「相続した不動産」の売却の流れを徹底解説｜不動産売却コラム｜ | 横浜市の不動産売却、査定・買取なら（株）あおぞら不動産

相続した不動産を売却するための流れには、いくつかのステップが存在します。この記事では、不動産を相続することが確定したらまず何をすべきなのか？

その上で手続きを進める上で避けて通ることができない「遺産分割協議」と「相続登記」とは一体どういうもので何をすべきなのかについて解説します。

人生で何度もあるわけじゃない相続した不動産の売却、この記事を読んでいる方のほとんどが初めての方ですし、

・相続した不動産の売却なんて、自分でできるのか？
・どういう流れでやればいいんだろう…
・どんな書類が必要になるの？

このように知らないからこそ頭の中に出てくる不安や疑問も、当然のことだと思います。

これから相続した不動産の売却にあたって、必要な手続きがどんなものかを解説していきますので、ぜひ参考にしていただけると嬉しいです。
 

相続した不動産の売却を進めるにあたってまず確認すべきこと

親が亡くなり不動産を相続するにあたっては、まず誰が相続するのかを確認する必要があります。

その際にまず何を確認すべきかと言うと、「親が残した遺言書があるか否か」です。

これの有無で今後の流れがガラリと変わるからです。

遺言書がある場合

親が残した遺言書があり、そこに誰が不動産を取得するか記載されている場合は、原則としてその方が取得することとなります。

遺言書の種類は、

①自筆証書遺言（全文自筆で作成した遺言）
②公正証書遺言（公証人役場で作成した遺言）

に大きく分けられます。

①自筆証書遺言とは？

自筆証書遺言とは、被相続人（亡くなった人）本人が自分の財産について誰に何を残したいのか、最終の意思表示をするものです。

こちらのメリットは本文と署名は自筆のみだが、いつでも作成でき、かつ書き直しも自由にできることです。

また、遺言書がある場合、原則としてその内容通りに遺産を分割するルールとなっているので、相続人間での争いが起きにくくなる点もメリットとして挙げられます。

ただし、デメリットとしては法的効力が法的効力が認められず無効になるケースが多々あり、また隠匿されるリスクがある点です。

この遺言書の内容に効力があるかないかの判断はあなたに出来るものではなく、裁判所にて検認手続きが必要となります。

封筒に入っている状態であれば、勝手に開封にすると5万円以下の過料に処されるので、必ず開封せずまずは有効かどうかを裁判所に持っていき判断してもらうようにしましょう。

②公正証書遺言とは？

公正証書遺言とは、被相続人の自宅にその控えがなくても、公証人役場にて公証人2名が立会いのもと作成される遺言書です。

この遺言書のメリットは、公証人が遺言者の医師や内容を確認して作成するため、自筆証書遺言のように改ざんされるリスクが無い点です。

デメリットとして言えることは、公証役場に支払う手数料を支払う必要があるため、他の遺言より費用がかかるという点です。

費用の他には2人以上の証人を用意しなければならないことも、公正証書遺言のデメリットと言えます。

遺言書が無い場合

遺言書が無い場合、または遺言書があっても不動産を誰が取得するか明記されていない場合には、被相続人の全遺産を把握し、相続人全員で誰が不動産を取得するかを決定する必要があります。

それが「遺産分割協議」です。これは相続人間でのトラブル回避だけでなく、預貯金や不動産の名義変更の手続き等のためにも必要になるので、必ず行わなければいけません。
 

パターン別「遺産分割協議」の4つの進め方

遺産分割協議をする上で、不動産をどう相続人全員で分割するかは現金や預貯金のように1円単位で法定相続分に従って分けられるようにすんなり行くものではありません。

これから分けようとしている不動産は厳密に言えば世界に1つしかない財産であり、お金のように細かく分割することができないからです。

このように、遺産の中に不動産のような1円単位で分割することが不可能な財産が含まれている場合、以下の4種類の方法で遺産分割を進めることとなります。

・現物分割
・代償分割
・換価分割
・共有分割

それぞれの方法について、詳しく見ていきましょう。

そのままの形で引き継ぐこととなる「現物分割」

現物分割とは、不動産等の遺産を「1人がそのままの形で引き継ぐ」というシンプルな相続手段です。

このように、相続手続きが簡単になるというメリットはありますが、相続人間で不公平になりやすい点がデメリットとなりやすいのがこの現物分割です。

この方法により特定の相続人が不動産を独り占めしてしまうと、他の相続人からの不満が出て遺産分割協議がまとまらなくなる可能性が高くなるのも見逃せないデメリットです。

実際にこの方法が採用されるパターンとしては、「親の家を子供が相続してそのまま住み続ける」場合や「夫の家を妻が相続してそのまま住み続ける」場合において、この現物分割が活用されることが多いです。

引き継いだ人が代償金を支払って解決する「代償分割」

2つ目の方法が、1人の相続人が不動産を相続する代わりに、他の相続人には相続分に相当する現金を渡すという相続手段です。

例えば3,000万円の価値のある不動産があり、3人の子どもが相続するとします。

長男が不動産を相続し、兄弟2人にそれぞれ1,000万円ずつ（法定相続分である3分の1）の代償金を支払って解決するというものです。

この方法のメリットは、現物分割と違い、代償金が支払われるので他の相続人から不満が出にくくなるという点です。

ただし、この方法を進めるにあたっては不動産の「評価」が必要になります。

それに、不動産の評価方法にも幾つか種類があるので、どの方法にするかで評価額が変わる可能性が高く、どの方法にするか決める際に他の相続人と揉めることになってしまうケースがあることも注意すべきこととして挙げられます。

また、この方法で不動産を取得することとなった相続人に「代償金の支払能力」が無ければそもそもこの相続手段を利用することができなくなる点も無視してはならないポイントとなります。

不動産を売却して得たお金を分け合う「換価分割」

不動産を売却する前提で便宜上ひとりの名義に変更し、売却して得た利益を相続人全員で分け合うという相続手段です。

相続人たちが協力して不動産を売却してから諸経費を差し引き、手元に残った利益を法定相続割合に応じて分配するというものです。

例えば、売却益が3,600万円に相当する不動産を3人の子どもが相続する場合に諸経費が600万円かかったとします。

その場合、残りの3,000万円を子どもたちが3分の1ずつ分けることになるので、全員が現金1,000万円ずつ受け取ることができます。

この方法の最大のメリットは、「売却益を全員に平等に分ける」という点です。

また他にも、代償分割で相続人間で揉める原因になりやすい不動産の「評価」をする必要が無いので、そういうデメリットが避けられるのもこの相続手段のメリットと言えるでしょう。

ただし、気をつけなければならないのが、この相続手段による売却益にはそれぞれ譲渡所得税が課せられてしまうことがある点です。

「空き家の3,000万円特別控除」などの特例を活用すれば、譲渡所得税の節税対策にもなりますので、実際にこの方法を検討される際には、専門家に相談された上で進めることをお勧めします。

ひとつの不動産を共有名義にして相続する「共有分割」

法定相続人全員で不動産を共有名義にして相続するという、最も簡便な方法ですが、後で最も揉めやすくなるのがこの相続手段です。

なぜなら、例えば「不動産を売却したい」「賃貸に出して活用したい」「リフォームしたい」なった場合、その都度名義人全員の同意が必要になるためあまり自由に動けないからです。

このように、相続した分を活用するのが難しくなるので結局放置された状態になり、固定資産税だけがかかってしまい、それが嫌で売りたくなっても「名義人全員の同意」が必要なので出来ない、なんて悪循環が生まれてしまう可能性があるのがこの方法です。

また、不幸にも名義人のひとりが亡くなると、その度に相続が末広がりに発生し、ますますひとつの不動産を巡る権利関係が複雑になってしまい、「誰が権利者なのか分からない」なんて状態に陥るケースも少なくありません。

このような問題があるので、相続不動産を全員共有したままにするのはお勧めできません。

不動産を相続した場合の遺産分割では、現物分割、換価分割、代償分割のどれかの方法で進めるようにしましょう。

相続人全員の意見が一致しなければ遺産分割調停・審判という選択肢も

相続人間で話し合っても解決できない場合は、家庭裁判所で遺産分割調停を申し立てて、当事者同士で話し合いを行います。

それでも合意に至らなかった場合、「審判」という手続きに移行し、家庭裁判所が遺産の分け分を決定します。

ただ、この審判による決定は必ずしも相続人全員の希望通りの分け分にはなりません。

理由は、家庭裁判所は中立公正な立場から当事者双方の言い分を平等に聞いた上で法定相続割合に応じて分割するので、誰か1人に不動産を与える現物分割は基本的に行いません。

当事者間での話し合いの末、合意に至らなかった場合の選択肢としてお考えください。

 

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誰が不動産を取得するか確定したら相続登記の申請を

誰が不動を取得するか確定したら、さっそく土地・建物を管轄する法務局（登記所）に名義変更登記申請を行います。

必要書類は以下の通りとなりますが、自分で全て揃えるのには時間がかかるので、余裕のあるスケジュールで持って揃えていくいようにしましょう。

相続登記で必要な書類一覧

・登記申請書（雛形は法務局のホームページにあります）
・被相続人の出生から死亡時までの戸籍謄本、除籍謄本、改製原戸籍謄本
- 戸籍謄本は本籍のあった地区町村役場で所得可能です（1通450円）。
- 除籍謄本は過去に本籍のあった地区町村役場で取得可能です（1通750円）。
- 改製原戸籍謄本は過去に本籍のあった市区町村役場で取得可能です（1通750円）。

・被相続人の登記簿上の住所が記載されている、被相続人の住民票除票または戸籍附票
- 住民票除票は被相続人の最後の住所地の地区町村役場で取得可能です（市区町村ごとに異なりますが、1通約300円）。
- 戸籍附票は被相続人の最後の本籍地の地区町村役場で取得可能です（市区町村ごとに異なりますが、1通約300円）。

・相続人全員の現在の戸籍謄本
- 本籍のある市区町村役場で取得可能です（1通450円）

・遺言書、または遺産分割協議書
- 遺言書がある場合は、被相続人の戸籍は死亡時の物のみ、相続人の戸籍は遺言により相続する相続人の物のみで可能です。相続人の印鑑証明書は不要です。それ以外は共有です。

・相続人全員の印鑑証明書
- 作成後3ヶ月以内でなくても大丈夫です。
- 相続人が各自市区町村役場で取得可能です（市区町村ごとに異なりますが、1通約300円）。

・不動産を相続する相続人の住民票の写し
- 相続人が各自市区町村役場で取得可能です（市区町村ごとに異なりますが、1通約300円）。

・委任状（司法書士が申請する場合）
- 司法書士に委任する場合に必要になります。この場合、司法書士報酬が別途かかります。

・固定資産評価証明書
- 不動産が所在する市区町村役場で相続人が取得可能です（市区町村ごとに異なりますが、1通約300円）。

相続登記の申請は、基本的に管轄法務局の窓口で行います。

ここで必要になるものが、上記の必要書類に加え登録免許税というものが必要になります。

これは評価証明書にかかれている価格の0.4％を納めるというものです。

これは原則として、申請書に収入印紙を貼ることで納税するもので、相続不動産の価格が5,000万円の場合には、登録免許税として20万円が必要となります。

これらのもの全てを用意した上で法務局に提出します。

書類に不備が無い場合はおおよそ1週間から10日程度で完了します。

その際、書類に不備があるかどうかの審査はその場で行われませんので注意しましょう。

この相続登記が2024年を目処に義務化されます

実はこれまで、相続登記の手続きに期限はありませんでしたが、2024年を目処に土地や建物の相続を知った日から3年以内に相続登記を行うことが義務化されることとなりました。

その背景には所有者不明の土地が年々増加していることが挙げられており、国の調査によるとなんと国土の約2割に上ると発表されています。

このような土地が増えることで、公共事業や都市部の再開発の妨げになることが問題だったため、所有者不明土地問題を解消するための関連法が国会で可決されました。

相続登記が義務化されることに伴い、もし申告しなかった場合には10万円以下の過料に処せられる可能性がありますので、必ず申請するようにしましょう。
 

相続登記が完了したらいよいよ売却活動スタート

相続登記が完了すると「登記完了証」と「登記識別情報通知書」が渡されます。

あわせて「登記事項証明書」を取得して、ご自身の名義に変更されているか、内容に誤りが無いかどうか確認しておきましょう。

これら全てのプロセスが完了したら、ようやく相続した不動産の売却活動のスタートラインに立てたこととなります。

ただ、これらを専門家抜きで進めるとなった場合、大変な労力な上、どこかで不備が出たりして思ったような進展が無い場合が出てきてしまいます。

特に相続は「争続」の元になりやすいので、相続人間で思わぬトラブルに発展してしまい、多大なストレスを抱えてしまうことも考えられます。

ですので、ぜひ売却だけではなく「相続した不動産」の売却にも強い不動産会社を探すことをおすすめします。

なぜなら、そのような不動産会社は相続問題や手続きを進める士業の先生と提携していることが多く、且つ同様の不動産売却の取扱件数も豊富なため出来る限りトラブルを無くしながら、スムーズに希望通りの販売価格での不動産売却が可能になるからです。

相続した不動産売却に精通したプロの力を借りて、ぜひ売却を成功させましょう。

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