認知症の親の不動産売却、どう進める？利用可能な制度のメリットと潜在的な問題について解説｜不動産売却コラム｜ | 横浜市の不動産売却、査定・買取なら（株）あおぞら不動産

親が認知症になった場合、様々な問題が生じますが、その中でも現実的かつ深刻な問題となるのが、親名義の不動産の扱いです。

一体、どのように進めれば良いのでしょうか。

本記事では認知症の親が所有する不動産売却について詳しく解説します。

この記事では、法律制度を活用した不動産売却の方法や注意点について、具体的なステップも交えて分かりやすく説明します。

また、専門家への相談方法や選び方についても触れます。

認知症の親が不動産を所有していて、その今後に悩んでいる方はぜひ参考にしてください。

認知症の親が所有する不動産を勝手に売却することはできない

あなたが認知症の親の代わりに不動産売却を進めようと思っても、法律的な制約があります。

事実として、成年者であれば自身の財産に対する権利行使は本人にしか許されておらず、他人（たとえ息子や娘であっても）が勝手に売却することはできません。

以下の表に、認知症の親の不動産売却に関する法律上の注意点をまとめました。
 

法律上の注意点	内容
財産権の行使	認知症の親自身にしか許されていない。
親の同意	不動産売買契約には本人の同意が必要。認知症の状態ではその同意が無効になる可能性がある。
後見制度	後見人を通じて財産管理を行う制度。認知症の親が不動産を売却する際には、成年後見制度の適用を検討する必要がある。

これらの制約を踏まえ、適切な手続きを経て不動産売却を進める必要があります。

しかし、認知症の親が所有する不動産を売却することは全く不可能なのでしょうか？答えは「いいえ」です。

適切な手順と法的な制度を利用することで、この問題は解決可能です。

では、具体的にどのような手続きが必要なのか、次の章では詳しく解説します。

認知症の親の不動産売却に必要な「成年後見制度」について、その仕組みと利用方法を学んでいきましょう。

認知症の親の不動産売却に必要な成年後見制度

認知症の親の不動産売却を進めるための法的な手続き、それが成年後見制度です。

この制度は、認知症等で判断能力が不十分な成年者の生活を守り、権利を保障するために存在します。

しかし、一方で成年後見制度は、その適用手続きや関連する費用、そして売却手続き等、理解しづらい部分も多く含まれています。

それゆえに成長後見制度を利用して不動産の売却を進めるためには、どのような手続きが必要なのか、また、その手続きにどのような費用がかかってくるのか、明確に理解することが大切です。

本章では、そのような疑問を解消するため、成年後見制度に関する基本的な知識とその適用手順について詳しく解説します。

成年後見制度とは何か？

成年後見制度とは、認知症などで判断能力が不十分となった成年者（被後見人）の生活を守るための制度です。

具体的には、以下の3つの種類があります。

① 後見制度：被後見人の全ての法的行為を後見人が代行します。

② 保佐制度：被保佐人が一部の法的行為を自分で行うことが認められ、その他の行為は保佐人が行います。

③ 監護制度：被監護人自身が法的行為を行う際、監護人の助言や同意を必要とします。

この制度を用いることで、認知症の親が所有する不動産の売却を適切に管理することが可能となります。

成年後見制度にかかる費用

成年後見制度を利用するにあたり、必要となる費用は以下の3つです。

まず、「申立て費用」が必要となります。

家庭裁判所に成年後見制度の申立てを行うための手数料で、 申立手数料（印紙）800円、後見登記手数料（印紙）2,600円、郵便切手3,200円の合計6,600円となります。

また、申し立てを行う際に審査により後見・後見・保佐・補助・任意後見のどれで開始するかが決まりますが、その際に精神鑑定が必要になるケースがあります。（鑑定が実施される割合は全体の6.1％ほどとのことですので、全員が必要となるわけではありません）

その場合、鑑定料は裁判所が依頼する医師によりますが、おおよそ5万円程度〜20万円程度はかかると見ておいた方が良いでしょう。

次に、「後見報酬」が必要です。

後見人として活動する個人や法人に支払われる報酬で、家族や親族が後見人となる場合は報酬付与の申し立てを裁判所に対して行わず、無償で行われることが多いですが、司法書士や弁護士などの専門家に依頼する場合は、基本報酬が月額2万円〜6万円の費用がかかります。

目安としては、財産管理の総額が1,000万円以下なら月額2万円、5,000万円以下なら月額3〜4万円、5,000万円以上の場合は月額5〜6万円と言われています。

また、成年後見人が不動産の売却をした場合には、追加で報酬を支払う必要があります。

売却金額により報酬額に変動がありますが、評価額3,000万円の不動産を売却した場合、40〜70万円程の追加報酬が発生すると言われており、決して安い金額ではありません。

報酬額に法律で定められたルールはなく、あくまで裁判官が事案ごとに報酬額が決定されるものとなっています。

成年後見制度を利用するメリットと注意点

「認知症の親の不動産売却には成年後見制度を利用することが有効であることを前章で解説しました。

しかし、成年後見制度という制度を利用する以上、そのメリットだけでなく、同時に理解しておくべき注意点も存在します。

この章では、その両面を詳しく掘り下げます。

成年後見制度を利用すれば、認知症の親の財産管理や生活支援を適正に行うことが可能となります。

しかしこの制度には、手続きの複雑さや費用負担など、知っておかなければならないポイントもあります。

そうした疑問や懸念を解消し、成年後見制度を最大限に活用するための具体的な方法について解説していきます。

成年後見制度のメリット

成年後見制度は、認知症の進行に伴い判断能力が低下した親の不動産売却を円滑に進めるための有効な手段です。

その最大のメリットは、親の意思に代わって法的な行為ができることです。

これにより、適切な価格での不動産売却や契約書類の作成など、売却に関わる一連の流れをスムーズに進めることが可能となります。

また、法的保護の観点からもメリットがあります。

成年後見制度を利用すれば、親が詐欺や悪質な商法に遭わないよう保護することができます。

さらに、後見人には専門的な知識を持った法務士や司法書士が就くことも多いため、法律的な問題解決にも強いです。

以下に主なメリットをまとめた表を作成しました。
 

メリット	詳細
法的な行為が可能	親の意志に代わって不動産売却ができる。
法的保護	詐欺や悪質な商法から親を守ることができる。
専門的な知識	法務士や司法書士など専門家が後見人になることもある。

成年後見制度の注意点

成年後見制度を利用する際の注意点は主に3つあります。

① 手続きに時間がかかる

家庭裁判所への申立てから成年後見人が選任されるまでには、通常数カ月を要します。その間に不動産の価格が変動する可能性もあります。

② 成年後見人が選任されてもその行動が制限される

特に、不動産の売却については、家庭裁判所の許可が必要となるため、すぐに売却できるとは限らない点に注意が必要です。成年後見人が不動産売却の意向を示しても、それが認知症の親の利益になると判断しきれない場合や、他の選択肢があると家庭裁判所が判断した場合には、売却が認められないこともあります。

③ 成年後見人として親族ではなく専門家を選んだ場合の報酬についても考慮する必要がある

専門家はその経験や知識を活かして適切な支援を提供しますが、その対価として報酬を受け取ります。そして、この報酬は、親の生存期間に応じて長期間にわたり支払う必要があります。親が亡くなるまでの期間、その報酬を支払い続けることが可能かどうか、しっかりと計算し、見極めることが重要です。

以上の点を考慮し、成年後見制度を利用するかどうか慎重に判断することが必要です。

判断能力がある場合の選択肢：家族信託

認知症の親がまだ判断能力を保つ段階で、今後の不動産処理について考える場合、成年後見制度以外にも選択肢が存在します。

その一つが"家族信託"です。

本章では、家族信託という選択肢にスポットを当てて詳しく解説します。

家族信託とは、親が自身の意思で信託を設定し、不動産の管理や売却を信託受益者である家族に委ねる仕組みを指します。

しかし、この制度も一長一短があり、メリットだけでなく注意点も把握しておくことが重要です。

そこで本章では、家族信託の概要から、そのメリットや注意点、設定方法まで、全面的に解説します。

家族信託とは何か？

家族信託とは、信頼できる家族に自身が所有する財産の管理や運用を任せる制度です。

具体的には、親（信託設定者）が自身の不動産を信託財産として指定し、その運用や管理を信託受益者となる家族（信託受益者）に委ねる仕組みのことを指します。

この制度を利用することで、親が認知症等で判断能力を失った後も、信託財産は適切に管理され、また遺産の分割争議を避けることも可能になります。

この制度は、設定者が認知症等により判断能力を失った場合でも、適切な財産管理を可能にするとともに、家族間のトラブル防止にも役立ちます。

家族信託のメリット

家族信託のメリットは以下の3つに大別されます。

① 信頼のおける家族に不動産売却を含む財産管理を任せられる

親が認知症等で判断能力を失った場合でも、家族が適切に財産を管理できます。これにより、親の所有する不動産の価値を保つと同時に、適切な時期に売却することも可能となります。

② 遺産分割争議の防止

親が生前に信託設定を行い、遺産の分け方を予め指定することができます。これにより、親の死後に子どもたちが不動産売却について争うという問題を避けることができます。

③ 親の意志の反映

親自身が信託設定を行うため、親の意向が明確に反映されます。これにより、不動産売却についての意向も明確に伝えることが可能となり、将来的なトラブルを防止することができます。

以上のようなメリットから、家族信託は認知症の親の不動産の適切な管理や運用、そして売却に役立つ制度と言えます。

家族信託の注意点

家族信託を利用する際に注意すべき点は以下の3つに大別されます。

① 適切な管理者の選定

家族信託は信頼できる家族に財産の管理や運用を任せる制度ですが、その家族が必ずしも適切な管理ができるとは限りません。信託財産の管理能力や経済的知識を持つ家族がいない場合、家族信託の恩恵を十分に受けられない場合も存在します。

② 信託設定に伴う費用

信託設定には専門家の助けが必要となり、それに伴う費用が発生します。また、信託財産が増えれば増えるほど、その費用も増加します。

③ 不動産売却の難易度

信託財産として指定した不動産の売却を考えた場合、その売買価格やタイミング等は信託受益者の裁量に委ねられます。しかし、市場価格の変動や税金問題など、不動産売却は一筋縄ではいかない場合もあります。

これらの点を考慮しながら、家族信託を適切に利用していくことが求められます。

 

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成年後見制度を利用した不動産売却のステップ-by-ステップガイド

成年後見制度を利用して認知症の親の不動産売却を進める際、どのような手順を踏むべきかご存知でしょうか？

本章では、そのステップ別の具体的なガイドを提供します。

家庭裁判所への申し立てから法定後見人の選出、不動産の査定と売買契約の結び方、そして決済・引渡しの進め方まで、一連の流れを詳しく解説します。

ステップ①家庭裁判所への申し立てから始まる流れ

成年後見制度を利用するための一歩は、家庭裁判所への申し立てから始まります。

まず、認知症のご本人の判断能力が低下しているという事実を医師の診断書などで証明します。

その上で、具体的な保護措置が必要であるということを裁判所に説明します。

その際、以下の手続きが必要となります。

① 診断書や関連書類の準備

② 成年後見制度を利用する理由の説明

③ 成年後見人の選任について

これらの手続きを経て、裁判所から成年後見人の選任を認められると、不動産売却をはじめとする様々な法的行為が可能となります。

しかし、このプロセスは時間がかかることもありますので、早めの行動が求められます。

ステップ②法定後見人の選出

成年後見制度を利用すると、認知症の親の法定後見人が選ばれます。

この法定後見人は、親の代わりに不動産売却などの重要な決定を行う役割を担います。

法定後見人は、認知症の親自身、家族、弁護士、社会福祉士などから選ばれることが一般的です。

具体的な選出方法は以下の通りです。

① 家庭裁判所へ申立て

② 審判員による面接

③ 審判員の決定により後見人選出

選ばれる人は信頼性が求められ、また親の利益を第一に考えられる人でなければなりません。

この点を踏まえ、法定後見人を選出する際は慎重に進めるべきです。

ステップ③不動産の査定と媒介契約

不動産売却においては、まず専門業者による不動産の査定が必要となります。

査定は、物件の価格を客観的に判断するためのもので、立地条件や建物の状態、近隣の相場などを考慮に入れて行われます。

査定額が出たら、次に媒介契約を結びます。

媒介契約は、売主（ここでは認知症の親または後見人）と不動産業者との間で結ばれる契約で、不動産を売却する際の具体的な条件や業者の役割などを定めます。

【査定と媒介契約の流れ】

① 不動産業者に査定を依頼

② 査定結果を基に媒介契約を締結

③ 不動産業者が買主を探し、交渉を進める

この流れを踏むことで、適切な価格で不動産を売却することが可能になります。

ステップ④家庭裁判所の許可を得ることの重要性

認知症の親の不動産売却を進める際、家庭裁判所の許可は必須のステップとなります。

後見人となった後、売却の意向がある場合は必ず裁判所に申請を行い、許可を得なければなりません。

この許可がないと、法的に売却が成立しないだけでなく、後のトラブルの原因ともなります。

許可を得ずに売却した場合、後見人は責任を問われます。

具体的な手続きは以下の通りです。

① 不動産の査定結果と売却の必要性を説明した書類を作成 

② 家庭裁判所に提出し、認可を申請 

③ 裁判所から認可が下りるまで売却は待機

この過程は面倒であると感じるかもしれませんが、後の問題を予防するためには欠かせません。

法律に則り、適切に手続きを進めていきましょう。

ステップ⑤売買契約の締結

売買契約は、成年後見制度下での不動産売却において、特に重要なステップです。

家庭裁判所の許可を得た後、売買契約を結びます。

ここでの注意点は、認知症の親本人ではなく、法定後見人が契約を代行するという点です。

ステップ⑥決済・引渡しの進め方

成年後見制度を利用した不動産売却でも、通常の売却と同様、決済と引渡しは必要なステップです。

まず、決済については売買契約後に行われます。

決済では、売主と買主が印鑑証明等の必要書類をそろえ、所定の場所で契約金を清算します。

ここで重要なのは、法定後見人が全ての手続きを代行します。

次に引渡しですが、これは物件の実際の移動を指します。

売主から買主へ鍵が手渡され、所有権が移転します。

なお、これらの手続きも法定後見人が代行します。

また、この過程において売買代金の管理や不動産登記への対応も必要となるため、専門的な知識を持つ者の支援が重要となります。

裁判所が売却を許可しない場合がある

成年後見制度を活用して認知症の親の不動産売却を進める際、必ずしも裁判所や成年後見人が売却を許可してくれるとは限りません。

その理由は、主に以下の3つです。

① 利益にならないと判断された場合

家庭裁判所や成年後見人は、常に認知症の親の利益を最優先します。売却価格が適切でない、または売却が親の生活に影響を及ぼすと判断された場合、売却は許可されません。

② 他の選択肢があると判断された場合

不動産売却は一時的な資金調達には有効ですが、長期的な視点から他の選択肢（例えば、賃貸化）が親の利益になると判断された場合、売却は許可されないこともあります。

③ 成年後見人の選任が適切でないと判断された場合

 成年後見人が選任される際、裁判所はその適性を厳しく審査します。成年後見人が親の利益を最優先せず、自己の利益を優先すると判断された場合、その成年後見人による不動産売却は許可されません。

逆に売却の許可が下りる可能性が高い理由としては、「預貯金がゼロに近く、今実家を売却して現金を工面しないと親に必要な介護を受けてもらうことができない」という理由の場合は、売却許可が下りる可能性が高いです。

これらのポイントを理解し、適切な行動を取ることが重要です。

困ったときはプロに相談：不動産売却の専門家との連携

認知症の親の不動産売却は、多くの法的手続きと知識が必要とされる複雑なプロセスです。

何から手をつけてよいか分からない、もしくは自身だけで進めるのが困難と感じた場合は、プロの力を借りることを考えてみてください。

本章では、どのように不動産売却の専門家と連携を取り、そのメリットと選び方について詳しく解説します。

無料相談を利用するメリット

認知症の親の不動産売却に関して、専門的な知識が必要な場合が多いです。

無料相談の一番のメリットは、専門家の知識と経験を活用できる点です。

専門家による無料相談を利用すれば、予想外の落とし穴を未然に防ぐことができます。

また、独自の視点から最適な売却方法を提案してもらえる可能性もあります。

以下に、無料相談の主なメリットを表にまとめてみました。
 

メリット	詳細
専門的なアドバイス	不動産売却のプロフェッショナルから具体的なアドバイスがもらえます。
疑問・不安の解消	売却に関する疑問や不安を直接専門家に質問することができます。
時間・費用の節約	適切な売却方法を早期に見つけることで、無駄な時間や費用を節約できます。

認知症の親の不動産売却は、一人で抱え込むには複雑すぎます。

無料相談を活用して、専門家の助言を得ることをお勧めします。

専門家選びのポイント

不動産売却の専門家選びには、以下の3つのポイントを重視しましょう。

① 成年後見制度に精通しているか

不動産売却だけでなく、認知症の親の権利を守るためにも、成年後見制度に詳しい専門家を選びましょう。

② 実績と評判

専門家の過去の実績や評判を確認し、信頼できるパートナーを選びましょう。具体的には、専門家がこれまでに何件の不動産売却を成功させてきたか、また、クライアントからの評価はどうか、等を調査します。

③ 相談しやすいか

認知症の親の不動産売却は、情緒的にも難しい場面があるため、親身になって相談に乗ってくれる専門家を選ぶことも大切です。

まとめ

認知症の親が所有する不動産の売却は、成年後見制度や家族信託といった法的手続きを経て進めるべきです。

成年後見制度は判断能力が不十分な人の生活を守る仕組みで、法定後見人の選出から家庭裁判所の許可を得るまでの手続きが必要ですが、親の権利を保護するために非常に重要です。

家族信託は、判断能力があるうちに不動産管理を任せる制度で、資産を効率的に活用するメリットがあります。

ただし、信託料や運用のリスクなど注意するべき点もあります。

どちらの手段も専門家との連携が欠かせません。専門家選びや無料相談の利用など、プロのアドバイスを活用しましょう。

これらの手法を理解し、適切に活用することで認知症の親の資産を守り、適切な不動産売却を進めることが可能です。


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