で、残土や解体物の処理を行います。

以上のように、空き家を解体する場合には、所有者の同意や建築行政の許可、解体業者の選定など、様々な手続きが必要となります。また、解体にかかる費用や工期、処理方法なども事前に把握しておくことが大切です。

質問③空き家になった実家を賃貸する場合、どのような注意点があるのでしょうか？

空き家になった実家を賃貸する場合、以下のような注意点があります。

①賃貸物件としての条件を整える
実家を賃貸物件として提供する場合、入居者に快適に過ごしてもらうために、必要な設備や機能が整っていることが求められます。具体的には、水回りやトイレ、給湯設備、電気設備などの点検や修繕を行い、住環境を整えることが必要です。

②適切な家賃を設定する
空き家を賃貸する場合、同じエリアや条件の物件と比較して、適切な家賃を設定することが重要です。適正な家賃を設定することで、入居者の獲得や維持がしやすくなります。

③契約書の作成と交渉
入居者との間で契約書を作成し、入居条件などを明確にしておくことが必要です。また、契約書の交渉には、専門家のアドバイスを受けることも有効です。

④管理体制を整える
空き家を賃貸する場合には、入居者からのトラブルやクレームに対応する体制を整えておく必要があります。具体的には、管理会社や管理人を雇うなど、適切な管理体制を整えることが重要です。

⑤税金や保険について確認する
空き家を賃貸する場合には、賃貸に伴う税金や保険についても確認しておくことが必要です。具体的には、所得税や固定資産税、火災保険などが該当します。

以上のように、空き家を賃貸する場合には、住環境の整備や契約書の作成、管理体制の整備など、様々な注意点があります。入居者とのトラブルを未然に防ぐために、入念な準備をしておくことが大切です。


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